Question 1
En vertu de la loi floridienne, un courtier en hypothèques titulaire d'une licence négocie un prêt pour un emprunteur et perçoit des honoraires auprès du prêteur. L'emprunteur découvre par la suite que le courtier a également reçu une prime de spread de rendement (« yield spread premium » ou YSP) de la part du prêteur, qui n'avait pas été divulguée. En vertu du chapitre 494 des Statuts de Floride, quelle affirmation décrit le mieux l'obligation du courtier concernant cette rémunération ?
- A. Le courtier est tenu de divulguer par écrit à l'emprunteur toute rémunération reçue de toute source, y compris les primes de spread de rendement. ✓ Réponse
- B. Les primes de spread de rendement versées par les prêteurs aux courtiers sont exemptées des exigences de divulgation de la Floride car elles sont payées par le prêteur et non par l'emprunteur.
- C. La loi floridienne n'exige la divulgation que des frais payés directement par l'emprunteur ; la rémunération versée au courtier par le prêteur n'a pas à être divulguée.
- D. Un courtier en hypothèques peut accepter une rémunération non divulguée de la part du prêteur, à condition qu'elle ne dépasse pas deux pour cent du montant du prêt.
Explication: En vertu de l'article 494.0038 des Statuts de Floride, un courtier en hypothèques doit divulguer à l'emprunteur toute rémunération qu'il reçoit ou s'attend à recevoir en lien avec le prêt, qu'elle provienne de l'emprunteur ou du prêteur. Le défaut d'effectuer cette divulgation écrite constitue une violation du chapitre 494 et peut entraîner la suspension, la révocation de la licence ou des sanctions civiles. Aucune exemption n'existe pour les primes de spread de rendement ou les frais payés par le prêteur en ce qui concerne cette obligation de divulgation.
Question 2
Un vendeur floridien d'un bien immobilier résidentiel reçoit simultanément deux offres écrites concurrentes. Le vendeur accepte l'offre de l'acheteur A et signe le contrat FAR/BAR. Le vendeur accepte ensuite l'offre de l'acheteur B en tant que contrat de secours en utilisant le contrat résidentiel FAR/BAR avec l'avenant de contrat de secours. L'acheteur A se retrouve par la suite en défaut et le vendeur déclare l'acheteur A en défaut par écrit. Aux termes de l'avenant de contrat de secours, quel événement déclenche le passage du contrat de l'acheteur B au statut de contrat principal ?
- A. La période d'inspection de l'acheteur A expire sans annulation
- B. Le vendeur remet à l'acheteur B un avis écrit indiquant que le contrat principal a été résilié ✓ Réponse
- C. L'acheteur B remet au vendeur un avis écrit choisissant de passer au statut principal
- D. La date de clôture initiale stipulée dans le contrat de l'acheteur A passe sans que la clôture ait lieu
Explication: Aux termes de l'avenant de contrat de secours résidentiel FAR/BAR, le contrat de secours devient automatiquement le contrat principal dès lors que le vendeur remet à l'acheteur de secours un avis écrit indiquant que le contrat principal a été résilié. Le contrat de l'acheteur B ne s'active pas automatiquement par le seul défaut de l'acheteur A ; le vendeur doit fournir une notification écrite de la résiliation du contrat principal pour déclencher le passage du contrat de l'acheteur B au statut de contrat principal opérationnel.
Question 3
Aux termes du contrat résidentiel de vente et d'achat FAR/BAR (version standard, non « en l'état »), les parties conviennent que le vendeur laissera la tondeuse autoportée en tant que bien meuble inclus dans la vente. Le contrat ne précise pas si l'inclusion de la tondeuse est soumise à une quelconque sûreté. Avant la clôture, il est découvert que la tondeuse fait l'objet d'une déclaration de financement UCC déposée par un prêteur. Selon le contrat, qui est responsable de la levée de cette sûreté ?
- A. L'acheteur, car les biens meubles sont vendus « en l'état » sauf si le contrat garantit expressément le titre de propriété sur les biens meubles
- B. Le vendeur, car le contrat FAR/BAR oblige le vendeur à transférer les biens meubles inclus dans la vente libres de toute sûreté et charge ✓ Réponse
- C. Aucune des parties ; le prêteur doit libérer automatiquement la sûreté à la clôture conformément aux procédures de l'article 9 du Code UCC de la Floride
- D. La société de titre, car sa police d'assurance-titre s'étend aux biens meubles inclus dans un contrat immobilier
Explication: Le contrat résidentiel FAR/BAR exige que le vendeur transfère les biens meubles inclus libres de toute sûreté, charge et droit. Si une déclaration de financement UCC grève un bien meuble inclus dans la vente, il incombe au vendeur de satisfaire ou de lever cette sûreté avant ou lors de la clôture. Les polices d'assurance-titre couvrent les droits sur les biens immobiliers et ne s'étendent généralement pas aux sûretés portant sur des biens meubles.
