§ 93A-57. Release of Liens or Subordination Instrument +13North Carolina · immobilier · Français

Avant toute clôture, le promoteur doit enregistrer une mainlevée de tous les privilèges ou charges grevant la multipropriété ou respecter des solutions de remplacement : s’il existe des détenteurs de droits, exécuter et enregistrer un acte de subordination et d’avis aux créanciers, ou prendre des dispositions de remplacement approuvées par la Commission afin de protéger les propriétaires.

• ✓Le promoteur doit enregistrer une mainlevée de privilège avant toute clôture ou respecter une solution de remplacement
• ✓Un acte de subordination et d’avis aux créanciers protège les propriétaires contre les créanciers ultérieurs et demeure efficace malgré la faillite du promoteur
• ✓Les dispositions de remplacement doivent être approuvées par la Commission

Si un privilège autre qu'une hypothèque ou qu'un acte de fiducie grève plus d'une multipropriété, le propriétaire a droit à la mainlevée de sa multipropriété moyennant un paiement proportionnel à sa quote-part de responsabilité. Dès réception du paiement, le titulaire du privilège doit promptement délivrer une mainlevée, et l'entité de gestion ne peut ni imposer une cotisation ni inscrire un privilège pour cette dépense.

• ✓Le propriétaire peut obtenir la mainlevée en payant le montant proportionnel attribuable à sa multipropriété
• ✓Le titulaire du privilège doit promptement délivrer une mainlevée dès réception du paiement

Un titulaire de permis ne peut recevoir une contrepartie de valeur d’un fournisseur en lien avec une dépense effectuée pour le compte du mandant sans le consentement écrit du mandant (profit secret interdit). Un titulaire de permis ne peut recevoir une contrepartie pour avoir recommandé, obtenu ou organisé des services pour une partie sans divulgation complète et en temps opportun.

• ✓Ne peut recevoir de rémunération d’un fournisseur sur les dépenses du mandant sans consentement écrit [A.0109(a)]
• ✓Ne peut recevoir de contrepartie pour recommander des services sans divulgation complète et en temps opportun [A.0109(b)]
• ✓La partie pour laquelle les services sont organisés n’a pas besoin d’être le mandant de l’agent
• ✓Les profits secrets (par exemple, les ristournes de fournisseurs) sont interdits

Dans les transactions de vente, un courtier ne peut recevoir une rémunération supérieure à la valeur nominale du mandant, sauf dans le cadre d’un contrat de mandat écrit, ni d’une autre personne, sauf si elle est pleinement et en temps utile divulguée au mandant. La rémunération nominale (insignifiante/symbolique, par ex. un vin de 25 $ ou un bon-cadeau de 50 $) ne nécessite pas de consentement. Les primes doivent être divulguées.

• ✓La rémunération provenant du mandant doit être prévue dans un contrat de mandat écrit [A.0109(c)]
• ✓La rémunération provenant d’autres personnes exige une divulgation complète et en temps utile au mandant
• ✓La rémunération nominale est insignifiante/symbolique (par ex. un vin de 25 $, un bon-cadeau de 50 $)
• ✓Les primes de constructeur doivent être divulguées aux clients acheteurs en temps utile
• ✓En matière de vente, la divulgation peut être orale, mais doit être confirmée par écrit avant une offre

La Commission n'arbitrera pas les litiges de commission. Un titulaire de permis ne peut pas rémunérer ni partager une rémunération avec des personnes non titulaires d'un permis pour des actes exigeant un permis en Caroline du Nord. Les courtiers de Caroline du Nord peuvent verser des frais de recommandation à des titulaires de permis d'un autre État qui ne fournissent pas physiquement de services en Caroline du Nord. Une exception limitée autorise les frais de recommandation versés à des agents de voyage pour des locations de vacances. Les interdictions de la RESPA prévalent.

• ✓La Commission n'arbitrera pas les litiges concernant le taux de commission ou la répartition des commissions [A.0109(f)]
• ✓Interdiction de rémunérer des personnes non titulaires d'un permis pour des actes exigeant un permis en Caroline du Nord [A.0109(g)]
• ✓Il est permis de payer des titulaires de permis d'un autre État qui ne fournissent pas physiquement de services en Caroline du Nord
• ✓Exception limitée : frais de recommandation à des agents de voyage pour des locations de vacances uniquement
• ✓Les honoraires/retrocommissions interdits par la RESPA sont également interdits [A.0109(i)]

Un titulaire de permis ne peut exiger ni forcer un agent séquestre ou un avocat à partager une commission ou à en verser une partie à une autre personne. Il incombe au titulaire de permis de veiller à ce que les paiements à des tiers soient effectués. Un courtier affilié doit recevoir sa commission de son courtier responsable (BIC); un courtier non affilié peut recevoir sa commission directement de l'agent séquestre ou de l'avocat chargé de la clôture.

