Question 1
Un locataire résidentiel en Ohio dépose une plainte en matière de logement équitable alléguant que le propriétaire a fait preuve de discrimination fondée sur le statut familial. En vertu du droit de l'Ohio, quel organisme est principalement compétent pour enquêter sur les plaintes de droit au logement équitable relevant du droit de l'État et concernant les locations résidentielles ?
- A. La Division de l'immobilier et des licences professionnelles de l'Ohio
- B. La Commission des droits civils de l'Ohio (OCRC) ✓ Réponse
- C. La Section de protection des consommateurs du procureur général de l'Ohio
- D. Le comité d'éthique du bureau local des REALTORS®
Explication: La loi de l'Ohio sur le logement équitable est codifiée au chapitre 4112 de l'ORC, qui est administré et appliqué par la Commission des droits civils de l'Ohio (OCRC). L'OCRC enquête sur les plaintes relatives à la discrimination en matière de logement fondées sur des catégories protégées en vertu du droit de l'État, notamment le statut familial. La Division de l'immobilier et des licences professionnelles de l'Ohio traite de la conduite des titulaires de licence, et non des plaintes des locataires en matière de logement équitable. Le procureur général et les associations de REALTORS® n'ont aucun rôle principal dans le traitement des plaintes individuelles en matière de logement équitable relevant du chapitre 4112 de l'ORC.
Question 2
En vertu des règles du Code administratif de l'Ohio régissant les courtiers immobiliers agréés, laquelle des propositions suivantes décrit le mieux l'obligation du courtier lorsqu'un compte de fiducie de gestion immobilière contient à la fois des dépôts de garantie et des paiements de loyer anticipés appartenant à plusieurs clients ?
- A. Le courtier doit tenir un seul compte de fiducie commun et distribuer les fonds aux propriétaires chaque mois sans grand livre individuel par client
- B. Le courtier doit conserver des comptes bancaires distincts au nom de chaque propriétaire géré individuellement
- C. Le courtier doit tenir un compte de fiducie avec des grand livres individuels pour chaque propriétaire, afin que les fonds de chaque client puissent être identifiés et rapprochés à tout moment ✓ Réponse
- D. Le courtier peut mélanger les dépôts de garantie et les loyers anticipés avec les fonds d'exploitation, à condition qu'un rapprochement soit effectué trimestriellement
Explication: La règle 1301:5-6-14 du Code administratif de l'Ohio exige qu'un courtier tienne un compte de fiducie pour les fonds de gestion immobilière et conserve des registres suffisants pour identifier les fonds appartenant à chaque client. Des grand livres individuels sont obligatoires afin que le solde de tout client puisse être déterminé à tout moment. Un compte commun unique sans registres individuels, des comptes séparés par propriétaire, ou le mélange avec des fonds d'exploitation constituent tous des violations des obligations du courtier en matière de compte de fiducie et de tenue de registres, telles qu'elles sont définies par la Division de l'immobilier de l'Ohio.
Question 3
En vertu de l'ORC 5321.11, lorsqu'un bail résidentiel écrit en Ohio ne précise pas ce qui se passe à l'expiration de sa durée fixe et que le locataire reste en possession avec le consentement du bailleur, quel type de bail en résulte ?
- A. Une location précaire (tenancy at sufferance), nécessitant une procédure d'expulsion immédiate
- B. Un nouveau bail à durée déterminée d'une durée égale au bail initial, renouvelé automatiquement
- C. Un bail de mois en mois aux mêmes conditions que le bail expiré ✓ Réponse
- D. Un bail de semaine en semaine, résiliable par l'une ou l'autre partie avec un préavis de sept jours
Explication: La réponse retenue correspond généralement à la règle de l'Ohio en matière de maintien dans les lieux pour les baux résidentiels : lorsqu'un locataire à durée déterminée reste en possession avec le consentement du bailleur et que le bail ne prévoit rien à ce sujet, le bail se poursuit de mois en mois aux mêmes conditions, plutôt que de donner lieu à une location précaire ou à un renouvellement automatique pour la durée initiale. Toutefois, cette règle n'est pas correctement attribuée à l'ORC 5321.11, qui traite des recours du bailleur en cas de manquement du locataire.
Question 4
Un courtier immobilier agréé en Ohio gère un complexe résidentiel locatif et souhaite engager un entrepreneur indépendant non agréé pour négocier les renouvellements de bail et faire visiter les logements vacants à des locataires potentiels. En vertu de la loi de l'Ohio sur l'agrément immobilier, quelle affirmation est correcte ?
