Câu 1
Khi một đại lý bất động sản được cấp phép tại Texas đại diện cho người mua đang mua nhà trong một khu dân cư thuộc Tax Increment Reinvestment Zone (TIRZ), đại lý nên tư vấn cho người mua như thế nào về tác động của TIRZ đối với hóa đơn thuế bất động sản của họ?
- A. Người mua sẽ không phải trả thuế bất động sản nào cho thành phố trong suốt thời gian tồn tại của TIRZ vì toàn bộ nguồn thu thuế của thành phố được chuyển vào quỹ của khu vực.
- B. Người mua vẫn nộp thuế bất động sản đầy đủ theo mức thông thường; phần thu thuế tăng thêm vượt trên giá trị năm cơ sở được phân bổ vào quỹ TIRZ thay vì quỹ chung của đơn vị thu thuế, nhưng tổng nghĩa vụ thuế của người mua không thay đổi. ✓ Đáp án
- C. Việc được chỉ định là TIRZ mang lại cho người mua quyền giảm vĩnh viễn 10% giá trị định giá của bất động sản.
- D. Người mua được miễn thuế cấp hạt nhưng phải nộp gấp đôi mức thuế học khu để bù đắp cho khoản thu của thành phố được chuyển vào TIRZ.
Giải thích: Tax Increment Reinvestment Zone (TIRZ) không làm giảm hóa đơn thuế của chủ sở hữu bất động sản. Chủ sở hữu vẫn nộp thuế theo mức áp dụng đầy đủ. Cơ chế hoạt động bằng cách đóng băng cơ sở thuế tại giá trị năm cơ sở; khi giá trị bất động sản tăng lên, phần "tăng thêm" của nguồn thu thuế vượt trên mức cơ sở được nộp vào quỹ TIRZ để cải thiện khu vực. Tổng nghĩa vụ thuế của người mua không bị ảnh hưởng bởi chính việc chỉ định TIRZ.
Câu 2
Một chủ sở hữu bất động sản tại Texas 70 tuổi, đủ điều kiện hưởng miễn thuế homestead dành cho người trên 65 tuổi, muốn hoãn nộp thuế bất động sản theo Mục 33.06 Bộ luật Thuế Texas. Điều nào sau đây mô tả đúng một hệ quả quan trọng của việc nộp affidavit hoãn thuế?
- A. Các khoản thuế được miễn vĩnh viễn và sẽ không được tính trong các năm tiếp theo.
- B. Các khoản thuế được hoãn sẽ trở thành lien đối với bất động sản và tích lũy lãi suất 8% mỗi năm, đến hạn thanh toán khi bất động sản không còn là homestead của chủ sở hữu. ✓ Đáp án
- C. Bất động sản sẽ được xóa khỏi danh sách tính thuế của quận trong suốt thời gian hoãn thuế.
- D. Cơ quan thu thuế không được bán bất động sản tại phiên đấu giá tịch thu do nợ thuế, và không có lãi suất tích lũy trong thời gian hoãn thuế.
Giải thích: Theo Mục 33.06 Bộ luật Thuế Texas, một chủ nhà đủ điều kiện có thể hoãn hoặc tạm dừng việc thu các khoản thuế bất động sản quá hạn đối với residence homestead. Các khoản thuế không được miễn và tax lien vẫn còn hiệu lực đối với bất động sản. Các khoản thuế được hoãn sẽ tích lũy lãi suất 5% mỗi năm trong thời gian hoãn thuế, và các khoản thuế hoãn cùng lãi suất tích lũy thường đến hạn thanh toán sau khi bất động sản không còn đủ điều kiện là residence homestead của chủ sở hữu, tuân theo các quy định pháp lý về thời hạn và thông báo.
Câu 3
Theo Điều 11.252 của Bộ luật Thuế Texas, một phương tiện cơ giới được sử dụng để tạo ra thu nhập và được giữ để bán trong quá trình kinh doanh thông thường có thể đủ điều kiện được miễn thuế freeport. Tuy nhiên, đối với bất động sản, loại tài sản cá nhân hữu hình nào được liên kết điển hình nhất với miễn thuế freeport của Texas theo Điều 11.251?
- A. Hàng tồn kho đang trung chuyển qua Texas và sẽ rời khỏi tiểu bang trong vòng 175 ngày kể từ khi nhập cảnh. ✓ Đáp án
- B. Thiết bị nông nghiệp được gắn cố định vĩnh viễn vào một trang trại ở Texas và được sử dụng để sản xuất cây trồng.
- C. Tài sản cá nhân tại nơi cư trú của chủ nhà đủ điều kiện được miễn thuế dành cho người từ 65 tuổi trở lên.
- D. Các cải tạo bất động sản thương mại nằm trong một khu doanh nghiệp được chỉ định.
