📌
الزام مالک گواهینامه رسمی ملک
licensing هر فرد یا نهادی که به طور مستقیم یا غیرمستقیم در کسب و کار دلال ملک برای دستمزد (یا وعده آن) در حالی که فیزیکی به صورت در شمال کارولینا حضور دارد، باید دارای گواهینامه رسمی دلال ملک کارولینای شمالی باشد. یک دارنده گواهینامه تنها به عنوان نماینده برای طرفی در معاملات عمل میکند. یک دارنده گواهینامه به طور خودکار یک ریلتور نیست — این عنوان تنها برای اعضای انجمن ملی ریلتورها صدق میکند.
قوانین کلیدی
- ✓دستمزد یا وعده آن در شمال کارولینا نیاز به گواهینامه را به وجود می‌آورد
- ✓یک «دارنده گواهینامه» به طور خودکار یک «ریلتور» نیست؛ ریلتور مستلزم عضویت انجمن ملی ریلتورها است
- ✓دارندگان گواهینامه رسمی ملک تنها به عنوان نماینده برای طرفی در معامله عمل می‌کنند
📌
دسته‌بندی وضعیت مجوز: دلال موقت
licensing کارولینای شمالی تنها یک نوع مجوز دارد — مجوز دلالی — اما چندین دسته‌بندی وضعیت وجود دارد. دلال موقت وضعیت ورودی است: پس از اتمام دوره آموزشی پیش‌از مجوز 75 ساعته و قبولی در آزمون، مجوز دلالی به وضعیت «موقت» صادر میشود. دلال موقت باید تحت نظارت دلال‌مسئول باشد، نمی‌تواند به طور مستقل کار کند، و برای حذف وضعیت موقت باید آموزش پس‌از مجوز را تکمیل کند.
قوانین کلیدی
- ✓دلال موقت باید برای هر عملی که نیاز به مجوز دارد تحت نظارت دلال‌مسئول باشد
- ✓دلال موقت هرگز نمی‌تواند به طور مستقل کار کند
- ✓وضعیت موقت موقتی است؛ آموزش پس‌از مجوز برای حذف آن و حفظ شایستگی برای وضعیت فعال ضروری ا��ت
- ✓ورود نیاز به دوره آموزشی پیش‌از مجوز 75 ساعته و قبولی در آزمون مجوز دارد
📌
وضعیت و صلاحیات دلال مسئول (BIC)
licensing دلال مسئول (BIC) یک دسته‌بندی وضعیت مجوز است، نه یک مجوز جداگانه. هر دفتر املاک و مستغلات باید دارای یک BIC منصوب باشد. برای واجد شرایط بودن، مجوز دلال باید در وضعیت فعال (غیر موقت) باشد، دلال باید در 5 سال گذشته دارای 2 سال تجربه دلالی تمام وقت یا 4 سال تمام وقت باشد، و باید دوره 12 ساعتی دلال مسئول را (نه قبل از یک سال قبل از انتصاب یا در عرض 120 روز بعد از انتصاب) تکمیل کند.
قوانین کلیدی
- ✓BIC یک دسته‌بندی وضعیت مجوز است، نه یک مجوز جداگانه
- ✓مجوز برای BIC بودن باید فعال و غیر موقت باشد
- ✓نیاز به 2 سال تجربه دلالی تمام وقت یا 4 سال تمام وقت در 5 سال گذشته است
- ✓تکمیل دوره 12 ساعتی دلال مسئول ضروری است
- ✓هر دفتر املاک و مستغلات باید دارای یک BIC منصوب باشد
📌
فعالیت‌های مستلزم مجوز
licensing انجام فعالیت‌های کارگزاری به عنوان نماینده برای دیگران به ازای پاداش مستلزم مجوز است، بدون استثنا برای تعداد محدودی از معاملات و بدون حداقل شرط حق‌الزحمه. فعالیت‌ها شامل فهرست‌بندی، فروش/خرید، اجاره/کرائه، برگزاری حراج، معامله منافع مربوط به فروش کسب‌وکار، و ارجاع طرفی به ازای پاداش است. هیچ دارنده مجوز نمی‌تواند به فرد بدون مجوز هزینههای یاب‌کار، ارجاع یا کمک را بپردازد.
قوانین کلیدی
- ✓حتی یک معامله به ازای پاداش نیاز به مجوز دارد؛ هیچ استثنایی برای معاملات محدود وجود ندارد
- ✓هیچ حق‌الزحمه‌ای برای فعال کردن الزام مجوز کافی نیست
- ✓ارجاع طرفی به ازای پاداش یک فعالیت دارای مجوز است
- ✓هیچ دارنده مجوز نمی‌تواند به فرد بدون مجوز هزینههای یاب‌کار، ارجاع یا کمک را بپردازد
📌
نمایندگی نادرست و حذف حقایق اساسی
disclosures قانون G.S. 93A-6(a)(1) هم نمایندگی نادرست عمدی و هم غفلت‌آمیز یا حذف حقایق اساسی را ممنوع میکند. نمایندگی نادرست به معنای انتقال اطلاعات غلط است؛ حذف به معنای عدم افشاء در صورتی که تکلیف موجود باشد. اعمال عمدی شامل دانش واقعی و رفتار متعمدانه است؛ اعمال غفلت‌آمیز زمانی اتفاق می‌افتند که دارنده مجوز 'باید بهطور معقول می‌دانست' حتی اگر با حسن نیت عمل کند.
قوانین کلیدی
- ✓هم نمایندگی نادرست/حذف عمدی و هم غفلت‌آمیز ممنوع است
- ✓عمدی نیازمند دانش واقعی و رفتار متعمدانه است
- ✓غفلت‌آمیز زمانی اعمال میشود که دارنده مجوز 'باید بهطور معقول می‌دانست' حتی در حسن نیت
- ✓افشای حقایق اساسی برای هم موکل و هم اشخاص ثالث ضروری است
📌
دسته‌بندی حقایق مادی
disclosures حقایق مادی که کمیسیون افشای آن را مورد نیاز میداند شامل موارد زیر است: حقایق مربوط به خود ملک (نقص‌های ساختاری/مکانیکی)؛ حقایق مرتبط مستقیماً با ملک (تغییر منطقه‌بندی در حال انتظار، بزرگراه برنامه‌ریزی‌شده)؛ حقایق که بر توانایی اصیل برای تکمیل معامله تاثیر می‌گذارند (توقیف در حال انتظار)؛ و حقایق شناخته‌شده‌ای که برای یک طرف اهمیت خاصی دارند (برای مثال، توانایی افزودن یک استخر). صرفنظر از اینکه کدام طرف نمایندگی میشود، حقایق مادی باید برای هر دو اصیل و اشخاص ثالث افشا شوند.
قوانین کلیدی
- ✓حقایق مادی شامل نقص‌های ملک، شرایط خارجی، توانایی تکمیل معامله، و حقایق با اهمیت خاص هستند
- ✓حقایق مادی باید صرفنظر از اینکه نمایند�� کدام طرف را نمایندگی میکند، افشا شوند
- ✓نماینده باید برای اصیل هر چیزی را که بر حقوق یا تصمیم‌گیری اصیل تاثیر می‌گذارد افشا کند
📌
حقایق غیرجوهری: مرگ، بیماری، مجرمین جنسی
disclosures طبق G.S. 39-50 و 42-14.2، اینکه یک ملک توسط شخصی اشغال شده بود که فوت شد یا بیماری جدی داشت، یک حقیقت جوهری نیست، و نیز اینکه یک مجرم جنسی ثبت‌شده در کنار ملک اشغال/اشغال کرده/ساکن است. نمایندگان ملزم نیستند این موارد را بهطور خودجوش بیان کنند؛ اگر سؤال شوند می‌توانند انکار کنند یا با صداقت پاسخ دهند (و نباید عن‌قصد بیانیه‌های کاذب ارائه دهند). یک نماینده نمی‌تواند درباره اینکه آیا یک ساکن ایدز داشت یا خیر به پرسش‌ها پاسخ دهد، زیرا قانون مسکن منصفانه آن را به‌عنوان یک معلولیت تلقی میکند.
