Tanong 1
Ang isang broker ng pamamahala ng ari-arian sa North Carolina ay nakatanggap ng nilagdaang kasunduan sa pamamahala ng ari-arian mula sa isang may-ari. Ang kasunduan ay walang nabanggit tungkol sa kung may awtoridad ang broker na magsagawa ng mga bagong kontrata ng pagpapaupa sa ngalan ng may-ari. Sa ilalim ng mga patakaran ng NCREC, anong awtoridad ang mayroon ang broker upang pumirma ng mga kontrata ng pagpapaupa para sa may-ari?
- A. Awtomatikong may awtoridad ang broker na pumirma ng mga kontrata ng pagpapaupa dahil ang kasunduan sa pamamahala ng ari-arian ay nagpapahiwatig ng buong awtoridad sa pagpapaupa.
- B. Maaaring pumirma ng mga kontrata ng pagpapaupa ang broker kung ang NCREC ay nag-isyu ng espesipikong endorsement sa pagpapaupa sa lisensya ng broker.
- C. Wala ang broker ng awtoridad na pumirma ng mga kontrata ng pagpapaupa sa ngalan ng may-ari maliban kung ang kasunduan sa pamamahala ng ari-arian ay tahasang nagbibigay ng naturang awtoridad. ✓ Sagot
- D. Maaaring pumirma ang broker ng mga kontrata ng pagpapaupa na hanggang isang taon nang walang tahasang awtoridad ngunit kailangang makakuha ng nakasulat na pahintulot para sa mas matagal na termino.
Paliwanag: Sa ilalim ng mga patakaran ng NCREC at batas ng ahensya na naaangkop sa North Carolina, ang awtoridad ng isang broker ng pamamahala ng ari-arian ay limitado lamang sa kung ano ang tahasang ipinagkaloob o kinakailangang ipinahiwatig ng kasunduan sa pamamahala ng ari-arian. Dahil ang pagpirma ng mga kontrata ng pagpapaupa ay nagbubuklod sa may-ari sa kontrakto, ang naturang awtoridad ay dapat na tahasang ibigay sa nakasulat na kasunduan sa pamamahala; hindi ito awtomatikong ipinahiwatig mula sa pangkalahatang awtoridad sa pamamahala.
Tanong 2
Sa ilalim ng G.S. 42-14, ang isang landlord sa North Carolina ay may tenant na nasa year-to-year na kasunduan sa pag-upa. Ilang araw na nakasulat na abiso ang dapat ibigay ng landlord upang wakasan ang year-to-year na kasunduang iyon?
- A. 7 araw na nakasulat na abiso bago matapos ang anumang taunang panahon.
- B. 30 araw na nakasulat na abiso bago matapos ang anumang taunang panahon.
- C. 60 araw na nakasulat na abiso bago matapos ang anumang taunang panahon.
- D. Isang buwang nakasulat na abiso bago matapos ang anumang taunang panahon. ✓ Sagot
Paliwanag: Sa ilalim ng N.C. G.S. 42-14, ang isang year-to-year na kasunduan sa pag-upa ay maaaring wakasan sa pamamagitan ng isang abiso na ibinigay nang isang buwan o higit pa bago matapos ang kasalukuyang taon ng pag-upa. Ang 60-araw na panahon ay hindi ang itinakda ng batas para sa karaniwang year-to-year na kasunduan sa ilalim ng probisyong ito.
Tanong 3
Ang isang residenteng nangungupahan sa North Carolina ay nagbigay ng wastong nakasulat na abiso upang wakasan ang isang month-to-month na pag-upa, ngunit pagkatapos ay nanatili sa ari-arian at patuloy na nagbabayad ng upa matapos ang petsa ng pagwawakas. Tinanggap ng may-ari ng lupa ang dalawang kasunod na buwanang bayad na upa nang walang tutol. Sa ilalim ng batas ng North Carolina, ano ang pinaka-malamang na legal na epekto ng pagtanggap ng may-ari ng lupa sa mga pagbabayad na iyon?
- A. Ang pag-upa ay nagiging fixed-term na lease ng isang taon sa pamamagitan ng operasyon ng batas.
- B. Ang pagtanggap ng may-ari ng lupa ng upa ay bumubuo ng pagtalikod sa abiso ng pagwawakas, at isang bagong month-to-month na pag-upa ang nalilikha. ✓ Sagot
- C. Ang nangungupahan ay itinuturing na isang mananakop at maaaring agad na humingi ng summary ejectment ang may-ari ng lupa nang walang karagdagang abiso.
- D. Ang may-ari ng lupa ay dapat mag-file ng declaratory judgment action bago tumanggap ng anumang karagdagang bayad na upa.
Paliwanag: Sa ilalim ng common law ng North Carolina at ng G.S. Kabanata 42, kapag tinanggap ng may-ari ng lupa ang upa mula sa isang holdover tenant pagkatapos mag-expire ang isang wastong abiso ng pagwawakas, ang pagtanggap ng upa ay karaniwang itinuturing na pagtalikod sa pagwawakas at lumilikha ng bagong periodic tenancy sa parehong mga tuntunin. Isang bagong month-to-month na pag-upa ang nagmumula, na nangangailangan ng sariwang abiso upang wakasan.
