प्रश्न 1
जॉर्जिया के बेदखली क़ानून के तहत, जब अदालत मकान मालिक के पक्ष में कब्जे का फैसला सुनाती है, तो किरायेदार को आम तौर पर कितने दिनों के भीतर मकान खाली करना होता है, इससे पहले कि कब्जे का आदेश (writ of possession) लागू किया जा सके?
- A. 7 दिन ✓ उत्तर
- B. 30 दिन
- C. 24 घंटे
- D. आदेश तुरंत लागू किया जा सकता है, कोई प्रतीक्षा अवधि नहीं
स्पष्टीकरण: O.C.G.A. § 44-7-55 के अनुसार, बेदखली की कार्यवाही में मकान मालिक के पक्ष में फैसला आने के बाद, अदालत आमतौर पर कब्जे का आदेश जारी करती है। किरायेदार को सामान्यतः फैसले की तारीख से 7 दिनों के भीतर मकान खाली करने का समय दिया जाता है, इससे पहले कि मार्शल या शेरिफ द्वारा आदेश लागू किया जा सके, हालांकि समय-सीमा के संदर्भ में अदालत को कुछ विवेकाधिकार प्राप्त है।
प्रश्न 2
जॉर्जिया का एक मकान मालिक एकल-परिवार के घर को किराए पर देता है और पट्टे में एक खंड शामिल करता है जिसमें कहा गया है कि मकान मालिक किसी भी कारण से संपत्ति की किसी भी मरम्मत या रखरखाव के लिए जिम्मेदार नहीं है। जॉर्जिया आवासीय मकान मालिक और किरायेदार अधिनियम के तहत, यह खंड:
- A. शून्य और अप्रवर्तनीय है क्योंकि अधिनियम परिसर के रखरखाव संबंधी मकान मालिक के वैधानिक कर्तव्य की छूट को प्रतिबंधित करता है ✓ उत्तर
- B. पूर्णतः प्रवर्तनीय है क्योंकि पट्टे के पक्षकार अपनी पसंद की किसी भी शर्त पर अनुबंध कर सकते हैं
- C. केवल तभी प्रवर्तनीय है जब किरायेदार इस खंड पर अलग से पहल करे
- D. केवल चार से कम इकाइयों वाले एकल-परिवार के घरों के लिए प्रवर्तनीय है
स्पष्टीकरण: O.C.G.A. § 44-7-2 के तहत, किसी भी किराया समझौते का कोई भी प्रावधान जो जॉर्जिया आवासीय मकान मालिक और किरायेदार अधिनियम द्वारा आरोपित मकान मालिक के कर्तव्यों — जिसमें परिसर के रखरखाव का कर्तव्य भी शामिल है — को माफ करने या सीमित करने का प्रयास करता है, सार्वजनिक नीति के विरुद्ध शून्य माना जाता है। अधिनियम की सुरक्षाओं को पक्षकारों द्वारा संविदात्मक रूप से माफ नहीं किया जा सकता।
प्रश्न 3
GREC विनियमों के तहत, एक लाइसेंस प्राप्त ब्रोकर जो एक संपत्ति प्रबंधन कंपनी चलाता है, उसे संपत्ति प्रबंधन निधियों के लिए एक अलग ट्रस्ट खाता रखना होगा। जॉर्जिया कानून के तहत निम्नलिखित में से कौन सी कार्रवाई कॉमिंगलिंग (निधि मिश्रण) मानी जाएगी?
- A. ब्रोकर की अर्जित प्रबंधन फीस को उसी खाते में जमा करना जिसमें मालिकों के लिए रखी गई सुरक्षा जमा राशि है ✓ उत्तर
- B. कई मालिकों की सुरक्षा जमा राशि को एक उचित रूप से नामित ट्रस्ट खाते में जमा करना
- C. मालिक को भुगतान होने तक किरायेदार के किराया भुगतान को ट्रस्ट खाते में रखना
- D. नए किरायेदार के पहले महीने का किराया वितरण लंबित रहने तक ट्रस्ट खाते में जमा करना
स्पष्टीकरण: GREC नियम कॉमिंगलिंग को सख्त रूप से प्रतिबंधित करते हैं, जिसे लाइसेंसधारी या ब्रोकर की व्यक्तिगत या व्यावसायिक निधि को ट्रस्ट में रखी गई ग्राहक निधि के साथ मिलाने के रूप में परिभाषित किया गया है। अर्जित प्रबंधन फीस — जो ब्रोकर की अपनी निधि है — को मालिकों की सुरक्षा जमा राशि वाले खाते में जमा करना कॉमिंगलिंग का एक विशिष्ट उदाहरण है और यह अनुशासनात्मक कार्रवाई के अधीन उल्लंघन माना जाता है।
प्रश्न 4
जॉर्जिया में एक आवासीय मकान मालिक और किरायेदार एक लिखित पट्टे पर हस्ताक्षर करते हैं। किरायेदारी के दो महीने बाद, मकान मालिक मौखिक रूप से नो-पेट क्लॉज़ को माफ करने और किरायेदार को कुत्ता रखने की अनुमति देने पर सहमत होता है। किरायेदार बाद में इस सहमति पर निर्भर रहता है। जॉर्जिया कानून के तहत, लिखित पट्टे में इस मौखिक संशोधन के साथ सामान्यतः कैसा व्यवहार किया जाता है?