قوانین کلیدی
- ✓مرگ، بیماری جدی، و مجرمین جنسی ثبت‌شده در کنار ملک حقایق جوهری نیستند
- ✓نمایندگان ملزم نیستند این حقایق را بهطور خودجوش بیان کنند اما نباید عن‌قصد بیانیه‌های کاذب ارائه دهند
- ✓نمایندگان توسط قانون مسکن منصفانه از پاسخ به پرسش‌های مرتبط با ایدز درباره ساکنان منع شدهاند
📌
تضاد منافع: نمایندگی دوگانه غیر افشا شده و معامله خود
agency G.S. 93A-6(a)(4) اقدام برای بیش از یک طرف بدون آگاهی تمام طرفین را ممنوع میکند. قانون A.0104(d)/(i) نیاز به اختیار نامه کتبی صریح برای نمایندگی دوگانه دارد. معامله خود (کسب سود مخفی) ممنوع است. یک نماینده باید به هر دو طرف هر گونه رابطه‌ای (مثلاً خریدار خویشاوند) که بر وفاداری آنها تأثیر می‌گذارد را افشا کند. G.S. 93A-6(a)(6) نمایندگی یک دلال دیگر بدون آگاهی و موافقت دلال مرتبط را ممنوع میکند.
قوانین کلیدی
- ✓اقدام برای بیش از یک طرف بدون آگاهی تمام طرفین ممنوع است
- ✓نمایندگی دوگانه نیاز به اختیار نامه کتبی صریح هر طرف دارد
- ✓معامله خود / سود مخفی ممنوع است
- ✓دلالان موقتی هیچ‌گاه نمی‌توانند بهطور همزمان برای بیش از یک شرکت کار کنند
📌
ممنوعیت اعمال تبعیض‌آمیز
fairhousing هر گونه نقض قانون عادلانه‌سازی مسکن ایالت به عنوان رفتار نامناسب و نقض قانون مجوزدهی در نظر گرفته میشود. دارنده مجوز نمی‌تواند فعالیت‌های کارگزاری را انجام دهد یا وضعیت کارگزار خود را به هیچ شکلی تبلیغ کند که بر اساس نژاد، رنگ، دین، اصل ملی، جنسیت، وضعیت خانوادگی، یا معلولیت تبعیض ایجاد کند.
قوانین کلیدی
- ✓نقض قانون عادلانه‌سازی مسکن نقض قانون مجوزدهی است
- ✓دارندگان مجوز نمی‌توانند بر اساس نژاد، رنگ، دین، اصل ملی، جنسیت، وضعیت خانوادگی، یا معلولیت تبعیض کنند
📌
الزام قرارداد نمایندگی کتبی
agency G.S. 93A-13 و قانون A.0104(a) مستلزم آن است که تمام قراردادهای نمایندگی کتبی و امضاء شده باشند. قراردادهای فروشنده/موجر (مالک ملک) باید قبل از ارائه خدمات کتبی باشند. نمایندگی خریدار/مستاجر ممکن است به صورت شفاهی شروع شود اما تا زمانی که هر یک از طرفین پیشنهادی ارائه دهند باید کتبی باشد. قرارداد شفاهی خریدار/مستاجر باید انحصاری نبوده، نامعین و قابل فسخ در هر زمان باشد.
قوانین کلیدی
- ✓تمام قراردادهای نمایندگی باید کتبی و امضاء شده باشند
- ✓قراردادهای مالک ملک (فروشنده/موجر) باید قبل از ارائه خدمات کتبی باشند
- ✓قراردادهای نمایندگی خریدار/مستاجر ممکن است در ابتدا شفاهی باشند اما تا زمانی که هر یک از طرفین پیشنهادی کند باید کتبی باشند
- ✓قراردادهای شفاهی خریدار/مستاجر باید انحصاری نبوده، نامعین و قابل فسخ به اختیار باشند
📌
محتوای مورد نیاز قراردادهای نمایندگی کتبی
agency هر قرارداد نمایندگی کتبی باید: یک تاریخ انقضای معین ایجاد کند و در آن زمان بدون اخطار خاتمه یابد (قرارداد تحصیل مالک و مستاجر ممکن است به صورت خودکار تمدید شود در صورتی که قابل خاتمه شدن با اخطار باشد)؛ شامل مفاد عدم تبعیض قاعده A.0104(b) به گونه‌ای واضح و آشکار باشد؛ و شامل شماره مجوز مالک مجوزی باشد که امضا کرده است.
قوانین کلیدی
- ✓باید یک تاریخ انقضای معین ایجاد کند و بدون اخطار قبلی در زمان انقضا خاتمه یابد
- ✓باید شامل مفاد عدم تبعیض (مسکن منصفانه) به گونه‌ای برجسته باشد
- ✓باید شامل شماره مجوز مالک مجوز فردی امضاء کننده باشد
📌
الزام افشای نمایندگی (کار با کارگزاران املاک)
disclosures قاعده A.0104(c) مستلزم است که مجری گواهینامه در معاملات فروش در اولین تماس جدی، فرم افشای 'کار با کارگزاران املاک' را ارائه دهند، با خریدار/فروشنده آن را مرور کنند، و بر نوع نمایندگی توافق کنند. صرف تحویل فرم کافی نیست. اگر تماس از طریق تلفن یا وسائل الکترونیکی باشد، بلافاصله اطلاع دهید که چه کسی را نمایندگی می‌کنید و فرم مکتوب را ظرف سه روز ارسال کنید.
قوانین کلیدی
- ✓الزام افشای نمایندگی تنها برای معاملات فروش صدق میکند
- ✓افشاء باید در اولین تماس جدی انجام شود و مورد بررسی قرار گیرد، نه صرفاً تحویل داده شود
- ✓اولین تماس جدی زمانی رخ میدهد که بحث بر نیازها و مالیات خریدار متمرکز باشد
- ✓در تماس تلفنی یا الکترونیکی، فرم مکتوب با��د ظرف سه روز ارسال شود
📌
رضایت برای نمایندگی دوگانه
agency قانون A.0104(d) قبل از عمل به عنوان نماینده دوگانه، نیاز به اختیار نامه کتبی از تمام طرفین دارد که برای معاملات فروش و اجاره/کرایه نیز صدق میکند. در فروش، این اختیار معمولاً در قراردادهای نمایندگی فهرست/خریدار است. یک استثنا امکان نمایندگی دوگانه شفاهی برای مدت محدود را مجاز میسازد، جایی که خریدار/مستأجر تحت یک توافق نمایندگی شفاهی کار میکند، اما اختیار نامه کتبی باید تا زمان ارائه پیشنهاد توسط ی�� طرف نمایندگی‌شده به دست آید. رضایت شفاهی تمام طرفین قبل از شروع نمایندگی دوگانه ضروری است.
قوانین کلیدی
- ✓اختیار نامه کتبی برای نمایندگی دوگانه از تمام طرفین برای معاملات فروش و اجاره لازم است
- ✓نمایندگی دوگانه شفاهی برای مدت محدود تنها در مواردی مجاز است که خریدار/مستأجر تحت توافق نمایندگی شفاهی باشد
- ✓اختیار نامه کتبی برای نمایندگی دوگانه باید حداکثر تا زمان ارائه پیشنهاد توسط یک طرف نمایندگی‌شده به دست آید
- ✓رضایت شفاهی تمام طرفین قبل از شروع نمایندگی دوگانه ضروری است
📝
تحویل اسناد
contracts قاعده A.0106 (اجرای G.S. 93A-6(a)(13)) مستلزم تحویل نسخه های اسناد قرارداد نمایندگی، قراردادها، پیشنهادها، اجاره نامه ها، گزینه ها و غیره در ظرف سه روز از دریافت آن توسط کارگزار است. پیشنهادها باید در سریع ترین زمان ممکن به فروشنده ارائه شوند — محدودیت سه روزه تنها زمانی اعمال می شود که فروشنده دردسترس نباشد. پیشنهادها باید حتی زمانی که قراردادی در انتظار دارایی باشد، ارائه شوند (با توصیه به مشورت با وکیل). خریداری که در پیشنهاد امضا کند، باید فوری نسخه ای دریافت کند.
