Câu 1
Theo Pháp lệnh về Chủ nhà và Người thuê nhà ở tại Chicago (RLTO), một chủ nhà muốn chấm dứt hợp đồng thuê theo tháng đối với người thuê đã cư trú tại căn hộ đúng 18 tháng. Theo RLTO, chủ nhà phải cung cấp thông báo bằng văn bản trước tối thiểu bao nhiêu ngày?
- A. Thông báo bằng văn bản trước 30 ngày.
- B. Thông báo bằng văn bản trước 60 ngày. ✓ Đáp án
- C. Thông báo bằng văn bản trước 90 ngày.
- D. Thông báo bằng văn bản trước 120 ngày.
Giải thích: Theo Pháp lệnh về Chủ nhà và Người thuê nhà ở tại Chicago, thông báo bằng văn bản trước của chủ nhà để chấm dứt hoặc từ chối gia hạn hợp đồng phụ thuộc vào thời gian cư trú của người thuê: thông thường là 30 ngày nếu dưới 6 tháng, 60 ngày nếu từ 6 tháng trở lên nhưng dưới 3 năm, và 120 ngày nếu từ 3 năm trở lên. Người thuê đã sống tại căn hộ đúng 18 tháng thuộc nhóm ở giữa, do đó chủ nhà phải cung cấp thông báo bằng văn bản trước ít nhất 60 ngày.
Câu 2
Một broker được bảo trợ tại Illinois xử lý việc quản lý hằng ngày của một tòa nhà chung cư 16 căn hộ theo một thỏa thuận quản lý bằng văn bản giữa chủ sở hữu bất động sản và công ty môi giới bảo trợ của cô ấy. Hành động nào sau đây sẽ vi phạm Đạo luật Cấp phép Bất động sản Illinois năm 2000 nếu cô ấy tự thực hiện, ngoài sự kiểm soát của broker bảo trợ/quản lý của mình?
- A. Cho khách thuê tiềm năng xem các căn hộ trống và thu thập đơn xin thuê đã điền đầy đủ
- B. Thương lượng các điều khoản hợp đồng thuê với người nộp đơn trong giới hạn do thỏa thuận quản lý đặt ra
- C. Mở một tài khoản tín thác dưới tên riêng của cô ấy và gửi tiền đặt cọc của khách thuê cùng tiền thuê vào đó ✓ Đáp án
- D. Sắp xếp các sửa chữa thường lệ với các nhà cung cấp dịch vụ bảo trì đã được chủ sở hữu phê duyệt
Giải thích: Theo 225 ILCS 454, mọi hoạt động được cấp phép của một broker được bảo trợ (giấy phép thay thế giấy phép nhân viên bán hàng trước đây) phải được thực hiện thông qua và dưới sự giám sát của broker bảo trợ, và Mục 10-5 quy định rằng người được cấp phép chỉ có thể nhận thù lao cho các hoạt động được cấp phép từ broker bảo trợ của mình. Các quy định của IDFPR tại 68 Ill. Adm. Code 1450.750 yêu cầu rằng tiền ký quỹ (bao gồm tiền đặt cọc của khách thuê và tiền thuê thu được thay mặt chủ sở hữu) phải được gửi vào một tài khoản ký quỹ do broker bảo trợ thiết lập và duy trì, người chịu trách nhiệm về tài khoản đó; broker được bảo trợ không được duy trì tài khoản ký quỹ hoặc tín thác riêng của mình cho tiền của khách hàng. Cho xem các căn hộ, nhận đơn xin thuê, thương lượng hợp đồng thuê trong phạm vi thỏa thuận quản lý, và điều phối các sửa chữa đã được phê duyệt là những công việc quản lý bất động sản thông thường mà broker được bảo trợ có thể thực hiện dưới sự giám sát của broker bảo trợ.
