Câu 1
Một môi giới quản lý bất động sản ở North Carolina nhận được hợp đồng quản lý bất động sản đã được ký từ một chủ sở hữu. Hợp đồng không đề cập đến việc liệu môi giới có thẩm quyền ký hợp đồng cho thuê mới nhân danh chủ sở hữu hay không. Theo các quy định của NCREC, môi giới có thẩm quyền gì để ký hợp đồng cho thuê cho chủ sở hữu?
- A. Môi giới tự động có thẩm quyền ký hợp đồng cho thuê vì hợp đồng quản lý bất động sản ngụ ý toàn bộ thẩm quyền cho thuê.
- B. Môi giới chỉ được ký hợp đồng cho thuê nếu NCREC đã cấp chứng nhận cho thuê đặc biệt cho giấy phép của môi giới.
- C. Môi giới không có thẩm quyền ký hợp đồng cho thuê nhân danh chủ sở hữu trừ khi hợp đồng quản lý bất động sản trao quyền đó một cách rõ ràng. ✓ Đáp án
- D. Môi giới có thể ký hợp đồng cho thuê tối đa một năm mà không cần thẩm quyền rõ ràng nhưng phải có ủy quyền bằng văn bản cho các thời hạn dài hơn.
Giải thích: Theo các quy định của NCREC và luật đại lý áp dụng tại North Carolina, thẩm quyền của môi giới quản lý bất động sản bị giới hạn ở những gì được trao rõ ràng hoặc được ngụ ý một cách tất yếu bởi hợp đồng quản lý bất động sản. Vì việc ký hợp đồng cho thuê ràng buộc chủ sở hữu về mặt hợp đồng, thẩm quyền đó phải được trao rõ ràng trong hợp đồng quản lý bằng văn bản; nó không được tự động ngụ ý từ thẩm quyền quản lý chung.
Câu 2
Theo G.S. 42-14, một chủ nhà ở North Carolina có người thuê theo hợp đồng thuê từng năm. Chủ nhà phải thông báo bằng văn bản trước bao nhiêu lâu để chấm dứt hợp đồng thuê từng năm đó?
- A. Thông báo bằng văn bản 7 ngày trước khi kết thúc bất kỳ kỳ hạn năm nào.
- B. Thông báo bằng văn bản 30 ngày trước khi kết thúc bất kỳ kỳ hạn năm nào.
- C. Thông báo bằng văn bản 60 ngày trước khi kết thúc bất kỳ kỳ hạn năm nào.
- D. Thông báo bằng văn bản một tháng trước khi kết thúc bất kỳ kỳ hạn năm nào. ✓ Đáp án
Giải thích: Theo N.C. G.S. 42-14, hợp đồng thuê từng năm có thể được chấm dứt bằng thông báo chấm dứt thuê được gửi trước ít nhất một tháng trước khi kết thúc năm thuê hiện tại. Thời hạn 60 ngày không phải là quy định pháp luật áp dụng cho hợp đồng thuê từng năm thông thường theo điều khoản này.
Câu 3
Một người thuê nhà ở tại North Carolina đã gửi thông báo chấm dứt hợp đồng thuê theo tháng đúng quy định bằng văn bản, nhưng sau đó vẫn tiếp tục ở lại và tiếp tục trả tiền thuê sau ngày chấm dứt. Chủ nhà đã chấp nhận hai khoản thanh toán tiền thuê hàng tháng tiếp theo mà không có bất kỳ phản đối nào. Theo luật North Carolina, hệ quả pháp lý có nhiều khả năng xảy ra nhất từ việc chủ nhà chấp nhận các khoản thanh toán đó là gì?
- A. Hợp đồng thuê chuyển thành hợp đồng thuê có thời hạn cố định một năm theo quy định của pháp luật.
- B. Việc chủ nhà chấp nhận tiền thuê cấu thành sự từ bỏ thông báo chấm dứt, và một hợp đồng thuê theo tháng mới được tạo ra. ✓ Đáp án
- C. Người thuê bị xem như người xâm phạm và chủ nhà có thể ngay lập tức yêu cầu trục xuất nhanh mà không cần thông báo thêm.
- D. Chủ nhà phải nộp đơn yêu cầu phán quyết tuyên bố trước khi chấp nhận bất kỳ khoản thanh toán tiền thuê nào tiếp theo.
Giải thích: Theo thông luật của North Carolina và Chương 42 của Bộ luật Đại cương (G.S.), khi chủ nhà chấp nhận tiền thuê từ người thuê quá hạn sau khi một thông báo chấm dứt hợp lệ đã hết hiệu lực, việc chấp nhận tiền thuê thường được coi là sự từ bỏ việc chấm dứt và tạo ra một hợp đồng thuê định kỳ mới với các điều khoản tương tự. Một hợp đồng thuê theo tháng mới phát sinh, đòi hỏi phải có thông báo mới để chấm dứt.
