US Real Estate (National) 2026 — Tài liệu miễn phí

Trong hơn 30 năm, luật liên bang yêu cầu các mẫu công bố riêng biệt theo TILA và RESPA, vốn chồng chéo và gây nhầm lẫn. Đạo luật Dodd-Frank chỉ đạo CFPB tích hợp các công bố khoản vay thế chấp này thành hai mẫu kết hợp: Loan Estimate và Closing Disclosure. CFPB đã công bố Quy tắc cuối cùng TILA-RESPA Final Rule (thường gọi là TRID) vào ngày 31 tháng 12 năm 2013.

• ✓Theo luật liên bang, CFPB (Bureau of Consumer Financial Protection) đã tích hợp các công bố TILA và RESPA theo thẩm quyền của Dodd-Frank Act, Mục 1032(f)
• ✓Good Faith Estimate (GFE) và công bố Truth-in-Lending ban đầu được kết hợp thành Loan Estimate
• ✓HUD-1 và công bố Truth-in-Lending cuối cùng được kết hợp thành Closing Disclosure
• ✓Quy tắc tích hợp được CFPB quản lý và thực thi

Hai mẫu TRID có các mốc thời gian giao khác nhau. Loan Estimate giúp người tiêu dùng hiểu các đặc điểm chính, chi phí và rủi ro của khoản vay và phải được giao sớm trong quy trình. Closing Disclosure giúp người tiêu dùng hiểu tất cả chi phí cuối cùng của giao dịch và phải được giao trước khi hoàn tất khoản vay.

• ✓Theo luật liên bang (TILA/RESPA, CFPB), Loan Estimate phải được cung cấp không muộn hơn ngày làm việc thứ ba sau khi người tiêu dùng nộp đơn xin vay
• ✓Theo luật liên bang, Closing Disclosure phải được cung cấp cho người tiêu dùng ít nhất ba ngày làm việc trước khi hoàn tất khoản vay
• ✓Hoàn tất khoản vay là khi người tiêu dùng trở thành người có nghĩa vụ theo hợp đồng đối với khoản vay, không nhất thiết giống với closing hoặc settlement

TRID áp dụng cho hầu hết các khoản vay thế chấp tiêu dùng dạng đóng. Một số loại khoản vay cụ thể được loại trừ khỏi phạm vi áp dụng, và kỳ thi thường kiểm tra những khoản vay nào nằm ngoài quy tắc.

• ✓Theo luật liên bang (CFPB), TRID áp dụng cho hầu hết các giao dịch tín dụng tiêu dùng dạng đóng được bảo đảm bằng bất động sản
• ✓TRID KHÔNG áp dụng cho hạn mức tín dụng nhà ở (HELOCs), khoản vay đảo ngược (reverse mortgage), hoặc khoản vay thế chấp được bảo đảm bằng nhà di động hoặc nơi ở không gắn với bất động sản
• ✓Các sửa đổi năm 2017 đã mở rộng phạm vi áp dụng cho các khoản vay dạng đóng được bảo đảm bằng đơn vị hợp tác (cooperative unit), bất kể luật tiểu bang có phân loại chúng là bất động sản hay không
• ✓Quy tắc này nói chung không áp dụng cho các khoản vay do những người không phải là “creditors” theo TILA thực hiện

Theo luật liên bang (Regulation Z § 1026.19(e)(2)), Quy tắc TRID hạn chế một số hoạt động của chủ nợ trước khi người tiêu dùng nhận được Loan Estimate và thể hiện ý định tiến hành. Các biện pháp bảo vệ người tiêu dùng này thường được kiểm tra.

• ✓Chủ nợ không được áp đặt phí đối với người tiêu dùng (ngoài phí báo cáo tín dụng chính đáng) trước khi người tiêu dùng nhận được Loan Estimate và thể hiện ý định tiến hành.
• ✓Chủ nợ không được yêu cầu nộp tài liệu xác minh thông tin trước khi cung cấp Loan Estimate.
• ✓Người tiêu dùng có thể thể hiện ý định tiến hành theo bất kỳ cách nào mà người tiêu dùng chọn, trừ khi chủ nợ yêu cầu một cách thức liên lạc cụ thể.

Trong hơn 30 năm, luật liên bang yêu cầu hai mẫu tiết lộ riêng biệt theo hai đạo luật liên bang: Đạo luật Sự thật trong Cho vay (TILA) và Đạo luật Thủ tục Thanh toán Bất động sản năm 1974 (RESPA). Vì các mẫu này chồng chéo và sử dụng ngôn ngữ không nhất quán, Đạo luật Dodd-Frank đã chỉ đạo Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (CFPB) hợp nhất chúng. Kết quả là quy tắc Tiết lộ Tích hợp TILA-RESPA (TRID), tạo ra hai mẫu mới: Bản Ước tính Khoản vay và Bản Tiết lộ Kết thúc.

• ✓Theo luật liên bang, TRID tích hợp các tiết lộ trước đây được TILA và RESPA yêu cầu riêng biệt
• ✓CFPB (một cơ quan liên bang) đã ban hành quy tắc TRID theo thẩm quyền của Đạo luật Dodd-Frank
• ✓TRID đã thay thế các tiết lộ GFE, TIL ban đầu và HUD-1 cũ hơn bằng Bản Ước tính Khoản vay và Bản Tiết lộ Kết thúc

Loan Estimate và Closing Disclosure phải được sử dụng cho hầu hết các khoản vay thế chấp tiêu dùng dạng đóng (closed-end consumer mortgages). Một số khoản vay vẫn được miễn trừ và tiếp tục sử dụng các mẫu TILA/RESPA cũ hơn: hạn mức tín dụng nhà ở (HELOCs), các khoản vay thế chấp đảo chiều (reverse mortgages), và các khoản vay thế chấp được bảo đảm bằng nhà di động hoặc bằng nhà ở không gắn với bất động sản (đất). Quy định này cũng không áp dụng cho các chủ nợ thực hiện năm khoản thế chấp hoặc ít hơn mỗi năm.

• ✓Theo luật liên bang, TRID áp dụng cho hầu hết các khoản vay thế chấp tiêu dùng dạng đóng
• ✓HELOCs, reverse mortgages, và các khoản vay thế chấp trên nhà di động/nhà ở không gắn với đất được miễn trừ khỏi TRID
• ✓Quy định không áp dụng cho những người thực hiện năm khoản thế chấp hoặc ít hơn mỗi năm (không phải “chủ nợ”)

Theo luật liên bang, các chủ nợ phải lưu giữ bằng chứng về việc tuân thủ Quy tắc TILA-RESPA trong các khoảng thời gian quy định. Bảng Kê khai Kết thúc (Closing Disclosure) có yêu cầu lưu trữ riêng, và các nghĩa vụ vẫn tiếp tục ngay cả khi khoản vay được chuyển nhượng hoặc bán.

• ✓Theo luật liên bang (Regulation Z, § 1026.25), chủ nợ phải lưu giữ hồ sơ chứng minh việc tuân thủ các yêu cầu công bố thông tin.
• ✓Bảng Kê khai Kết thúc (Closing Disclosure) và các tài liệu liên quan phải được lưu giữ trong năm năm sau khi hoàn tất giao dịch (consummation).
• ✓Nghĩa vụ lưu giữ hồ sơ vẫn tồn tại khi khoản vay được chuyển nhượng hoặc bán.

Theo luật liên bang, Quy tắc TRID nhìn chung có hiệu lực từ ngày 3 tháng 10 năm 2015. Các Tiết lộ Tích hợp phải được cung cấp cho các đơn xin vay nhận được vào hoặc sau ngày đó; các đơn xin vay trước đó sử dụng các mẫu GFE, HUD-1 và TIL cũ hơn.

• ✓Các Tiết lộ Tích hợp áp dụng cho các đơn xin vay nhận được vào hoặc sau ngày 3 tháng 10 năm 2015
• ✓Đối với các đơn xin vay nhận được trước ngày 3 tháng 10 năm 2015, chủ nợ phải sử dụng các mẫu GFE, HUD-1 và Truth-in-Lending
• ✓Chủ nợ không được sử dụng Các Tiết lộ Tích hợp cho các đơn xin vay nhận được trước ngày 3 tháng 10 năm 2015

Theo luật liên bang, một số khoản vay thuộc đối tượng áp dụng của TILA nhưng không thuộc RESPA vẫn được bao gồm bởi các yêu cầu công bố thông tin tích hợp của TRID. Điều này phân biệt phạm vi bao phủ với các quy tắc chỉ áp dụng RESPA trước đây.

• ✓Các khoản vay chỉ để xây dựng thuộc các yêu cầu công bố thông tin tích hợp của TRID
• ✓Các khoản vay được bảo đảm bằng đất trống hoặc bằng 25 mẫu Anh trở lên thuộc các yêu cầu của TRID
• ✓TRID nói chung không áp dụng cho các khoản vay do một cá nhân hoặc thực thể không được coi là chủ nợ theo Regulation Z

Khi một thay đổi hoàn cảnh xảy ra sau khi Bản Ước tính Khoản vay đã được cung cấp, chủ nợ có thể phát hành Bản Ước tính Khoản vay điều chỉnh. Theo luật liên bang (Quy định Z § 1026.19(e)(4)), chủ nợ phải giao hoặc gửi Bản Ước tính Khoản vay điều chỉnh trong vòng ba ngày làm việc kể từ khi nhận được thông tin đủ để xác lập thay đổi hoàn cảnh, và người tiêu dùng phải nhận được bản này không muộn hơn bốn ngày làm việc trước khi hoàn tất giao dịch. Bản Ước tính Khoản vay điều chỉnh không được cung cấp vào hoặc sau ngày Bản tiết lộ Kết thúc được cung cấp.

• ✓Bản Ước tính Khoản vay điều chỉnh phải được giao hoặc gửi trong vòng 3 ngày làm việc kể từ khi biết về thay đổi hoàn cảnh
• ✓Người tiêu dùng phải nhận được Bản Ước tính Khoản vay điều chỉnh không muộn hơn 4 ngày làm việc trước khi hoàn tất giao dịch
• ✓Bản Ước tính Khoản vay điều chỉnh không được phát hành vào hoặc sau ngày Bản tiết lộ Kết thúc được cung cấp

Theo luật liên bang (Regulation Z §§ 1026.19(e) và 1026.37), chủ nợ phải cung cấp cho người tiêu dùng một Loan Estimate thiện chí cho hầu hết các giao dịch khép kín được bảo đảm bằng bất động sản (ngoại trừ thế chấp ngược). Nó thay thế GFE và TIL ban đầu.