Question 4
Un vendeur et un acheteur résidentiels en Floride signent un contrat FAR/BAR « EN L'ÉTAT » avec une période d'inspection de 10 jours. Au huitième jour, l'inspecteur de l'acheteur identifie un vice matériel. L'agent de l'acheteur envoie un avis d'annulation par courriel à 23 h 59 le dixième jour, mais l'agent du vendeur n'ouvre ni ne lit le courriel que le matin du onzième jour. En vertu du contrat FAR/BAR « EN L'ÉTAT », l'annulation a-t-elle été effectuée dans les délais ?
- A. Non, parce que l'annulation n'est effective que lorsqu'elle est réellement reçue et lue par le vendeur ou l'agent du vendeur
- B. Oui, parce que le contrat FAR/BAR stipule que tout avis transmis par voie électronique prend effet dès sa transmission à l'adresse courriel correcte, indépendamment du moment où il est lu ✓ Réponse
- C. Non, parce que l'annulation durant la période d'inspection doit être remise uniquement par courrier recommandé ou en main propre
- D. Oui, mais seulement si l'agent de l'acheteur peut prouver que le courriel n'a pas été intercepté par un filtre anti-pourriel avant minuit
Explication: Le contrat FAR/BAR « EN L'ÉTAT » pour les transactions résidentielles contient des dispositions relatives aux avis qui autorisent la remise par voie électronique, notamment par courriel. Conformément au paragraphe sur les avis du contrat, la remise électronique prend effet dès la transmission à l'adresse courriel désignée. Étant donné que l'agent de l'acheteur a transmis l'avis d'annulation avant minuit le dixième jour, l'annulation a été remise dans les délais, peu importe le moment où l'agent du vendeur a ouvert ou lu le courriel.
Question 5
Un acheteur et un vendeur signent un contrat résidentiel FAR/BAR. Le contrat contient une clause stipulant : « Si le vendeur ne parvient pas à transmettre un titre commercialisable, le seul recours de l'acheteur sera le remboursement du dépôt de garantie. » En vertu du droit floridien, cette clause de limitation des recours est-elle exécutoire ?
- A. Oui, les tribunaux floridiens appliquent systématiquement les limitations contractuelles de recours dans les contrats immobiliers, et l'acheteur est tenu d'accepter le remboursement du dépôt comme seul recours
- B. Non, le Statut 475 de Floride interdit aux titulaires de licence d'inclure des clauses de limitation de recours dans les contrats immobiliers
- C. Elle peut être exécutoire, mais les tribunaux floridiens examinent attentivement ce type de clauses et peuvent les considérer comme abusives ou contraires à l'ordre public si elles privent effectivement l'acheteur de tout recours significatif, notamment lorsque le vendeur a agi de mauvaise foi ✓ Réponse
- D. Oui, mais uniquement si la clause est mise en évidence de manière visible ou paraphée séparément par les deux parties en vertu du Statute of Frauds de Floride
Explication: Les tribunaux floridiens autorisent généralement les parties à limiter contractuellement les recours dans les contrats immobiliers ; toutefois, de telles clauses sont soumises à un examen judiciaire. Une clause de limitation des recours ne sera pas appliquée lorsque son application serait abusive ou laisserait la partie non défaillante sans recours significatif, surtout si la partie défaillante a agi de mauvaise foi ou intentionnellement. Les tribunaux floridiens appliquent les principes généraux du droit des contrats pour évaluer l'opposabilité au cas par cas.
Question 6
Dans le cadre du contrat résidentiel de vente et d'achat FAR/BAR, les parties conviennent que le vendeur paiera les droits de timbre documentaires sur l'acte et que l'acheteur paiera les droits de timbre documentaires sur le billet à ordre. La transaction est située dans le comté de Miami-Dade. Quelle affirmation concernant cette répartition est la plus exacte en vertu du droit de la Floride ?
- A. La répartition est invalide car le droit de la Floride exige que l'acheteur paie tous les droits de timbre documentaires dans le comté de Miami-Dade
- B. Les parties peuvent répartir contractuellement les frais de clôture différemment des dispositions légales par défaut, mais cette répartition ne lie les parties qu'entre elles et n'affecte pas la capacité de l'État à percevoir la taxe auprès de l'une ou l'autre des parties ✓ Réponse
- C. Le comté de Miami-Dade applique une surtaxe sur les actes au lieu des droits de timbre documentaires, de sorte que la répartition standard du contrat FAR/BAR ne s'applique pas
- D. Les droits de timbre documentaires sur les actes en Floride sont toujours payés par l'acheteur, quelle que soit la stipulation contractuelle
Explication: Le chapitre 201 des Statuts de la Floride impose les droits de timbre documentaires, et l'obligation légale de paiement incombe à l'État de la part des deux parties à l'acte. Bien que le contrat FAR/BAR permette aux parties de répartir contractuellement la responsabilité du paiement entre elles, cet accord inter partes ne lie pas le Département des Revenus de la Floride. L'État peut poursuivre l'une ou l'autre des parties pour les droits de timbre impayés. Le comté de Miami-Dade impose effectivement une surtaxe, mais le cadre de répartition prévu par le contrat FAR/BAR standard s'applique néanmoins à l'accord entre les parties.