Câu 1
Một người thuê nhà ở tại Ohio nộp đơn khiếu nại fair housing, cáo buộc chủ nhà phân biệt đối xử dựa trên tình trạng gia đình. Theo luật Ohio, cơ quan nào có thẩm quyền chính trong việc điều tra các khiếu nại fair housing theo luật tiểu bang liên quan đến nhà cho thuê dân cư?
- A. Sở Bất động sản và Cấp phép Chuyên nghiệp Ohio (Ohio Division of Real Estate & Professional Licensing)
- B. Ủy ban Dân quyền Ohio (Ohio Civil Rights Commission - OCRC) ✓ Đáp án
- C. Bộ phận Bảo vệ Người tiêu dùng thuộc Văn phòng Tổng Chưởng lý Ohio
- D. Ủy ban đạo đức của hội đồng REALTORS® địa phương
Giải thích: Luật fair housing của Ohio được pháp điển hóa trong ORC Chương 4112, do Ủy ban Dân quyền Ohio (OCRC) quản lý và thực thi. OCRC điều tra các khiếu nại về phân biệt đối xử trong nhà ở dựa trên các nhóm được bảo vệ theo luật tiểu bang, bao gồm tình trạng gia đình. Sở Bất động sản và Cấp phép Chuyên nghiệp Ohio xử lý hành vi của người được cấp phép, không phải các khiếu nại fair housing của người thuê nhà. Tổng Chưởng lý và các hội đồng REALTORS® không có vai trò chính trong việc phán xét các khiếu nại fair housing cá nhân theo ORC Chương 4112.
Câu 2
Theo các quy định của Bộ luật Hành chính Ohio điều chỉnh hoạt động của các nhà môi giới bất động sản được cấp phép, điều nào sau đây mô tả chính xác nhất nghĩa vụ của nhà môi giới khi tài khoản ủy thác quản lý bất động sản chứa cả tiền đặt cọc bảo đảm và các khoản thanh toán tiền thuê trước thuộc về nhiều khách hàng?
- A. Nhà môi giới phải duy trì một tài khoản ủy thác chung và phân phối tiền cho chủ sở hữu hàng tháng mà không cần sổ cái riêng cho từng khách hàng
- B. Nhà môi giới phải duy trì các tài khoản ngân hàng riêng biệt được đặt tên cho từng chủ sở hữu bất động sản được quản lý
- C. Nhà môi giới phải duy trì một tài khoản ủy thác với sổ cái riêng cho từng chủ sở hữu để có thể xác định và đối soát tiền của từng khách hàng bất kỳ lúc nào ✓ Đáp án
- D. Nhà môi giới có thể gộp tiền đặt cọc bảo đảm và tiền thuê trả trước với quỹ hoạt động miễn là việc đối soát được thực hiện hàng quý
Giải thích: Quy tắc 1301:5-6-14 của Bộ luật Hành chính Ohio yêu cầu nhà môi giới phải duy trì tài khoản ủy thác cho các khoản tiền quản lý bất động sản và lưu giữ hồ sơ đủ để xác định tiền thuộc về từng khách hàng. Sổ cái riêng lẻ là bắt buộc để số dư của bất kỳ khách hàng nào cũng có thể được xác định bất kỳ lúc nào. Việc sử dụng một tài khoản chung không có hồ sơ riêng lẻ, tài khoản riêng cho từng chủ sở hữu, hoặc gộp chung với quỹ hoạt động đều vi phạm nghĩa vụ về tài khoản ủy thác và lưu giữ hồ sơ của nhà môi giới theo quy định của Bộ phận Bất động sản Ohio.
Câu 3
Theo ORC 5321.11, khi một hợp đồng thuê nhà ở bằng văn bản tại Ohio không quy định điều gì xảy ra vào cuối thời hạn cố định và người thuê vẫn tiếp tục chiếm hữu với sự đồng ý của chủ nhà, thì quan hệ thuê nhà chuyển sang loại nào?
- A. Quan hệ thuê nhà theo hình thức chiếm dụng cưỡng bức (tenancy at sufferance), yêu cầu tiến hành thủ tục trục xuất ngay lập tức
- B. Quan hệ thuê nhà có thời hạn cố định mới với thời gian bằng hợp đồng gốc, được tự động gia hạn
- C. Quan hệ thuê nhà theo tháng (month-to-month) với các điều khoản và điều kiện tương tự hợp đồng đã hết hạn ✓ Đáp án
- D. Quan hệ thuê nhà theo tuần (week-to-week), có thể chấm dứt bởi bất kỳ bên nào với thông báo bảy ngày
Giải thích: Kết quả được chọn thường là quy tắc Ohio áp dụng cho người thuê nhà ở tiếp tục lưu trú sau khi hết hạn hợp đồng (holdover) khi họ vẫn chiếm hữu với sự đồng ý của chủ nhà và hợp đồng không có quy định cụ thể: quan hệ thuê nhà tiếp tục dưới dạng thuê theo tháng với các điều khoản tương tự, thay vì trở thành tenancy at sufferance hoặc tự động gia hạn theo thời hạn cố định ban đầu. Tuy nhiên, việc quy định này cho ORC 5321.11 là không chính xác, vì điều luật đó liên quan đến biện pháp khắc phục của chủ nhà khi người thuê không tuân thủ hợp đồng.
Câu 4
Một môi giới bất động sản được cấp phép tại Ohio quản lý một khu nhà cho thuê dân cư và muốn thuê một nhà thầu độc lập chưa có giấy phép để đàm phán gia hạn hợp đồng thuê và cho khách thuê tiềm năng xem các căn hộ trống. Theo luật cấp phép bất động sản của Ohio, phát biểu nào sau đây là đúng?