• ✓Loan Estimate thường phải được cung cấp trong vòng ba ngày làm việc kể từ khi nhận được đơn đăng ký của người tiêu dùng
• ✓Loan Estimate phải bao gồm ước tính thiện chí về chi phí tín dụng và các điều khoản giao dịch, dựa trên thông tin tốt nhất có thể có được một cách hợp lý nếu không biết thông tin chính xác
• ✓Chủ nợ hoặc môi giới thế chấp nhận được đơn đăng ký đều có thể cung cấp Loan Estimate

Theo luật liên bang (TILA/RESPA, được CFPB thực thi theo quy định TRID), chủ nợ phải giao hoặc gửi qua bưu điện Loan Estimate không muộn hơn ngày làm việc thứ ba sau khi nhận được đơn đăng ký của người tiêu dùng. Bản này cũng phải được giao hoặc gửi qua bưu điện không muộn hơn ngày làm việc thứ bảy trước khi hoàn tất giao dịch.

• ✓Loan Estimate phải được giao hoặc gửi qua bưu điện trong vòng 3 ngày làm việc kể từ khi nhận đơn đăng ký
• ✓Loan Estimate phải được giao hoặc gửi qua bưu điện không muộn hơn 7 ngày làm việc trước khi hoàn tất giao dịch
• ✓Thời gian chờ 7 ngày làm việc áp dụng cho Loan Estimate ban đầu nhưng không áp dụng cho Loan Estimate đã sửa đổi

Theo luật liên bang (TILA/RESPA), nghĩa vụ cung cấp Loan Estimate (Ước tính khoản vay) phát sinh khi người tiêu dùng gửi sáu thông tin cấu thành một “đơn đăng ký”: (1) tên của người tiêu dùng, (2) thu nhập, (3) số Social Security để lập báo cáo tín dụng, (4) địa chỉ bất động sản, (5) ước tính giá trị bất động sản, và (6) số tiền khoản vay thế chấp được yêu cầu.

• ✓Một đơn đăng ký gồm sáu thành phần: tên, thu nhập, SSN, địa chỉ bất động sản, giá trị bất động sản ước tính, và số tiền khoản vay được yêu cầu
• ✓CFPB đã loại bỏ thành phần thứ bảy “bắt tất cả” cũ khỏi định nghĩa trước đây của RESPA
• ✓Thông tin không được coi là “đã gửi” chỉ vì nó tồn tại trong hồ sơ hoặc hệ thống của chủ nợ

Theo luật liên bang (TILA/RESPA, CFPB), người tiêu dùng thể hiện ý định tiến hành bằng cách liên lạc theo bất kỳ cách nào (bằng lời nói, văn bản, email, hoặc ký một biểu mẫu) sau khi Ước tính Khoản vay được giao, trừ khi chủ nợ yêu cầu một cách thức cụ thể. Sự im lặng không bao giờ là dấu hiệu của ý định tiến hành, và chủ nợ phải ghi lại thông tin liên lạc.

• ✓Ý định tiến hành có thể được truyền đạt theo bất kỳ cách nào sau khi Ước tính Khoản vay được giao, trừ khi chủ nợ yêu cầu một cách thức cụ thể
• ✓Sự im lặng của người tiêu dùng không phải là dấu hiệu của ý định tiến hành
• ✓Chủ nợ phải ghi lại thông tin liên lạc về ý định tiến hành để lưu trữ hồ sơ theo § 1026.25

Theo luật liên bang (Mục 5 RESPA, 12 U.S.C. 2604, và Quy định Z § 1026.19(g), do CFPB thực thi), các chủ nợ phải cung cấp sổ tay thông tin đặc biệt (“Your Home Loan Toolkit: A Step-by-Step Guide”) cho người tiêu dùng nộp đơn cho một giao dịch tín dụng tiêu dùng được bảo đảm bằng bất động sản hoặc đơn vị hợp tác xã. Sổ tay này giúp người tiêu dùng hiểu các giao dịch bất động sản và chi phí thanh toán giao dịch. Phải giao hoặc gửi qua bưu điện không muộn hơn ba ngày làm việc sau khi chủ nợ nhận được đơn xin vay của người tiêu dùng.

• ✓Sổ tay thông tin đặc biệt phải được giao hoặc gửi qua bưu điện trong vòng 3 ngày làm việc kể từ khi nhận được đơn xin vay (§ 1026.19(g)(1)(i))
• ✓Bắt buộc đối với các giao dịch tín dụng tiêu dùng được bảo đảm bằng bất động sản hoặc đơn vị hợp tác xã
• ✓Sổ tay hiện hành là “Your Home Loan Toolkit: A Step-by-Step Guide,” đã thay thế Sổ tay Chi phí Thanh toán của HUD

Bảng Điều khoản Khoản vay ở trang 1 tiết lộ Số tiền vay, Lãi suất ban đầu, số tiền Gốc và Lãi hàng tháng ban đầu, mọi điều chỉnh đối với các số tiền này sau khi hoàn tất giao dịch, liệu khoản vay có bao gồm Phí phạt trả trước hay không, và liệu khoản vay có bao gồm Khoản thanh toán cuối kỳ lớn (Balloon Payment) hay không. Dưới mục “Khoản tiền này có thể tăng sau khi kết thúc giao dịch không?”, chủ nợ tiết lộ Có hoặc Không cho từng mục, kèm chi tiết nếu Có.

• ✓Bảng Điều khoản Khoản vay tiết lộ Số tiền vay, Lãi suất và Gốc và Lãi hàng tháng
• ✓Bảng này cũng tiết lộ liệu khoản vay có Phí phạt trả trước hay Khoản thanh toán cuối kỳ lớn (Balloon Payment) hay không
• ✓Mỗi mục cho biết liệu số tiền có thể tăng sau khi kết thúc giao dịch hay không (Có/Không)

Phạt trả trước (Prepayment Penalty) là khoản phí được áp đặt khi thanh toán toàn bộ hoặc một phần vốn gốc của khoản vay trước khi đến hạn; không bao gồm khoản phí bên thứ ba được miễn mà chủ nợ áp đặt nếu người tiêu dùng trả trước toàn bộ vốn gốc trong vòng 36 tháng kể từ khi kết thúc giao dịch (closing). Thanh toán balloon (Balloon Payment) là khoản thanh toán lớn hơn hai lần khoản thanh toán định kỳ thông thường. Khi có một trong hai đặc điểm này, bản công bố (disclosure) ghi “Có” và đưa ra số tiền tối đa cùng ngày hoặc khoảng thời gian liên quan.

• ✓Phạt trả trước là khoản phí khi trả hết vốn gốc sớm (trước khi đến hạn)
• ✓Thanh toán balloon là khoản thanh toán lớn hơn hai lần khoản thanh toán định kỳ thông thường
• ✓Nếu có, bản công bố nêu số tiền tối đa và ngày hoặc khoảng thời gian áp dụng

Bảng Thanh toán Dự kiến của Loan Estimate hiển thị các ước tính về các khoản thanh toán định kỳ mà người tiêu dùng sẽ thực hiện trong suốt thời hạn của khoản vay. Theo luật liên bang (TILA/RESPA, được CFPB thực thi theo Regulation Z), các chủ nợ phải công bố các thành phần thanh toán định kỳ cụ thể để người vay có thể hiểu được cách các khoản thanh toán có thể thay đổi.

• ✓Bảng Thanh toán Dự kiến phải công bố Principal & Interest, Mortgage Insurance, Estimated Escrow và Estimated Total Monthly Payment
• ✓Estimated Taxes, Insurance & Assessments phải được hiển thị ngay cả khi KHÔNG được trả bằng quỹ escrow
• ✓Bảng cho biết liệu thuế, bảo hiểm và các khoản đánh giá có được trả từ tài khoản escrow của người tiêu dùng hay không (§ 1026.37(c)(2))

Theo luật liên bang (TILA/RESPA, CFPB), trang 2 của Ước Tính Khoản Vay tiết lộ tối đa bốn hạng mục: bảng liệt kê thiện chí các Chi Phí Khoản Vay và Chi Phí Khác, bảng Tính Toán Tiền Mặt để Kết Thúc Giao Dịch, Bảng Thanh Toán Có Thể Điều Chỉnh (AP), và Bảng Lãi Suất Có Thể Điều Chỉnh (AIR).

• ✓Chi Phí Khoản Vay được trả cho chủ nợ và các nhà cung cấp bên thứ ba mà chủ nợ yêu cầu trong quá trình khởi tạo khoản vay (§ 1026.37(f))
• ✓Chi Phí Khác bao gồm thuế, phí ghi danh của chính phủ, và các khoản thanh toán kết thúc giao dịch bất động sản khác (§ 1026.37(g))
• ✓Bảng AP áp dụng cho các khoản vay có khoản thanh toán hàng tháng có thể điều chỉnh; Bảng AIR áp dụng cho các khoản vay có lãi suất có thể điều chỉnh
• ✓Số tiền Chi Phí Khoản Vay và Chi Phí Khác được làm tròn đến đồng đô la nguyên gần nhất

Chi Phí Khoản Vay trên Loan Estimate được công bố dưới ba tiêu đề phụ có tổng phụ, và tổng của chúng là Tổng Chi Phí Khoản Vay. Cách trình bày này giúp người vay thấy được những khoản phí nào có thể tự chọn nhà cung cấp.

• ✓Ba tiêu đề phụ là Phí Khởi Tạo Khoản Vay (Origination Charges), Dịch Vụ Quý Vị Không Thể Tự Chọn Nhà Cung Cấp (Services You Cannot Shop For), và Dịch Vụ Quý Vị Có Thể Tự Chọn Nhà Cung Cấp (Services You Can Shop For)
• ✓Tổng Chi Phí Khoản Vay = tổng của ba tổng phụ (§ 1026.37(f)(4))
• ✓Các mục phải được công bố bằng thuật ngữ mô tả rõ ràng dịch vụ và, đối với các dịch vụ, theo thứ tự bảng chữ cái

Trên Loan Estimate, Total Closing Costs là tổng của Total Loan Costs, Total Other Costs và Lender Credits. Theo luật liên bang (TILA/RESPA, CFPB), con số này tóm tắt khoản tiền người vay sẽ trả liên quan đến khoản vay.