Giải thích: Điều 11.251 của Bộ luật Thuế Texas miễn thuế ad valorem đối với một số tài sản cá nhân hữu hình nhất định — bao gồm hàng hóa, sản phẩm, hàng mua bán, quặng khoáng sản và một số bộ phận máy bay — được mua hoặc nhập khẩu vào Texas với mục đích chuyển ra khỏi tiểu bang, với điều kiện chúng rời Texas trong vòng 175 ngày kể từ khi nhập cảnh. Đây là miễn thuế freeport; quy định này áp dụng cho tài sản cá nhân đang trung chuyển, không áp dụng cho các cải tạo bất động sản hay các tài sản liên quan đến homestead.
Câu 4
Một người có giấy phép bất động sản tại Texas đang hỗ trợ người mua mua một căn nhà. Người bán tiết lộ rằng một Thông báo Lis Pendens đã được đệ trình chống lại bất động sản liên quan đến vụ kiện thuế bất động sản quá hạn. Điều nào sau đây mô tả đúng nhất tầm quan trọng của lis pendens này đối với người mua?
- A. Nó không có tác động thực tế vì thuế bất động sản tại Texas luôn được thanh toán tại thời điểm đóng giao dịch.
- B. Nó cung cấp thông báo suy đoán rằng bất động sản đang bị ràng buộc bởi vụ kiện tịch thu tài sản do thuế đang chờ giải quyết, và người mua nhận quyền sở hữu với điều kiện phụ thuộc vào kết quả của vụ kiện đó. ✓ Đáp án
- C. Nó chỉ cho thấy người bán nợ thuế trước, và công ty tiêu đề sẽ thanh toán từ tài khoản ký quỹ mà không gây rủi ro cho người mua.
- D. Nó kích hoạt yêu cầu công bố thông tin tự động của TREC, làm tạm dừng giao dịch trong 10 ngày.
Giải thích: Một Thông báo Lis Pendens được ghi vào hồ sơ bất động sản có giá trị cung cấp thông báo suy đoán cho tất cả mọi người rằng bất động sản được mô tả đang là đối tượng của một vụ kiện đang chờ giải quyết — trong trường hợp này là vụ kiện tịch thu tài sản do thuế. Người mua mua bất động sản sau khi lis pendens được đệ trình sẽ nhận quyền sở hữu phụ thuộc vào kết quả của vụ kiện đó, điều này có thể dẫn đến việc người mua mất quyền sở hữu bất động sản do phán quyết tịch thu tài sản vì thuế.
Câu 5
Theo Mục 23.46 của Bộ luật Thuế Texas, khi đất đai đã được thẩm định theo định giá sử dụng nông nghiệp 1-d được bán hoặc thay đổi mục đích sử dụng, có thể phát sinh các khoản thuế bổ sung — đôi khi được gọi là thuế hoàn trả (rollback taxes). Thời hạn hoàn trả theo định giá nông nghiệp 1-d (khác với 1-d-1 không gian mở) được giới hạn trong bao nhiêu năm?
- A. Ba năm.
- B. Năm năm. ✓ Đáp án
- C. Bảy năm.
- D. Mười năm.
Giải thích: Theo Mục 23.46 của Bộ luật Thuế Texas áp dụng cho thẩm định sử dụng nông nghiệp 1-d, việc bán hoặc chuyển đổi sang mục đích phi nông nghiệp sẽ kích hoạt khoản thuế bổ sung bằng với phần chênh lệch giữa thuế áp dụng theo thẩm định nông nghiệp và thuế lẽ ra phải nộp theo giá trị thị trường cho mỗi năm trong năm năm trước năm bán hoặc chuyển đổi, cộng với lãi suất áp dụng. Điều này khác với thời hạn hoàn trả 1-d-1 không gian mở, thường là ba năm theo luật hiện hành.
Câu 6
Texas không có thuế thu nhập tiểu bang. Khi một cư dân Texas bán bất động sản đầu tư có lãi, cơ quan thuế nào có thẩm quyền chính đối với khoản thuế lãi vốn phải nộp cho giao dịch đó?
- A. Văn phòng Kế toán Công Texas (Texas Comptroller of Public Accounts), theo các quy tắc thuế nhượng quyền thương mại của Texas áp dụng cho cá nhân.
- B. Ủy ban Bất động sản Texas (Texas Real Estate Commission), đơn vị báo cáo lãi cho sở thuế vụ tiểu bang.
- C. Chính phủ liên bang thông qua Sở Thuế vụ (Internal Revenue Service), vì Texas không áp đặt thuế thu nhập hay thuế lãi vốn ở cấp tiểu bang. ✓ Đáp án
- D. Hội đồng thẩm định giá quận (county appraisal district), đơn vị điều chỉnh cơ sở tính thuế của bất động sản và thu khoản đánh giá lãi.
Giải thích: Texas không có thuế thu nhập tiểu bang và do đó không áp đặt thuế lãi vốn ở cấp tiểu bang đối với các giao dịch bán bất động sản. Bất kỳ khoản thuế lãi vốn nào mà một cư dân Texas phải nộp khi bán bất động sản đầu tư đều được điều chỉnh hoàn toàn bởi luật liên bang và do IRS thu. Thuế nhượng quyền thương mại của Texas Comptroller áp dụng cho các pháp nhân, không áp dụng cho lãi vốn cá nhân từ các giao dịch bán bất động sản.