New York · Tài liệu ôn thi bất động sản

bất động sản New York 2026 — Tài liệu miễn phí

Q: Theo Luật Thuế Bất Động Sản New York, thuật ngữ nào chỉ danh sách chính thức do mỗi thẩm định viên địa phương lưu giữ, xác định tất cả các thửa đất chịu thuế, chủ sở hữu và giá trị được thẩm định, đồng thời là cơ sở để tính thuế bất động sản?

Danh sách thẩm định (assessment roll) — Theo RPTL Điều 5, “assessment roll” là tài liệu chính thức do thẩm định viên địa phương lập, liệt kê tất cả bất động sản trong phạm vi quyền đánh thuế, chủ sở hữu được ghi nhận và giá trị thẩm định của từng bất động sản. Đây là tài liệu nền tảng để tính toán hóa đơn thuế. “Abstract” là bản tóm tắt của danh sách; equalization schedule liên quan đến tỷ lệ cân bằng của tiểu bang; còn property transfer report (RP-5217) được nộp khi ghi chép chứng thư chuyển nhượng.

Tiếng Việt

Tất cả những gì bạn cần để vượt qua kỳ thi bất động sản New York: chủ đề chính, quy tắc được kiểm tra và câu hỏi luyện tập theo dạng đề thi.

New York Real Estate Salesperson License Exam · 80 chủ đề · Cập nhật 2026-10-24

Luyện câu hỏi bất động sản New York → 📝 Bài thi thử

📚 Mục lục

Real Property Law Article 12-A: definitions, license required, applications, fees, revocation/suspension, commissions, salespersons, nonresidents, State Real Estate Board, agency disclosure (§440–443-
RPL Articles 8, 9: disclosure prior to sale (§242), electronic recording, agricultural districts (§333-c)
RPL Article 14: Property Condition Disclosure Act (§460–466)
§465. Liability & §466. Duty of an Agent
19 NYCRR Part 175: Rules of conduct – commingling, accounting, disclosure of interest, exclusive listings, advertising, supervision, records, fair housing notices
19 NYCRR Parts 176–179: Qualifying and continuing education, related rules

📋 Lưu ý: Tài liệu này được tổng hợp từ tài liệu chính thức và nguồn công khai chỉ phục vụ mục đích học tập. Không phải tư vấn pháp lý hay chuyên môn. Quy định có thể thay đổi — luôn tham khảo tài liệu chính thức của cơ quan cấp phép. Test4X không chịu trách nhiệm. Test4X độc lập và không liên kết, không được chứng thực hay tài trợ bởi bất kỳ cơ quan tổ chức thi nào; mọi thương hiệu thuộc về chủ sở hữu tương ứng.

1.Real Property Law Article 12-A: definitions, license required, applications, fees, revocation/suspension, commissions, salespersons, nonresidents, State Real Estate Board, agency disclosure (§440–443-

📌

Định nghĩa Người Môi Giới Bất Động Sản

licensing

Theo §440(1), người môi giới bất động sản là bất kỳ cá nhân, công ty, LLC hoặc tổng công ty nào, cho người khác và để nhận phí/hoa hồng/tiền đối giá có giá trị, liệt kê, bán, trao đổi, mua hoặc cho thuê bất động sản, đàm phán hoặc đề nghị đàm phán các giao dịch như vậy, thu tiền thuê nhà, đàm phán các khoản vay thế chấp phi nhà ở, tham gia chuyển nhượng người thuê, hoặc xử lý tái bán tài sản chung cư. 'Quyền lợi trong bất động sản' bao gồm bán một doanh nghiệp trong đó giá trị bất động sản không chỉ là phụ, mà loại trừ các chuyển nhượng leasing và các giao dịch được điều chỉnh bằng chứng khoán.

Quy tắc chính

✓Người môi giới hoạt động 'cho người khác và để nhận phí, hoa hồng hoặc tiền đối giá có giá trị khác'
✓Quyền lợi trong bất động sản bao gồm bán một doanh nghiệp trong đó giá trị bất động sản không chỉ là phụ với giao dịch
✓Các chuyển nhượng leasing và bán hàng được điều chỉnh bằng chứng khoán được loại trừ khỏi hoạt động môi giới

📌

Định Nghĩa và Phạm Vi Hoạt Động của Associate Broker

licensing

Một nhân viên môi giới bất động sản liên kết (§440(2)) là một nhân viên môi giới có giấy phép đã chọn làm việc dưới tên và sự giám sát của một nhân viên môi giới cá nhân hoặc công ty khác. Mặc dù họ vẫn giữ lại giấy phép môi giới, hoạt động của họ với tư cách là nhân viên môi giới liên kết được điều chỉnh độc quyền bởi các quy định áp dụng cho người bán. Họ cũng có thể giữ riêng giấy phép môi giới của chính họ.

Quy tắc chính

✓Nhân viên môi giới liên kết có giấy phép môi giới nhưng làm việc dưới sự giám sát của một nhân viên môi giới khác
✓Hoạt động bán hàng/môi giới của họ được điều chỉnh bởi các quy tắc áp dụng cho người bán
✓Họ có thể giữ riêng giấy phép môi giới của chính họ

📌

Định Nghĩa Nhân Viên Bán Bất Động Sản

licensing

Nhân viên bán hàng (§440(3)) là một người liên kết với một broker được cấp phép để niêm yết, bán, mua, đàm phán mua/bán/trao đổi bất động sản, đàm phán các khoản vay không phải thế chấp, cho thuê/leasing hoặc thu tiền cho thuê thay mặt cho broker. Nhân viên bán hàng phải luôn hoạt động cho và thay mặt cho broker tài trợ của họ.

Quy tắc chính

✓Nhân viên bán hàng phải liên kết với một broker được cấp phép
✓Nhân viên bán hàng thực hiện các hoạt động được cấp phép chỉ thay mặt cho broker của họ

📌

Giấy phép Bắt buộc cho Các Nhà môi giới và Nhân viên bán hàng

licensing

Theo §440-a, không có cá nhân hoặc tổ chức nào được phép hoạt động như một nhà môi giới bất động sản hoặc nhân viên bán hàng ở New York mà không trước tiên có được giấy phép. Một ứng viên nhà môi giới phải ít nhất 20 tuổi; một ứng viên nhân viên bán hàng phải trên 18 tuổi. Một kỳ tích phạm tội không tự động cấm cấp phép trừ khi Bộ trưởng có kết luận (theo Luật sửa chữa Điều 23-A) rằng kỳ tích phạm tội cấm cấp phép. Các hiệp hội người thuê nhà và một số tổ chức không vì lợi nhuận NYC quản lý tài sản dân cư do thành phố sở hữu được miễn trừ.