قوانین کلیدی
- ✓نسخه های اسناد اجرا شده را در ظرف سه روز از دریافت توسط کارگزار تحویل دهید
- ✓پیشنهادها باید در سریع ترین زمان ممکن به فروشنده ارائه شوند، نه تاخیر سه روزه
- ✓پیشنهادها باید حتی زمانی که قراردادی در انتظار دارایی باشد، ارائه شوند
- ✓خریداری که در پیشنهاد امضا کند، باید فوری نسخه ای دریافت کند
📌
الزام BIC، استثناءات، و مالکان تنهای
licensing قانون A.0110 الزام میدهد که هر شرکت دارای یک BIC تعیین‌شده برای دفتر اصلی خود و یک BIC متفاوت در هر شعبه باشد. هیچ کارگزاری نمی‌تواند BIC بیش از یک دفتر باشد؛ هیچ دفتری نمی‌تواند بیش از یک BIC داشته باشد. شرکتی که از طریق عبور میکند و تمام چهار شرط را برآورده میسازد نیازی به BIC ندارد. مالک تنهای باید BIC باشد اگر پول اعتماد دیگران را نگاه دارد، خدمات را تبلیغ/ترویج کند، یا کارگزاران دیگر وابسته داشته باشد. تبلیغ/ترویج شامل تبلیغات، کارتهای تجاری، تحریک کلامی، و ملک‌های فهرست است.
قوانین کلیدی
- ✓هر دفتر اصلی و شعبه باید دارای یک BIC تعیین‌شده جداگانه باشد
- ✓هیچ کارگزاری نمی‌تواند BIC بیش از یک دفتر باشد؛ هیچ دفتری نمی‌تواند بیش از یک BIC داشته باشد
- ✓مالک تنهای باید BIC باشد اگر پول اعتماد نگاه دارد، خدمات را تبلیغ کند، یا کارگزاران وابسته داشته باشد
- ✓نگاه‌داشتن تنها سپرده‌های امنیتی مستاجر در ملک خود کارگزار نیازمندی BIC را برانگیخته نمی‌کند
📌
بیانات افشای ملک مسکونی و MOGS
disclosures فصل 47E مستلزم آن است که اکثر مالکین مسکونی برای خریداران بیان افشای ملک مسکونی و انجمن مالکین را تکمیل کنند و به سؤالات بله/خیر/عدم نمایندگی پاسخ دهند. عدم ارائه آن اجازه میدهد خریدار در طی سه روز تقویمی پس از پذیرش قرارداد، به صورت کتبی لغو کند. بیان افشای جداگانه معادن و نفت و گاز (MOGS) نیز باید قبل از پیشنهاد ارائه شود. نمایندگان مجاز می‌توانند در تکمیل اینها برای فروشنده کمک کنند اما نمی���توانند تکمیل کنند و نباید درباره نمایندگی مشاوره دهند؛ آنها هنوز باید تمام حقایق مادی شناخته شده را افشا کنند.
قوانین کلیدی
- ✓اکثر فروشندگان مسکونی باید بیان افشای ملک مسکونی و انجمن مالکین را ارائه دهند
- ✓عدم ارائه آن اجازه میدهد خریدار در طی سه روز تقویمی پس از پذیرش قرارداد لغو کند
- ✓بیان افشای جداگانه معادن و نفت و گاز (MOGS) باید قبل از پیشنهاد خریداری ارائه شود
- ✓نمایندگان مجاز باید صرف نظر از نمایندگی فروشنده در فرم، تمام حقایق مادی شناخته شده را افشا کنند
📌
تعریف و ماهیت پول اعتماد
escrow پول اعتماد، پولی است که متعلق به دیگران است و توسط یک دلال به عنوان نماینده یا نگهبان موقت در یک معاملهٔ رایگان دریافت میشود. نمونه‌های رایج شامل سپردهٔ پول جدیت، پرداخت‌های پیشرو، سپردهٔ امنیت اجاره‌ای، اجاره، حق‌الزحمهٔ انجمن مالکان و مبالغ تسویه‌حساب هستند. برای اجارهٔ کوتاه‌مدت، شامل سپردهٔ رزرو پیشرو و مالیات فروش بر کل درآمد اجاره‌ای نیز می‌باشد.
قوانین کلیدی
- ✓پول اعتماد پولی است که متعلق به دیگران و توسط دلال به عنوان نماینده یا نگهبان دریافت میشود
- ✓نمونه‌ها شامل پول جدیت، سپردهٔ امنیت، اجاره، حق‌الزحمهٔ انجمن مالکان و مبالغ تسویه‌حساب هستند
- ✓پول اعتماد اجارهٔ کوتاه‌مدت شامل سپردهٔ رزرو پیشرو و مالیات فروش بر درآمد دریافتی است
📌
خصوصیات و محل حساب اعتماد/ضمانت
escrow حساب اعتماد/ضمانت تنها پول اعتماد را نگهداری میکند و دارای سه ویژگی است: جداگانه (تنها پول دیگران)، امانتی (تنها کارگزار/نماینده تعیین‌شده کنترل پرداخت را دارد)، و در دسترس بر درخواست. این باید یک حساب سپرده تقاضایی در یک نهاد بیمه‌شده فدرالی باشد که بهطور قانونی در کارولینای شمالی فعالیت داشته باشد و موافق باشد اطلاعات خود را در دسترس کمیسیون قرار دهد — بانک می‌تواند خارج از کارولینای شمالی باشد اگر این شرایط برقرار باشند.
قوانین کلیدی
- ✓حساب اعتماد جداگانه، امانتی، و در دسترس بر درخواست است
- ✓این باید یک حساب سپرده تقاضایی در یک نهاد بیمه‌شده فدرالی باشد که بهطور قانونی در کارولینای شمالی فعالیت داشته باشد
- ✓نهاد باید موافق باشد اطلاعات خود را در دسترس کمیسیون قرار دهد
- ✓اگر تمام شرایط برقرار باشند، بانک می‌تواند خارج از کارولینای شمالی واقع باشد
📌
تعیین حساب اعتماد و بیمه FDIC
escrow BIC باید اطمینان حاصل کند که کلمات «حساب اعتماد» یا «حساب ضمان» بر روی کارتهای امضا، صورتحساب، قبولانداز و چک ظاهر شوند. تعیین صحیح و ثبت دقیق، سپرده‌ها را در صورت ورشکستگی کارگزار، فوت یا انبارها از اتصال و توقیف محفوظ می‌دارد. FDIC سپرده‌ها را تا ۲۵۰٬۰۰۰ دلار برای هر فردی که برای وی وجوه نگهداری میشود بیمه میکند، بنابراین حسابی که به درستی تعیین شده است می‌تواند بیش از ۲۵۰٬۰۰۰ دلار باشد در حالی که منافع هر فرد بیمه‌شده باقی میماند.
