Question 1
Lorsqu'un titulaire de licence immobilière du Texas représente un acheteur qui acquiert une maison dans un quartier soumis à une Zone de Réinvestissement à Incrément Fiscal (TIRZ), comment le titulaire de licence doit-il conseiller l'acheteur quant à l'effet de la TIRZ sur sa facture de taxe foncière ?
- A. L'acheteur ne paiera aucune taxe foncière à la ville pendant toute la durée de la TIRZ, car l'intégralité des recettes fiscales municipales est redirigée vers le fonds de zone.
- B. L'acheteur paie la totalité des taxes foncières au taux normal ; les recettes fiscales supplémentaires au-delà de la valeur de l'année de référence sont affectées au fonds TIRZ plutôt qu'au fonds général de l'unité fiscale, mais l'obligation fiscale totale de l'acheteur demeure inchangée. ✓ Réponse
- C. La désignation TIRZ donne à l'acheteur droit à une réduction permanente de 10 % de la valeur imposable du bien.
- D. L'acheteur est exonéré des taxes du comté, mais doit payer le double du taux du district scolaire pour compenser les recettes municipales redirigées vers la TIRZ.
Explication: Une Zone de Réinvestissement à Incrément Fiscal (TIRZ) ne réduit pas la facture fiscale du propriétaire. Celui-ci paie ses taxes au taux plein applicable. Le mécanisme consiste à geler l'assiette fiscale à sa valeur de l'année de référence ; à mesure que les valeurs immobilières augmentent, l'« incrément » supplémentaire de recettes fiscales au-delà de cette base est versé dans un fonds TIRZ destiné aux améliorations de la zone. L'obligation fiscale totale de l'acheteur n'est pas affectée par la désignation TIRZ en elle-même.
Question 2
Un propriétaire texan âgé de 70 ans, bénéficiant de l'exemption de résidence principale pour les personnes de plus de 65 ans, souhaite différer le paiement de ses taxes foncières en vertu de l'article 33.06 du Code fiscal du Texas. Laquelle des propositions suivantes décrit correctement une conséquence clé du dépôt d'une déclaration sous serment de report d'imposition ?
- A. Les taxes sont définitivement annulées et ne seront plus imposées au cours des années suivantes.
- B. Les taxes reportées constituent un privilège sur le bien et accumulent des intérêts au taux de 8 % par an ; elles deviennent exigibles lorsque le bien ne constitue plus la résidence principale du propriétaire. ✓ Réponse
- C. Le bien est retiré des rôles fiscaux du comté pendant toute la durée du report.
- D. L'autorité fiscale ne peut pas vendre le bien lors d'une vente de forclusion fiscale, et aucun intérêt ne s'accumule pendant la période de report.
Explication: En vertu de l'article 33.06 du Code fiscal du Texas, un propriétaire remplissant les conditions requises peut reporter ou suspendre le recouvrement des taxes foncières impayées sur sa résidence principale. Les taxes ne sont pas annulées et le privilège fiscal demeure sur le bien. Les taxes reportées accumulent des intérêts pendant la période de report au taux de 5 % par an, et les taxes reportées ainsi que les intérêts courus deviennent généralement exigibles lorsque le bien ne remplit plus les conditions de résidence principale du propriétaire, sous réserve des règles légales relatives aux délais et aux notifications.
Question 3
En vertu de l'article 11.252 du Code fiscal du Texas, un véhicule automobile utilisé pour la production de revenus et détenu en vue de la vente dans le cours normal des affaires peut bénéficier de l'exemption freeport. Cependant, en ce qui concerne les biens immobiliers, quelle catégorie de biens personnels corporels est la plus classiquement associée à l'exemption freeport du Texas prévue à l'article 11.251 ?
- A. Les stocks en transit à travers le Texas qui quitteront l'État dans les 175 jours suivant leur entrée. ✓ Réponse
- B. Le matériel agricole fixé de manière permanente à une exploitation agricole au Texas et utilisé pour la production de cultures.
- C. Les biens personnels résidentiels d'un propriétaire qui bénéficie d'une exemption pour les personnes de plus de 65 ans.
- D. Les améliorations immobilières commerciales situées dans une zone d'entreprise désignée.