Quy tắc chính

✓Các ứng viên nhà môi giới phải ít nhất 20 tuổi; các ứng viên nhân viên bán hàng phải trên 18 tuổi
✓Không có giấy phép trừ khi được lấy trước như được quy định trong bài viết
✓Một kỳ tích phạm tội không tự động cấm—Bộ trưởng phải có kết luận theo Luật sửa chữa Điều 23-A

📌

Yêu Cầu Về Giáo Dục và Kinh Nghiệm Cấp Phép Broker

licensing

Theo §441(1)(b), một ứng viên broker phải vượt qua kỳ thi viết và hoàn thành ít nhất 152 giờ khóa học bất động sản được phê duyệt, bao gồm fair housing, discrimination, và cultural competency instruction. Ứng viên cũng phải có (a) tham gia tích cực như một nhân viên bán hàng được cấp phép dưới một broker trong ít nhất 2 năm, hoặc (b) kinh nghiệm bất động sản tương đương ít nhất 3 năm. Có thể ghi nhận tối đa 77 giờ từ khóa học nhân viên bán hàng trước đây nếu hoàn thành trong vòng 8 năm.

Quy tắc chính

✓Các ứng viên broker phải hoàn thành ít nhất 152 giờ khóa học bất động sản được phê duyệt
✓Phải có 2 năm kinh nghiệm làm nhân viên bán hàng được cấp phép HOẶC 3 năm kinh nghiệm bất động sản tương đương
✓Khóa học phải bao gồm fair housing, discrimination, và cultural competency instruction

📌

Yêu Cầu Giáo Dục Để Cấp Giấy Phép Nhân Viên Bán Hàng

licensing

Theo §441(1-A)(d), không cấp giấy phép nhân viên bán hàng trừ khi người nộp đơn đã hoàn thành ít nhất 77 giờ khóa học bất động sản được chấp thuận và vượt qua kỳ thi viết. Kỳ thi kiểm tra kiến thức về hợp đồng, bất động sản thực, đại lý, bài viết này, luật công bằng nhà ở/phân biệt đối xử, đạo đức và luật về các nghĩa vụ chung.

Quy tắc chính

✓Các ứng viên nhân viên bán hàng phải hoàn thành ít nhất 77 giờ các khóa học bất động sản được chấp thuận
✓Phải vượt qua kỳ thi viết bao gồm hợp đồng, bất động sản thực, đại lý, công bằng nhà ở và đạo đức

📌

Yêu cầu Giáo dục Tiếp tục để Gia hạn

licensing

Theo §441(3), không cấp cấp lại trừ khi người được cấp phép hoàn thành ít nhất 22,5 giờ giáo dục tiếp tục được phê duyệt trong hai năm trước gia hạn, bao gồm ít nhất 2 giờ về năng lực văn hóa, 3 giờ về công bằng nhà ở/phân biệt đối xử, 2 giờ về thiên kiến tiềm ẩn, 2,5 giờ về thực hành kinh doanh đạo đức, 1 giờ về các vấn đề pháp lý gần đây, và 1 giờ về luật đại lý (2 giờ đại lý cho kỳ cấp phép ban đầu).

Quy tắc chính

✓Yêu cầu ít nhất 22,5 giờ giáo dục tiếp tục mỗi hai năm để gia hạn
✓Phải bao gồm 3 giờ công bằng nhà ở/phân biệt đối xử, 2 giờ thiên kiến tiềm ẩn, 2 giờ năng lực văn hóa
✓Những người bán hàng trong kỳ đầu tiên phải hoàn thành 2 giờ hướng dẫn về đại lý (so với 1 giờ khác)

📌

Căn cứ Thu hồi, Tạm dừng cấp và Phạt tiền

licensing

Theo §441-c(1)(a), DOS có thể thu hồi hoặc tạm dừng cấp giấy phép, áp dụng phạt tiền lên đến $2,000, hoặc phát hành một lời nhắc nhở vì: vi phạm bất kỳ quy định nào của bài viết, khai báo sai lệch trọng yếu trong đơn xin cấp, gian lận hoặc các hành vi gian lận, quảng cáo không trung thực hoặc gây hiểu lầm, tính không đáng tin cậy hoặc không có năng lực được chứng minh, hoặc vi phạm Luật Quyền Con người Đạo luật Điều hành Bài 15 với tư cách là người có giấy phép. Các nhà định cư tenant làm xáo trộn sự yên tĩnh của các tenant được coi là không đáng tin cậy/không có năng lực.

Quy tắc chính

✓DOS có thể thu hồi/tạm dừng cấp giấy phép hoặc áp dụng phạt tiền lên đến $2,000 do vi phạm, gian lận, quảng cáo gây hiểu lầm hoặc không đáng tin cậy
✓Vi phạm Luật Quyền Con người (Luật Đạo hành Bài 15) với tư cách là người có giấy phép là căn cứ để kỷ luật
✓50% số tiền phạt được gửi vào quỹ chống phân biệt đối xử trong nhà ở

📝

Quy Tắc Chia Hoa Hồng

contracts

Theo §442, một broker chỉ có thể trả một phần hoa hồng cho một người bán hàng được cấp phép đúng quy định thường xuyên liên kết với broker đó, một broker được cấp phép đúng quy định, hoặc một người thường xuyên tham gia vào brokerage bất động sản ở một tiểu bang khác. Một broker không được trả hoa hồng cho bất kỳ người nào không có giấy phép là hoặc sẽ là bên trong giao dịch, nhưng có thể đề nghị một phần hoa hồng cho người bán/người mua/chủ nhà/người thuê với điều kiện họ không thực hiện bất kỳ hoạt động nào cần giấy phép.