قوانین کلیدی
- ✓کلمات «حساب اعتماد» یا «حساب ضمان» باید بر روی تمام کارتهای امضا، صورتحساب، قبولانداز و چک ظاهر شوند
- ✓تعیین صحیح سپرده‌ها را در صورت ورشکستگی یا فوت کارگزار از اتصال محفوظ می‌دارد
- ✓FDIC سپرده‌ها را تا ۲۵۰٬۰۰۰ دلار برای هر فردی که برای وی وجوه نگهداری میشود بیمه میکند
📌
زمانی که حساب اعتماد مورد نیاز است؛ تعداد حسابها
escrow یک دلال باید حساب اعتماد را باز یا نگهداری کند زمانی که دلال یا یک نماینده مرتبط بر پول اعتماد مستقیم شود؛ دلالان غیرفعال یا کسانی که با وجوه دیگران سر و کار ندارند نیازی ندارند. عموماً یک دلال تنها به یک حساب اعتماد برای کل پول اعتماد نیاز دارد. با این حال، قانون A.0118(a) یک حساب اعتماد جداگانه برای هر HOA/POA اداره شده لازم میکند، با بیانیه‌های نوشتاری حداقل سه ماهه. یک دلالی که سازمان مسکونی خود را اجاره میکند، ممکن است در قالب G.S. 42-50 به حساب اعتماد نیاز داشته باشد.
قوانین کلیدی
- ✓حساب اعتماد در زمانی که دلال یا نماینده مرتبط بر پول اعتماد مستقیم شود ضروری است
- ✓عموماً تنها یک حساب اعتماد برای کل پول اعتماد مورد نیاز است
- ✓یک حساب اعتماد جداگانه برای هر HOA/POA اداره شده لازم است، با بیانیه‌های حداقل سه ماهه
📌
ممزوج نکردن ممنوع است
escrow قانون G.S. 93A-6(a)(12) ممزوج کردن پول دلال با پول دیگران را ممنوع میکند. دلال نمی‌تواند صندوق‌های شخصی/تجاری را در حساب اعتماد سپاری (به جز هزینههای محدود بانکی) واریز کند و نمی‌تواند پول اعتماد سپاری را برای ملکی که دلال در آن سهام دارد واریز کند. برای پوشش (نه اجتناب از) هزینههای خدمات بانکی، دلال می‌تواند تا $100 از صندوق‌های شخصی (یا میزان مورد نیاز برای پوشش هزینه‌ها) را در حساب اعتماد سپاری نگهدارد که بهطور صحیح در دفتر کل صندوق‌های شخصی ثبت شود.
قوانین کلیدی
- ✓دلال نمی‌تواند صندوق‌های شخصی/تجاری را با پول اعتماد سپاری دیگران ممزوج کند
- ✓پول برای ملکی که دلال مالک آن است نمی‌تواند در حساب اعتماد سپاری دلالی باشد
- ✓تا $100 از صندوق‌های شخصی می‌تواند برای پوشش هزینههای خدمات بانکی نگهداری شود
- ✓صندوق‌های شخصی در حساب اعتماد سپاری باید در دفتر کل صندوق‌های شخصی ثبت شوند
📌
مسئولیت دارنده مجوز کارگزار برای حسابهای امانی
escrow قانون A.0117 نیاز به ثبت کامل سپردهگذاری، نگهداری و برداشت پول دیگران دارد؛ کمیسیون می‌تواند بدون اطلاع قبلی سوابق امانی را بررسی کند. قانون A.0110(g)(4) دارنده مجوز کارگزار را مسئول نگهداری صحیح حسابهای امانی و سوابق میکند. اگرچه دارنده مجوز کارگزار می‌تواند نگهداری سوابق را به یک کارمند دفتری محول کند، دارنده مجوز کارگزار مسئول مراقبت و حفاظت باقی میماند، و دسترسی به پول امانی باید محدود و تحت کنترل دقیق باشد.
قوانین کلیدی
- ✓کارگزاران باید سوابق کاملی از سپردهگذاری، نگهداری و برداشت حسابهای امانی نگاه دارند
- ✓کمیسیون می‌تواند بدون اطلاع قبلی سوابق امانی را بررسی کند
- ✓دارنده مجوز کارگزار در نهایت مسئول نگه��اری صحیح حسابهای امانی و سوابق است
- ✓دسترسی به پول امانی باید محدود و تحت کنترل دقیق باشد، حتی زمانی که محول شده باشد
📌
مهلت‌های سپرده برای پول اعتماد
escrow طبق قانون A.0116، پول‌های اعتماد باید به طور کلی در مدت سه روز بانکی پس از دریافت واریز شوند. استثنا: پول سپری (earnest money) و سپرده تامین اجاره باید در مدت سه روز بانکی پس از پذیرش پیشنهاد/اجاره واریز شوند — مگر اینکه به صورت نقد ارائه شده باشد، که باید صرفنظر از پذیرش در مدت سه روز بانکی پس از دریافت واریز شود. تمام پول‌های اعتماد دریافتی توسط کارگزار موقت باید فوراً به بیک (BIC) تحویل داده شود؛ کارگزاران بازرگانی محدود غیرساکن فوراً به کارگزار نزدیک نورث کارولینا تحویل می‌دهند.
قوانین کلیدی
- ✓پول‌های اعتماد باید به طور کلی در مدت سه روز بانکی پس از دریافت واریز شوند
- ✓پول سپری/سپرده تامین در مدت سه روز بانکی پس از پذیرش واریز میشود
- ✓پول نقد باید صرفنظر از پذیرش در مدت سه روز بانکی پس از دریافت واریز شود
- ✓کارگزار موقت باید پول‌های اعتماد را فوراً به بیک خود تحویل دهد
📌
توزیع پول الزام و اختلافات
escrow بند الف.۰۱۱۶(ه) اجازه میدهد که یک BIC پول الزام را به وکیل بسته‌شدگی/نماینده حل‌ونقض حداکثر ۱۰ روز قبل از تاریخ حل‌ونقض پیش‌بینی‌شده منتقل کند؛ بدون رضایت کتبی طرفین، نمی‌تواند قبل از حل‌ونقض به هیچ وجه توزیع شود (برای مثال، برای پرداخت گزارش‌های بازرسی). برای اختلافات مربوط به وجوه غیرمربوط به سپرده امنیتی (بند الف.۰۱۱۶(د))، دلال باید وجوه را تا دریافت رایزنی کتبی از طرفین یا دستور دادگاه نگهداری کند؛ رویه‌های G.S. 93A-12 امکان سپردن را به منشی دادگاه فراهم میکند.
قوانین کلیدی
- ✓پول الزام را میتوان حداکثر ۱۰ روز قبل از حل‌ونقض به نماینده حل‌ونقض منتقل کرد
- ✓پول الزام را بدون رضایت کتبی طرفین نمی‌توان قبل از حل‌ونقض توزیع کرد
- ✓وجوه غیرمربوط به سپرده امنیتی در اختلاف باید تا دریافت رایزنی کتبی یا دستور دادگاه ن��هداری شود
📌
محافظت بر اموال اعتماد
escrow قانون A.0116(g) هر صاحب مجوز را مسئول محافظت از پول یا دارایی دیگران میکند. یک دلال نمی‌تواند پول/دارایی دیگران را برای استفاده خود تبدیل کند، آن را برای هدفی غیر از آنچه قصد شده به کار برد، یا به فردی دیگر در تبدیل یا سوء استفاده کمک کند.
قوانین کلیدی
- ✓هر صاحب مجوز باید پول/دارایی دیگران را محافظت کند
- ✓یک دلال نمی‌تواند پول دیگران را تبدیل یا سوء استفاده کند یا در انجام این کار به دیگران کمک کند
📌
دسته‌های وضعیت مجوز: دلال
licensing یک دلال موقت که تمام آموزش پس از دریافت مجوز را تکمیل کند، بدون امتحان دیگری به یک دلال غیر موقت تبدیل میشود. یک دلال غیر موقت برای حفظ وضعیت فعال نیازی به نظارت توسط دلال مسئول ندارد. متقاضیان خارج از ایالت با مجوز معادل فعال در 3 سال گذشته می‌توانند تنها بخش ایالتی امتحان را بگذرانند.
