Câu 1
Một cổ đông co-op tại Thành phố New York bán cổ phần và hợp đồng thuê độc quyền của mình. Phát biểu nào sau đây mô tả đúng về Chương trình Giảm thuế Hợp tác xã và Chung cư của Thành phố New York trong bối cảnh giao dịch bán này?
- A. Khoản giảm thuế được tự động chuyển sang người mua khi hoàn tất giao dịch mà không cần thực hiện bất kỳ thủ tục nào
- B. Khoản giảm thuế là sự giảm trừ trong hóa đơn thuế bất động sản của tập đoàn co-op, sau đó được chuyển đến các chủ sở hữu đơn vị đủ điều kiện dưới dạng tín dụng trên phí bảo trì; khoản này không được chuyển nhượng cùng với cổ phần và chủ sở hữu mới phải nộp đơn đăng ký lại ✓ Đáp án
- C. Khoản giảm thuế chỉ áp dụng cho chung cư (condominium), không áp dụng cho căn hộ hợp tác xã (cooperative apartment)
- D. Người bán phải hoàn trả toàn bộ số tiền giảm thuế của các năm trước cho thành phố khi hoàn tất giao dịch như một điều kiện chuyển nhượng
Giải thích: Chương trình Giảm thuế Hợp tác xã và Chung cư của Thành phố New York (Administrative Code Title 11) làm giảm thuế bất động sản được đánh giá đối với toàn bộ tòa nhà co-op; lợi ích này được chuyển đến từng cổ đông của đơn vị dưới dạng giảm trừ trong phí bảo trì. Khoản giảm thuế gắn liền với tình trạng của đơn vị và tiêu chí cư trú của chủ sở hữu, không gắn với cổ đông cá nhân, và không tự động chuyển nhượng khi hoàn tất giao dịch — chủ sở hữu mới phải đáp ứng điều kiện và nộp đơn đăng ký. Không có nghĩa vụ hoàn trả nào khi hoàn tất giao dịch.
Câu 2
Theo hệ thống tỷ lệ cân bằng (equalization rate) của bang New York do Văn phòng Dịch vụ Thuế Bất động sản (ORPTS) quản lý, mục đích của “tỷ lệ cân bằng bang” (state equalization rate) của một đô thị là gì?
- A. Nó thiết lập mức thuế suất tối đa mà một đô thị được phép áp dụng đối với giá trị bất động sản được định giá
- B. Nó thể hiện tỷ lệ giữa tổng giá trị được định giá của một đô thị so với tổng giá trị đầy đủ (thị trường) của tất cả bất động sản chịu thuế, được dùng để đảm bảo phân bổ công bằng các khoản thuế của quận và trường học giữa các đô thị ✓ Đáp án
- C. Nó xác định các ngưỡng đủ điều kiện về thu nhập để được miễn thuế STAR tại mỗi đô thị
- D. Nó quy định tỷ lệ mà người bán không cư trú phải khấu trừ thuế thu nhập ước tính đối với lợi nhuận từ việc bán bất động sản
Giải thích: Theo RPTL Điều 12, ORPTS thiết lập các tỷ lệ cân bằng bang cho từng đơn vị định giá, thể hiện tỷ lệ giữa giá trị được định giá tại địa phương so với giá trị thị trường đầy đủ. Các tỷ lệ này được dùng để phân bổ công bằng thuế của quận và học khu giữa các đô thị có thể định giá bất động sản theo các tỷ lệ khác nhau so với giá trị thị trường. Chúng không phải là giới hạn thuế, ngưỡng thu nhập STAR, hay tỷ lệ khấu trừ thuế.
Câu 3
Một quỹ tín thác chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản tại New York cho người thụ hưởng mà không có khoản tiền đối giá nào, như một phần của việc phân phối thông thường từ quỹ tín thác. Theo Điều 1405 Luật Thuế New York, phát biểu nào mô tả đúng nhất cách xử lý thuế chuyển nhượng?