Quy tắc chính

✓Một broker chỉ có thể chia hoa hồng với các nhân viên bán hàng liên kết của riêng họ, các broker được cấp phép khác, hoặc các broker ngoài tiểu bang
✓Một broker không được trả hoa hồng cho bên không có giấy phép trong giao dịch
✓Một broker có thể hoàn lại một phần hoa hồng cho chủ thể không thực hiện bất kỳ hoạt động có giấy phép nào

📝

Hạn Chế Về Bồi Thường Cho Những Người Bán Hàng

contracts

Theo §442-a, một nhân viên bán hàng chỉ có thể nhận hoặc yêu cầu bồi thường từ nhà môi giới được cấp phép đúng luật mà họ liên kết—không bao giờ trực tiếp từ người mua, người bán hoặc bên khác—cho bất kỳ dịch vụ bất động sản nào được cung cấp.

Quy tắc chính

✓Một nhân viên bán hàng chỉ có thể được thanh toán bởi nhà môi giới liên kết của riêng họ
✓Một nhân viên bán hàng không được phép nhận bồi thường trực tiếp từ người mua, người bán hoặc bên khác

📝

Giấy phép Là Điều kiện Tiên quyết để Kiện Đòi Hoa Hồng

contracts

Theo §442-d, không có cá nhân hay tổ chức nào có thể khởi kiện tại tòa án New York để lấy lại tiền thù lao cho các dịch vụ bất động sản mà không tuyên bố và chứng minh rằng họ là một môi giới hoặc nhân viên bán hàng được cấp phép hợp pháp vào ngày nảy sinh nguyên nhân tranh chấp.

Quy tắc chính

✓Chỉ một môi giới hoặc nhân viên bán hàng được cấp phép hợp pháp mới có thể kiện để lấy lại hoa hồng bất động sản
✓Giấy phép phải tồn tại vào ngày nảy sinh nguyên nhân tranh chấp

📌

Lệnh Không Tiếp Cận Và Các Khu Vực Dừng Hoạt Động

fairhousing

Theo §442-h, sau khi có cuộc họp và điều tra, Bộ trưởng Ngoại giao có thể phát hành lệnh không tiếp cận cấm tiếp cận trong một khu vực xác định chịu tiếp cận kiểu blockbusting, có hiệu lực tối đa năm năm. Ngoài ra, khu vực dừng hoạt động cho phép chủ sở hữu nộp các tuyên bố cấm tiếp cận tài sản của họ; những người có giấy phép không được tiếp cận những chủ sở hữu có tên trong danh sách dừng hoạt động hiện tại. Cả hai công cụ này giải quyết các vấn đề tiếp cận phân biệt đối xử và blockbusting.

Quy tắc chính

✓Lệnh không tiếp cận cấm tất cả các hoạt động tiếp cận trong một khu vực xác định trong tối đa năm năm
✓Những người có giấy phép không được tiếp cận những chủ sở hữu đã nộp tuyên bố trong danh sách dừng hoạt động
✓Các công cụ này chống lại blockbusting và tiếp cận phân biệt đối xử

📌

Định Nghĩa Về Công Khai Agency

agency

Theo §443(1), các mối quan hệ agency được định nghĩa như sau: đại lý của người bán/chủ nhà cho thuê (đại diện cho người bán/chủ nhà cho thuê), đại lý của người mua/người thuê (đại diện cho người mua/người thuê), đại lý kép (đại diện cho cả hai bên trong cùng một giao dịch), đại lý bán hàng được chỉ định (một nhân viên bán hàng/môi giới phó được giao nhiệm vụ đại diện cho một khách hàng khi môi giới cũng đại diện cho bên kia), và đại lý môi giới (hợp tác với nhưng không làm việc cho cùng một công ty với đại lý listing/buyer/tenant). Phần này chỉ áp dụng cho bất động sản dân cư (nhà 1-4 gia đình, căn hộ chung cư hoặc căn hộ hợp tác).

Quy tắc chính

✓Một đại lý kép đại diện cho cả hai bên trong cùng một giao dịch và không thể cung cấp các nhiệm vụ fiduciary đầy đủ
✓Các đại lý bán hàng được chỉ định làm việc dưới một môi giới để đại diện cho các khách hàng đối lập một cách riêng biệt
✓Phần 443 chỉ áp dụng cho bất động sản dân cư (nhà 1-4 gia đình, căn hộ chung cư, căn hộ hợp tác)

📌

Khi Phải Cung Cấp Thông Báo Cơ Quan

disclosures

Theo §443(3), đại lý niêm yết phải cung cấp biểu mẫu thông báo cho người bán/chủ nhà trước khi ký hợp đồng niêm yết. Đại lý của người bán/chủ nhà phải cung cấp nó cho người mua/người thuê lần liên hệ thực chất đầu tiên. Đại lý của người mua/người thuê phải cung cấp nó cho khách hàng của họ trước khi ký thỏa thuận cơ quan và cho bên kia lần liên hệ thực chất đầu tiên. Phải lấy được sự xác nhận đã ký; nếu từ chối, đại lý phải nộp bản khai báo bằng văn bản dưới sự tuyên thệ. Hồ sơ phải được lưu giữ trong ít nhất ba năm.

Quy tắc chính

✓Đại lý niêm yết cung cấp biểu mẫu thông báo trước khi ký hợp đồng niêm yết
✓Đại lý người mua/người bán cung cấp nó cho bên kia lần liên hệ thực chất đầu tiên
✓Nếu một bên từ chối ký, đại lý phải nộp bản khai báo bằng văn bản dưới sự tuyên thệ; hồ sơ được lưu giữ 3 năm

📌

Đại lý kép và Sự đồng ý được thông báo

agency

Một nhà môi giới có thể đại diện cho cả người mua và người bán (hoặc chủ nhà trọ và người thuê) chỉ với sự đồng ý bằng văn bản được thông báo của cả hai bên. Trong đại lý kép, đại lý không thể cung cấp toàn bộ các nghĩa vụ tín thác, và các bên đồng ý từ bỏ quyền yêu cầu lòng trung thành không chia rẽ. Sự đồng ý được thông báo trước cho đại lý kép (hoặc đại lý kép với các đại lý bán hàng được chỉ định) có thể được chỉ định trên mẫu công bố.