• ✓Ne peut pas forcer un avocat ou un agent séquestre à partager ou à verser une commission
• ✓Il incombe au titulaire de permis de veiller à ce que les paiements à des tiers soient effectués
• ✓Les courtiers affiliés doivent recevoir leur commission de leur courtier responsable
• ✓Les courtiers non affiliés peuvent recevoir leur commission directement de l'avocat chargé de la clôture

Chaque entreprise immobilière doit avoir un BIC désigné pour son bureau principal et un BIC différent pour chaque bureau annexe. Aucun courtier ne peut être BIC de plus d'un bureau à la fois, et aucun bureau ne peut avoir plus d'un BIC. Une entreprise n'a aucun bureau, où que ce soit, sans BIC.

• ✓Chaque bureau principal et chaque bureau annexe doit avoir un BIC désigné distinct
• ✓Aucun courtier ne peut être BIC de plus d'un bureau à la fois
• ✓Aucun bureau ne peut avoir plus d'un BIC désigné
• ✓Le BIC est une catégorie de statut, et non une licence distincte

Une entreprise individuelle doit désigner un BIC si elle : détient un compte fiduciaire pour les fonds d’autrui, fait la publicité ou promeut des services de courtage de quelque manière que ce soit, ou a d’autres courtiers affiliés. Une entreprise n’a pas besoin d’avoir un BIC si elle est constituée uniquement pour recevoir une rémunération par l’intermédiaire d’une autre entreprise ou d’un autre courtier, si elle est fiscalement transparente, si elle n’a pas de bureau et si elle n’a aucune personne associée autre que son courtier qualifié.

• ✓L’entreprise individuelle a besoin d’un BIC si elle gère des fonds fiduciaires, fait la publicité de services ou a des courtiers affiliés
• ✓La publicité ou la promotion de services de courtage (annonces, cartes de visite, démarchage, inscriptions) déclenche l’obligation d’avoir un BIC
• ✓Le fait de détenir uniquement les dépôts de garantie de ses propres locataires résidentiels ne déclenche pas à lui seul l’obligation d’avoir un BIC
• ✓Les entreprises transparentes sur le plan fiscal sans bureau et avec uniquement le courtier qualifié sont exemptées de l’obligation d’avoir un BIC

Pour être admissible au statut de BIC : permis actif (non provisoire), 2 ans d'expérience à temps plein ou 4 ans à temps partiel au cours des 5 dernières années (ou être avocat qualifié en Caroline du Nord), et avoir terminé le cours BIC de 12 heures dans les 120 jours suivant la désignation. Pour maintenir : renouveler le permis, le garder actif, suivre le BICUP de 4 heures plus un cours facultatif de 4 heures chaque année. Pour rétablir un statut perdu, il faut d'abord réactiver le permis, puis posséder l'expérience requise et reprendre le cours BIC de 12 heures.

• ✓L'admissibilité au statut de BIC exige un permis actif non provisoire et l'expérience requise
• ✓Doit terminer le cours BIC de 12 heures dans les 120 jours suivant la désignation, sinon perte de l'admissibilité
• ✓Doit suivre le BICUP plus un cours facultatif de 4 heures chaque année pour maintenir l'admissibilité
• ✓Le défaut de suivre le BICUP et le cours facultatif avant le 10 juin entraîne la perte du statut le 1er juillet suivant
• ✓Doit reprendre le cours BIC de 12 heures pour rétablir le statut perdu; aucune exception

Le BIC est la personne principale responsable de la supervision et de la gestion d'un bureau, y compris la bonne tenue des comptes fiduciaires et des dossiers. Un BIC doit notifier la Commission par écrit dans les 10 jours suivant la cessation de ses fonctions de BIC d'un bureau. Les non-résidents sont soumis aux mêmes exigences de BIC.

• ✓Le BIC est responsable de la supervision, de la gestion et de la tenue des comptes fiduciaires
• ✓Doit notifier la Commission par écrit dans les 10 jours suivant la cessation de ses fonctions de BIC
• ✓Les sociétés non résidentes doivent avoir un BIC titulaire d'une licence de courtier active en Caroline du Nord

Chaque promoteur doit désigner par affidavit une personne physique comme registraire de multipropriété, responsable de l'enregistrement des actes de multipropriété et des mainlevées de privilèges. Aucune vente ni offre ne peut être effectuée avant qu'un registraire ne soit désigné. Le registraire doit veiller au respect de l'Article et ne peut enregistrer des actes que conformément aux dispositions de l'Article.

• ✓Une personne physique doit être désignée comme registraire de multipropriété par affidavit
• ✓Aucune vente ni offre ne peut avoir lieu avant qu'un registraire ne soit désigné
• ✓Le registraire est responsable de l'enregistrement des actes et des mainlevées de privilèges

Un registraire est coupable d’un crime de classe I pour avoir sciemment ou témérairement omis d’enregistrer un acte de multipropriété requis. Un commandité responsable, un dirigeant, un coentrepreneur ou un exploitant individuel est coupable d’un crime de classe I pour avoir intentionnellement permis des ventes sans avoir au préalable désigné un registraire.