قوانین کلیدی
- ✓دلال موقت با تکمیل آموزش پس از دریافت مجوز به دلال تبدیل میشود، امتحان جدیدی لازم نیست
- ✓یک دلال غیر موقت برای حفظ وضعیت فعال نیازی به BIC ندارد
- ✓متقاضیان واجد شرایط خارج از ایالت (مجوز معادل فعال در 3 سال گذشته) می‌توانند تنها بخش ایالتی امتحان را بگذرانند
📌
مجوز دلال تجاری غیرمقیم محدود
licensing یک دلال/فروشنده که خارج از NC اقامت دارد و در جایی که تجارت اصلی آنها واقع است دارای مجوز فعال است، می‌تواند برای معاملات املاک تجاری مجوز دلال تجاری غیرمقیم محدود NC را به دست آورد. آنها با شرکت خود در خارج از ایالت وابسته می‌مانند، BIC در NC ندارند، اما باید با یک دلال NC مقیم (غیر موقت) که آنها را نظارت میکند، اعلام وابستگی دلال و توافق نامه همکاری کاری را امضا کنند. این یک مجوز جداگانه است.
قوانین کلیدی
- ✓فقط برای املاک تجاری در NC اعمال میشود
- ✓نیاز به اعلام وابستگی دلال و توافق نامه همکاری کاری با یک دلال NC مقیم دارد
- ✓دلال NC نظارت‌کننده نمی‌تواند در وضعیت موقت باشد
- ✓این یک مجوز جداگانه است
📌
صدور مجوز برای اشخاص حقوقی
licensing علاوه بر افراد، اشخاص حقوقی برای انجام کسب و کار کارگزاری املاک باید دارای مجوز باشند. هر شرکت، شراکت، شرکت با مسئولیت محدود، انجمن یا هر شخص حقوقی دیگری (به جز مالکیت انفرادی) باید مجوز کارگزار کسب و کار املاک جداگانه ای را کسب کند.
قوانین کلیدی
- ✓اشخاص حقوقی که در کسب و کار کارگزاری دخیل هستند باید مجوز کارگزار کسب و کار جداگانه ای کسب کنند
- ✓مالکیت انفرادی از این قاعده مستثنی است و نیاز به مجوز کسب و کار جداگانه ندارد
📌
کارمندان بدون مجوز — فعالیت‌های مجاز
licensing کارمندان حقوقی یا ساعتی بدون مجوز (نه براساس هر معامله) می‌توانند فعالیت‌های اداری محدود را انجام دهند: انتقال تماس‌ها، ارسال داده‌های MLS آماده‌شده توسط دارنده مجوز، تأمین اسناد عمومی، نصب علائم/صندوق‌های قفلی طبق دستور دارنده مجوز، سفارش تعمیرات جزئی، پیک‌رانی اسناد، ارائه اطلاعات ملکی اساسی تبلیغ‌شده، زمانبندی بازدیدها، نمایش و اجاره اموال مستأجری که توس�� کارفرمای استخدام‌کننده مدیریت میشود، تایپ فرم‌هایی که توسط دارنده مجوز تکمیل شده است، و مدیریت سپردهاینی که تحت نظارت دقیق BIC قرار دارد.
قوانین کلیدی
- ✓کارمندان بدون مجوز باید حقوقی یا ساعتی باشند، نه براساس هر معامله
- ✓آنها می‌توانند فقط اطلاعات ملکی واقعی اساسی را ارائه دهند که در تبلیغ ظاهر میشود
- ✓آنها می‌توانند فقط برای اموال مستأجری که توسط کارفرمای خود مدیریت میشود، پیش‌فرض اجاره‌نامه‌ها را نمایش و اجرا کنند
- ✓مدیریت پول تحت نظارت دقیق BIC انجام میشود که مسئول باقی میماند
📌
معافیت‌ها از دریافت مجوز
licensing اشخاص/نهادهای خاصی از دریافت مجوز معاف هستند، از جمله: نهادهای تجاری که در جریان معمول مدیریت، اموال خود را می‌فروشند/اجاره می‌دهند (شامل افسران/کارمندان/شرکاء/مدیران); وکیل واقعی تنها برای نهایی‌سازی قرارداد که قبلاً آغاز شده است; وکلای NC هنگام اجرای حقوق وکالت; دریافت‌کنندگان، امناء، سرپرستان، مدیران، اجراکنندگان یا افراد تحت دستور دادگاه; امناء تحت اعتماد/سند اعتماد/وصیت‌نامه; کارمندان اداری معاش‌بگیر برای مدیریت اموال; مالکان فردی که اموال خود را می‌فروشند/اجاره می‌دهند; و مقامات مسکن.
قوانین کلیدی
- ✓مالکی که اموال خود را می‌فروشد یا اجاره میدهد معاف است
- ✓معافیت وکیل واقعی تنها برای نهایی‌سازی معاملهٔ پیش‌شروع شده اعمال میشود
- ✓وکلای NC فقط هنگام انجام اعمالی که شامل حقوق وکالت است معاف هستند
- ✓این معافیت را نمی‌توان با دریافت دفترچهٔ وکالت دور زد
📌
ترکیب و اختیارات کمیسیون معاملات نقل و انتقال ملک کارولینای شمالی
licensing کمیسیون معاملات نقل و انتقال ملک کارولینای شمالی دارای 9 عضو است که برای دوره‌های 3 ساله خدمت می‌کنند (7 نفر توسط فرماندار منصوب می‌شوند، 2 نفر توسط مجمع عمومی). حداقل 3 نفر باید دلال دارای مجوز باشند و حداقل 2 نفر باید از جمهور عام باشند. هدف اصلی حفاظت از عموم مردم است. اختیارات شامل صدور مجوز، برنامه‌های آموزشی و تنظیم/انضباط دارندگان مجوز می‌باشد. کمیسیون نمی‌تواند کمیسیون/هزینه‌ها را تنظیم کند یا در مورد نرخ‌های کمیسیون در اختلافات قراردادی واسطه گری کند.
قوانین کلیدی
- ✓کمیسیون دارای 9 عضو است که برای دوره‌های 3 ساله خدمت می‌کنند
- ✓حداقل 3 عضو باید دلال دارای مجوز باشند؛ حداقل 2 عضو باید از جمهور عام باشند
- ✓هدف اصلی حفاظت از عموم مردم است
- ✓کمیسیون نمی‌تواند کمیسیون/هزینه‌ها را تنظیم کند یا در اختلافات کمیسیون واسطه گری کند
📌
اختیارات انضباطی و عواقب
licensing کمیسیون می‌تواند مجوز را انتقاد کند، تنبیه کند، تعلیق کند یا لغو کند، و می‌تواند تسلیم مجوز را با رضایت بپذیرد. دارندگان مجوز حتی هنگام خرید/فروش/اجاره برای خود تحت انضباط قرار دارند. کمیسیون می‌تواند در دادگاه عالی برای کسب دستور منع درخواست کند. تخلفات قانون مجوز جرائم معمولی هستند که می‌توانند تحت تعقیب قرار گیرند، اما یافته‌ی کمیسیون محکومیت جنایی نیست.
قوانین کلیدی
- ✓اقدامات انضباطی: انتقاد، تنبیه، تعلیق، لغو
- ✓دارندگان مجوز می‌توانند برای اعمال ممنوع در معاملات خود تحت انضباط قرار گیرند [G.S. 93A-6(b)(3)]
- ✓تخلفات جرائم معمولی هستند، اما یافته‌ی کمیسیون محکومیت جنایی نیست
📌
استانداردهای مراقبت عامل فهرستی در مقابل عامل فروش
agency یک عامل فهرستی عموماً به یک معیار بالاتر از عامل فروش (نماینده فروشنده) برای بیان غلط فحاشانه محکوم است، زیرا عامل فهرستی در بهترین موقعیت برای تعیین و تأیید حقایق مالکیت قرار دارد. یک نماینده فروش می‌تواند به طور معقول بر داده‌های MLS تکیه کند، مگر اینکه یک عامل احتیاط‌شناس باید آن را به عنوان نادرست شناخت. ممکن است یک عامل خریدار در برخی موارد به معیار بالاتری ملزم شود به دلیل تعهدات آژانسی و آگاهی از نیازهای خاص خریدار.