Câu 3
Một người quản lý bất động sản có giấy phép giám sát một tòa nhà chung cư dân cư 12 căn tại Illinois. Một người thuê đã trả 1.200 đô la tiền đặt cọc bảo đảm chuyển ra và trả lại chìa khóa vào ngày 10 tháng 4. Người quản lý kiểm tra căn hộ nhưng không bao giờ gửi cho người thuê bất kỳ bảng kê chi tiết nào về thiệt hại. Theo Đạo luật Hoàn trả Tiền đặt cọc Bảo đảm Illinois (765 ILCS 710), ngày CUỐI CÙNG mà toàn bộ tiền đặt cọc có thể được hoàn trả cho người thuê mà không vi phạm Đạo luật là ngày nào?
- A. 25 tháng 4
- B. 10 tháng 5
- C. 25 tháng 5 ✓ Đáp án
- D. 9 tháng 6
Giải thích: Đạo luật Hoàn trả Tiền đặt cọc Bảo đảm Illinois (765 ILCS 710/1) áp dụng cho bất động sản dân cư có từ 5 căn trở lên, vì vậy tòa nhà 12 căn được điều chỉnh bởi đạo luật này. Nếu bên cho thuê có ý định giữ lại bất kỳ phần nào của tiền đặt cọc, một bảng kê chi tiết về thiệt hại (kèm biên lai đã thanh toán hoặc ước tính bằng văn bản) phải được cung cấp trong vòng 30 ngày sau khi người thuê rời đi. Nếu KHÔNG có bảng kê như vậy được cung cấp trong khoảng thời gian 30 ngày đó, bên cho thuê phải hoàn trả toàn bộ tiền đặt cọc trong vòng 45 ngày kể từ ngày người thuê rời đi. Đếm 45 ngày kể từ ngày 10 tháng 4 cho ra ngày 25 tháng 5. Ngày 25 tháng 4 (15 ngày) và ngày 10 tháng 5 (30 ngày) sớm hơn so với yêu cầu; ngày 10 tháng 5 là hạn chót cho bảng kê chi tiết, không phải hạn chót hoàn trả toàn bộ. Ngày 9 tháng 6 (60 ngày) là quá muộn. Bên cho thuê không tuân thủ với thiện chí xấu sẽ phải chịu trách nhiệm gấp đôi số tiền đặt cọc cộng với chi phí tòa án và phí luật sư hợp lý.
Câu 4
Theo Đạo luật Ngăn chặn Kiểm soát Tiền thuê Illinois (50 ILCS 825), phát biểu nào sau đây là chính xác về quyền hạn của một đô thị tự quản (home-rule) trong việc ban hành kiểm soát tiền thuê nhà ở tại Illinois?
- A. Các đô thị tự quản chỉ được ban hành pháp lệnh kiểm soát tiền thuê nếu được phê duyệt thông qua trưng cầu dân ý của cử tri địa phương.
- B. Đạo luật Ngăn chặn Kiểm soát Tiền thuê Illinois cấm bất kỳ đơn vị chính quyền địa phương nào, kể cả các đô thị tự quản, ban hành pháp lệnh kiểm soát tiền thuê. ✓ Đáp án
- C. Các đô thị không tự quản có thể ban hành kiểm soát tiền thuê, nhưng các đô thị tự quản bị cấm thực hiện điều đó.
- D. Kiểm soát tiền thuê được cho phép trên toàn tiểu bang theo các quy định của IDFPR nhưng phải được quản lý bởi môi giới quản lý của từng bất động sản.
Giải thích: Đạo luật Ngăn chặn Kiểm soát Tiền thuê Illinois (50 ILCS 825/5) nghiêm cấm rõ ràng bất kỳ đơn vị chính quyền địa phương nào — bao gồm cả các đô thị tự quản — ban hành, duy trì hoặc thực thi bất kỳ pháp lệnh hay nghị quyết nào có tác dụng kiểm soát mức tiền thuê đối với việc cho thuê bất động sản nhà ở hoặc thương mại tư nhân. Do đó, Illinois là tiểu bang hoàn toàn ngăn chặn các luật kiểm soát tiền thuê của địa phương, và không có đô thị nào tại Illinois được phép áp đặt quy định tiền thuê bất kể tình trạng tự quản của đô thị đó.