- A. Một nhà thầu độc lập chưa có giấy phép có thể cho xem căn hộ và đàm phán hợp đồng thuê miễn là môi giới xem xét và ký tất cả các thỏa thuận cuối cùng
- B. Việc cho xem căn hộ và đàm phán các điều khoản hợp đồng thuê là các hoạt động yêu cầu giấy phép theo ORC Chương 4735; môi giới không được ủy quyền các hoạt động này cho người chưa có giấy phép, bất kể người đó được phân loại là loại lao động nào ✓ Đáp án
- C. Người chưa có giấy phép có thể cho xem căn hộ nhưng không được thảo luận về mức tiền thuê hoặc các điều khoản hợp đồng thuê với khách thuê tiềm năng
- D. Ohio miễn trừ các nhiệm vụ quản lý bất động sản khỏi yêu cầu cấp phép khi nhà thầu làm việc độc quyền cho một chủ sở hữu bất động sản
Giải thích: ORC 4735.01 định nghĩa “môi giới bất động sản” và “nhân viên kinh doanh” bao gồm những người đàm phán hợp đồng thuê hoặc cho xem bất động sản để nhận thù lao. Thực hiện các hành vi này mà không có giấy phép là vi phạm ORC 4735.02. Danh nghĩa “nhà thầu độc lập” không tạo ra sự miễn trừ về cấp phép; chính các hoạt động đó mới kích hoạt yêu cầu về giấy phép. Quy định miễn trừ cho chủ sở hữu duy nhất theo ORC 4735.01(A)(6) chỉ áp dụng cho nhân viên hưởng lương của một chủ sở hữu, không áp dụng cho nhà thầu độc lập, và yêu cầu nhân viên đó chỉ thực hiện các nhiệm vụ quản lý thông thường tại chỗ chứ không phải đàm phán hợp đồng thuê.
Câu 5
Theo luật Ohio, người thuê nhà ở muốn chấm dứt hợp đồng thuê có thời hạn cố định sớm do thực hiện nghĩa vụ quân sự hợp lệ được bảo vệ bởi đạo luật nào?
- A. ORC 5321.17, cho phép bất kỳ người thuê nào chấm dứt hợp đồng bằng thông báo bằng văn bản 30 ngày bất kể điều khoản thuê ✓ Đáp án
- B. Chỉ có Đạo luật Liên bang về Cứu trợ Dân sự cho Thành viên Lực lượng Vũ trang (SCRA); Ohio không có bảo vệ riêng theo luật tiểu bang
- C. ORC 5321.05, miễn trừ nghĩa vụ trả tiền thuê của người thuê khi đơn vị thuê trở nên không thể ở được
- D. ORC 5321.16, yêu cầu chủ nhà hoàn trả tiền đặt cọc ngay lập tức khi nhận được thông báo chấm dứt hợp đồng vì lý do quân sự
Giải thích: Ohio có quy định bảo vệ người thuê nhà là quân nhân muốn chấm dứt hợp đồng thuê theo luật tiểu bang tại ORC 5321.17(C). Điều khoản này áp dụng riêng cho nghĩa vụ quân sự hợp lệ và không có nghĩa là bất kỳ người thuê nào cũng có thể chấm dứt hợp đồng thuê có thời hạn cố định với thông báo 30 ngày. ORC 5321.05 liên quan đến nghĩa vụ của người thuê, còn ORC 5321.16 liên quan đến tiền đặt cọc.
Câu 6
Một người mua và người bán tại Ohio ký hợp đồng mua bán có điều khoản quy định rằng mọi tranh chấp về tiền đặt cọc (earnest money) sẽ được giải quyết bằng trọng tài ràng buộc (binding arbitration), và rằng môi giới được ủy quyền giải ngân tiền theo phán quyết trọng tài. Người mua vi phạm hợp đồng, và trọng tài viên trao tiền đặt cọc cho người bán. Theo luật Ohio, môi giới có thể giải ngân chỉ dựa trên phán quyết trọng tài không?
- A. Có, vì hợp đồng đã minh thị ủy quyền cho môi giới giải ngân theo phán quyết trọng tài, điều này cấu thành chỉ thị bằng văn bản từ cả hai bên. ✓ Đáp án
- B. Không, vì luật Ohio cấm các điều khoản trọng tài trong hợp đồng mua bán bất động sản nhà ở.
- C. Không, vì môi giới chỉ được giải ngân tiền quỹ ủy thác (trust funds) theo lệnh của tòa án hoặc sự đồng ý bằng văn bản của hai bên được ký đồng thời với yêu cầu giải ngân, không phải ủy quyền hợp đồng được ký trước.
- D. Có, nhưng chỉ khi trọng tài được tiến hành bởi trọng tài viên có giấy phép do Ohio Division of Real Estate and Professional Licensing cấp.
Giải thích: Khi cả hai bên đã ủy quyền trước bằng văn bản — thông qua điều khoản hợp đồng ràng buộc — rằng môi giới sẽ giải ngân tiền đặt cọc theo phán quyết trọng tài, thì điều khoản hợp đồng đó cấu thành chỉ thị bằng văn bản từ cả hai bên mà luật Ohio yêu cầu trước khi môi giới được giải ngân các quỹ ủy thác đang tranh chấp. Phán quyết trọng tài theo điều khoản đó cung cấp cho môi giới cơ sở pháp lý rõ ràng để giải ngân mà không cần thêm sự đồng ý bằng văn bản tại thời điểm giải ngân. Ohio không cấm các điều khoản như vậy, và không có yêu cầu về trọng tài viên được Division cấp phép.