قوانین کلیدی
- ✓عاملین فهرستی به معیار بالاتری برای بیان غلط فحاشانه نسبت به نمایندگان فروشنده محکوم هستند
- ✓نماینده فروش می‌تواند به طور معقول بر داده‌های MLS تکیه کند در غیاب خطاهای آشکار
- ✓ممکن است یک عامل خریدار به دلیل تعهدات آژانسی و آگاهی از نیازهای خاص خریدار به معیار بالاتری ملزم شود
📌
نمونه‌های حذف عمدی و بی‌احتیاطی
disclosures حذف عمدی زمانی اتفاق می‌افتد که دارنده مجوز دانش واقعی از یک حقیقت ماده‌ای داشته باشد و وظیفه فاش‌کردن داشته باشد اما عمداً آن را فاش نکند. حذف بی‌احتیاطی زمانی اتفاق می‌افتد که دارنده مجوز دانش واقعی نداشته باشد اما یک دارنده مجوز احتیاط‌کار باید به طور معقول می‌دانست — که باعث ایجاد وظیفه کشف و فاش‌کردن میشود. نماینده خریدار باید اطلاعاتی را به خریدار فاش کند که بر تصمیم خریدار تأثیر می‌گذارد (به عنوان مثال، انگیزه فروشنده)، اما نباید اطلاعات محرمانه خریدار را به فروشنده فاش کند هنگام نمایندگی از خریدار.
قوانین کلیدی
- ✓حذف عمدی نیاز به دانش واقعی به علاوه وظیفه فاش‌کردن دارد
- ✓حذف بی‌احتیاطی وظیفه کشف و فاش‌کردن حقایقی را ایجاد میکند که یک دارنده مجوز احتیاط‌کار باید می‌دانست
- ✓نماینده خریدار باید اطلاعات انگیزه فروشنده را به خریدار فاش کند
- ✓در وضعیت نمایندگی دوگانه (درون‌سازمانی)، عدم فاش‌کردن وضعیت شخصی یک طرف، حذف عمدی محسوب نمیشود
📌
پرداخت‌های نادرست کمیسیون کارگذاری
licensing کارگذار نمی‌تواند کمیسیون/دارایی با ارزش را برای اعمالی که به نقض قانون مجوز انجام شدهاند پرداخت کند، از جمله پرداخت به افراد بدون مجوز برای اعمال مجاز یا پرداخت کمیسیون‌های یافتگر/ارجاع/شکارچی به افراد بدون مجوز (از جمله برنامه‌های ارجاع مالک و ارجاع مستاجر). کارگذار موقت فقط می‌تواند از کارگذار/شرکت کارفرمای خود پاداش دریافت کند؛ پرداخت به کارگذار موقت شرکت دیگری باید از طریق کارگذار کارفرمای آن کارگذار موقت انجام شود.
قوانین کلیدی
- ✓عدم پرداخت به افراد بدون مجوز برای اعم��ل نیازمند مجوز
- ✓عدم پرداخت کمیسیون‌های یافتگر/ارجاع/شکارچی به افراد بدون مجوز، از جمله برنامه‌های ارجاع
- ✓کارگذار موقت را می‌تواند فقط کارگذار/شرکت کارفرمای او پرداخت کند
- ✓پرداخت صحیح است اگر مجوز هنگام ارائه تمام خدمات فعال بود، حتی اگر در هنگام پرداخت غیرفعال/منقضی شده باشد
📌
بی‌ارزشی، عدم صلاحیت، و معاملات نامناسب
licensing G.S. 93A-6(a)(8) انضباط برای رفتاری که بی‌ارزشی یا عدم صلاحیت را نشان میدهد مجاز است (برای مثال، تکمیل نامناسب قراردادها، عدم انجام خدمات فهرست‌بندی/مدیریت، گزارش‌های درآمد/هزینه نادقیق). G.S. 93A-6(a)(10) هر گونه معاملات نامناسب، تقلبی یا بی‌انصافانه دیگر را منع میکند، که تصمیم آن بر اساس مورد به مورد تعیین میشود، از جمله نقض تکالیف مهارت/مراقبت/سعی و کوشش و هر گونه نقض قانون منصفانه مسکن ایالتی.
قوانین کلیدی
- ✓بی‌ارزشی/عدم صلاحیت و معاملات نامناسب/تقلبی/بی‌انصافانه مبانی گسترده و فراگیر هستند
- ✓نقض قانون منصفانه مسکن تشکیل رفتار نامناسب تحت قانون مجوز است
- ✓قراردادهای دوگانه (ختیاری قرارداد) برای تقلب وام‌الاجل معاملات نامناسب ممنوع است
📝
ممنوعیت انجام خدمات حقوقی
contracts دارندگان مجوز نمی‌توانند خدمات حقوقی را برای دیگران انجام دهند. آنها می‌توانند فرم‌های قراردادی از پیش چاپ شده‌ای را که توسط وکیل تهیه شده است، پر کنند، اما هرگز نمی‌توانند سند یا سند اعتماد را تکمیل کنند. آنها نمی‌توانند عنوان حقوقی را خلاصه کنند یا نظر دهند یا مشاوره حقوقی ارائه دهند. توضیح دادن مفاد قرارداد قابل قبول و توصیه شده است، اما اطلاع دادن در مورد پیامدهای حقوقی ممنوع است.
قوانین کلیدی
- ✓دارندگان مجوز نمی‌توانند اسناد حقوقی مانند سند، سند اعتماد، اجاره یا قرارداد را تهیه کنند
- ✓دارندگان مجوز می‌توانند فرم‌های از پیش چاپ شده را پر کنند اما هرگز نمی‌توانند فرم‌های سند یا سند اعتماد را تکمیل کنند
- ✓دارندگان مجوز می‌توانند مفاد قرارداد را توضیح دهند اما نمی‌توانند در مورد پیامدهای حقوقی مشاوره دهند
📌
افشای وضعیت نمایندگی نماینده خریدار به فروشنده/نماینده لیستینگ
agency قاعده A.0104(f) مستلزم است که نماینده خریدار وضعیت نمایندگی خود را در تماس اولیه با فروشنده یا نماینده فروشنده افشا کند (معمولاً هنگام برنامه‌ریزی برای نمایش). افشای اولیه می‌تواند شفاهی باشد، اما تأیید کتبی نباید دیرتر از تحویل پیشنهاد انجام شود (به جز فروش‌های حراج)، معمولاً در خود پیشنهاد درج شده است.
قوانین کلیدی
- ✓نماینده خریدار باید وضعیت نمایندگی را در تماس اولیه با فروشنده/موسسه لیستینگ افشا کند
- ✓تأیید کتبی نه دیرتر از تحویل پیشنهاد خرید الزامی است
- ✓تأیید معمولاً در پیشنهاد خرید درج شده است (الزامی توسط قاعده A.0112)
📌
شرکت به عنوان نماینده دوگانه و نمایندگی تعیین شده
agency قانون A.0104(i) تعیین میکند که شرکتی که بیش از یک طرف را در یک معاملهٔ فروش یکسان نمایندگی میکند، نماینده دوگانه است، و تمام نمایندگان وابسته آن نیز نمایندگان دوگانه می‌شوند. نمایندگی تعیین شده (بندهای j-m) اجازه میدهد شرکت یک نماینده را برای نمایندگی تنها فروشنده و دیگری را برای نمایندگی تنها خریدار در نمایندگی دوگانه داخلی منصوب کند، که وکالت را بازگردانده است. اختیار نمایندگی تعیین شده باید به صورت کتبی و قبل از زمانی که نمایندگی دوگانه کتبی الزامی شود موجود باشد.