- A. Un entrepreneur indépendant non agréé peut faire visiter les logements et négocier les baux, à condition que le courtier examine et signe tous les accords finaux
- B. La visite des logements et la négociation des conditions de bail sont des activités soumises à agrément en vertu du chapitre 4735 de l'ORC ; le courtier ne peut pas les déléguer à une personne non agréée, quelle que soit la classification du travailleur ✓ Réponse
- C. Une personne non agréée peut faire visiter les logements, mais ne peut pas discuter des montants de loyer ni des conditions du bail avec des locataires potentiels
- D. L'Ohio exempte les tâches de gestion immobilière des exigences d'agrément lorsque l'entrepreneur travaille exclusivement pour un seul propriétaire
Explication: L'ORC 4735.01 définit les termes « courtier immobilier » et « agent commercial » comme incluant les personnes qui négocient des baux ou font visiter des biens en échange d'une rémunération. L'exercice de ces activités sans agrément constitue une violation de l'ORC 4735.02. La qualité d'entrepreneur indépendant ne crée pas d'exemption d'agrément ; ce sont les activités elles-mêmes qui déclenchent l'obligation d'agrément. L'exemption pour propriétaire unique prévue à l'ORC 4735.01(A)(6) s'applique uniquement à un employé salarié d'un propriétaire, et non à un entrepreneur indépendant, et exige que l'employé n'effectue que des tâches de gestion courantes sur place, et non des négociations de bail.
Question 5
En vertu du droit de l'Ohio, quel texte législatif protège un locataire résidentiel souhaitant résilier anticipativement un bail à durée déterminée en raison d'un service militaire admissible ?
- A. L'ORC 5321.17, qui permet à tout locataire de résilier le bail moyennant un préavis écrit de 30 jours, quelle que soit la durée du bail ✓ Réponse
- B. Uniquement la loi fédérale « Servicemembers Civil Relief Act » (SCRA) ; l'Ohio ne dispose d'aucune protection distincte en droit étatique
- C. L'ORC 5321.05, qui exonère un locataire de ses obligations de loyer lorsque le logement devient inhabitable
- D. L'ORC 5321.16, qui oblige le propriétaire à restituer immédiatement le dépôt de garantie dès réception d'un avis de résiliation pour motif militaire
Explication: L'Ohio prévoit une protection de résiliation de bail pour motif militaire en droit étatique à l'ORC 5321.17(C). Cette disposition est propre au service militaire admissible et ne signifie pas que n'importe quel locataire peut résilier un bail à durée déterminée avec un préavis de 30 jours. L'ORC 5321.05 concerne les obligations du locataire, et l'ORC 5321.16 concerne les dépôts de garantie.
Question 6
Un acheteur et un vendeur en Ohio signent un contrat d'achat contenant une clause stipulant que tout litige relatif à l'acompte sera résolu par arbitrage contraignant, et que le courtier est autorisé à décaisser les fonds conformément à toute sentence arbitrale. L'acheteur fait défaut, et un arbitre attribue l'acompte au vendeur. En vertu du droit de l'Ohio, le courtier peut-il effectuer le décaissement sur la seule base de la sentence arbitrale ?
- A. Oui, parce que le contrat a expressément autorisé le courtier à décaisser les fonds conformément à une sentence arbitrale, ce qui constitue une instruction écrite émanant des deux parties. ✓ Réponse
- B. Non, parce que le droit de l'Ohio interdit les clauses d'arbitrage dans les contrats d'achat immobilier résidentiel.
- C. Non, parce que le courtier ne peut décaisser des fonds fiduciaires qu'en vertu d'une ordonnance judiciaire ou d'un consentement écrit mutuel signé de manière concomitante à la demande de décaissement, et non d'une autorisation contractuelle préalablement signée.
- D. Oui, mais uniquement si l'arbitrage a été conduit par un arbitre agréé par la Division de l'immobilier et des licences professionnelles de l'Ohio.
Explication: Lorsque les deux parties ont préalablement autorisé par écrit — au moyen d'une clause contractuelle contraignante — que le courtier décaisse l'acompte conformément à une sentence arbitrale, cette disposition contractuelle constitue l'instruction écrite des deux parties qu'exige le droit de l'Ohio avant qu'un courtier puisse décaisser des fonds fiduciaires litigieux. Une sentence arbitrale rendue en application d'une telle clause confère au courtier une autorité légale claire pour procéder au décaissement sans qu'un consentement écrit supplémentaire soit nécessaire au moment du décaissement. L'Ohio n'interdit pas de telles clauses, et aucune exigence relative à un arbitre agréé par la Division n'existe.