Câu 1
Theo luật dispossessory của Georgia, sau khi tòa án ra phán quyết về quyền chiếm hữu có lợi cho chủ nhà, người thuê nhà thường có bao nhiêu ngày để rời khỏi tài sản trước khi lệnh chiếm hữu có thể được thi hành?
- A. 7 ngày ✓ Đáp án
- B. 30 ngày
- C. 24 giờ
- D. Lệnh có thể được thi hành ngay lập tức mà không cần thời gian chờ
Giải thích: Theo O.C.G.A. § 44-7-55, sau khi phán quyết có lợi cho chủ nhà được ban hành trong một thủ tục dispossessory, tòa án thường cấp lệnh chiếm hữu. Người thuê nhà thường được 7 ngày kể từ ngày có phán quyết để rời đi trước khi lệnh được marshal hoặc sheriff thi hành, mặc dù tòa án có một số quyền quyết định về thời gian.
Câu 2
Một chủ nhà ở Georgia cho thuê một ngôi nhà ở dành cho một gia đình và đưa vào hợp đồng thuê một điều khoản quy định rằng chủ nhà không chịu trách nhiệm về bất kỳ việc sửa chữa hay bảo trì nào đối với tài sản, bất kể nguyên nhân. Theo Đạo luật Chủ nhà và Người thuê nhà Dân dụng Georgia, điều khoản này là:
- A. Vô hiệu và không thể thực thi vì Đạo luật cấm việc từ bỏ nghĩa vụ theo luật định của chủ nhà trong việc duy trì mặt bằng cho thuê ✓ Đáp án
- B. Có hiệu lực hoàn toàn vì các bên trong hợp đồng thuê có thể thỏa thuận bất kỳ điều khoản nào họ lựa chọn
- C. Chỉ có hiệu lực nếu người thuê ký tắt vào điều khoản đó một cách riêng biệt
- D. Chỉ có hiệu lực đối với nhà ở dành cho một gia đình có ít hơn bốn đơn vị
Giải thích: Theo O.C.G.A. § 44-7-2, bất kỳ điều khoản nào trong hợp đồng thuê nhà nhằm từ bỏ hoặc hạn chế các nghĩa vụ của chủ nhà được quy định bởi Đạo luật Chủ nhà và Người thuê nhà Dân dụng Georgia — bao gồm nghĩa vụ duy trì mặt bằng cho thuê — đều vô hiệu vì trái với chính sách công. Các biện pháp bảo vệ của Đạo luật không thể bị các bên từ bỏ theo hợp đồng.
Câu 3
Theo quy định của GREC, một môi giới được cấp phép điều hành công ty quản lý bất động sản phải duy trì một tài khoản ký thác riêng biệt cho các quỹ quản lý bất động sản. Hành động nào sau đây cấu thành việc commingling (trộn lẫn quỹ) theo luật Georgia?
- A. Gửi phí quản lý đã kiếm được của môi giới vào cùng tài khoản đang giữ tiền đặt cọc bảo đảm của các chủ sở hữu ✓ Đáp án
- B. Gửi tiền đặt cọc bảo đảm từ nhiều chủ sở hữu vào một tài khoản ký thác được chỉ định hợp lệ
- C. Giữ tiền thuê của người thuê trong tài khoản ký thác cho đến khi chủ sở hữu được thanh toán
- D. Gửi tiền thuê tháng đầu tiên của người thuê mới vào tài khoản ký thác trong khi chờ giải ngân
Giải thích: Các quy tắc của GREC nghiêm cấm hành vi commingling, được định nghĩa là việc trộn lẫn tiền cá nhân hoặc tiền kinh doanh của người được cấp phép hay môi giới với tiền của khách hàng đang được giữ trong tài khoản ký thác. Việc gửi phí quản lý đã kiếm được — các khoản tiền thuộc về môi giới — vào cùng tài khoản đang giữ tiền đặt cọc bảo đảm của chủ sở hữu là một ví dụ điển hình của commingling và cấu thành vi phạm có thể bị xử lý kỷ luật.