• ✓Total Closing Costs = Total Loan Costs + Total Other Costs + Lender Credits (§ 1026.37(g)(6))
• ✓Lender Credits được công bố dưới dạng số âm vì chúng làm giảm chi phí của người vay.

Theo luật liên bang (TILA/RESPA, CFPB), bảng Tính toán Cash to Close (Calculating Cash to Close) trong Loan Estimate cho thấy cách tính ra Estimated Cash to Close. Estimated Cash to Close là tổng của bảy khoản tiền khác được công bố trong bảng: Total Closing Costs, Closing Costs Financed, Down Payment/Funds from Borrower, Deposit, Funds for Borrower, Seller Credits, và Adjustments and Other Credits.

• ✓Total Closing Costs trong bảng này được công bố dưới dạng số dương và bằng tổng của bảng Other Costs (§ 1026.37(h)(1)(i))
• ✓Estimated Cash to Close là tổng của bảy khoản tiền khác trong bảng (§ 1026.37(h)(1)(viii))

Theo luật liên bang (TILA/RESPA, CFPB), bảng So sánh ở trang 3 của Loan Estimate giúp người tiêu dùng so sánh các khoản vay. Bảng này công bố Trong 5 Năm (tổng đã trả và tiền gốc đã trả đến tháng thứ 60), Tỷ lệ Phần trăm Hàng năm (APR), và Tỷ lệ Phần trăm Tiền lãi Tổng cộng (TIP). APR biểu thị chi phí trong toàn bộ thời hạn khoản vay dưới dạng một tỷ lệ và KHÔNG phải là lãi suất.

• ✓APR biểu thị chi phí trong toàn bộ thời hạn khoản vay dưới dạng một tỷ lệ và không giống với lãi suất (§ 1026.37(l)(2))
• ✓TIP là tổng tiền lãi đã trả trong toàn bộ thời hạn khoản vay, được biểu thị bằng tỷ lệ phần trăm của số tiền vay (§ 1026.37(l)(3))

Theo luật liên bang (TILA/RESPA, CFPB), người tiêu dùng không bắt buộc phải ký vào Loan Estimate. Chủ nợ có thể thêm dòng chữ ký chỉ để xác nhận đã nhận, sử dụng đúng ngôn ngữ của mẫu chuẩn. Việc ký chỉ xác nhận đã nhận và không buộc người tiêu dùng phải chấp nhận khoản vay.

• ✓Người tiêu dùng không bắt buộc phải ký vào Loan Estimate (§ 1026.37(n)(1))
• ✓Nếu không sử dụng bảng Confirm Receipt, phải có tuyên bố Loan Acceptance nêu rằng người tiêu dùng không cần chấp nhận khoản vay vì họ đã nhận được mẫu đơn hoặc đã ký vào đơn đăng ký (§ 1026.37(n)(2))

Theo luật liên bang, CFPB cung cấp các mẫu Loan Estimate tiêu chuẩn và mẫu tham khảo. Việc sử dụng có bắt buộc hay không phụ thuộc vào việc khoản vay có phải là khoản vay thế chấp liên quan đến liên bang hay không.

• ✓Đối với các khoản vay thế chấp liên quan đến liên bang (hầu hết các khoản thế chấp), Loan Estimate là mẫu tiêu chuẩn mà các chủ nợ phải sử dụng với tất cả các yếu tố (cỡ chữ, in đậm, tô nền, gạch chân)
• ✓Đối với các khoản vay không liên quan đến liên bang, biểu mẫu này là mẫu tham khảo không nhất thiết phải sử dụng chính xác nhưng các thông tin công bố phải tương tự về cơ bản về nội dung và định dạng
• ✓Việc sử dụng mẫu Loan Estimate phù hợp sẽ cung cấp safe harbor nếu được hoàn thiện đúng cách với nội dung chính xác

Theo luật liên bang (Regulation Z §§ 1026.37(f) và (g)), trang 2 của Loan Estimate liệt kê các khoản phí thành hai nhóm chung. Việc hiểu rõ sự khác biệt này có thể được kiểm tra.

• ✓Chi phí khoản vay (Loan Costs) do người tiêu dùng trả cho chủ nợ và các nhà cung cấp dịch vụ bên thứ ba mà chủ nợ yêu cầu, thường trong quá trình khởi tạo khoản vay.
• ✓Chi phí khác (Other Costs) bao gồm thuế, phí ghi chép của chính phủ và một số khoản thanh toán khác liên quan đến quy trình đóng giao dịch bất động sản.
• ✓Không được sử dụng ký hiệu ‘N/A’ trên Loan Estimate; các thông tin công bố không áp dụng sẽ được lược bỏ hoặc để trống.

Theo luật liên bang (TILA/RESPA), người tiêu dùng có thể sửa đổi hoặc từ bỏ thời hạn chờ bảy ngày làm việc nếu có tình trạng khẩn cấp tài chính cá nhân chính đáng (ví dụ: việc bán tài sản thế chấp sắp xảy ra). Người tiêu dùng phải cung cấp một tuyên bố bằng văn bản có ghi ngày tháng mô tả tình trạng khẩn cấp và được tất cả người tiêu dùng chịu trách nhiệm chính ký. Chủ nợ không được cung cấp mẫu từ bỏ in sẵn.

• ✓Việc từ bỏ yêu cầu tình trạng khẩn cấp tài chính cá nhân chính đáng
• ✓Người tiêu dùng phải cung cấp tuyên bố bằng văn bản có ghi ngày tháng mô tả tình trạng khẩn cấp, được tất cả người tiêu dùng chịu trách nhiệm chính ký
• ✓Chủ nợ KHÔNG được cung cấp mẫu từ bỏ in sẵn

Theo luật liên bang (TILA/RESPA), người môi giới thế chấp nhận đơn đăng ký của người tiêu dùng có thể cung cấp Ước tính khoản vay thay mặt chủ nợ, đáp ứng nghĩa vụ của chủ nợ. Tuy nhiên, chủ nợ vẫn chịu trách nhiệm pháp lý đối với mọi sai sót hoặc khiếm khuyết, và các yêu cầu lưu trữ hồ sơ vẫn áp dụng.

• ✓Người môi giới thế chấp có thể cung cấp Ước tính khoản vay thay mặt chủ nợ
• ✓Chủ nợ chịu trách nhiệm pháp lý đối với mọi sai sót hoặc khiếm khuyết ngay cả khi người môi giới giao tài liệu
• ✓Người môi giới phải tuân thủ yêu cầu lưu trữ hồ sơ 3 năm

Theo luật liên bang (TILA/RESPA), nếu Loan Estimate không được giao trực tiếp, người tiêu dùng được coi là đã nhận được nó sau ba ngày làm việc kể từ khi nó được giao hoặc được gửi qua đường bưu điện. Loan Estimate có thể được giao trực tiếp, qua đường bưu điện, hoặc bằng phương thức giao nhận điện tử (tùy thuộc vào các yêu cầu về sự đồng ý theo Đạo luật E-SIGN).

• ✓Người tiêu dùng được suy đoán là đã nhận Loan Estimate 3 ngày làm việc sau khi gửi qua đường bưu điện nếu không được giao trực tiếp
• ✓Việc giao nhận có thể được thực hiện trực tiếp, qua đường bưu điện, hoặc bằng phương thức điện tử
• ✓Việc giao nhận điện tử phải tuân thủ các quy định về sự đồng ý của người tiêu dùng theo Đạo luật E-SIGN

Theo luật liên bang (TILA/RESPA), chủ nợ không được đặt điều kiện cung cấp Loan Estimate vào việc người tiêu dùng nộp tài liệu xác minh thông tin. Chủ nợ có thể yêu cầu thông tin bằng lời nói nhưng không thể yêu cầu tài liệu hỗ trợ (ví dụ: hợp đồng mua bán, sao kê ngân hàng) trước khi phát hành Loan Estimate.

• ✓Chủ nợ không được yêu cầu tài liệu xác minh trước khi cung cấp Loan Estimate
• ✓Chủ nợ không được tuyên bố rằng họ sẽ không cung cấp Loan Estimate nếu không có tài liệu xác minh
• ✓Hệ thống trực tuyến không được từ chối các đơn đăng ký có đủ sáu yếu tố chỉ vì thiếu thông tin bổ sung được ưu tiên

Theo luật liên bang (TILA/RESPA), nếu người tiêu dùng chỉ cung cấp năm trong sáu phần (ví dụ: không có địa chỉ bất động sản), thì không bắt buộc phải có Loan Estimate và có thể phát hành phê duyệt trước. Khi cung cấp đủ sáu phần, bắt buộc phải có Loan Estimate. Nếu người tiêu dùng rút hồ sơ hoặc đơn không thể được phê duyệt trong vòng 3 ngày làm việc, thì không bắt buộc phải có Loan Estimate — nhưng phải có nếu giao dịch sau đó được hoàn tất theo các điều khoản ban đầu.

• ✓Việc chỉ cung cấp 5 trong 6 phần không làm phát sinh nghĩa vụ Loan Estimate
• ✓Cả sáu phần làm phát sinh Loan Estimate ngay cả đối với yêu cầu phê duyệt trước/sơ tuyển trước
• ✓Nếu người tiêu dùng rút hồ sơ trong vòng 3 ngày làm việc, không bắt buộc phải có Loan Estimate, nhưng phải cung cấp nếu giao dịch được hoàn tất theo các điều khoản ban đầu

Theo luật liên bang (TILA/RESPA), để giao Loan Estimate, “ngày làm việc” là bất kỳ ngày nào mà văn phòng của chủ nợ mở cửa cho công chúng để thực hiện về cơ bản tất cả các chức năng kinh doanh của mình. Một định nghĩa khác, chính xác hơn (tất cả các ngày theo lịch trừ Chủ nhật và các ngày lễ liên bang) được áp dụng để đếm ngày nhận Closing Disclosure.

