Pregunta 1
Un corredor de administración de propiedades de Carolina del Norte recibe de un propietario un contrato de administración de propiedades firmado. El contrato no especifica si el corredor tiene autoridad para celebrar nuevos arrendamientos en nombre del propietario. Según las normas de la NCREC, ¿qué autoridad tiene el corredor para firmar arrendamientos en nombre del propietario?
- A. El corredor tiene autoridad automática para firmar arrendamientos, ya que un contrato de administración de propiedades implica plena autoridad de arrendamiento.
- B. El corredor solo puede firmar arrendamientos si la NCREC ha emitido un endoso específico de arrendamiento vinculado a su licencia.
- C. El corredor no tiene autoridad para firmar arrendamientos en nombre del propietario a menos que el contrato de administración de propiedades le otorgue expresamente dicha autoridad. ✓ Respuesta
- D. El corredor puede firmar arrendamientos de hasta un año sin autorización expresa, pero debe obtener autorización escrita para plazos más largos.
Explicación: De conformidad con las normas de la NCREC y el derecho de agencia aplicable en Carolina del Norte, la autoridad de un corredor de administración de propiedades se limita a lo que el contrato de administración otorga expresamente o implica de manera necesaria. Dado que la firma de arrendamientos compromete contractualmente al propietario, dicha autoridad debe ser conferida de forma expresa en el contrato de administración por escrito; no se deduce automáticamente de la autoridad general de administración.
Pregunta 2
De acuerdo con G.S. 42-14, un arrendador de Carolina del Norte tiene un inquilino bajo un arrendamiento de año en año. ¿Con cuánta anticipación debe el arrendador proporcionar un aviso escrito para terminar dicho arrendamiento de año en año?
- A. Aviso escrito de 7 días antes del final de cualquier período anual.
- B. Aviso escrito de 30 días antes del final de cualquier período anual.
- C. Aviso escrito de 60 días antes del final de cualquier período anual.
- D. Aviso escrito de un mes antes del final de cualquier período anual. ✓ Respuesta
Explicación: De conformidad con N.C. G.S. 42-14, un arrendamiento de año en año puede rescindirse mediante un aviso de terminación dado con un mes o más de anticipación antes del final del año en curso del arrendamiento. El período de 60 días no es la regla estatutaria aplicable a un arrendamiento ordinario de año en año bajo esta disposición.
Pregunta 3
Un inquilino residencial de Carolina del Norte entrega el aviso escrito correspondiente para dar por terminado un arrendamiento mes a mes, pero luego permanece en posesión del inmueble y continúa pagando la renta después de la fecha de terminación. El arrendador acepta dos pagos mensuales de renta subsecuentes sin objeción. Conforme a la ley de Carolina del Norte, ¿cuál es el efecto jurídico más probable de la aceptación de dichos pagos por parte del arrendador?
- A. El arrendamiento se convierte en un contrato de arrendamiento a plazo fijo de un año por ministerio de ley.
- B. La aceptaci��n de la renta por parte del arrendador constituye una renuncia al aviso de terminación y se crea un nuevo arrendamiento mes a mes. ✓ Respuesta
- C. El inquilino es tratado como intruso y el arrendador puede solicitar de inmediato el desalojo sumario sin necesidad de aviso adicional.
- D. El arrendador debe presentar una acción de sentencia declaratoria antes de aceptar cualquier pago de renta adicional.
Explicación: Conforme al derecho consuetudinario de Carolina del Norte y al Capítulo 42 de los Estatutos Generales (G.S.), cuando un arrendador acepta la renta de un inquilino que permanece en posesión del inmueble después de que ha vencido un aviso de terminación válido, dicha aceptación se considera generalmente como una renuncia a la terminación y da origen a un nuevo arrendamiento periódico en los mismos términos. Se establece un nuevo arrendamiento mes a mes, el cual requiere un nuevo aviso para su terminación.
Pregunta 4
De acuerdo con la Ley de Arrendamiento Vacacional de Carolina del Norte (G.S. Capítulo 42A), ¿qué parte es responsable de remitir los impuestos de ocupación recaudados de los arrendatarios vacacionales a la autoridad tributaria correspondiente?