قوانین کلیدی
- ✓شرکتی که هر دو طرف را نمایندگی میکند نماینده دوگانه است، و تمام نمایندگان وابسته نماینده دوگانه می‌شوند
- ✓نمایندگی تعیین شده نمایندگان انفرادی جداگانه را برای هر مشتری در نمایندگی دوگانه داخلی تعیین میکند
- ✓نمایندگی تعیین شده وکالت مشتری را بازگردانده است، برخلاف نمایندگی دوگانه استاندارد بی‌طرفانه
- ✓اختیار نمایندگی تعیین شده باید به صورت کتبی باشد
📌
دلالان به عنوان طرف در معاملات
agency دلالی که ملکی را می‌فروشد که در آن سهام مالکانه دارد، نمی‌تواند خریدار را نمایندگی کند (استثنا: املاک تجاری با سهام مالکانه کمتر از 25 درصد، با رضایت خریدار پس از افشای کامل کتبی). یک شرکت می‌تواند خریدار ملک متعلق به دلال را نمایندگی کند اگر دلال نماینده سهام مالکانه نداشته باشد و خریدار پس از افشا رضایت دهد. دلالی یا شرکه‌ای که ملک مدرج را خریداری میکند، باید تضاد را به صورت کتبی افشا کند و فروشنده را حق فسخ قرارداد بدهد.
قوانین کلیدی
- ✓دلال نمی‌تواند خریدار ملکی را نمایندگی کند که در آن سهام مالکانه دارد (استثنای محدود تجاری زیر 25 درصد)
- ✓دلالی یا شرکه‌ای که ملک مدرج را خریداری میکند، باید تضاد را به صورت کتبی افشا کند
- ✓دلال یا شرکه باید قبل از خریداری در درخواست فروشنده قرارداد سرمایه‌گذاری را فسخ کند
📌
تغییر نام و آدرس دلال
licensing دلال باید در مدت 10 روز پس از هر تغییری در نام شخصی/شرکت/تجاری، آدرس سکونت/شرکت، شماره تلفن و ایمیل، به صورت کتبی کمیسیون را مطلع کند. تبلیغ تحت نام فرضی (نامی که نام خانوادگی مجاز دار را شامل نمیشود یا با نام قانونی ثبت‌شده شرکت متفاوت است) مستلزم ثبت گواهی نام فرضی تحت G.S. 66-71.4 و اطلاع‌رسانی به کمیسیون است. نامهای مالک تنها/مشارکت نمی‌تواند شامل فردی بدون مجوز یا دلال موقت باشد؛ استفاده از نام دلال دیگر مستلزم اجازه آن دلال است.
قوانین کلیدی
- ✓کمیسیون را در مدت 10 روز از تغییرات نام، آدرس، تلفن یا ایمیل مطلع کنید
- ✓تبلیغ نام فرضی مستلزم گواهی نام فرضی و اطلاع‌رسانی به کمیسیون است
- ✓نام‌ای «فرضی» است که نام خانوادگی مجاز‌دار را حذف کند یا با نام قانونی شرکت متفاوت باشد
- ✓استفاده از نام دلال فعال/غیرفعال/لغوشده مستلزم اجازه آن دلال است
📌
قوانین تبلیغات
licensing قانون A.0105 مجوز مناسب برای تبلیغ را الزام میکند. یک دلال نمی‌تواند بدون رضایت کتبی مالک، تبلیغ کند یا تابلوی فروش/اجاره قرار دهد. یک دلال نمی‌تواند بدون رضایت BIC و بدون درج نام شرکت/مالکیت فردی، خدمات دلالی را تبلیغ کند. تبلیغات کور — که بیانگر فروش/اجاره توسط مالک بدون دخالت دلال است — ممنوع است؛ تمامی تبلیغات باید نشان دهند که توسط یک دلال یا شرکت دلالی است.
قوانین کلیدی
- ✓قبل از تبلیغ یا قرار دادن تابلو بر روی ملک، رضایت کتبی مالک الزامی است
- ✓تبلیغ باید شامل نام شرکت/مالکیت فردی باشد و دارای رضایت BIC باشد
- ✓تبلیغات کور ممنوع است؛ تبلیغ باید افشا کند که توسط یک دلال یا شرکت دلالی است
📝
وظیفه بیانیه بستن دلال
contracts G.S. 93A-6(a)(14) مستلزم آن است که دلال در زمان تکمیل فروش، بیانیه بستن دقیق و تفصیلی را ارائه دهد که دریافت و پرداخت تمام وجوه قابل دسترس برای دلال را نشان دهد. دلال می تواند به بیانیه وکیل/نماینده حل و فصل تکیه کند اما باید دقت آن را بررسی کند و اطراف را از خطاها آگاه کند. TRID جایگزین HUD-1 با بیانیه های افشای بستن جداگانه برای وام گیرنده و فروشنده شد (مؤثر در 3 اکتبر 2015).
قوانین کلیدی
- ✓دلال باید بیانیه بستن دقیق و تفصیلی را در زمان تکمیل ارائه دهد
- ✓دلال می تواند به بیانیه وکیل تکیه کند اما باید دقت را بررسی کند و خطاها را گزارش کند
- ✓دلال باید دقت ورودی های درون دانش مستقیم خود را تایید کند (قیمت، کمیسیون، سپرده)
📝
نگهداری اسناد
contracts قانون A.0108 مستلزم است که کارگزاران اسناد معاملات را برای سه سال از پایان معامله یا توزیع تمام اموال امانتی، هر کدام که بعدتر باشد، نگهداری کنند. اگر توافق نمایندگی قبل از نتیجه‌گیری خاتمه یابد، اسناد برای سه سال پس از خاتمه یا توزیع نهایی، هر کدام که بعدتر باشد، نگهداری می‌شوند. اسناد شامل قراردادها، اجاره‌نامه‌ها، پیشنهادها (حتی پیشنهادهای رد‌شده)، قراردادهای نمایندگی، اسناد امانتی، افشاگری‌ها، BPOs/CMAs، تبلیغات و ارتباطات هستند. کارگزار فردی باید در ظرف سه روز از دریافت، نسخه‌ای از اسناد را به شرکت تسلیم دهد.
قوانین کلیدی
- ✓اسناد را برای سه سال از پایان معامله یا توزیع نهایی اموال امانتی، هر کدام که بعدتر باشد، نگهداری کنید
- ✓اسناد شامل پیشنهادهای رد‌شده، افشاگری‌ها، اسناد امانتی و BPOs/CMAs هستند
- ✓کارگزار فردی باید در ظرف سه روز از دریافت، نسخه‌ای از اسناد را به شرکت تسلیم دهد
📌
افشای حق الزحمه و خسارت دفتری
licensing قانون A.0109 افشای خسارت را کنترل میکند. دارنده گواهینامه نمی‌تواند بدون رضایت کتبی اصیل، از فروشنده/تامین‌کننده برای هزینه‌ای که برای اصیل انجام شده است، عوضی دریافت کند. دارنده گواهینامه نمی‌تواند بدون افشای کامل و به‌موقع، برای توصیه/تامین خدمات برای هر طرف، عوضی دریافت کند. در فروش، دلال نمی‌تواند بدون قرارداد کتبی، خسارتی بیش از حقوق نامهای از اصیل دریافت کند یا بدون افشای کامل و به‌موقع، از دیگران دریافت کند. حقوق نامهای به معنی ناچیز است (مثلاً ��طری شراب ۲۵ دلاری یا گواهینامه هدیه ۵۰ دلاری).