• ✓Đối với việc giao Loan Estimate, ngày làm việc = ngày văn phòng của chủ nợ mở cửa để thực hiện về cơ bản tất cả các chức năng kinh doanh
• ✓Đối với Closing Disclosure, ngày làm việc = tất cả các ngày theo lịch trừ Chủ nhật và các ngày lễ liên bang hợp pháp
• ✓Không được nhầm lẫn hai định nghĩa ngày làm việc

Theo luật liên bang (TILA/RESPA, CFPB), chủ nợ có thể cung cấp cho người tiêu dùng các ước tính trước Loan Estimate, nhưng bất kỳ ước tính bằng văn bản nào về các điều khoản/chi phí dành riêng cho người tiêu dùng phải hiển thị tuyên bố miễn trách nhiệm bắt buộc ở đầu trang đầu tiên: “Lãi suất, khoản thanh toán và chi phí thực tế của bạn có thể cao hơn. Hãy lấy một Loan Estimate chính thức trước khi chọn khoản vay.” Tuyên bố này phải có cỡ chữ tối thiểu 12 point và không được giống Loan Estimate hoặc Closing Disclosure.

• ✓Ước tính bằng văn bản trước Loan Estimate phải nêu tuyên bố miễn trách nhiệm bắt buộc ở đầu trang đầu tiên
• ✓Tuyên bố miễn trách nhiệm không được nhỏ hơn cỡ chữ 12 point
• ✓Ước tính không được có tiêu đề, nội dung hoặc định dạng tương tự đáng kể với Loan Estimate hoặc Closing Disclosure (mẫu form H-26)

Theo luật liên bang (Regulation Z, CFPB), sổ thông tin đặc biệt không được yêu cầu trong một số giao dịch nhất định. Đối với HELOC thuộc § 1026.40, chủ nợ hoặc môi giới thế chấp có thể thay vào đó cung cấp tài liệu quảng cáo “When Your Home is On the Line”. Sổ thông tin này không được yêu cầu đối với các giao dịch không nhằm mục đích mua bất động sản nhà ở từ một đến bốn hộ gia đình, chẳng hạn như tái cấp vốn, các khoản vay có quyền thế chấp thứ cấp dạng đóng, hoặc thế chấp ngược.

• ✓Đối với HELOC thuộc § 1026.40, tài liệu quảng cáo “When Your Home is On the Line” có thể được cung cấp thay thế (§ 1026.19(g)(1)(ii))
• ✓Không được yêu cầu đối với tái cấp vốn, các khoản vay có quyền thế chấp thứ cấp dạng đóng, hoặc thế chấp ngược (§ 1026.19(g)(1)(iii))
• ✓Yêu cầu về sổ thông tin áp dụng cho việc mua bất động sản nhà ở từ một đến bốn hộ gia đình

Theo luật liên bang (Quy định Z, CFPB), khi hai hoặc nhiều người cùng nộp đơn vay, chủ nợ có thể chỉ cung cấp một bản duy nhất của cẩm nang thông tin đặc biệt cho một trong số họ. Nếu người tiêu dùng sử dụng môi giới thế chấp, môi giới thế chấp phải cung cấp cẩm nang này và chủ nợ không cần phải làm vậy.

• ✓Chỉ phải cung cấp một cẩm nang khi nhiều người cùng nộp đơn (Bình luận 19(g)(1)-2)
• ✓Khi sử dụng môi giới thế chấp, môi giới phải cung cấp cẩm nang và chủ nợ được miễn trách nhiệm (§ 1026.19(g)(1)(i))

Theo luật liên bang (Regulation Z, CFPB), việc đăng tải sổ tay thông tin đặc biệt trên trang web của chủ nợ KHÔNG đáp ứng yêu cầu giao nhận. Chủ nợ phải thực sự giao hoặc gửi sổ tay qua bưu điện không muộn hơn ba ngày làm việc sau khi nhận được đơn đăng ký của người tiêu dùng.

• ✓Việc đăng sổ tay trên trang web không đáp ứng yêu cầu giao nhận của Quy tắc TILA-RESPA
• ✓Phải giao thực tế hoặc gửi qua bưu điện trong vòng 3 ngày làm việc

Đối với thế chấp tiền mua (purchase money mortgage), chủ nợ công bố Giá bán của bất động sản. Nếu động sản được bao gồm trong giá bán, toàn bộ giá đó được sử dụng mà không giảm trừ cho giá trị của động sản. Đối với giao dịch không có người bán (chẳng hạn như tái cấp vốn hoặc xây dựng mới), chủ nợ thay vào đó công bố Giá trị thẩm định hoặc Giá trị ước tính của bất động sản.

• ✓Giao dịch mua công bố Giá bán của bất động sản
• ✓Giao dịch không có người bán công bố Giá trị thẩm định hoặc Giá trị ước tính
• ✓Bất động sản phải bao gồm mã ZIP; nếu không có địa chỉ, mô tả vị trí được sử dụng

Bản ước tính khoản vay (Loan Estimate) tiết lộ mục đích sử dụng khoản vay dự kiến của người tiêu dùng bằng một trong bốn mục đích: Mua (tài trợ việc mua tài sản), Tái cấp vốn (tái cấp vốn cho nghĩa vụ hiện có được bảo đảm bằng tài sản, ngay cả khi chủ nợ không phải là người nắm giữ/đơn vị phục vụ khoản vay ban đầu), Xây dựng (tài trợ cho việc xây dựng ban đầu một nhà ở trên tài sản), hoặc Khoản vay vốn chủ sở hữu nhà (bất kỳ mục đích nào khác).

• ✓Theo luật liên bang, Mục đích khoản vay được tiết lộ là Mua, Tái cấp vốn, Xây dựng, hoặc Khoản vay vốn chủ sở hữu nhà
• ✓Tái cấp vốn áp dụng ngay cả khi chủ nợ không phải là người nắm giữ hoặc đơn vị phục vụ nghĩa vụ ban đầu
• ✓Khoản vay vốn chủ sở hữu nhà là nhóm bao quát được tiết lộ cho bất kỳ mục đích nào khác

Loan Estimate công bố Loại Khoản Vay là một trong những loại sau: Conventional nếu khoản vay không được đảm bảo hoặc bảo hiểm bởi cơ quan chính phủ liên bang hoặc tiểu bang; FHA nếu được bảo hiểm bởi Federal Housing Administration; VA nếu được đảm bảo bởi Bộ Công vụ Cựu chiến binh Hoa Kỳ; hoặc Khác (kèm mô tả ngắn) nếu được bảo hiểm hoặc đảm bảo bởi cơ quan chính phủ liên bang hoặc tiểu bang khác.

• ✓Conventional có nghĩa là khoản vay không được bảo hiểm hoặc đảm bảo bởi chính phủ
• ✓FHA có nghĩa là được bảo hiểm bởi Federal Housing Administration; VA có nghĩa là được đảm bảo bởi Bộ Cựu chiến binh
• ✓Loại Khác kèm mô tả ngắn được sử dụng cho các khoản vay được hỗ trợ bởi các cơ quan liên bang hoặc tiểu bang khác

Bản Ước tính Khoản vay cho biết liệu lãi suất có được khóa hay không (Có hoặc Không). Nếu lãi suất được khóa khi giao, phải công bố ngày và giờ (bao gồm múi giờ) khi thời hạn khóa kết thúc. Trên mọi Bản Ước tính Khoản vay, phải công bố ngày và giờ (bao gồm múi giờ) khi chi phí đóng ước tính hết hạn.

• ✓Bản Ước tính Khoản vay công bố liệu lãi suất có được khóa hay không (Có/Không)
• ✓Nếu được khóa, phải công bố ngày và giờ (kèm múi giờ) khi khóa hết hạn
• ✓Mọi Bản Ước tính Khoản vay phải công bố ngày và giờ khi chi phí đóng ước tính hết hạn

Nếu lãi suất ban đầu không được biết tại thời điểm hoàn tất giao dịch (như với khoản vay có lãi suất điều chỉnh), chủ nợ công bố lãi suất được chỉ số hóa toàn phần — lãi suất được tính bằng giá trị chỉ số và biên độ tại thời điểm hoàn tất giao dịch. Khoản thanh toán gốc và lãi ban đầu được tính bằng chính lãi suất được chỉ số hóa toàn phần đó.

• ✓Khi lãi suất ban đầu chưa được biết, lãi suất được chỉ số hóa toàn phần (chỉ số + biên độ tại thời điểm hoàn tất giao dịch) được công bố
• ✓Khoản thanh toán gốc và lãi ban đầu được tính bằng lãi suất được chỉ số hóa toàn phần
• ✓Điều này áp dụng cho các khoản vay có lãi suất điều chỉnh khi lãi suất ban đầu chưa được cố định

Khi một số sự kiện kích hoạt nhất định có thể xảy ra trong suốt thời hạn của khoản vay, phải thêm các cột bổ sung để thể hiện số tiền thanh toán sau sự kiện. Điều này cảnh báo người vay về những thay đổi thanh toán trong tương lai đối với các khoản vay lãi suất điều chỉnh, chỉ trả lãi, khấu hao âm và khoản vay balloon.

• ✓Các sự kiện kích hoạt bao gồm thay đổi về Gốc và Lãi (ví dụ: khoản vay lãi suất điều chỉnh), một khoản thanh toán balloon theo lịch trình, và việc chấm dứt tự động bảo hiểm thế chấp
• ✓Bảng Thanh Toán Dự Kiến có thể chứa tối đa bốn cột
• ✓Khoản thanh toán balloon được lên lịch như khoản thanh toán cuối cùng luôn yêu cầu một cột riêng với tiêu đề “Final Payment”

Đối với mỗi cột, Tổng khoản thanh toán hàng tháng ước tính được tiết lộ là tổng của Tiền gốc và Lãi, Bảo hiểm thế chấp, và Escrow ước tính. Điều này cung cấp cho người vay ước tính đầy đủ về khoản thanh toán nhà ở hàng tháng.

