Question 1
En vertu de l'Ordonnance de Chicago sur les propriétaires et locataires résidentiels (RLTO), un propriétaire souhaite résilier un bail mensuel pour un locataire qui occupe le logement depuis exactement 18 mois. Quel est le préavis écrit minimal que le propriétaire doit fournir en vertu de la RLTO ?
- A. Préavis écrit de 30 jours.
- B. Préavis écrit de 60 jours. ✓ Réponse
- C. Préavis écrit de 90 jours.
- D. Préavis écrit de 120 jours.
Explication: En vertu de l'Ordonnance de Chicago sur les propriétaires et locataires résidentiels, le préavis écrit que le propriétaire doit fournir pour résilier le bail ou refuser son renouvellement varie selon la durée d'occupation du locataire : généralement 30 jours pour une occupation de moins de 6 mois, 60 jours pour une occupation d'au moins 6 mois mais de moins de 3 ans, et 120 jours pour une occupation de 3 ans ou plus. Un locataire qui occupe le logement depuis exactement 18 mois entre dans la catégorie intermédiaire ; le propriétaire doit donc fournir un préavis écrit d'au moins 60 jours.
Question 2
Un courtier parrainé en Illinois gère au jour le jour un immeuble d'appartements de 16 unités en vertu d'une convention de gestion écrite entre le propriétaire et sa courtage de parrainage. Laquelle des actions suivantes violerait la Loi sur les permis immobiliers de l'Illinois de 2000 si elle la menait à bien de son propre chef, en dehors du contrôle de son courtier parraineur/gestionnaire ?
- A. Montrer les unités vacantes aux locataires potentiels et recueillir les demandes de location complétées
- B. Négocier les conditions de bail avec les demandeurs dans les limites fixées par la convention de gestion
- C. Ouvrir un compte fiduciaire à son nom et y verser les dépôts de garantie et les loyers des locataires ✓ Réponse
- D. Organiser les réparations courantes avec les fournisseurs de maintenance approuvés par le propriétaire
Explication: Selon 225 ILCS 454, toute activité autorisée par un courtier parrainé (le permis qui a remplacé l'ancien permis de vendeur) doit être menée par le courtier parraineur et sous sa supervision. L'article 10-5 stipule qu'un titulaire de permis ne peut recevoir une compensation pour les activités autorisées que de son courtier parraineur. Les règles de l'IDFPR au 68 Ill. Adm. Code 1450.750 exigent que les fonds en fiducie (y compris les dépôts de garantie des locataires et les loyers perçus au nom du propriétaire) soient versés sur un compte fiduciaire établi et maintenu par le courtier parraineur, qui est responsable du compte ; un courtier parrainé ne peut pas maintenir son propre compte fiduciaire ou de trust pour les fonds des clients. Montrer les unités, recevoir les demandes, négocier les baux dans le cadre de la convention de gestion et coordonner les réparations approuvées sont des tâches ordinaires de gestion immobilière qu'un courtier parrainé peut accomplir sous la supervision du courtier parraineur.
Question 3
Un gestionnaire immobilier autorisé supervise un immeuble d'appartements résidentiels de 12 unités en Illinois. Un locataire qui a versé un dépôt de garantie de 1 200 $ déménage et retourne les clés le 10 avril. Le gestionnaire inspecte l'unité mais n'envoie jamais au locataire de relevé détaillé des dommages. Selon la Loi sur le remboursement des dépôts de garantie de l'Illinois (765 ILCS 710), quel est le DERNIER jour auquel le dépôt complet peut être remboursé au locataire sans violer la loi ?
- A. 25 avril
- B. 10 mai
- C. 25 mai ✓ Réponse
- D. 9 juin
Explication: La Loi sur le remboursement des dépôts de garantie de l'Illinois (765 ILCS 710/1) s'applique aux propriétés résidentielles contenant 5 unités ou plus, donc un immeuble de 12 unités est couvert. Si le bailleur a l'intention de retenir une partie du dépôt, un relevé détaillé des dommages (avec reçus payés ou devis écrits) doit être fourni dans les 30 jours suivant le départ du locataire. Si AUCUN relevé n'est fourni dans ce délai de 30 jours, le bailleur doit rembourser le dépôt intégralement dans les 45 jours suivant la date du départ du locataire. En comptant 45 jours à partir du 10 avril, on obtient le 25 mai. Le 25 avril (15 jours) et le 10 mai (30 jours) sont antérieurs à la date requise ; le 10 mai est la date limite pour le relevé détaillé, non la date limite de remboursement complet. Le 9 juin (60 jours) est trop tardif. Un bailleur qui ne se conforme pas de mauvaise foi est responsable du double du dépôt plus les dépens et les honoraires raisonnables d'avocat.