قوانین کلیدی
- ✓خسارت فروشنده مرتبط با هزینه اصیل نیازمند رضایت کتبی اصیل است
- ✓خسارت برای توصیه خدمات نیازمند افشای کامل و به‌موقع برای طرف است
- ✓خسارت فروش بیش از مقدار نامهای از دیگران نیازمند افشای کتبی کامل و به‌موقع است
- ✓خسارت نامهای (ناچیز/ارزش توکنی) نیازمند رضایت نیست
📌
جبران خسارت افراد بدون مجوز و RESPA
licensing قاعده A.0109(g) تأیید میکند که دارنده مجوز نمی‌تواند برای اقدامات مستلزم مجوز NC، جبران خسارت یا تقسیم کمیسیون را با افراد/نهادهای بدون مجوز انجام دهد. کارگزاران NC می‌توانند کمیسیون را تقسیم کنند یا حق ارجاع را به دارندگان مجوز خارج از ایالت تنها در صورتی که آن دارنده مجوز هنگام حضور فیزیکی در NC، هیچ خدمات کارگزاری ارائه ندهد. یک استثنای محدود، حق ارجاع به آژانس های گردشگری فقط برای کرایه تعطیلات اجازه میدهد. هیچ چیز، حق‌الزحمه/کمک‌خواهی که توسط RESPA منع شده را مجاز نمی‌کند.
قوانین کلیدی
- ✓هیچ جبران خسارتی برای افراد بدون مجوز برای اقدامات مستلزم مجوز NC
- ✓دارندگان مجوز خارج از ایالت تنها در صورتی می‌توانند دریافت حق داشته باشند که هنگام حضور فیزیکی در NC، هیچ خدمات کارگزاری ارائه ندهند
- ✓حق‌الزحمه و کمک‌خواهی منع شده توسط RESPA مجاز نیست
📌
وضعیت واجد شرایط BIC و نگهداری
licensing برای کسب وضعیت واجد شرایط BIC، دلال باید دارای وضعیت فعال (غیر موقت) باشد، دارای 2 سال تجربه دلالی تمام وقت / 4 سال تجربه دلالی پاره وقت در 5 سال قبل باشد (یا به عنوان وکیل NC واجد شرایط باشد)، و دوره 12 ساعتی BIC را در 120 روز پس از تعیین تکمیل کند. برای حفظ آن، دلال باید تمدید به موقع انجام دهد، وضعیت فعال را حفظ کند، و هر سال دوره تحدیث BIC 4 ساعتی (BICUP) به اضافه یک دوره اختیاری CE 4 ساعتی را تکمیل کند. عدم تکمیل این موارد تا 10 ژوئن باعث از دست رفتن وضعیت واجد شرایط BIC در 1 جولای بعدی میشود.
قوانین کلیدی
- ✓BIC-واجد شرایط نیاز به وضعیت فعال غیر موقت به اضافه 2 سال تجربه تمام وقت/4 سال تجربه پاره وقت در 5 سال قبل دارد
- ✓دوره 12 ساعتی BIC باید در 120 روز پس از تعیین تکمیل شود
- ✓نگهداری سالانه نیاز به دوره BICUP به اضافه یک دوره اختیاری CE 4 ساعتی تا 10 ژوئن دارد
- ✓BIC دوباره به دست آمده باید بدون هیچ استثنایی دوره 12 ساعتی BIC را مجدد انجام دهد
📌
گزارش محکومیت‌های جنایی
licensing طبق قانون A.0113، مجاز‌شدگان باید در مورد هر محکومیت جنایی (جنایت یا تخلف)، محکومیت دادگاه نظامی، تحریم کمیسیون نوتری، یا هر گونه محدودیت/تعلیق/لغو مجوز حرفه‌ای خود را ظرف 60 روز پس از تصمیم/دستور نهایی به کمیسیون گزارش دهند. این یک وظیفه مستمر است. DWI یک تخلف است و باید گزارش شود.
قوانین کلیدی
- ✓محکومیت جنایت/تخلف و تحریم مجوز حرفه‌ای را ظرف 60 روز گزارش دهید
- ✓وظیفه گزارش‌دهی مستمر است
- ✓DWI (یک تخلف) باید گزارش شود
📌
حسابهای تراست با بهره
escrow یک کارگزار می‌تواند پول تراست را در حسابی با بهره تنها پس از اخذ مجوز کتبی از تمام طرف‌هایی که منفعتی در این وجوه دارند، سپرده گذاری کند و باید مشخص کند که بهره چگونه و به کی پرداخت میشود. اگر این مجوز در سند معامله درج شده باشد، باید واضح و مشخوص باشد. تمام حسابهای تراست باید به عنوان حسابهای تقاضایی باقی بمانند، بنابراین سرمایه‌گذاری پول تراست در اوراق بهادار، اوراق قرضه یا گواهی‌های سپرده با مدت معین ممنوع است.
قوانین کلیدی
- ✓حسابهای تراست با بهره نیازمند مجوز کتبی قبلی از تمام طرف‌های ذی‌نفع هستند
- ✓مجوز باید مشخص کند که بهره چگونه و به کی پرداخت میشود
- ✓حسابهای تراست باید به عنوان حسابهای تقاضایی باقی بمانند؛ سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار/اوراق قرضه/گواهی‌های سپرده ممنوع است
📌
پرداخت گزینه و رسوم تحقیق دقیق
escrow قاعده A.0116(b)(4) به یک دلال اجازه میدهد چک صادرشده به نام فروشنده را برای حق اختیار یا رسوم تحقیق دقیق تنها به منظور تحویل به فروشنده (یا بازگرداندن به خریدار طبق دستورالعمل) نگهدارد؛ چنین چک‌هایی در حساب اعتماد سپرده نمی‌شوند زیرا به دلال واجب نیستند. دلال نمی‌تواند این سند را بیش از سه روز کاری پس از پذیرش قرارداد نگهدارد. اگر خریدار برای این رسوم پول نقد بدهد، باید ظرف سه روز بانکی در حساب اعتماد سپرده شود.
قوانین کلیدی
- ✓چک‌های حق اختیار/تحقیق دقیق صادرشده به نام فروشنده برای تحویل نگهداری می‌شوند، سپرده در حساب اعتماد نمی‌شوند
- ✓دلال نمی‌تواند چنین سندی را بیش از سه روز کاری پس از پذیرش قرارداد نگهدارد
- ✓پو�� نقدی بدهی برای رسوم حق اختیار/تحقیق دقیق باید ظرف سه روز بانکی در حساب اعتماد سپرده شود
📌
نظرات قیمت دلال و تحلیل‌های بازار مقایسه‌ای
licensing طبق G.S. 93A بخش 6، BPO و CMA دارای معنای حقوقی یکسانی هستند: برآوردی توسط یک دلال دارای مجوز از احتمالی قیمت فروش یا اجاره یک ملک. یک دلال غیر موقت با وضعیت فعال می‌تواند برای دریافت هزینه برای اشخاص مختلف، BPO/CMA انجام دهد؛ یک دلال موقت هرگز نمی‌تواند این کار را برای دریافت هزینه انجام دهد. BPO/CMA نمی‌تواند برای تعیین ارزش درخواست وام مسکن استفاده شود و تنها می‌تواند قیمت احتمالی فروش/اجاره را برآورد کند، نه ارزش — برآوردی ارزش آن را به یک ارزیابی تبدیل میکند که نیازمند یک ارزیاب است.
قوانین کلیدی
- ✓BPO و CMA دارای معنای حقوقی یکسانی هستند
- ✓یک دلال موقت هرگز نمی‌تواند برای دریافت هزینه، BPO/CMA انجام دهد
- ✓BPO/CMA نمی‌تواند برای تعیین ارزش درخواست وام مسکن استفاده شود
- ✓BPO/CMA تنها قیمت احتمالی فروش/اجاره را برآورد میکند، نه ارزش (این کار نیازمند یک ارزیاب خواهد بود)