• ✓Tổng khoản thanh toán hàng tháng ước tính = Tiền gốc và Lãi + Bảo hiểm thế chấp + Escrow ước tính (§ 1026.37(c)(2)(iv))
• ✓Nếu không bắt buộc bảo hiểm thế chấp, tiết lộ 0; nếu không có tài khoản escrow nào sẽ được thiết lập, tiết lộ 0 cho Escrow ước tính

Trang 1 của Bảng Ước tính Khoản vay tóm tắt Chi phí Kết thúc Giao dịch Ước tính và Tiền mặt Cần để Kết thúc Giao dịch Ước tính. Chi phí Kết thúc Giao dịch Ước tính là Tổng Chi phí Kết thúc Giao dịch từ trang 2, được liệt kê chi tiết để thể hiện tổng Chi phí Khoản vay, tổng Chi phí Khác và Tín dụng của Người cho vay.

• ✓Chi phí Kết thúc Giao dịch Ước tính bao gồm Tổng Chi phí Khoản vay cộng với Tổng Chi phí Khác trừ Tín dụng của Người cho vay (§ 1026.37(d)(1)(i))
• ✓Tiền mặt Cần để Kết thúc Giao dịch Ước tính trên trang 1 khớp với số tiền từ bảng Tính Tiền mặt Cần để Kết thúc Giao dịch trên trang 2 (§ 1026.37(d)(1)(ii))
• ✓Đối với các giao dịch không có người bán, có thể sử dụng bảng Chi phí Kết thúc Giao dịch Thay thế với các hộp kiểm Từ/Đến Người vay

Phí khởi tạo là các khoản mà người tiêu dùng trả cho mỗi chủ nợ và người khởi tạo khoản vay để khởi tạo và cấp tín dụng. Điểm được trả để giảm lãi suất được hiển thị cả dưới dạng tỷ lệ phần trăm của số tiền vay và dưới dạng số tiền bằng đô la.

• ✓Điểm được công bố dưới dạng tỷ lệ phần trăm của số tiền vay và dưới dạng số tiền bằng đô la; nếu không tính điểm, hãy để trống cả hai (§ 1026.37(f)(1)(i))
• ✓Khoản thù lao được trả gián tiếp cho người khởi tạo khoản vay thông qua lãi suất KHÔNG được công bố như Phí khởi tạo
• ✓Có thể liệt kê tối đa 13 mục; các mục vượt quá 12 được hiển thị là “Phí bổ sung”

Các Dịch vụ Quý vị Không thể Chọn Nhà cung cấp được cung cấp bởi các bên thứ ba do chủ nợ lựa chọn; Các Dịch vụ Quý vị Có thể Chọn Nhà cung cấp cho phép người tiêu dùng chọn nhà cung cấp. Chủ nợ cho phép chọn nhà cung cấp khi người tiêu dùng có thể chọn nhà cung cấp tùy theo các yêu cầu hợp lý.

• ✓Các Dịch vụ Quý vị Không thể Chọn Nhà cung cấp (ví dụ: thẩm định giá, báo cáo tín dụng, xác định nguy cơ lũ lụt, bảo hiểm quyền sở hữu của bên cho vay) — công bố không quá 13, phần vượt quá được hiển thị là 'Additional Charges' và không được phép có phụ lục
• ✓Các Dịch vụ Quý vị Có thể Chọn Nhà cung cấp (ví dụ: kiểm tra mối mọt, khảo sát, đại lý hoàn tất giao dịch quyền sở hữu) — công bố không quá 14, và phụ lục cho Bảng Ước tính Khoản vay CÓ THỂ được sử dụng cho các mục bổ sung
• ✓Các mục liên quan đến quyền sở hữu phải bắt đầu bằng 'Title –'; phí bảo hiểm quyền sở hữu của bên cho vay được công bố mà không có bất kỳ khoản chiết khấu mua đồng thời nào

Chi Phí Khác được công bố dưới bốn tiêu đề phụ có tổng phụ, cộng lại thành Tổng Chi Phí Khác. Những chi phí này phần lớn được thiết lập bởi hành động của chính phủ hoặc nghĩa vụ của người vay độc lập với chủ nợ.

• ✓Bốn tiêu đề phụ là Thuế và Các Khoản Phí Chính Phủ Khác, Các Khoản Trả Trước, Khoản Thanh Toán Escrow Ban Đầu Tại Thời Điểm Kết Thúc, và Khác
• ✓Tổng Chi Phí Khác = tổng của bốn tổng phụ (§ 1026.37(g)(5))
• ✓Không được sử dụng phụ lục cho Chi Phí Khác; các mục vượt quá được hiển thị là “Phí Bổ Sung” trên dòng cuối cùng của tiêu đề phụ

Trong mục Thuế và Các Khoản Phí Chính Phủ Khác, Lệ Phí Ghi Danh và Các Khoản Thuế Khác được công bố trước, còn Thuế Chuyển Nhượng được công bố sau. Sự phân biệt này quan trọng vì chúng được tính toán khác nhau.

• ✓Lệ Phí Ghi Danh và Các Khoản Thuế Khác là các khoản phí chính phủ để ghi/đánh chỉ mục tài liệu và KHÔNG phụ thuộc vào giá bán hoặc số tiền vay.
• ✓Thuế Chuyển Nhượng dựa trên Số Tiền Vay hoặc Giá Bán của Bất Động Sản; tên gọi được sử dụng theo luật tiểu bang/địa phương không mang tính quyết định.
• ✓Chỉ Thuế Chuyển Nhượng do người tiêu dùng trả mới được công bố trên Ước Tính Khoản Vay (Loan Estimate); thuế do người bán trả không được hiển thị.

Theo luật liên bang (TILA/RESPA, CFPB), Tín Dụng của Nhà Cho Vay là các khoản thanh toán từ bên cho vay đến người tiêu dùng mà không thanh toán cho một khoản phí cụ thể nào và được hiển thị dưới dạng số âm. Trong các khoản vay 'không có chi phí', tín dụng hoặc chiết khấu bù đắp các chi phí đóng cửa được công bố dưới dạng Tín Dụng của Nhà Cho Vay, và phải đủ để trang trải các mục mà bên cho vay đã đại diện là sẽ không được người tiêu dùng thanh toán.

• ✓Tín Dụng của Nhà Cho Vay được công bố dưới dạng số âm (Bình luận 37(g)(6)(ii)-1)
• ✓Trong các khoản vay 'không có chi phí', tín dụng hoặc chiết khấu của bên cho vay phải được công bố dưới dạng Tín Dụng của Nhà Cho Vay và đủ để trang trải các mục được đại diện mà không bị tính phí (Bình luận 37(g)(6)(ii)-2)

Theo luật liên bang (TILA/RESPA, CFPB), Bảng AIR chỉ được công bố khi lãi suất của khoản vay có thể tăng sau khi hoàn tất giao dịch; bảng này không được hiển thị nếu lãi suất sẽ không tăng. Bảng công bố Chỉ số + Biên độ, Lãi suất ban đầu, Lãi suất tối thiểu/tối đa, Tần suất thay đổi, và Giới hạn về thay đổi lãi suất.

• ✓Bảng AIR chỉ được công bố khi lãi suất có thể tăng sau khi hoàn tất giao dịch (§ 1026.37(j))
• ✓Biên độ được công bố dưới dạng phần trăm (ví dụ: cộng 4.25 vào LIBOR được hiển thị là 4.25%) (Bình luận 37(j)(1)-1)

Theo luật liên bang (TILA/RESPA, CFPB), TIP bằng tổng lãi phải trả trong suốt thời hạn khoản vay chia cho số tiền vay, được biểu thị dưới dạng phần trăm. Ví dụ: khoản vay $100,000 với tổng lãi $50,000 có TIP là 50%.

• ✓TIP = (tổng lãi trong suốt thời hạn khoản vay ÷ số tiền vay) × 100
• ✓Trong 5 Năm, tiết lộ các khoản tiền đã trả tính đến cuối tháng thứ 60 sau ngày đến hạn thanh toán đầu tiên (§ 1026.37(l)(1))

Theo luật liên bang (TILA/RESPA, CFPB), bảng Những Cân nhắc Khác của Loan Estimate tiết lộ Thẩm định giá, Giả định (liệu người mua sau này có thể tiếp nhận khoản vay hay không), tuyên bố tùy chọn về Bảo hiểm Chủ nhà, phí Thanh toán Trễ, bản chất Tái cấp vốn, ý định Dịch vụ khoản vay, và (đối với các giao dịch tái cấp vốn) các biện pháp bảo vệ Trách nhiệm Sau Khi Tịch thu Tài sản.

• ✓Bảng này tiết lộ thông tin về Thẩm định giá, Giả định khoản vay, Bảo hiểm Chủ nhà, Thanh toán Trễ, Tái cấp vốn và Dịch vụ khoản vay (§ 1026.37(m))
• ✓Một tuyên bố về các biện pháp bảo vệ Trách nhiệm Sau Khi Tịch thu Tài sản theo luật tiểu bang được đưa vào cho các giao dịch tái cấp vốn (§ 1026.37(m))

Theo luật liên bang, Loan Estimate là một biểu mẫu ba trang với số dòng được quy định. Chủ nợ không được thay đổi cấu trúc dòng.

• ✓Chủ nợ không được thay đổi số dòng cho chi phí; các khoản phí vượt mức được tổng hợp và mô tả là “các khoản phí bổ sung”.
• ✓Trang 1 hiển thị thông tin chung, Điều khoản khoản vay, các Khoản thanh toán dự kiến và Chi phí khi kết thúc; trang 3 hiển thị Thông tin liên hệ, So sánh và Các cân nhắc khác.
• ✓Các dịch vụ được công bố là “các khoản phí bổ sung” trong mục “các dịch vụ bạn có thể tự chọn nhà cung cấp” có thể được liệt kê từng khoản trong một phụ lục.

Theo luật liên bang (Quy định Z § 1026.19(g)(1)(i), CFPB), nếu chủ nợ từ chối đơn đăng ký của người tiêu dùng hoặc người tiêu dùng rút lại đơn đăng ký trước khi kết thúc khoảng thời gian ba ngày làm việc, chủ nợ không cần cung cấp tập sách thông tin đặc biệt.

• ✓Không cần tập sách nếu đơn đăng ký bị từ chối hoặc bị rút lại trong khoảng thời gian 3 ngày làm việc
• ✓Áp dụng cho cả việc chủ nợ từ chối và việc người tiêu dùng rút lại đơn (Bình luận 19(g)(1)(i)-3)

Theo luật liên bang (TILA/RESPA), các số liệu trên Loan Estimate phải được lập trên tinh thần thiện chí bằng cách sử dụng thông tin tốt nhất có thể thu thập một cách hợp lý. Thiện chí được đo bằng cách so sánh khoản phí ước tính trên Loan Estimate với khoản phí thực tế trên Closing Disclosure. Nói chung, nếu số tiền thu vượt quá ước tính thì không phải là thiện chí — bất kể lỗi được phát hiện sau đó.