• ✓Le défaut d’enregistrement commis sciemment ou témérairement constitue un crime de classe I
• ✓Le fait de permettre intentionnellement des ventes sans registraire désigné constitue un crime de classe I

Le promoteur doit désigner un courtier de programme pour chaque programme de multipropriété et chaque point de vente. Le courtier de programme agit comme courtier superviseur et doit superviser directement, personnellement et activement tous les vendeurs immobiliers afin de garantir que les ventes sont conformes au chapitre.

• ✓Un courtier de programme doit être désigné pour chaque programme et point de vente
• ✓Le courtier de programme doit superviser directement, personnellement et activement les vendeurs immobiliers

Un courtier doit remettre un relevé de clôture exact et détaillé à la conclusion montrant tous les fonds reçus et déboursés. L'agent de clôture (généralement l'avocat de clôture ou un assistant non-avocat) le prépare. Un courtier doit confirmer l'exactitude des entrées dont il a une connaissance directe (prix de vente, frais de diligence raisonnable, argent de bonne foi, commission/partage) et peut supposer que les montants tiers sont corrects en l'absence de raison de soupçonner le contraire.

• ✓Le courtier doit confirmer l'exactitude des entrées relevant de sa connaissance directe
• ✓Le courtier peut se fier au relevé de l'agent de clôture mais doit l'examiner
• ✓Le courtier doit notifier l'agent de clôture et le prêteur de toute dépense omise
• ✓En Caroline du Nord, les clôtures sont presque toujours effectuées par un avocat

La règle TRID (en vigueur depuis le 3 octobre 2015) a remplacé le formulaire HUD-1 et la déclaration finale Truth-in-Lending par deux documents de divulgation de clôture (CD) (un pour l'emprunteur, un pour le vendeur). Les divulgations de clôture sont des divulgations uniquement, non des déclarations de règlement. Les déclarations de règlement ALTA peuvent être utilisées ; le HUD-1 peut toujours être utilisé dans les transactions non-TRID (comptant, construction, investissement).

• ✓TRID a remplacé HUD-1 et TIL par des divulgations de clôture séparées pour l'emprunteur et le vendeur
• ✓Les divulgations de clôture ne sont pas équivalentes aux déclarations de règlement
• ✓Le HUD-1 peut toujours être utilisé dans les transactions non-TRID telles que les achats au comptant ou d'investissement

La Commission, le directeur exécutif ou un représentant désigné peut délivrer des assignations à comparaître pour des témoins et des assignations à produire pour des dossiers/documents concernant des affaires entendues ou faisant l’objet d’une enquête. La Commission est exemptée des exigences du chapitre 53B pour les assignations visant les registres de comptes en fiducie d’un titulaire de permis auprès d’institutions financières, mais doit envoyer une copie au titulaire de permis par courrier ordinaire.

• ✓La Commission peut délivrer des assignations à comparaître pour des témoins et des assignations à produire pour des dossiers pertinents dans le cadre d’enquêtes ou d’audiences
• ✓La Commission est exemptée du chapitre 53B lorsqu’elle délivre une assignation visant les registres de comptes en fiducie d’un titulaire de permis
• ✓Une copie de l’assignation visant le compte en fiducie doit être envoyée au titulaire de permis par courrier ordinaire

Le chapitre 47E exige que la plupart des propriétaires de biens résidentiels remplissent un formulaire de déclaration destiné aux acheteurs (réponses : oui, non ou absence de déclaration). Le fait de ne pas le fournir permet à l’acheteur d’annuler par écrit dans les trois jours calendaires suivant l’acceptation du contrat. Les vendeurs doivent également fournir une déclaration relative aux minéraux, au pétrole et au gaz (MOGS) avant une offre. Les titulaires de licence aident, mais ne doivent pas remplir le formulaire ni conseiller sur les déclarations.

• ✓La plupart des propriétaires de biens résidentiels doivent fournir le formulaire de déclaration aux acheteurs
• ✓Le fait de ne pas le fournir permet à l’acheteur d’annuler par écrit dans les trois jours calendaires suivant l’acceptation
• ✓La déclaration MOGS est un formulaire distinct obligatoire remis avant une offre
• ✓Le titulaire de licence doit divulguer tous les faits importants, indépendamment de la déclaration du vendeur
• ✓Les titulaires de licence aident pour le formulaire, mais ne le remplissent pas pour le vendeur

La règle A.0111 interdit de rédiger des instruments juridiques, mais autorise à remplir les espaces vides sur des formulaires préimprimés. La règle A.0112 précise les clauses minimales pour les formulaires préimprimés d’offre/contrat de vente. La règle A.0113 exige de déclarer les condamnations pénales (crime/délit, y compris la conduite en état d’ivresse), la cour martiale, les sanctions notariales ou les sanctions disciplinaires d’une licence professionnelle dans les 60 jours.