Explication: L'article 11.251 du Code fiscal du Texas exonère de la taxe ad valorem certains biens personnels corporels — marchandises, produits, matières premières, minerais et certaines pièces d'aéronefs — acquis au Texas ou importés dans cet État en vue d'être acheminés hors de l'État, à condition qu'ils quittent le Texas dans les 175 jours suivant leur entrée. Il s'agit de l'exemption freeport ; elle s'applique aux biens personnels en transit, et non aux améliorations immobilières ou aux biens du foyer familial.
Question 4
Un titulaire d'une licence immobilière au Texas aide un acheteur à acquérir une maison. Le vendeur révèle qu'un avis de « Lis Pendens » a été déposé contre la propriété dans le cadre d'une action en recouvrement de taxes foncières impayées. Laquelle des propositions suivantes décrit le mieux l'importance de ce lis pendens pour l'acheteur ?
- A. Il n'a aucun effet pratique, car les taxes foncières au Texas sont toujours soldées lors de la clôture.
- B. Il constitue un avis constructif que la propriété fait l'objet d'une procédure de saisie fiscale en cours, et l'acheteur acquiert le titre sous réserve de l'issue de cette action en justice. ✓ Réponse
- C. Il indique simplement que le vendeur doit des arriérés de taxes, que la société de titre réglera à partir du compte séquestre sans aucun risque pour l'acheteur.
- D. Il déclenche une obligation de divulgation automatique de la TREC qui suspend la transaction pendant 10 jours.
Explication: Un avis de « Lis Pendens » enregistré dans les registres fonciers constitue un avis constructif erga omnes indiquant que la propriété décrite fait l'objet d'une procédure judiciaire en cours — en l'espèce, une action en saisie fiscale. Un acheteur qui acquiert la propriété après le dépôt du lis pendens obtient le titre sous réserve de l'issue de cette action, ce qui pourrait entraîner la perte de la propriété au profit d'un jugement de saisie fiscale.
Question 5
En vertu de l'article 23.46 du Code fiscal du Texas, lorsqu'un terrain évalué selon une valorisation à usage agricole de type 1-d est vendu ou que son usage change, des taxes supplémentaires — parfois appelées taxes de rétroactivité — peuvent être déclenchées. À combien d'années d'arriérés d'impôts la période de rétroactivité est-elle limitée dans le cadre d'une évaluation agricole 1-d (par opposition à l'espace ouvert 1-d-1) ?
- A. Trois ans.
- B. Cinq ans. ✓ Réponse
- C. Sept ans.
- D. Dix ans.
Explication: En vertu de l'article 23.46 du Code fiscal du Texas applicable à l'évaluation à usage agricole de type 1-d, une vente ou une conversion à un usage non agricole déclenche une taxe supplémentaire égale à la différence entre les taxes imposées dans le cadre de l'évaluation agricole et les taxes qui auraient été imposées à la valeur marchande pour chacune des cinq années précédant l'année de la vente ou de la conversion, majorée des intérêts applicables. Cela se distingue de la période de rétroactivité pour l'espace ouvert 1-d-1, qui est généralement de trois ans en vertu du droit en vigueur.
Question 6
Le Texas n'a pas d'impôt sur le revenu au niveau de l'État. Lorsqu'un résident du Texas vend un bien immobilier de placement avec une plus-value, quelle autorité fiscale a la compétence principale sur l'impôt sur les gains en capital dû pour cette transaction ?
- A. Le Contrôleur des comptes publics du Texas, en vertu des règles de la taxe de franchise du Texas applicables aux particuliers.
- B. La Commission immobilière du Texas, qui déclare les gains en capital au département des recettes de l'État.
- C. Le gouvernement fédéral, par l'intermédiaire de l'Internal Revenue Service, car le Texas n'impose ni impôt sur le revenu ni impôt sur les gains en capital au niveau de l'État. ✓ Réponse
- D. Le district d'évaluation du comté, qui ajuste la base fiscale du bien et perçoit une cotisation sur la plus-value.
Explication: Le Texas ne dispose d'aucun impôt sur le revenu au niveau de l'État et n'impose donc aucun impôt sur les gains en capital au niveau de l'État sur les ventes immobilières. Tout impôt sur les gains en capital dû par un résident du Texas lors de la vente d'un bien immobilier de placement est exclusivement régi par le droit fédéral et collecté par l'IRS. La taxe de franchise du Contrôleur du Texas s'applique aux entités juridiques et non aux gains en capital réalisés par des particuliers lors de ventes immobilières.