• ✓Thiện chí được xác định bằng cách so sánh số liệu trên Loan Estimate với khoản phí thực tế trên Closing Disclosure
• ✓Thu nhiều hơn mức ước tính nói chung không phải là thiện chí, ngay cả do lỗi kỹ thuật hoặc tính toán sai
• ✓Thu của người tiêu dùng ít hơn mức đã công bố luôn là thiện chí, không xét đến các dung sai

Theo luật liên bang (TILA/RESPA), một số khoản phí có thể tăng mà không có bất kỳ giới hạn dung sai nào nếu ước tính ban đầu dựa trên thông tin tốt nhất có thể thu thập một cách hợp lý: lãi trả trước, phí bảo hiểm tài sản, các khoản tiền được đưa vào tài khoản escrow/impound/reserve, các dịch vụ mà người tiêu dùng tự tìm nơi cung cấp và chọn nhà cung cấp KHÔNG nằm trong danh sách bằng văn bản của chủ nợ, và thuế tài sản / các khoản phí khác của bên thứ ba cho các dịch vụ không được chủ nợ yêu cầu.

• ✓Các khoản phí không có dung sai: lãi trả trước, phí bảo hiểm tài sản, và các khoản tiền escrow/impound/reserve
• ✓Các khoản phí cho dịch vụ mà người tiêu dùng tự tìm nơi cung cấp và chọn nhà cung cấp KHÔNG nằm trong danh sách của chủ nợ không có giới hạn dung sai
• ✓Thuế tài sản và các khoản phí của bên thứ ba cho các dịch vụ không bắt buộc không có giới hạn dung sai nếu dựa trên thông tin tốt nhất có thể thu thập một cách hợp lý

Theo luật liên bang (TILA/RESPA), phí ghi nhận hồ sơ và các khoản phí cho dịch vụ bên thứ ba (không trả cho chủ nợ/chi nhánh liên kết, và khi người tiêu dùng đã tìm và chọn nhà cung cấp từ danh sách bằng văn bản của chủ nợ) được nhóm lại và chịu dung sai tích lũy 10%. Tổng các khoản phí này không được vượt quá tổng đã tiết lộ trên Ước tính Khoản vay quá 10%, ngay cả khi một khoản phí riêng lẻ tăng hơn 10%.

• ✓Phí ghi nhận hồ sơ và các khoản phí dịch vụ bên thứ ba đủ điều kiện chịu dung sai tích lũy 10%
• ✓Tổng (tổng cộng) của các khoản phí này không được vượt quá tổng ước tính quá 10%
• ✓Một khoản phí riêng lẻ có thể tăng hơn 10% miễn là tổng của hạng mục vẫn trong mức 10%

Theo luật liên bang (TILA/RESPA), các khoản phí không khoan nhượng (không được vượt quá Loan Estimate nếu không có thay đổi hoàn cảnh) bao gồm: phí trả cho chủ nợ, môi giới thế chấp, hoặc công ty liên kết của họ mà không thuộc diện miễn trừ; phí trả cho bên thứ ba không liên kết khi chủ nợ KHÔNG cho phép tự tìm dịch vụ; và thuế chuyển nhượng.

• ✓Các khoản phí không khoan nhượng bao gồm phí trả cho chủ nợ, môi giới, hoặc công ty liên kết, và thuế chuyển nhượng
• ✓Phí trả cho bên thứ ba không liên kết khi người tiêu dùng KHÔNG được phép tự tìm dịch vụ là không khoan nhượng
• ✓Các khoản phí không khoan nhượng chỉ có thể tăng khi có thay đổi hoàn cảnh hợp lệ hoặc sự kiện kích hoạt

Theo luật liên bang (TILA/RESPA, Quy định TRID của CFPB), nếu số tiền người tiêu dùng thanh toán khi đóng giao dịch vượt quá số tiền được công bố trên Loan Estimate nhiều hơn ngưỡng dung sai áp dụng, chủ nợ phải cung cấp Closing Disclosure đã chỉnh sửa và khắc phục vi phạm bằng cách hoàn trả phần vượt trội cho người tiêu dùng không muộn hơn 60 ngày dương lịch sau khi hoàn tất giao dịch. Khoản hoàn trả không nhất thiết phải là hoàn tiền mặt.

• ✓Chủ nợ phải cung cấp Closing Disclosure đã chỉnh sửa và biện pháp khắc phục không muộn hơn 60 ngày dương lịch sau khi hoàn tất giao dịch
• ✓Các khoản phí dung sai bằng không: mọi số tiền thu vượt quá số tiền được công bố phải được hoàn trả cho người tiêu dùng
• ✓Các khoản phí dung sai lũy kế 10%: số tiền mà tổng số vượt quá tổng đã công bố hơn 10% phải được hoàn trả
• ✓Có thể thực hiện khắc phục bằng hoàn trả trực tiếp, giảm tiền gốc, hoặc tín dụng của bên cho vay (cụ thể hoặc chung)

Theo luật liên bang (TILA/RESPA, CFPB), chủ nợ chỉ có thể sử dụng Loan Estimate đã sửa đổi để đặt lại dung sai trong sáu trường hợp cụ thể: (1) các tình huống thay đổi khiến một khoản phí ước tính tăng vượt quá giới hạn cho phép; (2) các tình huống thay đổi ảnh hưởng đến khả năng tín dụng hoặc giá trị tài sản khiến người tiêu dùng không đủ điều kiện; (3) các thay đổi do người tiêu dùng yêu cầu đối với điều khoản tín dụng hoặc thanh toán giao dịch làm tăng một khoản phí; (4) khóa lãi suất sau khi LE được cung cấp; (5) người tiêu dùng thể hiện ý định tiến hành sau hơn 10 ngày làm việc kể từ khi LE được cung cấp; và (6) các khoản vay xây dựng mới nơi việc thanh toán giao dịch bị trì hoãn hơn 60 ngày (nếu LE đã nêu rõ điều này).

• ✓Chỉ có sáu sự kiện kích hoạt cụ thể cho phép đặt lại dung sai bằng Loan Estimate đã sửa đổi
• ✓Không thể sử dụng các sửa đổi mang tính thông tin cho mục đích thiện chí trừ khi cũng có một tình huống đặt lại
• ✓Thiện chí có thể dựa trên các khoản phí tăng chỉ trong phạm vi thực sự được biện minh bởi lý do sửa đổi
• ✓Chủ nợ phải lưu giữ hồ sơ chứng minh việc tuân thủ § 1026.19(e)

Theo luật liên bang (TILA/RESPA), nếu người tiêu dùng được phép tự tìm kiếm nhà cung cấp cho một dịch vụ settlement, chủ nợ (creditor) phải cung cấp danh sách bằng văn bản các nhà cung cấp dịch vụ (tách biệt với Loan Estimate) trong vòng 3 ngày làm việc kể từ khi nộp đơn. Danh sách phải xác định ít nhất một nhà cung cấp cho mỗi dịch vụ và nêu rõ rằng người tiêu dùng có thể chọn một nhà cung cấp khác.

• ✓Danh sách bằng văn bản các nhà cung cấp dịch vụ phải được cung cấp trong vòng 3 ngày làm việc kể từ khi nộp đơn khi người tiêu dùng được phép tự tìm kiếm nhà cung cấp.
• ✓Danh sách phải xác định ít nhất một nhà cung cấp có sẵn cho mỗi dịch vụ và nêu rõ rằng người tiêu dùng có thể chọn một nhà cung cấp khác.
• ✓Người tiêu dùng không được coi là có khả năng tự tìm kiếm nhà cung cấp nếu chủ nợ giới hạn các lựa chọn trong danh sách do chủ nợ tự chọn.

Theo luật liên bang (TILA/RESPA), nếu chủ nợ không cung cấp danh sách bằng văn bản nhưng người tiêu dùng được phép tự chọn nhà cung cấp dịch vụ, các khoản phí thuộc mức dung sai tích lũy 10% — trừ khi được trả cho chủ nợ hoặc một chi nhánh liên kết, trong trường hợp đó chúng thuộc mức dung sai bằng không. Lỗi hoặc thiếu sót ngăn cản việc tự chọn nhà cung cấp dịch vụ đẩy các khoản phí sang mức dung sai bằng không.

• ✓Việc không cung cấp danh sách bằng văn bản (khi được phép tự chọn nhà cung cấp dịch vụ) giữ các khoản phí ở mức dung sai 10%, trừ khi được trả cho chủ nợ hoặc chi nhánh liên kết
• ✓Các khoản phí trả cho chủ nợ hoặc chi nhánh liên kết chuyển sang mức dung sai bằng không
• ✓Nếu một lỗi hoặc thiếu sót ngăn cản việc tự chọn nhà cung cấp dịch vụ, khoản phí trở thành thuộc mức dung sai bằng không

Theo luật liên bang (TILA/RESPA), tín dụng của người cho vay (chung hoặc cụ thể) luôn có thể tăng nhưng chỉ có thể giảm khi có tình huống thay đổi đi kèm. Thiện chí so sánh tổng tín dụng của người cho vay thực tế được cung cấp tại closing với số tiền được công bố trên Loan Estimate; cung cấp ít hơn so với công bố là vi phạm zero-tolerance.

• ✓Tín dụng của người cho vay luôn có thể tăng nhưng chỉ có thể giảm khi có tình huống thay đổi/sự kiện kích hoạt
• ✓Cung cấp ít tín dụng của người cho vay hơn so với công bố là vi phạm zero-tolerance
• ✓Tín dụng chung là các khoản thanh toán chung; tín dụng cụ thể được gán cho một khoản phí cụ thể

Theo luật liên bang (TILA/RESPA, CFPB), chủ nợ (creditor) nhìn chung có thể sửa đổi Bảng ước tính khoản vay (Loan Estimate) bất kỳ lúc nào trước khi cung cấp Bảng công bố kết thúc (Closing Disclosure), hoặc để đặt lại các dung sai (tolerances) nhằm mục đích thiện chí (good-faith), hoặc để cập nhật thông tin. Người tiêu dùng phải nhận được Bảng ước tính khoản vay đã sửa đổi không muộn hơn bốn ngày làm việc trước khi hoàn tất giao dịch (consummation). Tất cả các công bố đã sửa đổi phải dựa trên thông tin tốt nhất có sẵn một cách hợp lý.

