سؤال 1
طبق قانون تخلیه اجباری ایالت جورجیا، پس از اینکه دادگاه حکم تصرف را به نفع موجر صادر میکند، مستاجر معمولاً چند روز فرصت دارد تا ملک را تخلیه کند، پیش از آنکه دستور تصرف (writ of possession) اجرا شود؟
- A. ۷ روز ✓ پاسخ
- B. ۳۰ روز
- C. ۲۴ ساعت
- D. دستور میتواند بلافاصله و بدون هیچ دوره انتظاری اجرا شود
توضیح: طبق O.C.G.A. § 44-7-55، پس از صدور حکم به نفع موجر در جریان رسیدگی به دعوای تخلیه اجباری، دادگاه معمولاً دستور تصرف صادر میکند. بهطور کلی، مستاجر ۷ روز از تاریخ صدور حکم فرصت دارد ملک را تخلیه کند، پیش از آنکه مأمور قضایی یا کلانتر بتواند دستور را اجرا کند؛ هرچند دادگاه در تعیین زمانبندی از اختیار محدودی برخوردار است.
سؤال 2
یک موجر در ایالت جورجیا یک خانه تکخانواری را اجاره میدهد و در قرارداد اجاره بندی درج میکند که موجر هیچ مسئولیتی در قبال هیچگونه تعمیر یا نگهداری ملک، صرف نظر از علت آن، ندارد. طبق قانون موجر و مستأجر مسکونی جورجیا، این بند:
- A. باطل و غیرقابل اجرا است، زیرا این قانون از سلب وظیفه قانونی موجر در نگهداری ملک جلوگیری میکند ✓ پاسخ
- B. کاملاً قابل اجرا است، زیرا طرفین قرارداد اجاره میتوانند هر شرطی را که مایلند توافق کنند
- C. تنها در صورتی قابل اجرا است که مستأجر این بند را جداگانه پاراف کند
- D. تنها برای خانههای تکخانواری با کمتر از چهار واحد قابل اجرا است
توضیح: طبق O.C.G.A. § 44-7-2، هر گونه مفاد در قرارداد اجاره که بخواهد وظایف موجر مقرر شده توسط قانون موجر و مستأجر مسکونی جورجیا — از جمله وظیفه نگهداری ملک — را سلب یا محدود کند، به عنوان مغایر با نظم عمومی باطل تلقی میشود. حمایتهای این قانون را نمیتوان از طریق قرارداد میان طرفین نادیده گرفت.
سؤال 3
طبق مقررات GREC، یک کارگزار دارای مجوز که یک شرکت مدیریت املاک را اداره میکند، باید یک حساب امانی جداگانه برای وجوه مدیریت املاک نگهداری کند. کدام یک از اقدامات زیر طبق قانون جورجیا مصداق اختلاط وجوه (کامینگلینگ) محسوب میشود؟
- A. واریز کارمزد مدیریتی دریافتی کارگزار به همان حسابی که ودیعههای مالکان در آن نگهداری میشود ✓ پاسخ
- B. واریز ودیعههای چندین مالک به یک حساب امانی با نامگذاری مناسب
- C. نگهداری اجارهبهای پرداختی مستأجران در حساب امانی تا زمان پرداخت به مالک
- D. واریز اجارهبهای ماه اول مستأجر جدید به حساب امانی تا زمان توزیع آن
توضیح: قوانین GREC اختلاط وجوه را بهشدت ممنوع میکند؛ این اصطلاح به معنای مخلوط کردن وجوه شخصی یا تجاری دارنده مجوز یا کارگزار با وجوه موکلان که به صورت امانی نگهداری میشوند، تعریف شده است. واریز کارمزد مدیریتی دریافتی — که متعلق به کارگزار است — به همان حسابی که ودیعههای مالکان در آن نگهداری میشود، نمونهای کلاسیک از اختلاط وجوه بوده و تخلفی محسوب میشود که مشمول اقدام انضباطی خواهد شد.