Tanong 4
Sa ilalim ng North Carolina Vacation Rental Act (G.S. Kabanata 42A), aling partido ang may responsibilidad sa pagremit ng occupancy taxes na nakolekta mula sa mga vacation tenant patungo sa naaangkop na awtoridad sa pagbubuwis?
- A. Ang vacation tenant ang may nag-iisang responsibilidad sa pagremit ng occupancy taxes nang direkta sa awtoridad sa pagbubuwis.
- B. Ang may-ari ng ari-arian ang palaging may nag-iisang responsibilidad, anuman ang kalagayan kung pinamamahalaan ng isang broker ang ari-arian.
- C. Ang real estate broker o property manager na nangolekta ng advance rent ang may responsibilidad sa pagremit ng occupancy taxes sa awtoridad sa pagbubuwis. ✓ Sagot
- D. Ang North Carolina Real Estate Commission ang nangongolekta at namamahagi ng occupancy taxes sa ngalan ng mga broker.
Paliwanag: Sa ilalim ng G.S. 42A-15 at mga kaugnay na probisyon ng North Carolina Vacation Rental Act, kapag ang isang real estate broker o property manager ay nangolekta ng advance rent at iba pang bayad mula sa mga vacation tenant, ang broker ang may pananagutang mangolekta at magremit ng naaangkop na occupancy taxes sa tamang lokal na awtoridad sa pagbubuwis. Ang tungkulin ay sumusunod sa partido na humahawak ng mga pondo, hindi sa absent na may-ari ng ari-arian.
Tanong 5
Sa ilalim ng batas ng lisensya ng North Carolina, alin sa mga sumusunod na aksyon ng isang broker in charge patungkol sa trust account ang bumubuo ng maling representasyon sa NCREC?
- A. Pagsumite ng buwanang rekonsiliasyon sa NCREC na alam ng BIC na nagpapakita ng mga manipuladong balanse ng ledger na idinisenyo upang itago ang isang kakulangan. ✓ Sagot
- B. Pagkabigong isagawa ang buwanang rekonsiliasyon sa eksaktong huling araw ng buwan sa halip na sa loob ng ilang araw pagkatapos matapos ang buwan.
- C. Pagpapanatili ng mga pondo na pag-aari ng broker na hanggang $100 sa trust account upang masaklaw ang mga singil sa serbisyo ng bangko.
- D. Paggamit ng digital na sistema ng accounting sa halip na mga papel na ledger card upang mapanatili ang mga rekord ng trust account.
Paliwanag: Ang sadyang pagsumite ng mga huwad o manipuladong rekord ng trust account sa NCREC ay bumubuo ng maling representasyon, na isang paglabag sa G.S. 93A at batayan para sa pagbabawi ng lisensya. Ang maliliit na pagkakaiba sa oras ng rekonsiliasyon, ang pagpapanatili ng maliit na halaga ng mga pondo ng broker para sa mga singil ng bangko (na pinahintulutan), at ang paggamit ng mga elektronikong rekord ay hindi likas na mga paglabag.
Tanong 6
Ang isang broker sa North Carolina ay nagtatago ng earnest money sa trust para sa isang transaksyon kung saan ang bumibili ay kinakatawan ng parehong kumpanya ng nagbebenta (dual agency). Bumagsak ang transaksyon at parehong humiling ng earnest money ang bumibili at ang nagbebenta, na bawat isa ay nagsasabing may kasalanan ang isa. Sa ilalim ng mga patakaran ng NCREC, ang obligasyon ng broker kaugnay ng dual-agency na relasyon sa sitwasyong ito ay:
- A. Katulad ng sa anumang sitwasyong may hindi pagkakasunduan sa earnest money — ang broker ay dapat na itago ang mga pondo sa trust at hindi maaaring ipamahagi nang walang nakasulat na kasunduan mula sa magkabilang panig o isang utos ng hukuman, anuman ang uri ng relasyon sa ahensya. ✓ Sagot
- B. Maaaring ilabas ng broker ang mga pondo sa nagbebenta dahil ang pangunahing fiduciary duty ng kumpanya sa isang dual agency ay nakatuon sa nagbebenta.
- C. Kinakailangan ng broker na agad ibalik ang earnest money sa bumibili dahil ang dual agency ay lumilikha ng salungatan na nagbibigay-kalamangan sa bumibili.
- D. Kinakailangan ng broker na umalis sa hindi pagkakasunduan at ilipat ang trust account sa isang neutral na third-party escrow company.
Paliwanag: Ang mga panuntunang namamahala sa disbursement ng earnest money na may hindi pagkakasunduan ay nalalapat nang pantay-pantay anuman ang uri ng relasyon sa ahensya. Hindi binabago ng dual agency ang kinakailangan na itago ng broker ang mga pinagtatalunang pondo sa trust hanggang sa magbigay ang magkabilang panig ng nakasulat na pahintulot o mag-utos ang hukuman ng disbursement. Walang interes ng alinmang panig ang awtomatikong pinababoran dahil sa relasyon sa ahensya.