• ✓Chủ nợ có thể sửa đổi Bảng ước tính khoản vay bất kỳ lúc nào trước khi Bảng công bố kết thúc được cung cấp
• ✓Người tiêu dùng phải nhận được Bảng ước tính khoản vay đã sửa đổi không muộn hơn bốn ngày làm việc trước khi hoàn tất giao dịch
• ✓Tất cả các công bố đã sửa đổi phải dựa trên thông tin tốt nhất có sẵn một cách hợp lý
• ✓Chủ nợ nhìn chung bị ràng buộc bởi các số tiền trong Bảng ước tính khoản vay ban đầu và chỉ có thể đặt lại các dung sai trong những trường hợp cụ thể

Theo luật liên bang (TILA/RESPA, CFPB), một “changed circumstance” để đặt lại các mức dung sai (tolerances) là: một sự kiện bất thường nằm ngoài tầm kiểm soát của bất kỳ bên nào hoặc sự kiện bất ngờ khác cụ thể đối với người tiêu dùng/giao dịch; thông tin cụ thể đối với người tiêu dùng/giao dịch mà chủ nợ đã dựa vào nhưng không chính xác hoặc đã thay đổi; hoặc thông tin mới cụ thể đối với người tiêu dùng/giao dịch mà chủ nợ không dựa vào khi cung cấp các tiết lộ.

• ✓Bao gồm các sự kiện bất thường nằm ngoài tầm kiểm soát của bất kỳ bên nào (ví dụ: thiên tai)
• ✓Bao gồm thông tin không chính xác hoặc đã thay đổi mà chủ nợ đã dựa vào
• ✓Bao gồm thông tin mới mà chủ nợ trước đây không dựa vào
• ✓Chủ nợ được giả định là đã thu thập sáu mục trong đơn đăng ký và không thể sau đó tuyên bố rằng việc nhận được chúng là một changed circumstance

Theo luật liên bang (TILA/RESPA, CFPB), một tình huống thay đổi ảnh hưởng đến phí quyết toán khi nó khiến một khoản phí ước tính tăng vượt quá mức dung sai áp dụng, hoặc đối với các khoản phí có dung sai lũy kế 10%, khiến tổng số tăng hơn 10%. Ví dụ bao gồm thiên tai làm hư hại tài sản, công ty bảo hiểm quyền sở hữu ngừng hoạt động, hoặc thông tin mới như tranh chấp ranh giới.

• ✓Phải khiến khoản phí tăng vượt quá mức dung sai áp dụng để đủ điều kiện
• ✓Đối với các khoản phí có dung sai lũy kế 10%, tổng số phải tăng hơn 10%
• ✓Ví dụ: thiên tai, công ty bảo hiểm quyền sở hữu ngừng hoạt động, khiếu nại ranh giới từ hàng xóm

Theo luật liên bang (TILA/RESPA, CFPB), chủ nợ có thể sử dụng Bảng ước tính khoản vay đã sửa đổi để đặt lại dung sai khi người tiêu dùng yêu cầu thay đổi các điều khoản tín dụng hoặc quyết toán làm tăng một khoản phí ước tính. Tuy nhiên, việc công bố lại phản ánh các mức giảm hoặc tăng trong phạm vi dung sai không đặt lại dung sai; chủ nợ phải tiếp tục đo lường so với Bảng ước tính khoản vay ban đầu.

• ✓Các thay đổi theo yêu cầu của người tiêu dùng làm tăng một khoản phí cho phép đặt lại dung sai
• ✓Chỉ việc công bố lại không đặt lại dung sai nếu thay đổi nằm trong phạm vi dung sai
• ✓Chủ nợ phải tiếp tục đo lường dung sai so với Bảng ước tính khoản vay ban đầu trong những trường hợp đó

Theo luật liên bang (TILA/RESPA, CFPB), nếu lãi suất chưa được khóa khi Bản Ước tính Khoản vay được cung cấp, việc khóa lãi suất có thể thay đổi lãi suất, điểm, tín dụng của người cho vay và các khoản phí khác phụ thuộc vào lãi suất. Chủ nợ phải cung cấp Bản Ước tính Khoản vay đã sửa đổi không muộn hơn ba ngày làm việc sau khi lãi suất được khóa. Yêu cầu này chỉ áp dụng một lần — không cần LE sửa đổi mới cho các gia hạn khóa lãi suất sau đó nếu không có khoản phí nào khác thay đổi.

• ✓Bản Ước tính Khoản vay đã sửa đổi được yêu cầu không muộn hơn ba ngày làm việc sau khi lãi suất được khóa
• ✓Phải phản ánh lãi suất đã sửa đổi, điểm, tín dụng của người cho vay, các khoản phí khác phụ thuộc vào lãi suất và ngày hết hạn của lãi suất
• ✓Yêu cầu LE sửa đổi chỉ áp dụng một lần, không áp dụng cho các gia hạn khóa lãi suất tiếp theo

Theo luật liên bang (TILA/RESPA, CFPB), nếu người tiêu dùng thể hiện ý định tiếp tục sau hơn 10 ngày làm việc kể từ khi Loan Estimate được giao hoặc gửi qua bưu điện, chủ nợ có thể phát hành Loan Estimate sửa đổi mà không cần lý do nào khác ngoài việc hết 10 ngày làm việc. Nếu chủ nợ tự nguyện gia hạn ngày hết hiệu lực, ngày gia hạn đó sẽ có hiệu lực quyết định.

• ✓10 ngày làm việc là khoảng thời gian hết hiệu lực tiêu chuẩn của một Loan Estimate
• ✓Không cần lý do nào khác để sửa đổi các khoản phí sau khi hết 10 ngày làm việc
• ✓Ngày hết hiệu lực được tự nguyện gia hạn (bằng lời nói hoặc văn bản) trở thành ngày hết hiệu lực quyết định

Theo luật liên bang (TILA/RESPA, CFPB), hai định nghĩa khác nhau về “ngày làm việc” được áp dụng. Để cung cấp Ước tính Khoản vay đã sửa đổi trong vòng ba ngày làm việc kể từ một sự kiện kích hoạt, định nghĩa chung (tiêu chuẩn) được áp dụng. Đối với khoảng thời gian bốn ngày làm việc trước khi hoàn tất giao dịch, định nghĩa chính xác được áp dụng: tất cả các ngày theo lịch trừ Chủ nhật và các ngày lễ công cộng hợp pháp liên bang được chỉ định.

• ✓Định nghĩa ngày làm việc chung/tiêu chuẩn áp dụng cho cửa sổ công bố lại ba ngày làm việc
• ✓Định nghĩa chính xác (tất cả các ngày theo lịch trừ Chủ nhật và ngày lễ liên bang) áp dụng cho khoảng thời gian bốn ngày làm việc trước khi hoàn tất giao dịch

Theo luật liên bang (TILA/RESPA, CFPB), giống như Loan Estimate đã sửa đổi, chủ nợ có thể sử dụng Closing Disclosure hoặc Closing Disclosure đã chỉnh sửa để thiết lập lại các mức dung sai khi xảy ra thay đổi hoàn cảnh hoặc sự kiện kích hoạt khác.

• ✓Closing Disclosure hoặc Closing Disclosure đã chỉnh sửa có thể thiết lập lại các mức dung sai
• ✓Việc thiết lập lại yêu cầu phải có thay đổi hoàn cảnh hoặc sự kiện kích hoạt khác

Theo luật liên bang (TILA-RESPA, CFPB), Tổng các khoản thanh toán được công bố trên Bảng Công bố Kết thúc (Closing Disclosure) được coi là chính xác nếu bị khai thấp không quá $100, hoặc nếu nó lớn hơn số tiền bắt buộc phải công bố. Các dung sai hủy bỏ riêng biệt áp dụng trong một số bối cảnh tái cấp vốn/foreclosure.

• ✓Tổng các khoản thanh toán là chính xác nếu bị khai thấp không quá $100 (§ 1026.38(o)(1))
• ✓Tổng các khoản thanh toán là chính xác nếu nó lớn hơn số tiền bắt buộc phải công bố
• ✓Dung sai về phí tài chính của Regulation Z cũng được mở rộng đến Tổng các khoản thanh toán khi lỗi xuất phát từ việc công bố sai phí tài chính

Theo luật liên bang (TILA/RESPA, CFPB), đối với các khoản vay yêu cầu Bản ước tính khoản vay mà tiến hành đến khép hồ sơ, chủ nợ phải cung cấp Bản công bố khép hồ sơ phản ánh các điều khoản và chi phí thực tế của giao dịch. Bản này tích hợp và thay thế HUD-1 và bản công bố TIL cuối cùng. Người tiêu dùng phải nhận được bản này không muộn hơn ba ngày làm việc trước khi hoàn tất giao dịch. Nếu các điều khoản thực tế thay đổi trước khi hoàn tất giao dịch, cần có bản công bố đã chỉnh sửa, việc này có thể kích hoạt một thời gian chờ mới là ba ngày làm việc.

• ✓Bản công bố khép hồ sơ thay thế HUD-1 và bản công bố TIL cuối cùng
• ✓Người tiêu dùng phải nhận được bản này không muộn hơn ba ngày làm việc trước khi hoàn tất giao dịch
• ✓Bản này phải ghi bằng văn bản các điều khoản và chi phí thực tế của giao dịch theo § 1026.38
• ✓Bản công bố đã chỉnh sửa có thể kích hoạt thêm một thời gian chờ ba ngày làm việc

Theo luật liên bang (TILA/RESPA, CFPB), sự hoàn tất (consummation) là một sự kiện khác biệt về mặt pháp lý với việc đóng giao dịch hoặc tất toán, mặc dù chúng thường xảy ra cùng lúc. Sự hoàn tất xảy ra khi người tiêu dùng trở thành người có nghĩa vụ theo hợp đồng với chủ nợ đối với khoản vay — không phải khi có nghĩa vụ với người bán. Thời điểm điều này xảy ra phụ thuộc vào luật tiểu bang hiện hành, và việc giao Bản Tiết Lộ Khi Đóng Giao Dịch (Closing Disclosure) phải diễn ra ít nhất ba ngày làm việc trước khi hoàn tất.