Quy tắc chính

✓Đại lý kép yêu cầu sự đồng ý bằng văn bản được thông báo từ cả hai người giao dịch chính
✓Một đại lý kép không thể cung cấp lòng trung thành không chia rẽ hoặc toàn bộ các nghĩa vụ tín thác
✓Sự đồng ý được thông báo trước có thể được cung cấp trên mẫu công bố

📌

Các Nghĩa Vụ Fiduciary do Các Đại Lý Thực Hiện

agency

Một đại lý của người bán, người mua, chủ nhà, hoặc người thuê nhà có nghĩa vụ đối với khách hàng, không giới hạn, các nghĩa vụ fiduciary là chăm sóc hợp lý, lòng trung thành không chia đôi, bảo mật, công khai đầy đủ, vâng lời và trách nhiệm kế toán. Trong các giao dịch với bên khác, đại lý phải thực hiện kỹ năng và chăm sóc hợp lý, giao dịch trung thực và thiện chí, và công khai các sự kiện quan trọng ảnh hưởng đến giá trị/mong muốn (hoặc khả năng/sẵn sàng thực hiện).

Quy tắc chính

✓Các đại lý có nghĩa vụ đối với khách hàng chăm sóc hợp lý, lòng trung thành không chia đôi, bảo mật, công khai đầy đủ, vâng lời và kế toán
✓Các đại lý phải giao dịch trung thực và thiện chí với bên khác và công khai các sự kiện quan trọng ảnh hưởng đến giá trị

📌

Các Ngoại Lệ Kỳ Thị Về Tình Trạng Tài Sản

disclosures

Theo § 443-a, không phải là khiếm khuyết trọng yếu khi chủ sở hữu/cư dân là hoặc được nghi ngờ bị nhiễm HIV/AIDS hoặc bệnh khác không dễ lây truyền qua cách sử dụng tài sản, hoặc tài sản này từng là nơi xảy ra giết người, tự tử, cái chết hoặc tội phạm hình sự. Không có quyền khởi kiện đối với chủ sở hữu/cư dân hoặc đại lý vì không tiết lộ những sự kiện này, và việc không tiết lộ này không phải là cơ sở để xử lý kỷ luật. Phần này thay thế các luật địa phương không phù hợp.

Quy tắc chính

✓Tình trạng HIV/AIDS của cư dân và lịch sử tài sản là nơi xảy ra giết người/tự tử/cái chết/tội phạm hình sự KHÔNG phải là khiếm khuyết trọng yếu
✓Không có trách nhiệm pháp lý hoặc kỷ luật phát sinh từ việc không tiết lộ những sự kiện kỳ thị này
✓Người mua có thể gửi một câu hỏi bằng văn bản, nhưng người bán có thể chọn có trả lời hay không; § 443-a thay thế luật địa phương không phù hợp

📌

Các Yêu Cầu của Trưởng Phòng Văn Phòng

licensing

Một trưởng phòng văn phòng (§440(6)) là một môi giới lữu hành được cấp phép đã chọn làm việc như một trưởng phòng văn phòng dưới sự giám sát và tên của một môi giới khác. Môi giới lữu hành phải hoạt động trong ít nhất hai năm trong bốn năm trước khi được bổ nhiệm. Trưởng phòng văn phòng phải thực hiện cùng một nhiệm vụ giám sát đối với các nhân viên bán hàng và môi giới lữu hành như một môi giới được cấp phép.

Quy tắc chính

✓Phải hoạt động như một môi giới lữu hành được cấp phép trong ít nhất 2 trong 4 năm trước khi được bổ nhiệm
✓Phải thực hiện cùng một nhiệm vụ giám sát đối với các nhân viên bán hàng/môi giới lữu hành như một môi giới

📌

Thời hạn Giấy phép và Thời kỳ Gia hạn

licensing

Theo §441-a(7), giấy phép được cấp hoặc cấp lại cho một thời hạn hai năm. Thời kỳ gia hạn là hai năm kể từ khi hết hạn. Các ứng viên không gia hạn trong thời kỳ đó có thể được yêu cầu vượt qua kỳ thi viết lại. Những người không gia hạn do được nhập ngũ/tuyển quân sẽ được miễn yêu cầu thi lại.

Quy tắc chính

✓Giấy phép được cấp cho thời hạn hai năm
✓Không gia hạn trong thời kỳ gia hạn có thể yêu cầu vượt qua kỳ thi viết lại
✓Nhập ngũ/tuyển quân miễn yêu cầu thi lại

📌

Địa Điểm Kinh Doanh và Yêu Cầu Bảng Hiệu

licensing

Theo §441-a(3), mỗi người môi giới được cấp phép phải duy trì một địa điểm kinh doanh xác định trong New York và đặt một bảng hiệu rõ ràng có thể đọc được từ vỉa hè hiển thị tên và kinh doanh của họ với tư cách là người môi giới được cấp phép. Mỗi văn phòng bổ sung/chi nhánh cần cấp phép bổ sung (có phí) và phải dưới sự giám sát trực tiếp của người môi giới, người môi giới đại diện, quản lý LLC hoặc quản lý văn phòng được chỉ định đúng cách. Nơi cư trú chính của người môi giới không phải là địa điểm kinh doanh chỉ vì số điện thoại nhà riêng xuất hiện trên danh thiếp kinh doanh.

Quy tắc chính

✓Mỗi người môi giới phải duy trì một địa điểm kinh doanh xác định ở NY có bảng hiệu ngoại thất rõ ràng
✓Mỗi chi nhánh yêu cầu cấp phép bổ sung và giám sát trực tiếp của người môi giới
✓Giấy phép của người môi giới phải được hiển thị rõ ràng tại địa điểm kinh doanh chính

📌

Thông báo Thay đổi Địa chỉ và Liên kết

licensing

Theo §441-a(5), một người môi giới phải thông báo bằng văn bản cho Bộ Ngoại giao về bất kỳ thay đổi nào về địa chỉ văn phòng chính cho chính họ và mỗi người bán hàng liên kết, với phí $10 cho mỗi giấy phép. Không thông báo sẽ làm tạm dừng giấy phép cho đến khi được hủy bỏ. Theo §441-a(11), khi một người bán hàng rời khỏi một người môi giới, người môi giới phải nộp thông báo chấm dứt liên kết, và giấy phép có thể được chứng thực cho một người môi giới tài trợ mới theo hồ sơ liên kết mới (phí $20).