Câu 4
Theo Đạo luật cho thuê nghỉ dưỡng Bắc Carolina (G.S. Chương 42A), bên nào chịu trách nhiệm nộp thuế lưu trú thu được từ người thuê nghỉ dưỡng cho cơ quan thuế có thẩm quyền?
- A. Người thuê nghỉ dưỡng hoàn toàn chịu trách nhiệm tự nộp thuế lưu trú trực tiếp cho cơ quan thuế.
- B. Chủ sở hữu tài sản luôn là người duy nhất chịu trách nhiệm, bất kể có môi giới quản lý tài sản hay không.
- C. Môi giới bất động sản hoặc người quản lý tài sản thu tiền thuê trước có trách nhiệm nộp thuế lưu trú cho cơ quan thuế có thẩm quyền. ✓ Đáp án
- D. Ủy ban Bất động sản Bắc Carolina thu và phân phối thuế lưu trú thay mặt cho các môi giới.
Giải thích: Theo G.S. 42A-15 và các điều khoản liên quan của Đạo luật cho thuê nghỉ dưỡng Bắc Carolina, khi một môi giới bất động sản hoặc người quản lý tài sản thu tiền thuê trước và các khoản thanh toán khác từ người thuê nghỉ dưỡng, môi giới đó có trách nhiệm thu và nộp thuế lưu trú hiện hành cho cơ quan thuế địa phương có thẩm quyền. Nghĩa vụ này gắn liền với bên trực tiếp quản lý các khoản tiền, chứ không phải chủ sở hữu tài sản vắng mặt.
Câu 5
Theo luật cấp phép của Bắc Carolina, hành động nào sau đây của một broker phụ trách (broker in charge) liên quan đến tài khoản ủy thác cấu thành hành vi trình bày sai sự thật với NCREC?
- A. Nộp bản đối chiếu hàng tháng cho NCREC mà BIC biết rõ phản ánh các số dư sổ cái đã bị thao túng nhằm che giấu sự thiếu hụt. ✓ Đáp án
- B. Không thực hiện đối chiếu hàng tháng đúng vào ngày cuối cùng của tháng mà thay vào đó thực hiện trong vài ngày sau khi tháng kết thúc.
- C. Duy trì tiền của broker trong tài khoản ủy thác tối đa $100 để trang trải các khoản phí dịch vụ ngân hàng.
- D. Sử dụng hệ thống kế toán kỹ thuật số thay vì thẻ sổ cái bằng giấy để lưu trữ hồ sơ tài khoản ủy thác.
Giải thích: Việc cố tình nộp các hồ sơ tài khoản ủy thác giả mạo hoặc bị thao túng cho NCREC cấu thành hành vi trình bày sai sự thật, đây là vi phạm G.S. 93A và là căn cứ để thu hồi giấy phép hành nghề. Sự khác biệt nhỏ về thời điểm đối chiếu, việc duy trì một khoản tiền nhỏ của broker để trả phí ngân hàng (được phép), và việc sử dụng hồ sơ điện tử không phải là vi phạm theo bản chất.
Câu 6
Một môi giới bất động sản tại North Carolina đang giữ tiền đặt cọc (earnest money) trong tài khoản tín thác cho một giao dịch mà người mua được đại diện bởi cùng một công ty với người bán (đại lý kép - dual agency). Giao dịch thất bại và cả người mua lẫn người bán đều yêu cầu tiền đặt cọc, mỗi bên cho rằng bên kia có lỗi. Theo quy định của NCREC, nghĩa vụ của môi giới liên quan đến mối quan hệ đại lý kép trong tình huống này là:
- A. Tương tự như bất kỳ tình huống tranh chấp tiền đặt cọc nào — môi giới phải giữ số tiền trong tài khoản tín thác và không được giải ngân nếu không có thỏa thuận bằng văn bản từ cả hai bên hoặc lệnh của tòa án, bất kể mối quan hệ đại lý là gì. ✓ Đáp án
- B. Môi giới có thể giải phóng tiền cho người bán vì nghĩa vụ ủy thác (fiduciary duty) chính của công ty trong đại lý kép thuộc về người bán.
- C. Môi giới phải hoàn trả ngay tiền đặt cọc cho người mua vì đại lý kép tạo ra xung đột có lợi cho người mua.
- D. Môi giới phải rút khỏi tranh chấp và chuyển tài khoản tín thác sang một công ty ký quỹ (escrow) trung lập bên thứ ba.
Giải thích: Các quy tắc điều chỉnh việc giải ngân tiền đặt cọc trong trường hợp tranh chấp được áp dụng đồng đều bất kể cấu hình đại lý là gì. Đại lý kép không thay đổi yêu cầu rằng môi giới phải giữ các khoản tiền tín thác đang tranh chấp cho đến khi cả hai bên cung cấp ủy quyền bằng văn bản hoặc tòa án ra lệnh giải ngân. Lợi ích của bất kỳ bên nào cũng không được tự động ưu tiên chỉ vì mối quan hệ đại lý.