Question 1
Un actionnaire d'une coopérative new-yorkaise vend ses parts et son bail propriétaire. Laquelle des affirmations suivantes décrit correctement l'abattement fiscal sur les coopératives et les condominiums de la ville de New York dans le cadre de cette vente ?
- A. L'abattement est automatiquement transféré à l'acheteur à la clôture, sans aucune démarche requise
- B. L'abattement est une réduction de la taxe foncière de la société coopérative, qui est ensuite répercutée sur les propriétaires de lots éligibles sous forme de crédit sur leurs charges de copropriété ; il ne se transfère pas avec les parts et le nouvel acquéreur doit en faire la demande ✓ Réponse
- C. L'abattement s'applique uniquement aux condominiums et non aux appartements en coopérative
- D. Le vendeur doit rembourser à la ville, à la clôture, l'ensemble des montants d'abattement des années antérieures, comme condition du transfert
Explication: L'abattement fiscal sur les coopératives et les condominiums de la ville de New York (titre 11 du Code administratif) réduit la taxe foncière imposée à l'immeuble coopératif dans son ensemble ; l'avantage est répercuté sur les actionnaires individuels sous forme de réduction de leurs charges. Il est lié au statut du lot et aux conditions d'éligibilité liées à l'occupation par le propriétaire, et non à l'actionnaire à titre individuel ; il ne se transfère pas automatiquement à la clôture — le nouvel acquéreur doit remplir les conditions requises et en faire la demande. Aucun remboursement n'est exigé à la clôture.
Question 2
Dans le cadre du système de taux d'égalisation de l'État de New York administré par le Bureau des services fiscaux sur les biens immobiliers (ORPTS), quel est l'objectif du « taux d'égalisation de l'État » d'une municipalité ?
- A. Il fixe le taux d'imposition maximal qu'une municipalité peut prélever sur la valeur imposable des propriétés
- B. Il représente le rapport entre la valeur totale imposée par une municipalité et la valeur totale réelle (marchande) de tous les biens imposables, utilisé pour assurer une répartition équitable des prélèvements fiscaux du comté et des écoles entre les municipalités ✓ Réponse
- C. Il détermine les seuils d'admissibilité au revenu pour l'exemption STAR dans chaque municipalité
- D. Il établit le taux auquel les vendeurs non-résidents doivent retenir l'impôt sur le revenu estimé sur les gains provenant de la vente de biens immobiliers
Explication: En vertu de l'article 12 de la RPTL, l'ORPTS établit des taux d'égalisation de l'État pour chaque unité d'évaluation, représentant le rapport entre la valeur localement évaluée et la valeur marchande réelle. Ces taux sont utilisés pour répartir équitablement les taxes du comté et des districts scolaires entre les municipalités qui peuvent évaluer les propriétés à des fractions différentes de la valeur marchande. Ils ne constituent pas des plafonds de prélèvements fiscaux, des seuils de revenu STAR, ni des taux de retenue à la source.
Question 3
Un trust transfère le titre de propriété immobilière située à New York à son bénéficiaire sans contrepartie monétaire, dans le cadre d'une distribution ordinaire du trust. En vertu de l'article 1405 de la loi fiscale de New York, quelle affirmation décrit le mieux le traitement applicable aux droits de mutation ?
- A. Le transfert est entièrement imposable, car toute cession exige le paiement de droits de mutation, quelle que soit la contrepartie
- B. Le transfert peut être exonéré s'il répond aux conditions d'une distribution d'un trust à un bénéficiaire sans contrepartie, en vertu de l'exonération prévue à l'article 1405 de la loi fiscale ✓ Réponse
- C. Le transfert est exonéré uniquement si le bénéficiaire est le conjoint du constituant
- D. Le transfert est soumis à une imposition à taux réduit de 0,5 % parce que la contrepartie est inférieure à la pleine valeur
Explication: L'article 1405(b) de la loi fiscale de New York prévoit des exonérations spécifiques aux droits de mutation immobilière, notamment pour certains transferts effectués vers ou depuis un trust lorsqu'aucune contrepartie n'est versée et que le transfert est conforme à l'acte constitutif du trust. Une contrepartie imposable doit exister pour que la taxe s'applique ; une distribution à titre gratuit à un bénéficiaire sans contrepartie peut ouvrir droit à l'exonération. La taxe ne s'applique pas à un taux réduit dans de telles circonstances.