سؤال 4
یک موجر و مستأجر مسکونی در جورجیا یک قرارداد اجاره کتبی امضا میکنند. دو ماه پس از آغاز اجاره، موجر بهصورت شفاهی موافقت میکند که بند ممنوعیت نگهداری حیوانات خانگی را نادیده بگیرد و به مستأجر اجازه دهد سگ نگه دارد. مستأجر بعداً به این توافق استناد میکند. طبق قوانین جورجیا، این اصلاح شفاهی در قرارداد اجاره کتبی معمولاً چگونه تلقی میشود?
- A. ممکن است قابل اجرا باشد، اگر رفتار موجر پذیرش روشن این اصلاح را نشان دهد ✓ پاسخ
- B. بهطور خودکار باطل است، زیرا طبق قانون جلوگیری از تقلب، تمام اصلاحات قرارداد اجاره کتبی باید بهصورت کتبی باشند
- C. تنها در صورتی الزامآور است که مستأجر ودیعه اضافی برای حیوان خانگی پرداخت کند
- D. تنها در صورتی قابل اجراست که یک مشاور املاک دارای مجوز شاهد آن بوده باشد
توضیح: در حالی که قانون جلوگیری از تقلب در جورجیا الزام میکند که اجارهنامههای بیش از یک سال بهصورت کتبی تنظیم شوند، اصلاحات شفاهی در قراردادهای اجاره کتبی موجود میتوانند بر اساس اصول قراردادی جورجیا قابل اجرا باشند، مشروط بر اینکه رفتار طرفین توافق و پذیرش متقابل را نشان دهد. دادگاهها ممکن است اصول اسقاط حق یا منع تناقض را اعمال کنند، در مواردی که اقدامات موجر رضایت آشکار به شرایط اصلاحشده را نشان میدهد.
سؤال 5
یک مدیر املاک در جورجیا که دارای مجوز فروشندگی (salesperson) است، جمعاً $18,000 اجاره ماهانه برای چندین ملک مسکونی دریافت میکند. طبق قوانین GREC، حساب امانی (trust account) نگهدارنده این وجوه باید به نام چه کسی نگهداری شود?
- A. به نام بروکر ناظر یا به نام شرکت بروکری ✓ پاسخ
- B. به نام شخصی مدیر املاک دارای مجوز فروشندگی
- C. یک حساب مشترک به نام هر دو نفر، یعنی فروشنده و مالک
- D. به نام شخصی مالک ملک
توضیح: قوانین GREC مقرر میدارند که تمام حسابهای امانی نگهدارنده وجوه مشتریان باید به نام بروکر یا شرکت بروکری دارای مجوز نگهداری شوند. یک دارنده مجوز فروشندگی هیچ اختیاری برای نگهداری مستقل حساب امانی ندارد؛ تمام وجوه مشتریان باید از طریق حسابی که تحت کنترل بروکر ناظر است، جریان یابد.
سؤال 6
طبق قانون جورجیا، یک موجر مسکونی که قصد دارد اجارهبهای مستاجر ماهبهماه را افزایش دهد، باید چند روز قبل از اجرایی شدن افزایش، اخطار کتبی بدهد؟
- A. ۳۰ روز
- B. ۶۰ روز ✓ پاسخ
- C. ۷ روز
- D. برای اجارههای ماهبهماه هیچ اخطاری لازم نیست
توضیح: طبق قانون جورجیا، اجاره ماهبهماه معمولاً بهعنوان اجاره بهاراده (tenancy at will) تلقی میشود. بخش O.C.G.A. § 44-7-7 از موجر میخواهد که برای پایان دادن به اجاره بهاراده، ۶۰ روز اخطار بدهد، در حالی که مستاجر باید ۳۰ روز اخطار بدهد. افزایش اجارهبها بهعنوان تغییری در نظر گرفته میشود که عملاً شرایط اجاره موجود را پایان میدهد و ادامه آن را با شرایط جدید پیشنهاد میکند؛ بنابراین موجر باید ۶۰ روز قبل از اجرایی شدن اجارهبهای بالاتر، اخطار پیشاپیش بدهد.