Quy tắc chính

✓Người môi giới phải thông báo bằng văn bản cho DOS về bất kỳ thay đổi nào về địa chỉ văn phòng chính hoặc giấy phép sẽ bị tạm dừng
✓Khi một người bán hàng rời khỏi, người môi giới phải nộp thông báo chấm dứt liên kết
✓Giấy phép của người bán hàng có thể được chứng thực cho một người môi giới tài trợ mới theo hồ sơ liên kết mới

📌

Giấy phép Broker Công ty và Hợp tác xã

licensing

Theo §441-b(2), giấy phép công ty cho phép chủ tịch hoặc một nhân viên được chỉ định hoạt động như một broker; mỗi nhân viên bổ sung muốn hoạt động cần một giấy phép riêng. Giấy phép hợp tác xã cho phép một thành viên; mỗi thành viên bổ sung cần một giấy phép riêng. Giấy phép LLC cho phép một thành viên hoặc quản lý; các thành viên/quản lý bổ sung cần giấy phép riêng. Không có giấy phép bán hàng nào có thể được cấp cho một nhân viên, thành viên/quản lý LLC, hoặc đối tác của một thực thể môi giới được cấp phép.

Quy tắc chính

✓Giấy phép công ty/hợp tác xã/LLC bao gồm một đại diện; mỗi nhân viên/thành viên hoạt động bổ sung cần một giấy phép riêng
✓Không có giấy phép bán hàng nào có thể được cấp cho một nhân viên, đối tác, hoặc thành viên/quản lý LLC của một thực thể môi giới được cấp phép

📌

Trả Lại Giấy Phép và Các Quy Tắc Sau Khi Thu Hồi

licensing

Theo §441-c(2), khi bị thu hồi hoặc tạm đình chỉ, tất cả các giấy phép và thẻ túi phải được trả lại cho DOS trong vòng năm ngày, hoặc phải nộp một bản tuyên thệ mất mát/hư hỏng. Việc trưng bày giấy phép bị thu hồi hoặc tạm đình chỉ bị cấm (§441-c(3)). Theo §441-c(4), một người có giấy phép bị thu hồi sẽ không đủ điều kiện để cấp lại giấy phép làm môi giới hoặc nhân viên bán hàng trong vòng một năm kể từ ngày thu hồi.

Quy tắc chính

✓Các giấy phép và thẻ túi phải được trả lại cho DOS trong vòng 5 ngày kể từ khi bị thu hồi hoặc tạm đình chỉ
✓Người có giấy phép bị thu hồi sẽ không đủ điều kiện để cấp lại giấy phép trong vòng một năm kể từ ngày thu hồi
✓Việc trưng bày giấy phép bị thu hồi hoặc tạm đình chỉ bị cấm

📌

Giấy Phép Người Bán Bị Tạm Dừng Bởi Giấy Phép Người Môi Giới

licensing

Theo §441-d, việc thu hồi hoặc tạm dừng giấy phép người môi giới sẽ dẫn đến tạm dừng giấy phép của mỗi người bán liên kết với người môi giới đó, chờ thay đổi mối liên kết hoặc kết thúc tạm dừng của người môi giới. Sự tạm dừng này được coi là ngừng mối liên kết của người bán.

Quy tắc chính

✓Thu hồi hoặc tạm dừng giấy phép người môi giới sẽ tự động tạm dừng giấy phép của những người bán liên kết
✓Sự tạm dừng của người bán được coi là ngừng mối liên kết với người môi giới

📌

Từ chối Giấy phép và Quyền Được Lắng nghe

licensing

Theo §441-e, DOS phải thông báo bằng văn bản cho người nộp đơn về các lý do trước khi cuối cùng từ chối giấy phép và cung cấp cơ hội được lắng nghe. Nếu người nộp đơn không yêu cầu buổi điều trần trong vòng 30 ngày, thông báo từ chối sẽ trở thành quyết định cuối cùng. Trước khi thu hồi/tạm ngừng/phạt tiền, DOS phải gửi thông báo bằng văn bản về các cáo buộc trong ít nhất 10 ngày và cung cấp cơ hội được lắng nghe. Xét xử tư pháp có sẵn theo Điều 78 của CPLR (§441-f).

Quy tắc chính

✓DOS phải cung cấp thông báo bằng văn bản và cơ hội được lắng nghe trước khi từ chối giấy phép
✓Nếu không yêu cầu buổi điều trần trong vòng 30 ngày, thông báo từ chối sẽ trở thành quyết định cuối cùng
✓Thông báo bằng văn bản về các cáo buộc ít nhất 10 ngày là bắt buộc trước khi thu hồi/tạm ngừng/phạt tiền; xét xử qua Điều 78 của CPLR

📌

Trách Nhiệm của Người Môi Giới đối với Hành Vi Vi Phạm của Nhân Viên Bán Hàng

licensing

Theo §442-c, hành vi vi phạm của nhân viên bán hàng không phải là lý do để thu hồi hoặc tạm ngừng giấy phép của người môi giới trừ khi người môi giới có kiến thức thực tế hoặc giữ lại các lợi ích/lợi nhuận sau khi nhận được thông báo về hành vi sai trái. Người môi giới bị coi là phạm tội nhẹ vì có người không được cấp giấy phép liên kết mà thiếu giấy phép bắt buộc.

Quy tắc chính

✓Người môi giới bị kỷ luật vì hành vi vi phạm của nhân viên bán hàng chỉ khi người môi giới có kiến thức thực tế hoặc giữ lại lợi nhuận sau khi nhận thông báo
✓Người môi giới phạm tội nhẹ khi sử dụng lao động người không có giấy phép bắt buộc

📌

Các Vi Phạm như Tội Nhẹ và Hình Phạt

licensing

Theo §442-e, bất kỳ vi phạm nào của bài viết là một tội nhẹ; một hành động bị cấm duy nhất cấu thành một vi phạm, được truy tố bởi Tổng Chưởng Lý. Một người bị thiệt hại có thể phục hồi một hình phạt không ít hơn hoa hồng nhận được và lên đến bốn lần số tiền đó. Thực hiện bất kỳ hành động §440 nào cho người khác được coi là đã thực hiện vì lợi ích, trừ trường hợp giả định không phát sinh từ một giao dịch duy nhất nếu thiếu các hành động lặp lại.