Câu 4
Một chủ nhà và người thuê nhà ở tại Georgia ký hợp đồng thuê nhà bằng văn bản. Hai tháng sau khi bắt đầu thuê, chủ nhà bằng miệng đồng ý bãi bỏ điều khoản cấm thú cưng và cho phép người thuê nuôi chó. Sau đó, người thuê dựa vào thỏa thuận này. Theo luật Georgia, thỏa thuận bằng miệng về việc sửa đổi hợp đồng thuê bằng văn bản thường được xử lý như thế nào?
- A. Có thể được thực thi nếu hành vi của chủ nhà thể hiện rõ ràng sự chấp nhận đối với sự sửa đổi đó ✓ Đáp án
- B. Tự động vô hiệu vì mọi sửa đổi đối với hợp đồng thuê bằng văn bản đều phải được lập thành văn bản theo Đạo luật Chống Gian lận (Statute of Frauds)
- C. Chỉ có giá trị ràng buộc nếu người thuê đóng thêm khoản tiền đặt cọc cho thú cưng
- D. Chỉ có thể thực thi nếu có sự chứng kiến của một đại lý bất động sản có giấy phép hành nghề
Giải thích: Mặc dù Đạo luật Chống Gian lận của Georgia yêu cầu các hợp đồng thuê có thời hạn trên một năm phải được lập thành văn bản, các sửa đổi bằng miệng đối với hợp đồng thuê bằng văn bản hiện hành vẫn có thể được thực thi theo các nguyên tắc hợp đồng của Georgia nếu hành vi của các bên thể hiện sự đồng thuận và chấp nhận lẫn nhau. Tòa án có thể áp dụng học thuyết miễn trừ (waiver) hoặc estoppel trong trường hợp hành động của chủ nhà cho thấy sự đồng ý rõ ràng với các điều khoản đã được sửa đổi.
Câu 5
Một quản lý bất động sản ở Georgia được cấp phép với tư cách là nhân viên bán hàng (salesperson) thu tiền thuê hàng tháng tổng cộng $18,000 cho một số bất động sản nhà ở. Theo quy định của GREC, tài khoản ủy thác (trust account) lưu giữ các khoản tiền này phải được duy trì dưới tên của ai?
- A. Tên của supervising broker hoặc tên của công ty môi giới (brokerage firm) ✓ Đáp án
- B. Tên cá nhân của nhân viên bán hàng kiêm quản lý bất động sản
- C. Tài khoản chung mang tên cả nhân viên bán hàng lẫn chủ sở hữu
- D. Tên cá nhân của chủ sở hữu bất động sản
Giải thích: Quy định của GREC yêu cầu tất cả các tài khoản ủy thác lưu giữ tiền của khách hàng phải được duy trì dưới tên của broker hoặc công ty môi giới được cấp phép. Người có giấy phép salesperson không có thẩm quyền tự mình quản lý tài khoản ủy thác; toàn bộ tiền của khách hàng phải được chuyển qua tài khoản do supervising broker kiểm soát.
Câu 6
Theo luật của tiểu bang Georgia, một chủ nhà dân cư muốn tăng tiền thuê đối với người thuê theo tháng phải thông báo trước bằng văn bản bao nhiêu ngày trước khi mức tăng có hiệu lực?
- A. 30 ngày
- B. 60 ngày ✓ Đáp án
- C. 7 ngày
- D. Không cần thông báo đối với hợp đồng thuê theo tháng
Giải thích: Theo luật của tiểu bang Georgia, hợp đồng thuê theo tháng thường được coi là tenancy at will (hợp đồng thuê tùy ý). O.C.G.A. § 44-7-7 yêu cầu chủ nhà phải thông báo 60 ngày để chấm dứt hợp đồng thuê tùy ý, trong khi người thuê phải thông báo 30 ngày. Việc tăng tiền thuê được coi là một thay đổi thực chất làm chấm dứt các điều khoản thuê hiện tại và đề xuất tiếp tục theo các điều khoản mới, vì vậy chủ nhà phải thông báo trước 60 ngày trước khi mức tiền thuê cao hơn có hiệu lực.