• ✓Peut remplir les espaces vides sur des formulaires préimprimés, mais ne peut pas rédiger d’instruments juridiques [A.0111]
• ✓Les formulaires préimprimés d’offre/contrat doivent contenir les clauses minimales précisées [A.0112]
• ✓Doit déclarer les condamnations et les sanctions disciplinaires de licence dans les 60 jours [A.0113]
• ✓La conduite en état d’ivresse (DWI) est un délit et doit être déclarée
• ✓L’obligation de déclaration est continue

L'argent en fiducie est l'argent appartenant à autrui reçu par un courtier agissant en tant qu'agent, ou détenu comme dépositaire temporaire des fonds d'autrui. Exemples courants : dépôts de garantie, acomptes, dépôts de garantie des locataires, loyers, cotisations/cotisations HOA et argent de règlement final. Pour les locations de courte durée, cela inclut également les dépôts de réservation anticipée et les taxes de vente sur les recettes brutes.

• ✓L'argent en fiducie est l'argent appartenant à autrui détenu par un courtier
• ✓Comprend l'argent de garantie, les acomptes, les dépôts de garantie, les loyers, les cotisations HOA et l'argent de règlement
• ✓Les locations de courte durée incluent les dépôts de réservation anticipée et les taxes de vente

Un compte de confiance/séquestre ne doit contenir que l'argent d'autrui (séparé), être fiduciaire (seul le courtier/mandataire contrôle les décaissements) et être disponible à la demande. Il doit s'agir d'un compte de dépôt à vue dans une institution assurée par le gouvernement fédéral exerçant légalement ses activités en Caroline du Nord et acceptant de mettre les dossiers à disposition de la Commission. La banque peut être située en dehors de la Caroline du Nord si ces conditions sont remplies.

• ✓Le compte doit être séparé, fiduciaire et disponible à la demande
• ✓Doit être un compte de dépôt à vue dans une institution assurée par le gouvernement fédéral
• ✓L'institution doit accepter de mettre les dossiers à disposition de la Commission
• ✓Peut être situé en dehors de la Caroline du Nord si toutes les conditions sont remplies

Le BIC doit s'assurer que la banque désigne le compte et que « compte en fiducie » ou « compte séquestre » figure sur les cartes de signature, les relevés, les bordereaux de dépôt et les chèques. La désignation appropriée protège les fonds contre le gel/la saisie et fournit une assurance FDIC jusqu'à 250 000 $ par personne pour laquelle les fonds sont détenus. L'absence de désignation peut permettre la saisie ou refuser la couverture FDIC.

• ✓Les mots « compte en fiducie »/« compte séquestre » doivent figurer sur tous les documents de compte
• ✓La désignation appropriée protège les fonds contre le gel et la saisie
• ✓La FDIC assure jusqu'à 250 000 $ par propriétaire individuel de fonds
• ✓L'absence de désignation peut entraîner une saisie ou un refus de couverture FDIC

G.S. 93A-6(a)(12) interdit au courtier de mélanger ses propres fonds/biens avec ceux d'autrui. Un courtier ne peut pas conserver les fonds d'autrui dans un compte personnel ou professionnel, ni déposer des fonds personnels dans le compte fiduciaire (sauf pour les frais bancaires autorisés). Un courtier ayant un intérêt de propriété dans un bien ne peut pas déposer les fonds relatifs à cette propriété dans le compte fiduciaire du courtage.

• ✓Ne peut pas mélanger les fonds personnels ou professionnels avec les fonds d'autrui
• ✓Ne peut pas déposer de fonds personnels dans le compte fiduciaire sauf pour les frais bancaires
• ✓Les fonds relatifs aux biens appartenant au courtier ne peuvent pas être versés dans le compte fiduciaire du courtage

La Règle A.0117 exige des dossiers complets des dépôts, de la maintenance et des retraits d'argent d'autrui ; la Commission peut inspecter sans préavis. La Règle A.0110(g)(4) rend le BIC responsable de la maintenance appropriée des comptes de fiducie et des dossiers. Un BIC peut déléguer l'enregistrement/dépôt au personnel de bureau mais reste responsable ; l'accès doit être limité et contrôlé.

• ✓Le courtier doit tenir des dossiers complets du compte de fiducie
• ✓La Commission peut inspecter les dossiers de fiducie sans préavis
• ✓Le BIC est responsable de la maintenance appropriée des comptes de fiducie
• ✓Le BIC reste responsable même en déléguant au personnel de bureau

La règle A.0116(e) permet à un BIC de transférer les arrhes à l'avocat de clôture/agent de règlement au plus tard 10 jours avant la date de règlement prévue. Les arrhes ne peuvent pas être décaissées avant le règlement à d'autres fins sans le consentement écrit des parties (par exemple, ne peuvent pas payer les inspections sans consentement écrit).

• ✓Les arrhes peuvent être transférées à l'avocat de clôture jusqu'à 10 jours avant le règlement
• ✓Aucun décaissement avant règlement à d'autres fins sans consentement écrit des parties

Règle générale : tous les fonds fiduciaires doivent être déposés dans les trois jours bancaires suivant la réception. Exception : les arrhes avec offres et les dépôts de garantie locataire avec baux doivent être déposés dans les trois jours bancaires suivant l'acceptation de l'offre/du bail - sauf s'ils sont remis en espèces, qui doivent être déposés dans les trois jours bancaires suivant la réception même sans acceptation.

