Câu 1
Một người quản lý bất động sản ở Nevada thu tiền thuê tháng đầu, tiền thuê tháng cuối và tiền đặt cọc từ người thuê mới. Theo NRS 118A.242, khoản tiền đặt cọc phải được xác định như thế nào so với khoản trả trước tiền thuê tháng cuối?
- A. Hai khoản này có thể hoán đổi cho nhau về mặt pháp lý; chủ nhà có thể áp dụng bất kỳ khoản nào để thanh toán nghĩa vụ còn nợ vào cuối hợp đồng thuê.
- B. Khoản trả trước tiền thuê tháng cuối không được coi là tiền đặt cọc và chỉ được dùng để thanh toán tiền thuê cho tháng cuối cùng của thời hạn thuê.
- C. Cả hai khoản đều được coi là tiền đặt cọc và cộng lại phải chịu giới hạn theo luật định là ba lần tiền thuê hàng tháng. ✓ Đáp án
- D. Khoản trả trước tiền thuê tháng cuối tự động chuyển thành tiền đặt cọc nếu người thuê rời đi mà không báo trước.
Giải thích: Theo NRS 118A.242, Nevada giới hạn tổng số tiền bảo đảm mà chủ nhà có thể yêu cầu hoặc nhận — bao gồm tiền đặt cọc và bất kỳ khoản tiền thuê tháng cuối trả trước nào — không vượt quá ba tháng tiền thuê định kỳ. Do đó, khoản tiền thuê tháng cuối trả trước được tính vào giới hạn tiền đặt cọc theo luật định, thay vì hoàn toàn tách biệt khỏi tiền đặt cọc cho mục đích áp dụng giới hạn này.
Câu 2
Một người thuê nhà ở Nevada theo hợp đồng thuê theo tháng nhận được thông báo chấm dứt hợp đồng 30 ngày từ chủ nhà. Hợp đồng thuê chỉ mới có hiệu lực được 8 tháng. Theo NRS 40.251, phát biểu nào sau đây là đúng?
- A. Thông báo này hợp lệ vì 30 ngày là đủ cho bất kỳ hợp đồng thuê theo tháng nào bất kể thời hạn. ✓ Đáp án
- B. Thông báo này không hợp lệ vì Nevada yêu cầu 45 ngày cho tất cả các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê theo tháng.
- C. Thông báo này chỉ hợp lệ nếu chủ nhà nêu rõ lý do chấm dứt hợp đồng.
- D. Thông báo này không hợp lệ vì Nevada yêu cầu thông báo 60 ngày đối với các hợp đồng thuê kéo dài hơn 6 tháng.
Giải thích: Theo NRS 40.251, chủ nhà có thể chấm dứt hợp đồng thuê theo tháng mà không cần lý do bằng cách gửi thông báo bằng văn bản ít nhất 30 ngày nếu hợp đồng thuê kéo dài chưa đến 1 năm. Nếu hợp đồng thuê đã kéo dài 1 năm hoặc hơn, thông báo bắt buộc thường là 60 ngày. Vì hợp đồng thuê này chỉ kéo dài 8 tháng, thông báo 30 ngày là đủ, nhưng không đúng khi nói rằng 30 ngày là đủ bất kể thời hạn hợp đồng.
Câu 3
Theo Bộ luật Hành chính Nevada (NAC) Chương 645, người quản lý bất động sản phải lưu giữ hồ sơ quản lý bất động sản đầy đủ và chính xác trong tối thiểu bao nhiêu năm sau khi hợp đồng quản lý chấm dứt?
- A. 1 năm
- B. 3 năm
- C. 5 năm ✓ Đáp án
- D. 7 năm
Giải thích: NAC 645.845 quy định rằng môi giới hoạt động trong lĩnh vực quản lý bất động sản phải lưu giữ tất cả hồ sơ liên quan đến việc quản lý bất động sản trong ít nhất 5 năm sau khi hợp đồng quản lý chấm dứt. Điều này bao gồm tất cả các biên lai, chứng từ giải ngân, sổ cái và hồ sơ tài khoản tín thác. NRED có thể kiểm toán các hồ sơ này trong suốt thời gian lưu giữ.
Câu 4
Một người quản lý bất động sản ở Las Vegas soạn thảo một hợp đồng thuê nhà ở mới có thời hạn 12 tháng cho một khu chung cư. Điều khoản nào sau đây, nếu được đưa vào, sẽ vô hiệu và không thể thực thi theo NRS 118A.220 vì trái với chính sách công của Nevada?