- A. El arrendatario vacacional es el único responsable de remitir los impuestos de ocupación directamente a la autoridad tributaria.
- B. El propietario del inmueble es siempre el único responsable, independientemente de si un corredor administra la propiedad.
- C. El corredor de bienes raíces o el administrador de propiedades que recauda el alquiler anticipado es responsable de remitir los impuestos de ocupación a la autoridad tributaria correspondiente. ✓ Respuesta
- D. La Comisión de Bienes Raíces de Carolina del Norte recauda y distribuye los impuestos de ocupación en nombre de los corredores.
Explicación: De conformidad con el artículo G.S. 42A-15 y las disposiciones relacionadas de la Ley de Arrendamiento Vacacional de Carolina del Norte, cuando un corredor de bienes raíces o un administrador de propiedades recauda el alquiler anticipado y otros pagos de los arrendatarios vacacionales, dicho corredor asume la responsabilidad de recaudar y remitir los impuestos de ocupación aplicables a la autoridad tributaria local correspondiente. La obligación recae sobre la parte que maneja los fondos, no sobre el propietario ausente.
Pregunta 5
Según la ley de licencias de bienes raíces de Carolina del Norte, ¿cuál de las siguientes acciones de un corredor a cargo con respecto a la cuenta de fideicomiso constituye una declaración falsa ante la NCREC?
- A. Presentar una conciliación mensual a la NCREC que el corredor a cargo sabe que refleja saldos del libro mayor manipulados para ocultar un déficit. ✓ Respuesta
- B. No realizar la conciliación mensual exactamente el último día del mes en lugar de hacerlo dentro de los pocos días posteriores al cierre del mes.
- C. Mantener fondos del corredor de hasta $100 en la cuenta de fideicomiso para cubrir los cargos bancarios.
- D. Utilizar un sistema de contabilidad digital en lugar de tarjetas de libro mayor en papel para mantener los registros de la cuenta de fideicomiso.
Explicación: Presentar a sabiendas registros falsos o manipulados de la cuenta de fideicomiso ante la NCREC constituye una declaración falsa, lo que representa una violación del G.S. 93A y es motivo de revocación de licencia. Las ligeras variaciones en el momento de la conciliación, el mantenimiento de una pequeña cantidad de fondos del corredor para cargos bancarios (permitido) y el uso de registros electrónicos no son infracciones en sí mismas.
Pregunta 6
Un corredor de Carolina del Norte mantiene en fideicomiso un depósito de garantía correspondiente a una transacción en la que el comprador está representado por la misma firma que el vendedor (agencia dual). La transacción fracasa y tanto el comprador como el vendedor reclaman el depósito de garantía, alegando cada uno que el otro tiene la culpa. Según las normas de la NCREC, la obligación del corredor con respecto a la relación de agencia dual en este escenario es:
- A. La misma que en cualquier situación de depósito de garantía en disputa: el corredor debe mantener los fondos en fideicomiso y no puede desembolsarlos sin un acuerdo escrito de ambas partes o una orden judicial, independientemente de la relación de agencia. ✓ Respuesta
- B. El corredor puede entregar los fondos al vendedor porque la obligación fiduciaria principal de la firma en una agencia dual recae sobre el vendedor.
- C. El corredor debe reembolsar de inmediato el depósito de garantía al comprador, ya que la agencia dual genera un conflicto que favorece al comprador.
- D. El corredor debe retirarse de la disputa y transferir la cuenta de fideicomiso a una empresa de depósito en garantía neutral e independiente.
Explicación: Las normas que rigen el desembolso de depósitos de garantía en disputa se aplican de manera uniforme, independientemente de la configuración de la agencia. La agencia dual no modifica el requisito de que el corredor retenga los fondos fiduciarios en disputa hasta que ambas partes otorguen autorización por escrito o un tribunal ordene el desembolso. Los intereses de ninguna de las partes se favorecen automáticamente en virtud de la relación de agencia.