Quy tắc chính

✓Bất kỳ vi phạm nào của bài viết là một tội nhẹ, được truy tố bởi Tổng Chưởng Lý
✓Một người bị thiệt hại có thể phục hồi từ 1x đến 4x hoa hồng nhận được
✓Các vi phạm §442-h không có giấy phép có thể bị phạt $150 (lần thứ nhất), $500 (lần thứ hai), $1,000 (lần thứ ba+)

📌

Miễn trừ Điều khoản Cứu vãng khỏi Cấp phép

licensing

Theo §442-f, bài viết này không áp dụng cho những người nhận thụ, trọng tài, người quản lý, thực thi viên, người giám hộ hoặc những người khác hành động theo lệnh của tòa án, các cán bộ công quyền thực hiện nhiệm vụ chính thức, hoặc luật sư.

Quy tắc chính

✓Những người được tòa án chỉ định làm người giữ gìn tài sản hành động theo lệnh của tòa án được miễn từ cấp phép
✓Những luật sư và cán bộ công quyền thực hiện nhiệm vụ chính thức được miễn trừ

📝

Phí Giới Thiệu Bị Cấm Sau Khi Sự Việc Xảy Ra

contracts

Theo §442-l, không có nhà môi giới hay nhân viên bán hàng nào được phép yêu cầu hoặc nhận phí giới thiệu để tìm người bán sau khi ký hợp đồng niêm yết, tìm người mua sau khi chấp nhận đơn đặt hàng, hoặc tìm tài sản sau khi ký hợp đồng đại lý mua hàng, trừ khi có lý do chính đáng. Sự vi phạm cũng là một hành động lừa dối theo GBL §349.

Quy tắc chính

✓Không được thu phí giới thiệu sau khi niêm yết, chấp nhận đơn đặt hàng, hoặc hợp đồng đại lý mua hàng, trừ khi có lý do chính đáng
✓Sự vi phạm cấu thành hành động lừa dối hoặc thực hành lừa dối theo Luật Kinh doanh Tổng quát §349

📌

Cấu trúc Trách nhiệm của Broker's Agent

agency

Một broker's agent hợp tác nhưng không làm việc cho cùng một công ty như listing/buyer/tenant agent, và không có mối quan hệ trực tiếp với principal. Do đó, người bán/người mua/chủ nhà/người thuê không chịu trách nhiệm gián tiếp (vicarious liability) cho các hành động của broker's agent; thay vào đó, listing/buyer/tenant agent chỉ đạo broker's agent sẽ chịu trách nhiệm đó.

Quy tắc chính

✓Một broker's agent không có mối quan hệ trực tiếp với principal, người principal không chịu trách nhiệm gián tiếp cho các hành động của nó
✓Listing/buyer/tenant agent chỉ đạo broker's agent chịu trách nhiệm cho các hành động của broker's agent

📌

Cái Chết của Một Broker Độc Quyền

licensing

Theo §441-a(8), giấy phép cấp cho một broker là chủ sở hữu duy nhất của công ty môi giới có thể được sử dụng sau khi chết bởi người quản lý/thực hiện di chúc được bổ nhiệm đúng cách thay mặt tài sản trong vòng tối đa 120 ngày (có thể gia hạn thêm 120 ngày vì lý do chính đáng) để hoàn thành các giao dịch chưa hoàn thành đang được đàm phán trước khi chết. Giấy phép được xác nhận 'deceased' kèm theo ngày tháng và tên của đại diện.

Quy tắc chính

✓Giấy phép của broker độc quyền có thể được sử dụng bởi người thực hiện di chúc/quản lý trong vòng tối đa 120 ngày sau khi chết
✓Thời gian này có thể được gia hạn thêm 120 ngày vì lý do chính đáng
✓Giấy phép chỉ được sử dụng để hoàn thành các giao dịch đã đang được đàm phán trước khi chết

📌

Tạm dừng vì Nợ Hỗ trợ Con cái

licensing

Theo §441-c(1)(b), một broker/salesperson không tuân thủ lệnh truy đòi/trát tòa/lệnh bắt về hỗ trợ con cái hoặc có nợ có thể bị tạm dừng giấy phép sau một phiên điều trần, trong đó vấn đề duy nhất là liệu nợ đã được thanh toán hay chưa. Tạm dừng không được gỡ bỏ cho đến khi tòa án hoặc đơn vị thu thập hỗ trợ xác nhận thanh toán đầy đủ.

Quy tắc chính

✓Giấy phép có thể bị tạm dừng vì nợ hỗ trợ con cái sau phiên điều trần về tình trạng thanh toán
✓Vấn đề duy nhất tại phiên điều trần là liệu nợ đã được thanh toán
✓Tạm dừng không được gỡ bỏ cho đến khi thanh toán đầy đủ được tòa án/đơn vị thu thập hỗ trợ xác nhận

✓Thông báo phí bổ sung bằng văn bản phải nêu rõ loại, mục đích, số tiền và cơ sở thanh toán trước khi chấp nhận đề nghị
✓Người mua bị thiệt hại do vi phạm tiết lộ phí bổ sung có thể lấy lại thiệt hại thực tế
✓Người bán có kiến thức thực tế về các giếng khí đốt không được đóng nắp phải tiết lộ trước khi ký hợp đồng

✓Các giao dịch được lệnh tòa án, tịch thu, và tài sản/người quản lý tín thác được miễn trừ
✓Các giao dịch giữa vợ/chồng, chủ sở hữu chung, hoặc họ hàng trực tiếp được miễn trừ
✓Tài sản xây dựng mới chưa từng có người ở được miễn trừ
✓Các giao dịch với hoặc từ một thực thể của chính phủ được miễn trừ

4.§465. Liability & §466. Duty of an Agent

📌

Trách Nhiệm Của Người Bán Về Công Khai Điều Kiện Tài Sản

disclosures

Theo RPL §465, một người bán cung cấp hoặc không cung cấp (hoặc sửa đổi) tuyên bố công khai điều kiện tài sản chỉ phải chịu trách nhiệm vì WILLFUL không thực hiện các yêu cầu của bài viết này. Nếu willful, người bán phải chịu trách nhiệm cho thiệt hại thực tế của người mua cộng với bất kỳ biện pháp khác về công bằng hoặc quy định trong luật. Bài viết này không giới hạn bất kỳ nguyên nhân pháp lý hiện tại hoặc biện pháp khắc phục nào theo luật, luật quy định hoặc công bằng.