• ✓Règle générale : déposer les fonds fiduciaires dans les trois jours bancaires suivant la réception
• ✓Arrhes/dépôts de garantie : déposer dans les trois jours bancaires suivant l'acceptation
• ✓Les dépôts en espèces doivent être déposés dans les trois jours bancaires suivant la réception indépendamment de l'acceptation
• ✓Un courtier peut choisir de déposer les chèques immédiatement sauf instruction contraire

Un courtier doit ouvrir/maintenir un compte en fiducie lorsque le courtier ou un concessionnaire affilié prend possession de fonds en fiducie. Les courtiers inactifs ou ceux qui ne gèrent pas les fonds d'autrui n'en ont pas besoin. Généralement, un seul compte en fiducie est requis; les fonds HOA/POA nécessitent un compte séparé pour chaque association. Un courtier louant sa propre propriété résidentielle peut avoir besoin d'un compte en vertu de G.S. 42-50.

• ✓Le compte est requis lorsque le courtier ou l'affilié prend possession de fonds en fiducie
• ✓Un seul compte est généralement requis pour un courtier détenant des fonds en fiducie
• ✓Un compte séparé est requis pour chaque HOA/POA géré
• ✓Les propriétaires louant leur propre propriété résidentielle peuvent avoir besoin d'un compte en vertu de G.S. 42-50

Les courtiers doivent demander à la banque de les facturer ou de facturer les comptes personnels/d'exploitation. Si cela n'est pas possible, un courtier peut déposer jusqu'à 100 $ de fonds personnels (ou tout autre montant requis) pour couvrir (non éviter) les frais — par exemple, 200 $ si les frais sont de 100 $ par mois. Ces fonds personnels doivent être enregistrés via un grand livre des fonds personnels. Ce commingeage est autorisé pour éviter d'utiliser l'argent d'autrui pour les frais bancaires.

• ✓Jusqu'à 100 $ de fonds personnels peuvent être conservés pour couvrir les frais bancaires
• ✓Les fonds personnels doivent être identifiés dans un grand livre des fonds personnels
• ✓Ce commingeage est autorisé pour éviter d'utiliser l'argent d'autrui pour les frais

Un courtier peut déposer de l'argent de dépôt de garantie sur un compte portant intérêts uniquement après avoir obtenu une autorisation écrite de toutes les parties ayant un intérêt dans les fonds, précisant comment et à qui les intérêts sont versés. Si l'autorisation figure dans un acte de transaction, elle doit être bien visible. Les comptes de dépôt de garantie doivent rester des comptes à vue — aucun investissement en valeurs mobilières, obligations ou certificats de dépôt à terme.

• ✓Nécessite une autorisation écrite de toutes les parties intéressées
• ✓L'autorisation doit préciser comment et à qui les intérêts sont versés
• ✓Les comptes de dépôt de garantie doivent rester des comptes à vue — pas d'obligations/certificats de dépôt/valeurs mobilières

Règle A.0116(d) : En cas de différend concernant le retour ou la confiscation de tout dépôt (autre qu'un dépôt de garantie locatif résidentiel), le courtier doit conserver le dépôt en fiducie jusqu'à l'obtention d'une libération écrite des parties ou jusqu'à ce qu'un tribunal ordonne le versement. G.S. 93A-12 prévoit les procédures de dépôt des fonds contestés auprès du Greffier du tribunal.

• ✓Conserver les dépôts contestés en fiducie jusqu'à libération écrite ou ordonnance du tribunal
• ✓S'applique aux dépôts autres que les dépôts de garantie locatifs résidentiels
• ✓G.S. 93A-12 autorise le dépôt des fonds contestés auprès du Greffier du tribunal

Un courtier provisoire doit remettre immédiatement tous les fonds fiduciaires à son courtier responsable et ne peut les conserver que le temps absolument nécessaire. Les fonds fiduciaires reçus par un courtier commercial limité non-résident doivent être remis immédiatement au courtier résident affilié de la Caroline du Nord. Les courtiers responsables doivent avoir des procédures écrites pour gérer les fonds fiduciaires.

• ✓Les courtiers provisoires doivent remettre immédiatement les fonds fiduciaires à leur courtier responsable
• ✓Les courtiers provisoires ne peuvent pas conserver les fonds fiduciaires plus longtemps que nécessaire
• ✓Les courtiers commerciaux limités non-résidents remettent les fonds au courtier résident affilié de la Caroline du Nord

La règle A.0116(b)(4) permet à un courtier d'accepter la garde d'un chèque ou d'un titre négociable libellé au nom du vendeur pour une option ou des frais de diligence raisonnable, mais uniquement pour le remettre au vendeur. Pendant qu'il en a la garde, le courtier doit, selon les instructions de l'acheteur, soit le remettre au vendeur, soit le retourner à l'acheteur, et doit sauvegarder le titre.

