Question 1
En vertu de la loi géorgienne sur l'expulsion (dispossessory statute), après qu'un tribunal a rendu un jugement d'attribution de la possession en faveur du propriétaire, de combien de jours le locataire dispose-t-il généralement pour quitter les lieux avant qu'un mandat de possession puisse être exécuté ?
- A. 7 jours ✓ Réponse
- B. 30 jours
- C. 24 heures
- D. Le mandat peut être exécuté immédiatement, sans délai d'attente
Explication: En vertu de l'O.C.G.A. § 44-7-55, après qu'un jugement en faveur du propriétaire est rendu dans le cadre d'une procédure d'expulsion (dispossessory proceeding), le tribunal émet généralement un mandat de possession. Le locataire dispose en principe de 7 jours à compter de la date du jugement pour quitter les lieux avant que le mandat ne puisse être mis en œuvre par le marshal ou le shérif, bien que le tribunal dispose d'un certain pouvoir discrétionnaire quant au calendrier.
Question 2
Un propriétaire géorgien loue une maison unifamiliale et inclut dans le bail une clause stipulant qu'il n'est responsable d'aucune réparation ni d'aucun entretien du bien, quelle qu'en soit la cause. En vertu de la loi géorgienne sur les relations entre propriétaires et locataires résidentiels (Georgia Residential Landlord and Tenant Act), cette clause est :
- A. Nulle et non avenue, car la loi interdit toute renonciation à l'obligation légale du propriétaire d'entretenir les lieux ✓ Réponse
- B. Pleinement exécutoire, car les parties à un bail peuvent convenir de toute clause de leur choix
- C. Exécutoire uniquement si le locataire paraphe la clause séparément
- D. Exécutoire uniquement pour les maisons unifamiliales comptant moins de quatre logements
Explication: En vertu de l'O.C.G.A. § 44-7-2, toute disposition d'un contrat de location qui prétend renoncer aux obligations du propriétaire imposées par la loi géorgienne sur les relations entre propriétaires et locataires résidentiels — notamment l'obligation d'entretenir les lieux — est nulle car contraire à l'ordre public. Les protections prévues par cette loi ne peuvent pas faire l'objet d'une renonciation contractuelle entre les parties.
Question 3
En vertu des règlements du GREC, un courtier agréé qui exploite une société de gestion immobilière doit maintenir un compte en fiducie distinct pour les fonds de gestion immobilière. Laquelle des actions suivantes constituerait un mélange de fonds (commingling) en vertu de la loi géorgienne ?
- A. Déposer les honoraires de gestion gagnés par le courtier dans le même compte que les dépôts de garantie détenus pour le compte des propriétaires ✓ Réponse
- B. Déposer les dépôts de garantie de plusieurs propriétaires dans un seul compte en fiducie dûment désigné
- C. Conserver les paiements de loyer des locataires dans le compte en fiducie jusqu'au versement au propriétaire
- D. Déposer le loyer du premier mois d'un nouveau locataire dans le compte en fiducie dans l'attente de son décaissement
Explication: Les règles du GREC interdisent strictement le mélange de fonds (commingling), défini comme le fait de mêler les fonds personnels ou professionnels d'un titulaire de licence ou d'un courtier aux fonds des clients détenus en fiducie. Déposer les honoraires de gestion gagnés — des fonds appartenant au courtier — dans le même compte que les dépôts de garantie des propriétaires constitue un exemple classique de mélange de fonds et représente une violation passible de sanctions disciplinaires.
Question 4
Un propriétaire et un locataire résidentiel en Géorgie signent un bail écrit. Deux mois après le début de la location, le propriétaire accepte verbalement de renoncer à la clause interdisant les animaux de compagnie et d'autoriser le locataire à garder un chien. Le locataire se fie ultérieurement à cet accord. En vertu du droit géorgien, comment cette modification verbale d'un bail écrit est-elle généralement traitée ?
- A. Elle peut être exécutoire si le comportement du propriétaire démontre une acceptation claire de la modification ✓ Réponse
- B. Elle est automatiquement nulle car toute modification d'un bail écrit doit être faite par écrit en vertu du Statute of Frauds
- C. Elle est contraignante uniquement si le locataire verse un dépôt de garantie supplémentaire pour animaux
- D. Elle est exécutoire uniquement si elle est attestée par un agent immobilier agréé
Explication: Bien que le Statute of Frauds de Géorgie exige que les baux de plus d'un an soient établis par écrit, les modifications verbales apportées à des baux écrits existants peuvent être exécutoires en vertu des principes contractuels géorgiens si le comportement des parties démontre un accord et une acceptation mutuels. Les tribunaux peuvent appliquer les doctrines de renonciation ou d'estoppel lorsque les actes du propriétaire témoignent d'une acquiescement manifeste aux conditions modifiées.
Question 5
Un gestionnaire immobilier en Géorgie, titulaire d'une licence d'agent commercial, perçoit des loyers mensuels totalisant 18 000 $ pour plusieurs propriétés résidentielles. Selon les règles de la GREC, au nom de qui le compte fiduciaire détenant ces fonds doit-il être maintenu ?
- A. Au nom du courtier superviseur ou au nom de la société de courtage ✓ Réponse
- B. Au nom personnel de l'agent commercial gestionnaire immobilier
- C. Un compte joint au nom de l'agent commercial et du propriétaire
- D. Au nom individuel du propriétaire du bien
Explication: Les règles de la GREC exigent que tous les comptes fiduciaires détenant des fonds de clients soient maintenus au nom du courtier ou de la société de courtage agréée. Un agent commercial titulaire d'une licence n'a pas le pouvoir de maintenir un compte fiduciaire de manière indépendante ; tous les fonds des clients doivent transiter par un compte contrôlé par le courtier superviseur.
Question 6
En vertu de la loi géorgienne, un propriétaire résidentiel souhaitant augmenter le loyer d'un locataire en bail mensuel doit fournir combien de jours de préavis écrit avant que l'augmentation entre en vigueur ?
- A. 30 jours
- B. 60 jours ✓ Réponse
- C. 7 jours
- D. Aucun préavis n'est requis pour les baux mensuels
Explication: En vertu de la loi géorgienne, un bail mensuel est généralement traité comme un bail à volonté. L'O.C.G.A. § 44-7-7 exige que le propriétaire donne un préavis de 60 jours pour mettre fin à un bail à volonté, tandis que le locataire doit donner un préavis de 30 jours. Une augmentation de loyer est considérée comme une modification qui met effectivement fin aux conditions du bail existant et propose une continuation selon de nouvelles conditions ; le propriétaire doit donc fournir un préavis de 60 jours avant que le loyer majoré entre en vigueur.