Quy tắc chính

✓Người bán chỉ phải chịu trách nhiệm vì willful failure trong việc thực hiện các yêu cầu công khai
✓Willful failure khiến người bán phải bồi thường thiệt hại thực tế của người mua cộng với các biện pháp khác
✓Bài viết này không giới hạn bất kỳ nguyên nhân pháp lý hiện tại hoặc biện pháp khắc phục nào

📌

Nghĩa vụ của Đại lý trong Thông báo về Các Yêu cầu Tiết lộ

agency

Theo RPL §466, một broker danh sách đại diện cho người bán phải thông báo kịp thời cho từng người bán về các nghĩa vụ của người bán theo bài viết về tiết lộ tình trạng tài sản. Một đại lý của người mua — hoặc, nếu người mua không được đại diện, đại lý của người bán giao dịch với người mua tiềm năng — phải thông báo kịp thời cho người mua về các quyền và nghĩa vụ của người mua, trong mọi trường hợp TRƯỚC khi người mua ký hợp đồng bán buôn. Một đại lý thực hiện những nhiệm vụ này không có thêm các nghĩa vụ khác theo bài viết và không chịu trách nhiệm pháp lý đối với bất kỳ bên nào vì vi phạm.

Quy tắc chính

✓Broker danh sách phải thông báo kịp thời cho người bán về các nghĩa vụ tiết lộ
✓Người mua phải được thông báo về các quyền/nghĩa vụ trước khi ký hợp đồng bán buôn
✓Nếu người mua không được đại diện, đại lý của người bán giao dịch với người mua phải thông báo cho họ
✓Đại lý thực hiện những nhiệm vụ này không chịu trách nhiệm pháp lý thêm theo bài viết

✓Thông báo Luật Quyền Con người phải được đăng tại mọi văn phòng và chi nhánh
✓Các trang web phải hiển thị liên kết trang chủ đến thông báo Fair Housing của Bộ
✓Thông báo phải được hiển thị tại các buổi mở cửa và có sẵn tại các buổi mở cửa và cuộc show

✓Các khóa học Fair housing/discrimination CE phải được ghi lại đầy đủ bằng cả video và âm thanh
✓Bản ghi phải được giữ trong ít nhất một năm sau khóa học, hoặc lâu hơn nếu biết hoặc nghi ngờ có tranh tụng
✓Các bản ghi có thể được Sở kiểm toán

📄

Tài liệu ôn thi đầy đủ (PDF)

Trang này gồm 80 trong 132 chủ đề. Bản PDF có đủ 132 — miễn phí, in được, không cần đăng ký.

⬇ Tải PDF đầy đủ

📝 Câu hỏi luyện tập

Câu 1

Một cổ đông co-op tại Thành phố New York bán cổ phần và hợp đồng thuê độc quyền của mình. Phát biểu nào sau đây mô tả đúng về Chương trình Giảm thuế Hợp tác xã và Chung cư của Thành phố New York trong bối cảnh giao dịch bán này?

A. Khoản giảm thuế được tự động chuyển sang người mua khi hoàn tất giao dịch mà không cần thực hiện bất kỳ thủ tục nào
B. Khoản giảm thuế là sự giảm trừ trong hóa đơn thuế bất động sản của tập đoàn co-op, sau đó được chuyển đến các chủ sở hữu đơn vị đủ điều kiện dưới dạng tín dụng trên phí bảo trì; khoản này không được chuyển nhượng cùng với cổ phần và chủ sở hữu mới phải nộp đơn đăng ký lại ✓ Đáp án
C. Khoản giảm thuế chỉ áp dụng cho chung cư (condominium), không áp dụng cho căn hộ hợp tác xã (cooperative apartment)
D. Người bán phải hoàn trả toàn bộ số tiền giảm thuế của các năm trước cho thành phố khi hoàn tất giao dịch như một điều kiện chuyển nhượng

Giải thích: Chương trình Giảm thuế Hợp tác xã và Chung cư của Thành phố New York (Administrative Code Title 11) làm giảm thuế bất động sản được đánh giá đối với toàn bộ tòa nhà co-op; lợi ích này được chuyển đến từng cổ đông của đơn vị dưới dạng giảm trừ trong phí bảo trì. Khoản giảm thuế gắn liền với tình trạng của đơn vị và tiêu chí cư trú của chủ sở hữu, không gắn với cổ đông cá nhân, và không tự động chuyển nhượng khi hoàn tất giao dịch — chủ sở hữu mới phải đáp ứng điều kiện và nộp đơn đăng ký. Không có nghĩa vụ hoàn trả nào khi hoàn tất giao dịch.

Câu 2

Theo hệ thống tỷ lệ cân bằng (equalization rate) của bang New York do Văn phòng Dịch vụ Thuế Bất động sản (ORPTS) quản lý, mục đích của “tỷ lệ cân bằng bang” (state equalization rate) của một đô thị là gì?

A. Nó thiết lập mức thuế suất tối đa mà một đô thị được phép áp dụng đối với giá trị bất động sản được định giá
B. Nó thể hiện tỷ lệ giữa tổng giá trị được định giá của một đô thị so với tổng giá trị đầy đủ (thị trường) của tất cả bất động sản chịu thuế, được dùng để đảm bảo phân bổ công bằng các khoản thuế của quận và trường học giữa các đô thị ✓ Đáp án
C. Nó xác định các ngưỡng đủ điều kiện về thu nhập để được miễn thuế STAR tại mỗi đô thị
D. Nó quy định tỷ lệ mà người bán không cư trú phải khấu trừ thuế thu nhập ước tính đối với lợi nhuận từ việc bán bất động sản

Giải thích: Theo RPTL Điều 12, ORPTS thiết lập các tỷ lệ cân bằng bang cho từng đơn vị định giá, thể hiện tỷ lệ giữa giá trị được định giá tại địa phương so với giá trị thị trường đầy đủ. Các tỷ lệ này được dùng để phân bổ công bằng thuế của quận và học khu giữa các đô thị có thể định giá bất động sản theo các tỷ lệ khác nhau so với giá trị thị trường. Chúng không phải là giới hạn thuế, ngưỡng thu nhập STAR, hay tỷ lệ khấu trừ thuế.