Question 4
En vertu de la loi de l'Illinois sur la préemption du contrôle des loyers (50 ILCS 825), laquelle des affirmations suivantes est exacte concernant le pouvoir d'une municipalité à règle locale d'adopter un contrôle des loyers résidentiels en Illinois ?
- A. Les municipalités à règle locale peuvent adopter des ordonnances de contrôle des loyers uniquement si elles sont approuvées par référendum des électeurs locaux.
- B. La loi sur la préemption du contrôle des loyers de l'Illinois interdit à toute unité de gouvernement local, y compris les municipalités à règle locale, d'adopter une ordonnance de contrôle des loyers. ✓ Réponse
- C. Les municipalités sans règle locale peuvent adopter un contrôle des loyers, mais les municipalités à règle locale en sont empêchées par préemption.
- D. Le contrôle des loyers est autorisé à l'échelle de l'État en vertu des règlements de l'IDFPR, mais doit être administré par le courtier gestionnaire de chaque propriété.
Explication: La loi de l'Illinois sur la préemption du contrôle des loyers (50 ILCS 825/5) interdit expressément à toute unité de gouvernement local — y compris les municipalités à règle locale — d'adopter, de maintenir ou d'appliquer toute ordonnance ou résolution ayant pour effet de contrôler le montant du loyer exigé pour la location de biens immobiliers résidentiels ou commerciaux privés. L'Illinois est donc un État qui préempte entièrement les lois locales de contrôle des loyers, et aucune municipalité de l'Illinois ne peut imposer une réglementation des loyers, quelle que soit sa situation au regard de la règle locale.
Question 5
Un contrat immobilier en Illinois comprend une clause suspensive de financement. L'acheteur n'obtient pas le financement et remet en temps voulu un avis écrit de résiliation accompagné des justificatifs du prêteur au courtier parrain. Le vendeur refuse de signer une mainlevée du dépôt de garantie. En vertu du droit de l'Illinois, laquelle des propositions suivantes décrit le mieux la conduite appropriée du courtier ?
- A. Restituer le dépôt de garantie à l'acheteur immédiatement à la réception de l'avis de résiliation, car la défaillance de la clause suspensive de financement confère de plein droit à l'acheteur le droit au remboursement.
- B. Continuer à conserver les fonds et ne les remettre à aucune des parties en l'absence d'un accord écrit mutuel ou d'une ordonnance judiciaire, même si le courtier estime que l'acheteur y a légalement droit. ✓ Réponse
- C. Restituer le dépôt de garantie au vendeur, car le refus de celui-ci de signer une mainlevée constitue une contre-demande qui prévaut sur l'avis de résiliation de l'acheteur.
- D. Conserver les fonds pendant 60 jours, puis les restituer automatiquement à l'acheteur si le vendeur n'a pas engagé de poursuites judiciaires dans ce délai.
Explication: En vertu de la loi de l'Illinois sur les licences immobilières de 2000 (Illinois Real Estate License Act of 2000), un courtier parrain ne peut pas débloquer le dépôt de garantie en se fondant uniquement sur sa propre interprétation juridique de la partie qui y a droit. Même lorsque la défaillance d'une clause suspensive semble évidente, le courtier doit continuer à conserver les fonds en l'absence d'un accord écrit mutuel de toutes les parties ou d'une ordonnance judiciaire. Le rôle du courtier n'est pas de trancher les litiges. L'acheteur doit soit obtenir la coopération du vendeur, soit engager une action en justice.
Question 6
Selon les règles de l'IDFPR, un courtier mandant illinois qui exerce des activités de gestion immobilière reçoit des dépôts de garantie de locataires résidentiels. Laquelle des propositions suivantes décrit correctement la manière dont ces dépôts de garantie doivent être gérés par rapport au compte séquestre de vente du courtier ?
- A. Les dépôts de garantie peuvent être détenus dans le même compte séquestre que les arrhes, à condition d'être suivis dans des entrées de grand livre distinctes.
- B. Les dépôts de garantie et les arrhes de vente doivent être maintenus dans des comptes séquestres entièrement séparés. ✓ Réponse
- C. Les dépôts de garantie n'ont pas besoin d'être détenus dans un compte séquestre, car ils sont régis exclusivement par la loi illinois sur les propriétaires et locataires résidentiels (Illinois Residential Landlord and Tenant Act), et non par les règles de l'IDFPR.
- D. Les dépôts de garantie peuvent être détenus dans le compte d'exploitation du courtier, car ils ne constituent pas des arrhes.
Explication: Les règles de l'IDFPR exigent que les fonds détenus à des fins différentes soient maintenus dans des comptes séquestres distincts. Les dépôts de garantie provenant des activités de gestion immobilière et les arrhes provenant des transactions de vente ne doivent pas être mélangés dans le même compte, même si des grands livres séparés sont tenus. Chaque catégorie de fonds requiert son propre compte séquestre distinct.