• ✓Le courtier ne peut détenir un chèque libellé au nom du vendeur que pour le remettre au vendeur
• ✓Doit suivre les instructions de l'acheteur pour remettre ou retourner le titre
• ✓Le courtier est responsable de la remise sécurisée du titre

Toute personne qui enfreint la G.S. 93A-1 (exercer comme courtier sans licence) est coupable d’un délit de classe 1 en cas de condamnation.

• ✓La violation de la G.S. 93A-1 constitue un délit de classe 1
• ✓Le courtage immobilier sans licence est une infraction pénale

Pendant un an suivant la signature d'un instrument de dette, le propriétaire peut opposer au promoteur, au cessionnaire ou au porteur toute réclamation ou tout moyen de défense dont il dispose à l'encontre du promoteur, et ce droit ne peut faire l'objet d'une renonciation. Le recouvrement contre un cessionnaire ou un porteur ne peut dépasser le montant payé par le promoteur au titre de l'instrument.

• ✓Les réclamations et moyens de défense peuvent être invoqués pendant un an et ne peuvent faire l'objet d'une renonciation
• ✓Le recouvrement contre un cessionnaire ou un porteur est plafonné au montant payé par le promoteur
• ✓Un AVIS bien visible obligatoire doit figurer dans chaque instrument de dette

La Commission peut délivrer une licence de courtier limitée à une personne ou entité d'un autre État, indépendamment de la réciprocité, si cette personne ou entité est de bonne moralité et titulaire d'une licence en règle dans une autre juridiction, ne conclut que des transactions immobilières commerciales lorsqu'elle est affiliée à un courtier résident de Caroline du Nord, et se conforme à la loi de Caroline du Nord. Le courtier résident de Caroline du Nord doit exercer une supervision active. Les frais ne peuvent pas dépasser 300 $.

• ✓Une licence de courtier limitée est disponible uniquement pour les transactions immobilières commerciales
• ✓Le titulaire de la licence doit être affilié à un courtier résident de Caroline du Nord et être activement supervisé par celui-ci
• ✓Le titulaire de la licence ne peut pas être affilié à un courtier provisoire résident de Caroline du Nord
• ✓Les frais de la licence limitée ne peuvent pas dépasser 300 $

Chaque programme de multipropriété doit avoir une entité de gestion (promoteur, société tierce ou association de propriétaires). L'entité de gestion ne peut pas fournir les coordonnées d'un propriétaire sans autorisation écrite, doit tenir et mettre à jour trimestriellement une liste des propriétaires, et ne peut pas publier cette liste, sauf auprès de la Commission. Elle doit toutefois effectuer les envois demandés par les propriétaires pour faire avancer des affaires légitimes dans les 30 jours, sur remboursement préalable.

• ✓Une entité de gestion doit être désignée pour chaque programme de multipropriété
• ✓Les coordonnées des propriétaires ne peuvent pas être divulguées sans l'autorisation écrite du propriétaire
• ✓La liste des propriétaires doit être mise à jour au moins trimestriellement et ne pas être publiée, sauf auprès de la Commission
• ✓Les envois pour affaires légitimes doivent avoir lieu dans les 30 jours suivant la demande d'un propriétaire, avec remboursement préalable

L’entité de gestion doit mettre les livres/registres raisonnablement à disposition pour inspection, peut facturer des frais de copie raisonnables et doit tenir les registres conformément aux pratiques comptables généralement reconnues. Elle peut exiger un accord de confidentialité. Les avis ne peuvent être envoyés par courriel que si le propriétaire consent d’abord par voie électronique, et ce consentement est valide jusqu’à sa révocation.

• ✓Les livres et registres doivent être raisonnablement mis à disposition pour inspection par le propriétaire
• ✓Les registres doivent être tenus conformément aux pratiques comptables généralement reconnues
• ✓L’avis par courriel exige un consentement électronique préalable, valide jusqu’à sa révocation

Les dirigeants, administrateurs et agents doivent s’acquitter de leurs obligations de bonne foi avec une prudence ordinaire et sont exemptés de toute responsabilité pécuniaire, sauf si la conduite implique une infraction pénale, un avantage personnel indu, une imprudence grave ou la mauvaise foi. Pendant un état d’urgence déclaré, l’entité de gestion peut exercer de larges pouvoirs d’urgence (cotisations spéciales sans vote, emprunts, fermeture ou évacuation de biens, modification des réservations, suspension des délais applicables aux privilèges), limités au temps raisonnablement nécessaire, en accordant une importance accrue à la santé et à la sécurité.

• ✓Les dirigeants et administrateurs agissent de bonne foi avec le soin d’une personne ordinairement prudente
• ✓L’exemption de responsabilité est perdue en cas d’infraction pénale, d’avantage indu, d’imprudence grave ou de mauvaise foi
• ✓Les pouvoirs d’urgence comprennent l’imposition de cotisations spéciales sans vote des propriétaires
• ✓Les pouvoirs d’urgence sont limités au temps raisonnablement nécessaire pour protéger la santé et la sécurité

Si un promoteur ou une entité de gestion a substantiellement respecté l'Article, les erreurs ou omissions non substantielles ne peuvent pas servir de fondement aux réclamations ou aux moyens de défense de l'acheteur ; toutefois, le promoteur ou l'entité de gestion supporte la charge de la preuve.