Câu 5
Một hợp đồng bất động sản ở Illinois có kèm theo điều khoản tài chính (financing contingency). Người mua không thể thu xếp được tài chính và đã gửi đúng hạn cho sponsoring broker một thông báo chấm dứt hợp đồng bằng văn bản kèm theo tài liệu hỗ trợ từ bên cho vay. Người bán từ chối ký vào biên bản giải phóng tiền đặt cọc (earnest money). Theo luật Illinois, phương án nào dưới đây mô tả đúng nhất hành động phù hợp mà broker phải thực hiện?
- A. Hoàn trả earnest money cho người mua ngay khi nhận được thông báo chấm dứt hợp đồng, vì việc không đáp ứng điều khoản tài chính theo quy định pháp luật đương nhiên cho phép người mua được hoàn tiền.
- B. Tiếp tục giữ các khoản tiền và không giải ngân cho bất kỳ bên nào nếu không có thỏa thuận bằng văn bản của cả hai bên hoặc lệnh của tòa án, dù broker cho rằng người mua có quyền được hoàn tiền theo luật. ✓ Đáp án
- C. Trả earnest money cho người bán, vì việc người bán từ chối ký biên bản giải phóng cấu thành một yêu cầu đối lập có hiệu lực vô hiệu hóa thông báo chấm dứt hợp đồng của người mua.
- D. Giữ các khoản tiền trong 60 ngày rồi tự động hoàn trả cho người mua nếu người bán không khởi kiện trong khoảng thời gian đó.
Giải thích: Theo Đạo luật Cấp phép Bất động sản Illinois năm 2000 (Illinois Real Estate License Act of 2000), một sponsoring broker không được phép giải ngân earnest money chỉ dựa trên diễn giải pháp lý cá nhân của broker về bên nào có quyền nhận tiền. Ngay cả khi việc không đáp ứng điều kiện có vẻ rõ ràng, nếu không có thỏa thuận bằng văn bản của tất cả các bên hoặc lệnh của tòa án, broker vẫn phải tiếp tục giữ các khoản tiền đó. Vai trò của broker không phải là phân xử tranh chấp. Biện pháp khắc phục của người mua là tìm kiếm sự hợp tác của người bán hoặc tiến hành khởi kiện.
Câu 6
Theo các quy định của IDFPR, một sponsoring broker ở Illinois thực hiện các hoạt động quản lý bất động sản có nhận tiền đặt cọc bảo đảm từ người thuê nhà ở. Điều nào sau đây mô tả đúng cách xử lý các khoản tiền đặt cọc bảo đảm này liên quan đến tài khoản ký quỹ bán hàng của broker?
- A. Tiền đặt cọc bảo đảm có thể được giữ trong cùng tài khoản ký quỹ với earnest money, miễn là chúng được theo dõi trong các mục sổ cái riêng biệt.
- B. Tiền đặt cọc bảo đảm và earnest money từ giao dịch bán hàng phải được duy trì trong các tài khoản ký quỹ hoàn toàn riêng biệt. ✓ Đáp án
- C. Tiền đặt cọc bảo đảm không cần phải giữ trong tài khoản ký quỹ vì chúng được điều chỉnh riêng bởi Đạo luật Chủ nhà và Người thuê nhà ở Illinois, không phải bởi các quy định của IDFPR.
- D. Tiền đặt cọc bảo đảm có thể được giữ trong tài khoản hoạt động của broker vì chúng không phải là các khoản đặt cọc earnest money.
Giải thích: Các quy định của IDFPR yêu cầu các khoản tiền được giữ cho các mục đích khác nhau phải được duy trì trong các tài khoản ký quỹ riêng biệt. Tiền đặt cọc bảo đảm từ các hoạt động quản lý bất động sản và earnest money từ các giao dịch bán hàng không được gộp chung vào cùng một tài khoản, ngay cả khi có các sổ cái riêng biệt. Mỗi loại quỹ yêu cầu một tài khoản ký quỹ riêng biệt của chính nó.