- A. यह लागू करने योग्य हो सकता है यदि मकान मालिक का आचरण संशोधन की स्पष्ट स्वीकृति दर्शाता है ✓ उत्तर
- B. यह स्वतः शून्य है क्योंकि स्टैच्यूट ऑफ फ्रॉड्स के तहत लिखित पट्टे में सभी संशोधन लिखित रूप में होने चाहिए
- C. यह केवल तभी बाध्यकारी है जब किरायेदार अतिरिक्त पेट डिपॉज़िट का भुगतान करे
- D. यह केवल तभी लागू करने योग्य है जब किसी लाइसेंसधारी रियल एस्टेट एजेंट द्वारा इसे देखा गया हो
स्पष्टीकरण: जबकि जॉर्जिया का स्टैच्यूट ऑफ फ्रॉड्स एक वर्ष से अधिक के पट्टों को लिखित रूप में होने की अपेक्षा रखता है, मौजूदा लिखित पट्टों में मौखिक संशोधन जॉर्जिया अनुबंध सिद्धांतों के तहत लागू करने योग्य हो सकते हैं यदि पक्षकारों का आचरण पारस्परिक सहमति और स्वीकृति को दर्शाता हो। न्यायालय वेवर या एस्टॉपल सिद्धांत लागू कर सकते हैं जहाँ मकान मालिक के कार्य संशोधित शर्तों के प्रति स्पष्ट सहमति दर्शाते हों।
प्रश्न 5
एक जॉर्जिया संपत्ति प्रबंधक जो एक सेल्सपर्सन के रूप में लाइसेंस प्राप्त है, कई आवासीय संपत्तियों के लिए कुल $18,000 मासिक किराया एकत्र करता है। GREC नियमों के तहत, इन निधियों को रखने वाला ट्रस्ट खाता किसके नाम पर बनाए रखा जाना चाहिए?
- A. पर्यवेक्षण करने वाले ब्रोकर के नाम पर या ब्रोकरेज फर्म के नाम पर ✓ उत्तर
- B. सेल्सपर्सन संपत्ति प्रबंधक के व्यक्तिगत नाम पर
- C. सेल्सपर्सन और मालिक दोनों के नाम पर एक संयुक्त खाते में
- D. संपत्ति के मालिक के व्यक्तिगत नाम पर
स्पष्टीकरण: GREC नियमों के अनुसार, ग्राहक की निधि रखने वाले सभी ट्रस्ट खाते ब्रोकर या लाइसेंस प्राप्त ब्रोकरेज फर्म के नाम पर बनाए रखे जाने चाहिए। एक सेल्सपर्सन लाइसेंसधारी के पास स्वतंत्र रूप से ट्रस्ट खाता बनाए रखने का कोई अधिकार नहीं होता; सभी ग्राहक निधि पर्यवेक्षण करने वाले ब्रोकर द्वारा नियंत्रित खाते के माध्यम से प्रवाहित होनी चाहिए।
प्रश्न 6
जॉर्जिया कानून के तहत, एक आवासीय मकान मालिक जो महीने-दर-महीने किरायेदार का किराया बढ़ाना चाहता है, उसे वृद्धि लागू होने से पहले कितने दिन पहले लिखित नोटिस देना आवश्यक है?
- A. 30 दिन
- B. 60 दिन ✓ उत्तर
- C. 7 दिन
- D. महीने-दर-महीने किरायेदारी के लिए किसी नोटिस की आवश्यकता नहीं है
स्पष्टीकरण: जॉर्जिया कानून के तहत, महीने-दर-महीने किरायेदारी को सामान्यतः इच्छानुसार किरायेदारी (tenancy at will) माना जाता है। O.C.G.A. § 44-7-7 के अनुसार, मकान मालिक को इच्छानुसार किरायेदारी समाप्त करने के लिए 60 दिन का नोटिस देना होता है, जबकि किरायेदार को 30 दिन का नोटिस देना होता है। किराए में वृद्धि को एक ऐसे परिवर्तन के रूप में माना जाता है जो प्रभावी रूप से मौजूदा किरायेदारी की शर्तों को समाप्त कर देता है और नई शर्तों पर जारी रखने का प्रस्ताव देता है, इसलिए मकान मालिक को बढ़ा हुआ किराया लागू होने से पहले 60 दिन का अग्रिम नोटिस देना चाहिए।