Question 4
À New York, lorsqu'un acte est enregistré et que le formulaire TP-584 est déposé pour un transfert prétendu exempté de la taxe sur le transfert immobilier, qu'est-ce qui doit accompagner le TP-584 pour justifier la demande d'exemption ?
- A. Une lettre du Département d'État de New York confirmant l'exemption
- B. L'annexe B du formulaire TP-584 dûment remplie, identifiant l'exemption spécifique demandée en vertu de la section 1405 de la loi fiscale ✓ Réponse
- C. Une copie de la déclaration fédérale d'impôt sur le revenu du vendeur pour l'année précédente
- D. Une déclaration sous serment notariée du vendeur et de l'acheteur, déposée séparément auprès du Bureau des services d'imposition des biens immobiliers
Explication: Le formulaire TP-584 comprend l'annexe B, que le contribuable doit remplir pour demander une exemption de la taxe sur le transfert immobilier de l'État de New York. Le code d'exemption applicable en vertu de la section 1405 de la loi fiscale doit être indiqué à l'annexe B. Aucune lettre distincte du DOS, aucune déclaration fiscale ni aucune déclaration sous serment de l'ORPTS n'est requise pour demander l'exemption.
Question 5
En vertu de la loi sur la fiscalité immobilière de l'État de New York (Real Property Tax Law), quel est le terme désignant la liste officielle tenue par chaque évaluateur local, qui répertorie toutes les parcelles imposables, leurs propriétaires et leurs valeurs imposées, et qui sert de base au calcul des taxes foncières ?
- A. Le résumé du rôle fiscal
- B. Le rôle d'évaluation ✓ Réponse
- C. Le calendrier de péréquation
- D. Le rapport de transfert de propriété
Explication: En vertu de l'article 5 de la RPTL, le « rôle d'évaluation » est le document officiel établi par l'évaluateur local qui répertorie tous les biens immobiliers relevant de la juridiction fiscale, leur propriétaire inscrit au registre ainsi que leur valeur imposée. Il constitue le document fondamental à partir duquel les avis d'imposition sont calculés. Un « résumé » (abstract) synthétise le rôle ; le calendrier de péréquation est lié aux taux de péréquation établis par l'État ; et le rapport de transfert de propriété (RP-5217) est déposé lors de l'enregistrement de l'acte de vente.
Question 6
Un acheteur acquiert un bien immobilier résidentiel à New York City pour 3 500 000 $. Quelles parties sont respectivement responsables du paiement de la taxe sur les propriétés de luxe de l'État de New York et de la taxe complémentaire sur les propriétés de luxe de la ville de New York pour cette transaction ?
- A. Le vendeur paie à la fois la taxe sur les propriétés de luxe de l'État et la taxe complémentaire sur les propriétés de luxe de la ville de New York
- B. L'acheteur paie à la fois la taxe sur les propriétés de luxe de l'État et la taxe complémentaire sur les propriétés de luxe de la ville de New York ✓ Réponse
- C. Le vendeur paie la taxe sur les propriétés de luxe de l'État et l'acheteur paie la taxe complémentaire sur les propriétés de luxe de la ville de New York
- D. L'acheteur paie la taxe sur les propriétés de luxe de l'État et le vendeur paie la taxe complémentaire sur les propriétés de luxe de la ville de New York
Explication: La taxe sur les propriétés de luxe de l'État de New York (article 1402-a de la loi fiscale) et la taxe complémentaire sur les propriétés de luxe de la ville de New York (adoptée dans le cadre du budget 2019) sont toutes deux imposées et payées par l'acquéreur (acheteur). Aucune de ces taxes n'incombe au vendeur ; il s'agit dans les deux cas de taxes d'accise à la charge de l'acheteur, calculées sur le prix d'acquisition.