Câu 3

Một quỹ tín thác chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản tại New York cho người thụ hưởng mà không có khoản tiền đối giá nào, như một phần của việc phân phối thông thường từ quỹ tín thác. Theo Điều 1405 Luật Thuế New York, phát biểu nào mô tả đúng nhất cách xử lý thuế chuyển nhượng?

A. Việc chuyển nhượng hoàn toàn chịu thuế vì mọi hành vi chuyển giao đều yêu cầu nộp thuế chuyển nhượng bất kể có đối giá hay không
B. Việc chuyển nhượng có thể được miễn thuế nếu đủ điều kiện là phân phối từ quỹ tín thác cho người thụ hưởng mà không có đối giá, theo quy định miễn thuế tương ứng tại Điều 1405 Luật Thuế ✓ Đáp án
C. Việc chuyển nhượng chỉ được miễn thuế nếu người thụ hưởng là vợ hoặc chồng của người lập quỹ tín thác
D. Việc chuyển nhượng phải chịu thuế theo mức thuế suất giảm 0,5% vì đối giá thấp hơn giá trị đầy đủ

Giải thích: Điều 1405(b) Luật Thuế New York quy định các trường hợp miễn thuế cụ thể đối với thuế chuyển nhượng bất động sản, bao gồm một số giao dịch chuyển nhượng đến hoặc từ quỹ tín thác khi không có đối giá được thanh toán và việc chuyển nhượng phù hợp với văn kiện điều hành của quỹ tín thác. Phải có đối giá chịu thuế thì thuế mới áp dụng; một khoản phân phối vô hoàn cho người thụ hưởng mà không có đối giá có thể đủ điều kiện miễn thuế. Thuế không được áp dụng theo mức giảm trong các trường hợp như vậy.

Câu 4

Tại New York, khi một chứng thư được ghi vào sổ bộ và mẫu TP-584 được nộp cho một giao dịch chuyển nhượng được yêu cầu miễn thuế chuyển nhượng bất động sản, tài liệu nào phải đi kèm với TP-584 để chứng minh yêu cầu miễn thuế?

A. Thư từ Sở Ngoại vụ New York xác nhận việc miễn thuế
B. Phụ lục B của TP-584 đã được điền đầy đủ, xác định cụ thể khoản miễn thuế được yêu cầu theo Điều 1405 của Luật Thuế ✓ Đáp án
C. Bản sao tờ khai thuế thu nhập liên bang của người bán cho năm trước
D. Bản khai có công chứng từ cả người mua và người bán, được nộp riêng tại Văn phòng Dịch vụ Thuế Bất động sản

Giải thích: Mẫu TP-584 bao gồm Phụ lục B, mà người nộp thuế phải hoàn thành để yêu cầu miễn thuế chuyển nhượng bất động sản của Tiểu bang New York. Mã miễn thuế áp dụng theo Điều 1405 của Luật Thuế phải được xác định trong Phụ lục B. Không cần thư riêng từ DOS, tờ khai thuế, hay bản khai có công chứng từ ORPTS để yêu cầu miễn thuế.

Câu 5

Theo Luật Thuế Bất Động Sản New York, thuật ngữ nào chỉ danh sách chính thức do mỗi thẩm định viên địa phương lưu giữ, xác định tất cả các thửa đất chịu thuế, chủ sở hữu và giá trị được thẩm định, đồng thời là cơ sở để tính thuế bất động sản?

A. Bản tóm tắt danh sách thuế (tax roll abstract)
B. Danh sách thẩm định (assessment roll) ✓ Đáp án
C. Lịch trình cân bằng (equalization schedule)
D. Báo cáo chuyển nhượng bất động sản (property transfer report)

Giải thích: Theo RPTL Điều 5, “assessment roll” là tài liệu chính thức do thẩm định viên địa phương lập, liệt kê tất cả bất động sản trong phạm vi quyền đánh thuế, chủ sở hữu được ghi nhận và giá trị thẩm định của từng bất động sản. Đây là tài liệu nền tảng để tính toán hóa đơn thuế. “Abstract” là bản tóm tắt của danh sách; equalization schedule liên quan đến tỷ lệ cân bằng của tiểu bang; còn property transfer report (RP-5217) được nộp khi ghi chép chứng thư chuyển nhượng.

Câu 6

Một người mua mua bất động sản nhà ở tại Thành phố New York với giá $3,500,000. Những bên nào chịu trách nhiệm thanh toán thuế mansion của Tiểu bang New York và thuế mansion bổ sung của NYC trong giao dịch này, theo thứ tự tương ứng?

A. Người bán trả cả thuế mansion của tiểu bang lẫn thuế mansion bổ sung của NYC
B. Người mua trả cả thuế mansion của tiểu bang lẫn thuế mansion bổ sung của NYC ✓ Đáp án
C. Người bán trả thuế mansion của tiểu bang và người mua trả thuế mansion bổ sung của NYC
D. Người mua trả thuế mansion của tiểu bang và người bán trả thuế mansion bổ sung của NYC

Giải thích: Cả thuế mansion của Tiểu bang New York (Tax Law Section 1402-a) và thuế mansion bổ sung của NYC (được ban hành như một phần của ngân sách năm 2019) đều được áp dụng và do người mua thanh toán. Không loại thuế nào là nghĩa vụ của người bán; cả hai đều là thuế tiêu thụ do người mua chi trả dựa trên giá trị giao dịch mua bán.

Sẵn sàng luyện tập chưa?

Kiểm tra kiến thức với câu hỏi luyện tập theo dạng đề thi bất động sản New York.

Bắt đầu miễn phí →

Thêm tài liệu ôn thi bất động sản

Arizona California Colorado Florida Georgia Illinois Nevada New Jersey North Carolina Ohio Pennsylvania Tennessee Texas US Real Estate (National)Virginia Washington

Ngôn ngữ khác

English Français 中文 Español Filipino العربية فارسی 한국어 日本語 ਪੰਜਾਬੀ हिन्दी