• ✓Les erreurs non substantielles ne constituent pas un fondement à des réclamations si la conformité substantielle est démontrée
• ✓Le promoteur ou l'entité de gestion supporte la charge de la preuve

Un courtier doit remettre un état de clôture détaillé et exact indiquant toutes les sommes dont le courtier a connaissance ou devrait avoir connaissance. Un courtier peut se fier à un état préparé par un avocat/agent de règlement, mais doit le vérifier quant à son exactitude et informer les parties des erreurs. TRID a remplacé le HUD-1 par les Closing Disclosures pour les prêts régis par TRID ; les états HUD-1 ou ALTA peuvent être utilisés dans les transactions non régies par TRID.

• ✓Le courtier doit remettre un état de clôture exact de toutes les sommes connues ou raisonnablement connues
• ✓Le courtier peut se fier à un état préparé par un avocat, mais doit le vérifier quant à son exactitude
• ✓Le courtier doit confirmer l’exactitude de toutes les inscriptions relevant de sa connaissance directe
• ✓Le courtier doit informer l’agent de règlement et le prêteur des dépenses omises
• ✓TRID (en vigueur le 3 octobre 2015) a remplacé le HUD-1/TILA par les Closing Disclosures

Les fonds en fiducie sont des fonds appartenant à autrui, reçus par un courtier agissant à titre de mandataire, ou des fonds détenus à titre de dépositaire temporaire. Les exemples courants comprennent les dépôts de bonne foi, les acomptes, les dépôts de garantie des locataires, les loyers, les cotisations/charges de l’association de propriétaires (HOA) et le produit final du règlement. Pour les locations de courte durée, cela comprend également les dépôts de réservation anticipés et les taxes de vente sur les recettes brutes.

• ✓Les fonds en fiducie sont des fonds appartenant à autrui reçus par un courtier à titre de mandataire
• ✓Exemples : dépôts de bonne foi, acomptes, dépôts de garantie, loyers, cotisations de l’association de propriétaires, produit du règlement
• ✓Les locations de courte durée comprennent les dépôts de réservation anticipés et les taxes de vente
• ✓Doivent être détenus en fiducie même lorsqu’ils ne sont qu’accessoires au rôle du mandataire

Un compte fiduciaire/séquestre est un compte bancaire qui ne contient que des fonds en fiducie ; il doit être distinct, détenu à titre fiduciaire et disponible à vue. Il doit s’agir d’un compte de dépôt à vue dans une institution assurée au niveau fédéral, exerçant légalement ses activités en Caroline du Nord et permettant l’inspection par la Commission. Il doit être correctement désigné « trust » ou « escrow » pour protéger les fonds et préserver la couverture de la FDIC. La FDIC assure jusqu’à 250 000 $ par propriétaire individuel.

• ✓Le compte fiduciaire doit être distinct, détenu à titre fiduciaire et disponible à vue
• ✓Il doit s’agir d’un compte de dépôt à vue dans une institution assurée au niveau fédéral permettant l’inspection par la Commission
• ✓Les mots « trust account » ou « escrow account » doivent apparaître sur les cartes, les relevés et les chèques
• ✓La FDIC assure jusqu’à 250 000 $ par personne pour qui les fonds sont détenus
• ✓La banque peut être située hors de Caroline du Nord pour la plupart des fonds en fiducie

Un courtier doit ouvrir un compte fiduciaire lorsque le courtier ou un titulaire de licence affilié prend possession de fonds fiduciaires. Les courtiers inactifs ou ceux qui ne gèrent pas les fonds d'autrui n'ont pas à en maintenir un. En général, un seul compte fiduciaire est exigé, mais les courtiers qui gèrent les fonds d'une HOA doivent maintenir un compte fiduciaire distinct pour chaque association.

• ✓Un compte fiduciaire est exigé lorsqu'un courtier ou un titulaire de licence affilié prend possession de fonds fiduciaires
• ✓Les courtiers inactifs ou ceux qui ne gèrent pas les fonds d'autrui n'ont pas besoin de compte fiduciaire
• ✓En général, un seul compte fiduciaire est exigé
• ✓Les gestionnaires de HOA/POA doivent maintenir un compte fiduciaire distinct pour chaque association
• ✓Les gestionnaires de HOA doivent fournir des relevés écrits au moins trimestriellement

Un courtier ne peut pas mélanger des fonds personnels ou professionnels avec les fonds d'autrui. Un courtier détenant un intérêt de propriété ne peut pas déposer les fonds y afférents dans le compte fiduciaire du courtage. Exception : un courtier peut déposer jusqu'à 100 $ de fonds personnels (ou le montant nécessaire) pour couvrir, et non éviter, des frais de services bancaires, et doit les consigner dans un registre des fonds personnels.

