سؤال 1
یک کارگزار مدیریت املاک در نورث کارولاینا یک قرارداد مدیریت املاک امضاشده از سوی مالک دریافت میکند. قرارداد در مورد اینکه آیا کارگزار اختیار انعقاد اجارهنامههای جدید به نمایندگی از مالک را دارد یا خیر، ساکت است. طبق قوانین NCREC، کارگزار چه اختیاری برای امضای اجارهنامه به نمایندگی از مالک دارد؟
- A. کارگزار بهطور خودکار اختیار امضای اجارهنامه را دارد، زیرا قرارداد مدیریت املاک به معنای اعطای اختیار کامل در امور اجاره است.
- B. کارگزار تنها در صورتی میتواند اجارهنامه امضا کند که NCREC یک تأییدیه اجاره خاص برای مجوز کارگزار صادر کرده باشد.
- C. کارگزار هیچ اختیاری برای امضای اجارهنامه به نمایندگی از مالک ندارد، مگر اینکه قرارداد مدیریت املاک این اختیار را صریحاً اعطا کرده باشد. ✓ پاسخ
- D. کارگزار میتواند بدون اختیار صریح، اجارهنامههایی با مدت حداکثر یک سال امضا کند، اما برای مدتهای طولانیتر باید مجوز کتبی دریافت کند.
توضیح: طبق قوانین NCREC و حقوق نمایندگی قابل اعمال در نورث کارولاینا، اختیارات کارگزار مدیریت املاک محدود به آن چیزی است که بهصراحت در قرارداد مدیریت املاک اعطا شده یا بهضرورت از آن برمیآید. از آنجا که امضای اجارهنامه مالک را بهلحاظ قراردادی متعهد میسازد، این اختیار باید صریحاً در قرارداد مدیریت مکتوب ذکر شود و بهطور ضمنی از اختیارات کلی مدیریت استنباط نمیشود.
سؤال 2
طبق G.S. 42-14، یک موجر در نورث کارولاینا مستأجری با اجارهنامه سالبهسال دارد. موجر چه مدت قبل باید اخطار کتبی برای فسخ این اجارهنامه سالبهسال بدهد؟
- A. اخطار کتبی ۷ روز قبل از پایان هر دوره سالانه.
- B. اخطار کتبی ۳۰ روز قبل از پایان هر دوره سالانه.
- C. اخطار کتبی ۶۰ روز قبل از پایان هر دوره سالانه.
- D. اخطار کتبی یک ماه قبل از پایان هر دوره سالانه. ✓ پاسخ
توضیح: طبق N.C. G.S. 42-14، اجارهنامه سالبهسال را میتوان با ارائه اخطار تخلیه یک ماه یا بیشتر قبل از پایان سال جاری اجاره فسخ کرد. دوره ۶۰ روزه قانون مقرر برای اجارهنامه معمولی سالبهسال در این مقرره نیست.
سؤال 3
یک مستاجر مسکونی در کارولینای شمالی اخطار کتبی مناسبی برای پایان دادن به اجارهنامه ماهبهماه ارائه میدهد، اما پس از تاریخ پایان�� همچنان در ملک میماند و به پرداخت اجاره ادامه میدهد. موجر بدون هیچ اعتراضی دو پرداخت اجاره ماهانه بعدی را میپذیرد. طبق قانون کارولینای شمالی، محتملترین اثر حقوقی پذیرش این پرداختها توسط موجر چیست؟
- A. اجارهنامه به موجب قانون به یک اجارهنامه با مدت ثابت یکساله تبدیل میشود.
- B. پذیرش اجاره توسط موجر به منزله صرفنظر کردن از اخطار پایان اجاره تلقی میشود و یک اجارهنامه ماهبهماه جدید ایجاد میگردد. ✓ پاسخ
- C. مستاجر به عنوان متجاوز شناخته میشود و موجر میتواند بلافاصله و بدون اخطار بیشتر درخواست تخلیه فوری کند.
- D. موجر باید قبل از پذیرش هرگونه پرداخت اجاره بیشتر، دعوای حکم اعلامی تقدیم کند.
توضیح: طبق قانون عرفی کارولینای شمالی و فصل 42 G.S.، هنگامی که موجر پس از انقضای اخطار پایان معتبر، اجاره را از مستاجر باقیمانده میپذیرد، پذیرش اجاره به طور کلی به منزله صرفنظر از پایان اجارهنامه تلقی شده و یک اجارهنامه دورهای جدید با همان شرایط ایجاد میکند. یک اجارهنامه ماهبهماه جدید به وجود میآید که برای پایان دادن به آن نیاز به اخطار مجدد است.