- A. Điều khoản quy định rằng nếu một bên khởi kiện về hợp đồng thuê, bên thắng kiện có thể thu hồi phí luật sư hợp lý
- B. Điều khoản cho phép luật sư của chủ nhà thừa nhận phán quyết chống lại người thuê đối với bất kỳ khiếu nại nào phát sinh từ thỏa thuận thuê ✓ Đáp án
- C. Điều khoản áp đặt phí trả muộn là 4 phần trăm tiền thuê hàng tháng khi tiền thuê trả muộn hơn ba ngày
- D. Điều khoản yêu cầu người thuê mua bảo hiểm người thuê nhà và ghi chủ nhà là người được bảo hiểm bổ sung
Giải thích: NRS 118A.220(1) cấm thỏa thuận thuê nhà ở quy định rằng người thuê (a) từ bỏ hoặc không sử dụng các quyền hoặc biện pháp khắc phục theo Chương 118A, (b) cho phép bất kỳ người nào thừa nhận phán quyết đối với khiếu nại phát sinh từ thỏa thuận thuê, (c) đồng ý trả phí luật sư của chủ nhà (ngoài điều khoản phí cho bên thắng kiện song phương), hoặc (d) miễn trừ hoặc bồi thường cho chủ nhà đối với trách nhiệm phát sinh từ hành vi hoặc thiếu sót của chính chủ nhà. Khoản 2 tuyên bố bất kỳ quy định nào như vậy là vô hiệu vì trái với chính sách công và không thể thực thi. Điều khoản thừa nhận phán quyết nằm hoàn toàn trong phạm vi (b). Điều khoản phí luật sư cho bên thắng kiện song phương được (c) cho phép rõ ràng; phí trả muộn không vượt quá 5 phần trăm tiền thuê định kỳ được cho phép theo NRS 118A.210; và yêu cầu bảo hiểm người thuê nhà không nằm trong các quy định bị cấm.
Câu 5
Một công ty quản lý bất động sản ở Nevada đang quản lý một khu dân cư và chủ sở hữu kiêm môi giới bất ngờ qua đời. Theo NRS Chương 645, điều gì xảy ra với các hợp đồng quản lý bất động sản mà công ty môi giới đó đang nắm giữ?
- A. Tất cả các hợp đồng tự động được chuyển giao cho nhân viên bán hàng giám sát có thâm niên cao nhất.
- B. Các hợp đồng vẫn có hiệu lực vô thời hạn cho đến khi chủ sở hữu bất động sản thực hiện hành động hủy bỏ chúng.
- C. Các hợp đồng bị chấm dứt theo quy định của pháp luật vì hợp đồng quản lý bất động sản là hợp đồng dịch vụ cá nhân gắn liền với giấy phép của môi giới. ✓ Đáp án
- D. NRED tạm thời tiếp quản các hợp đồng cho đến khi một môi giới đủ điều kiện mới được chỉ định.
Giải thích: Theo NRS Chương 645, hợp đồng quản lý bất động sản là hợp đồng dịch vụ cá nhân được ràng buộc về mặt pháp lý với môi giới có giấy phép đã ký kết hợp đồng đó. Khi môi giới qua đời, giấy phép của công ty môi giới hết hiệu lực và các hợp đồng bị chấm dứt theo quy định của pháp luật. Chủ sở hữu bất động sản phải ký kết hợp đồng mới với một môi giới có giấy phép khác. Nhân viên bán hàng và môi giới kiêm nhân viên bán hàng không thể độc lập nắm giữ hoặc tiếp nhận các hợp đồng quản lý.
Câu 6
Theo Chương 118A của NRS, chủ nhà ở Nevada muốn vào căn hộ của người thuê để thực hiện sửa chữa không khẩn cấp phải thông báo trước bằng văn bản ít nhất bao nhiêu giờ trước khi vào?
- A. 12 giờ
- B. 24 giờ ✓ Đáp án
- C. 48 giờ
- D. 72 giờ
Giải thích: NRS 118A.330 quy định chủ nhà phải thông báo trước bằng văn bản ít nhất 24 giờ trước khi vào căn hộ để thực hiện sửa chữa hoặc kiểm tra không khẩn cấp. Việc vào nhà phải diễn ra vào thời điểm hợp lý. Mức tối thiểu 24 giờ này là yêu cầu cụ thể theo luật định của Nevada, khác biệt so với các nguyên tắc chung về quan hệ chủ nhà - người thuê ở các tiểu bang khác.