• ✓Un courtier ne peut pas mélanger des fonds personnels ou professionnels avec les fonds d'autrui
• ✓Un courtier détenant un intérêt de propriété ne peut pas déposer les fonds y afférents dans le compte fiduciaire du courtage
• ✓Peut déposer jusqu'à 100 $ de fonds personnels pour couvrir (et non éviter) les frais de services bancaires
• ✓Les fonds personnels destinés aux frais doivent être consignés dans un registre des fonds personnels

Les fonds en fiducie doivent être déposés dans les trois jours bancaires suivant leur réception. Exception : les dépôts de garantie accompagnant les offres et les dépôts de garantie des locataires doivent être déposés dans les trois jours bancaires suivant l’acceptation, sauf s’ils sont remis en espèces, auquel cas dans les trois jours bancaires suivant la réception, indépendamment de l’acceptation. Les courtiers provisoires doivent immédiatement remettre les fonds en fiducie à leur courtier responsable (BIC).

• ✓Règle générale : déposer les fonds en fiducie dans les trois jours bancaires suivant leur réception.
• ✓Les dépôts de garantie accompagnant les offres et les dépôts de garantie des locataires doivent être déposés dans les trois jours bancaires suivant l’acceptation.
• ✓Les espèces doivent être déposées dans les trois jours bancaires suivant leur réception, indépendamment de l’acceptation.
• ✓Les courtiers provisoires doivent immédiatement remettre les fonds en fiducie à leur courtier responsable (BIC).
• ✓Les courtiers commerciaux limités non-résidents remettent les fonds en fiducie au courtier résident de Caroline du Nord.

Un BIC peut transférer les arrhes à l'agent de règlement dans les 10 jours précédant la clôture ; sinon, tout décaissement avant la clôture exige le consentement écrit des parties. Les fonds contestés qui ne sont pas des dépôts de garantie doivent être conservés jusqu'à mainlevée écrite ou ordonnance du tribunal. Les chèques d'option/diligence raisonnable libellés à l'ordre du vendeur sont conservés (non déposés) et remis au vendeur ; les espèces doivent être déposées en fiducie.

• ✓Les arrhes peuvent être transférées à l'agent de règlement dans les 10 jours précédant la clôture
• ✓Tout décaissement avant la clôture exige le consentement écrit des parties
• ✓Les fonds contestés sont conservés jusqu'à mainlevée écrite ou ordonnance du tribunal [A.0116(d)]
• ✓Les chèques d'option/diligence raisonnable libellés à l'ordre du vendeur sont conservés, et non déposés
• ✓Le courtier ne peut conserver ces instruments plus de trois jours ouvrables après l'acceptation du contrat
• ✓Les espèces pour l'option/diligence raisonnable doivent être déposées en fiducie dans les trois jours bancaires

Chaque titulaire de licence doit protéger les fonds et les biens d'autrui conformément à la loi sur les licences et aux règles. Un courtier ne peut pas convertir à son propre usage les fonds d'autrui, les affecter à un autre objet, ni aider une autre personne à les convertir ou à les affecter à une fin inappropriée.

• ✓Chaque titulaire de licence doit protéger les fonds et les biens d'autrui [A.0116(g)]
• ✓Ne peut pas convertir à son profit les fonds d'autrui
• ✓Ne peut pas affecter les fonds à une fin autre que celle prévue
• ✓Ne peut pas aider autrui à détourner ou à appliquer à mauvais escient des fonds

Un courtier ne peut utiliser un compte fiduciaire rémunéré qu’avec l’autorisation écrite préalable de toutes les parties précisant comment et à qui les intérêts sont versés. Tous les comptes fiduciaires doivent être des comptes à vue, de sorte qu’il est interdit de placer les fonds fiduciaires dans des valeurs mobilières, des obligations d’État ou des certificats de dépôt à terme.

• ✓Un compte fiduciaire rémunéré exige l’autorisation écrite préalable de toutes les parties
• ✓L’autorisation doit préciser comment et à qui les intérêts sont versés
• ✓Les comptes fiduciaires doivent être des comptes à vue
• ✓Il est interdit de placer les fonds fiduciaires dans des valeurs mobilières, des obligations ou des certificats de dépôt à terme

Le BIC est responsable de la bonne tenue des comptes de fiducie et des dossiers. Un BIC peut déléguer l’enregistrement et le dépôt au personnel administratif, mais demeure responsable de la garde et de la conservation des fonds. L’accès aux fonds de fiducie doit être limité et soigneusement contrôlé. La Commission peut inspecter les dossiers de fiducie sans préavis.

• ✓Le BIC est responsable de la bonne tenue des comptes de fiducie et des dossiers
• ✓Le BIC demeure responsable même si un employé administratif manipule les dossiers
• ✓L’accès aux fonds de fiducie doit être limité et soigneusement contrôlé
• ✓La Commission peut inspecter les dossiers des comptes de fiducie sans préavis