سؤال 4
طبق قانون اجاره تعطیلات نورث کارولینا (فصل 42A از G.S.)، کدام طرف مسئول پرداخت مالیات اقامت جمعآوریشده از مستأجران تعطیلاتی به مرجع مالیاتی ذیصلاح است؟
- A. مستأجر تعطیلاتی به تنهایی مسئول پرداخت مستقیم مالیات اقامت به مرجع مالیاتی است.
- B. مالک ملک همیشه به تنهایی مسئول است، صرفنظر از اینکه آیا یک کارگزار ملک را مدیریت میکند یا خیر.
- C. کارگزار املاک یا مدیر ملکی که اجاره پیشپرداخت را دریافت میکند، مسئول و��ریز مالیات اقامت به مرجع مالیاتی است. ✓ پاسخ
- D. کمیسیون املاک نورث کارولینا مالیات اقامت را از طرف کارگزاران جمعآوری و توزیع میکند.
توضیح: طبق بخش G.S. 42A-15 و مقررات مرتبط با قانون اجاره تعطیلات نورث کارولینا، هنگامی که یک کارگزار املاک یا مدیر ملک اجاره پیشپرداخت و سایر پرداختها را از مستأجران تعطیلاتی دریافت میکند، کارگزار مسئول جمعآوری و واریز مالیات اقامت مربوطه به مرجع مالیاتی محلی ذیصلاح است. این وظیفه بر عهده طرفی است که وجوه را در اختیار دارد، نه مالک غایب ملک.
سؤال 5
طبق قانون مجوز ایالت نورث کارولاینا، کدام یک از اقدامات زیر توسط کارگزار مسئول (BIC) در رابطه با حساب امانی (trust account)، به عنوان ارائه اطلاعات نادرست (misrepresentation) به NCREC محسوب میشود؟
- A. ارائه صورتحساب تطبیق ماهانه (monthly reconciliation) به NCREC که BIC میداند ماندههای دفتر کل در آن بهمنظور پنهان کردن کسری دستکاری شدهاند. ✓ پاسخ
- B. عدم انجام تطبیق ماهانه دقیقاً در آخرین روز ماه، به جای انجام آن ظرف چند روز پس از پایان ماه.
- C. نگهداشتن حداکثر ۱۰۰ دلار از وجوه متعلق به کارگزار در حساب امانی برای پوشش هزینههای خدمات بانکی.
- D. استفاده از سیستم حسابداری دیجیتال به جای کارتهای دفتر کل کاغذی برای نگهداری سوابق حساب امانی.
توضیح: ارائه آگاهانه سوابق دستکاریشده یا نادرست حساب امانی به NCREC، ارائه اطلاعات نادرست (misrepresentation) محسوب میشود که نقض G.S. 93A بوده و دلیلی برای لغو مجوز است. تفاوتهای جزئی در زمانبندی تطبیق، نگهداشتن مبلغ اندکی از وجوه کارگزار برای هزینههای بانکی (که مجاز است)، و استفاده از سوابق الکترونیکی ذاتاً نقض قانون به شمار نمیروند.
سؤال 6
یک کارگزار نورث کارولاینا در معاملهای که در آن خریدار و فروشنده هر دو توسط یک شرکت واحد نمایندگی میشوند (نمایندگی دوگانه)، وجه بیعانه را به صورت امانی نگه میدارد. معامله به شکست میانجامد و هم خریدار و هم فروشنده وجه بیعانه را مطالبه میکنند و هر یک دیگری را مقصر میداند. طبق قوانین NCREC، تکلیف کارگزار در این سناریو در رابطه با رابطه نمایندگی دوگانه چیست؟
- A. همانند هر وضعیت بیعانه مورد مناقشه — کارگزار باید وجوه را به صورت امانی نگه دارد و بدون توافق کتبی هر دو طرف یا دستور دادگاه، صرفنظر از رابطه نمایندگی، حق پرداخت آن را ندارد. ✓ پاسخ
- B. کارگزار میتواند وجوه را به فروشنده آزاد کند، زیرا در نمایندگی دوگانه تکلیف اولیه امانی شرکت در قبال فروشنده است.
- C. کارگزار باید فوراً بیعانه را به خریدار بازگرداند، زیرا نمایندگی دوگانه تعارضی ایجاد میکند که به نفع خریدار است.
- D. کارگزار باید از اختلاف کنارهگیری کند و حساب امانی را به یک شرکت اسکرو بیطرف ثالث منتقل نماید.
توضیح: قوانین حاکم بر پرداخت بیعانه مورد مناقشه بدون توجه به ساختار نمایندگی، به صورت یکسان اعمال میشوند. نمایندگی دوگانه این الزام را تغییر نمیدهد که کارگزار باید وجوه امانی مورد مناقشه را تا زمانی که هر دو طرف مجوز کتبی ارائه دهند یا دادگاه دستور پرداخت صادر کند، نگه دارد. منافع هیچ یک از طرفین به واسطه رابطه نمایندگی به طور خودکار در اولویت قرار نمیگیرد.