• ✓Sự hoàn tất xảy ra khi người tiêu dùng trở thành người có nghĩa vụ theo hợp đồng với chủ nợ đối với khoản vay
• ✓Sự hoàn tất khác biệt về mặt pháp lý với việc đóng giao dịch/tất toán ngay cả khi chúng xảy ra cùng lúc
• ✓Thời điểm sự hoàn tất xảy ra được xác định bởi luật tiểu bang hiện hành
• ✓Bản Tiết Lộ Khi Đóng Giao Dịch phải được giao ít nhất ba ngày làm việc trước khi hoàn tất

Theo luật liên bang (TILA-RESPA, CFPB), chủ nợ có trách nhiệm bảo đảm người tiêu dùng nhận được Closing Disclosure không muộn hơn ba ngày làm việc trước khi hoàn tất giao dịch. Chủ nợ chịu trách nhiệm về nội dung, việc giao nhận và thời điểm của bản công bố này.

• ✓Người tiêu dùng phải nhận được Closing Disclosure ít nhất ba ngày làm việc trước khi hoàn tất giao dịch (§ 1026.19(f)(1)(ii)(A))
• ✓Chủ nợ chịu trách nhiệm pháp lý trong việc bảo đảm tuân thủ các yêu cầu về nội dung, giao nhận và thời điểm (§§ 1026.19(f) và 1026.38)
• ✓Chủ nợ cung cấp các điều khoản ước tính phải hành động thiện chí và với sự mẫn cán thích đáng

Theo luật liên bang (TILA-RESPA, CFPB), nếu được giao trực tiếp, Closing Disclosure được coi là nhận được vào ngày được cung cấp. Nếu gửi qua bưu điện hoặc giao bằng phương thức điện tử, người tiêu dùng được suy đoán là nhận được sau ba ngày làm việc kể từ khi gửi, trừ khi chủ nợ có bằng chứng về việc nhận được sớm hơn.

• ✓Giao trực tiếp = nhận được trong cùng ngày (§ 1026.19(f)(1)(iii))
• ✓Gửi qua bưu điện hoặc giao điện tử = được suy đoán là nhận được sau ba ngày làm việc kể từ khi gửi
• ✓Chủ nợ có thể dựa vào bằng chứng về việc thực tế nhận được sớm hơn

Theo luật liên bang (TILA-RESPA, CFPB), người tiêu dùng phải nhận được Closing Disclosure ít nhất ba ngày làm việc trước consummation, tức là thời điểm người tiêu dùng trở thành bên có nghĩa vụ theo hợp đồng đối với giao dịch tín dụng (không nhất thiết là ngày closing/settlement). Đối với Closing Disclosure, business day có nghĩa là tất cả các ngày dương lịch trừ Chủ nhật và các ngày lễ hợp pháp liên bang.

• ✓Consummation = khi người tiêu dùng trở thành bên có nghĩa vụ theo hợp đồng đối với giao dịch tín dụng (§ 1026.2(a)(13))
• ✓Business day (Closing Disclosure) = tất cả các ngày dương lịch trừ Chủ nhật và các ngày lễ hợp pháp liên bang (§ 1026.2(a)(6))
• ✓Đối với giao dịch timeshare, Closing Disclosure phải được nhận không muộn hơn consummation

Theo luật liên bang (TILA-RESPA, CFPB), người tiêu dùng chỉ có thể từ bỏ hoặc sửa đổi thời gian chờ ba ngày làm việc cho một trường hợp khẩn cấp tài chính cá nhân bona fide, sau khi nhận được Bản công bố Kết thúc Giao dịch (Closing Disclosure), bằng cách cung cấp cho chủ nợ một văn bản có ngày tháng, có chữ ký mô tả tình trạng khẩn cấp. Chủ nợ không được cung cấp mẫu miễn trừ in sẵn.

• ✓Chỉ được miễn trừ đối với trường hợp khẩn cấp tài chính cá nhân bona fide (§ 1026.19(f)(1)(iv))
• ✓Người tiêu dùng trước tiên phải nhận được Closing Disclosure và cung cấp văn bản có ngày tháng, có chữ ký của tất cả người tiêu dùng chịu trách nhiệm chính
• ✓Chủ nợ bị cấm cung cấp mẫu miễn trừ in sẵn

Theo luật liên bang (TILA/RESPA, được CFPB thực thi bằng quy định TRID theo Regulation Z), Closing Disclosure là bảng trình bày các điều khoản cho vay cuối cùng và chi phí kết thúc giao dịch. Đây là mẫu năm trang được cấp cho người vay và phải được so sánh với Loan Estimate trước đó. Nội dung của nó tương tự Loan Estimate nhưng được cập nhật để phản ánh các điều khoản thực tế của nghĩa vụ pháp lý tại thời điểm hoàn tất giao dịch (consummation).

• ✓Closing Disclosure là mẫu do luật liên bang yêu cầu theo TILA/RESPA (TRID) và được CFPB thực thi.
• ✓Đây là bảng trình bày các điều khoản cho vay cuối cùng và chi phí kết thúc giao dịch, và cần được so sánh với Loan Estimate.
• ✓Các số tiền và điều khoản được cập nhật để phản ánh nghĩa vụ pháp lý tại thời điểm hoàn tất giao dịch.

Theo luật liên bang (§ 1026.38(b)), Bảng Điều Khoản Vay tiết lộ Số Tiền Vay, Lãi Suất, và Khoản Thanh Toán Gốc & Lãi Hàng Tháng, đồng thời trả lời liệu các khoản này có thể tăng sau khi kết thúc giao dịch hay không. Bảng này cũng tiết lộ liệu khoản vay có Phí Phạt Trả Trước hoặc Thanh Toán Balloon hay không. Bảng này phản ánh Bảng Điều Khoản Vay trong Ước Tính Khoản Vay, được cập nhật theo nghĩa vụ pháp lý cuối cùng.

• ✓Bảng Điều Khoản Vay hiển thị Số Tiền Vay, Lãi Suất, và Khoản Thanh Toán Gốc & Lãi Hàng Tháng.
• ✓Bảng này tiết lộ liệu các khoản này có thể tăng sau khi kết thúc giao dịch hay không.
• ✓Bảng này tiết lộ liệu khoản vay có Phí Phạt Trả Trước hoặc Thanh Toán Balloon hay không.

• A. Người bán chỉ có quyền giữ khoản tiền đặt cọc thiện chí bất kể thiệt hại thực tế là bao nhiêu.
• B. Người bán có quyền được bồi thường khoản chênh lệch giữa giá hợp đồng và giá trị thị trường hợp lý của bất động sản tại thời điểm vi phạm, cộng với mọi thiệt hại phụ phát sinh. ✓ Đáp án
• C. Người bán có quyền nhận toàn bộ giá hợp đồng vì biện pháp buộc thực hiện đúng hợp đồng luôn sẵn có cho người bán như một quyền đương nhiên.
• D. Người bán không có quyền được bồi thường thiệt hại vì hợp đồng bất động sản thương mại không thể được người bán cưỡng chế thi hành.

• A. Người mua có thể đưa các tuyên bố bằng lời nói ra làm chứng cứ vì chúng được đưa ra bởi một đại lý có giấy phép hành nghề trong phạm vi thẩm quyền.
• B. Người mua có thể đưa các tuyên bố bằng lời nói ra làm chứng cứ để làm rõ một điều khoản mơ hồ trong hợp đồng bằng văn bản.
• C. Điều khoản hợp nhất, kết hợp với quy tắc chứng cứ ngoài văn bản, ngăn người mua đưa các tuyên bố bằng lời nói trước đó ra làm chứng cứ nhằm bổ sung điều khoản vào hợp đồng bằng văn bản đã được hợp nhất đầy đủ. ✓ Đáp án
• D. Điều khoản hợp nhất không thể được cưỡng chế thi hành vì người bán không thể phủ nhận các tuyên bố của đại lý của mình.

• A. Thỏa thuận thay thế và sự thực hiện thỏa thuận đó
• B. Từ chối thực hiện trước hạn ✓ Đáp án
• C. Chuyển đổi theo công bằng
• D. Ngăn chặn do lời hứa

• A. Sửa đổi bằng lời nói không thể được cưỡng chế thi hành vì mọi sửa đổi đối với hợp đồng mua bán bất động sản phải được lập thành văn bản thì mới có thể được cưỡng chế thi hành. ✓ Đáp án
• B. Sửa đổi bằng lời nói có thể được cưỡng chế thi hành vì hai bên đã đồng ý sau khi hợp đồng ban đầu được ký.
• C. Sửa đổi bằng lời nói chỉ không thể được cưỡng chế thi hành nếu chi phí sơn vượt quá 500 đô la.
• D. Sửa đổi bằng lời nói có thể được cưỡng chế thi hành vì nó liên quan đến tài sản cá nhân, không phải bản thân bất động sản.

• A. Thẩm quyền ngụ ý, vì nhận tiền đặt cọc là một phần thông thường trong vai trò của môi giới niêm yết
• B. Thẩm quyền biểu kiến, vì người mua có thể tin một cách hợp lý rằng đại lý có quyền này
• C. Thẩm quyền rõ ràng, vì người bán đã trao các quyền cụ thể này một cách minh thị bằng văn bản ✓ Đáp án
• D. Thẩm quyền khẩn cấp, vì người bán không có mặt và đại lý hành động để bảo toàn lợi ích của người ủy quyền

• A. Truyền đạt trung thực rằng người mua rất có động lực, vì đàm phán thiện chí đòi hỏi sự minh bạch
• B. Nói với đại lý niêm yết rằng người mua "có phần quan tâm" để bảo vệ vị thế đàm phán của người mua mà không đưa ra tuyên bố sai
• C. Từ chối cung cấp thông tin về động lực của người mua, vì đó là thông tin bảo mật được bảo vệ bởi nghĩa vụ trung thành ✓ Đáp án
• D. Chuyển đại lý niêm yết sang trao đổi trực tiếp với người mua và rút khỏi cuộc trò chuyện