- A. Việc chuyển nhượng hoàn toàn chịu thuế vì mọi hành vi chuyển giao đều yêu cầu nộp thuế chuyển nhượng bất kể có đối giá hay không
- B. Việc chuyển nhượng có thể được miễn thuế nếu đủ điều kiện là phân phối từ quỹ tín thác cho người thụ hưởng mà không có đối giá, theo quy định miễn thuế tương ứng tại Điều 1405 Luật Thuế ✓ Đáp án
- C. Việc chuyển nhượng chỉ được miễn thuế nếu người thụ hưởng là vợ hoặc chồng của người lập quỹ tín thác
- D. Việc chuyển nhượng phải chịu thuế theo mức thuế suất giảm 0,5% vì đối giá thấp hơn giá trị đầy đủ
Giải thích: Điều 1405(b) Luật Thuế New York quy định các trường hợp miễn thuế cụ thể đối với thuế chuyển nhượng bất động sản, bao gồm một số giao dịch chuyển nhượng đến hoặc từ quỹ tín thác khi không có đối giá được thanh toán và việc chuyển nhượng phù hợp với văn kiện điều hành của quỹ tín thác. Phải có đối giá chịu thuế thì thuế mới áp dụng; một khoản phân phối vô hoàn cho người thụ hưởng mà không có đối giá có thể đủ điều kiện miễn thuế. Thuế không được áp dụng theo mức giảm trong các trường hợp như vậy.
Câu 4
Tại New York, khi một chứng thư được ghi vào sổ bộ và mẫu TP-584 được nộp cho một giao dịch chuyển nhượng được yêu cầu miễn thuế chuyển nhượng bất động sản, tài liệu nào phải đi kèm với TP-584 để chứng minh yêu cầu miễn thuế?
- A. Thư từ Sở Ngoại vụ New York xác nhận việc miễn thuế
- B. Phụ lục B của TP-584 đã được điền đầy đủ, xác định cụ thể khoản miễn thuế được yêu cầu theo Điều 1405 của Luật Thuế ✓ Đáp án
- C. Bản sao tờ khai thuế thu nhập liên bang của người bán cho năm trước
- D. Bản khai có công chứng từ cả người mua và người bán, được nộp riêng tại Văn phòng Dịch vụ Thuế Bất động sản
Giải thích: Mẫu TP-584 bao gồm Phụ lục B, mà người nộp thuế phải hoàn thành để yêu cầu miễn thuế chuyển nhượng bất động sản của Tiểu bang New York. Mã miễn thuế áp dụng theo Điều 1405 của Luật Thuế phải được xác định trong Phụ lục B. Không cần thư riêng từ DOS, tờ khai thuế, hay bản khai có công chứng từ ORPTS để yêu cầu miễn thuế.
Câu 5
Theo Luật Thuế Bất Động Sản New York, thuật ngữ nào chỉ danh sách chính thức do mỗi thẩm định viên địa phương lưu giữ, xác định tất cả các thửa đất chịu thuế, chủ sở hữu và giá trị được thẩm định, đồng thời là cơ sở để tính thuế bất động sản?
- A. Bản tóm tắt danh sách thuế (tax roll abstract)
- B. Danh sách thẩm định (assessment roll) ✓ Đáp án
- C. Lịch trình cân bằng (equalization schedule)
- D. Báo cáo chuyển nhượng bất động sản (property transfer report)
Giải thích: Theo RPTL Điều 5, “assessment roll” là tài liệu chính thức do thẩm định viên địa phương lập, liệt kê tất cả bất động sản trong phạm vi quyền đánh thuế, chủ sở hữu được ghi nhận và giá trị thẩm định của từng bất động sản. Đây là tài liệu nền tảng để tính toán hóa đơn thuế. “Abstract” là bản tóm tắt của danh sách; equalization schedule liên quan đến tỷ lệ cân bằng của tiểu bang; còn property transfer report (RP-5217) được nộp khi ghi chép chứng thư chuyển nhượng.
Câu 6
Một người mua mua bất động sản nhà ở tại Thành phố New York với giá $3,500,000. Những bên nào chịu trách nhiệm thanh toán thuế mansion của Tiểu bang New York và thuế mansion bổ sung của NYC trong giao dịch này, theo thứ tự tương ứng?
- A. Người bán trả cả thuế mansion của tiểu bang lẫn thuế mansion bổ sung của NYC
- B. Người mua trả cả thuế mansion của tiểu bang lẫn thuế mansion bổ sung của NYC ✓ Đáp án
- C. Người bán trả thuế mansion của tiểu bang và người mua trả thuế mansion bổ sung của NYC
- D. Người mua trả thuế mansion của tiểu bang và người bán trả thuế mansion bổ sung của NYC
Giải thích: Cả thuế mansion của Tiểu bang New York (Tax Law Section 1402-a) và thuế mansion bổ sung của NYC (được ban hành như một phần của ngân sách năm 2019) đều được áp dụng và do người mua thanh toán. Không loại thuế nào là nghĩa vụ của người bán; cả hai đều là thuế tiêu thụ do người mua chi trả dựa trên giá trị giao dịch mua bán.