Câu 1
Theo Đạo luật Chủ nhà và Người thuê nhà Pennsylvania năm 1951, một chủ nhà cho thuê nhà ở và các bên ký hợp đồng thuê bằng văn bản một năm. Hợp đồng thuê không có điều khoản gia hạn. Người thuê tiếp tục ở lại sau khi hợp đồng hết hạn và trả tiền thuê thêm một tháng, mà chủ nhà chấp nhận. Theo luật Pennsylvania, hình thức thuê nào được tạo ra?
- A. Một hợp đồng thuê một năm mới với các điều khoản tương tự hợp đồng ban đầu
- B. Một hình thức thuê chịu đựng không có quyền nhận thông báo trước khi bị trục xuất
- C. Một hình thức thuê theo tháng ✓ Đáp án
- D. Một hình thức thuê tùy ý mà một trong hai bên có thể chấm dứt mà không cần thông báo
Giải thích: Theo Đạo luật Chủ nhà và Người thuê nhà Pennsylvania năm 1951, khi người thuê tiếp tục ở lại sau khi hợp đồng thuê theo năm hết hạn và chủ nhà chấp nhận tiền thuê mà không có thỏa thuận bằng văn bản mới, các tòa án Pennsylvania thường xác định rằng một hình thức thuê theo tháng được tạo ra, chứ không phải một kỳ hạn hàng năm mới. Việc chủ nhà chấp nhận tiền thuê hàng tháng xác lập kỳ hạn của hợp đồng thuê mới là một tháng, và phải tuân theo thông báo chấm dứt hợp lệ.
Câu 2
Một người thuê nhà ở Pennsylvania đang thanh toán tiền thuê đúng hạn, nhưng bất động sản đã được xác nhận là không đủ điều kiện để con người sinh sống theo Đạo luật Khấu giữ Tiền thuê (Rent Withholding Act). Người thuê đã ký gửi tiền thuê bị khấu giữ vào tài khoản ký quỹ. Theo luật Pennsylvania, điều gì xảy ra với số tiền ký quỹ nếu chủ nhà không khắc phục các điều kiện trong thời hạn luật định và tòa án ra lệnh tịch thu bất động sản?
- A. Số tiền ký quỹ được hoàn trả toàn bộ cho người thuê ✓ Đáp án
- B. Số tiền ký quỹ được trả cho chủ nhà để tài trợ cho các khoản sửa chữa cần thiết
- C. Số tiền ký quỹ có thể được sử dụng cho chi phí tái định cư của người thuê hoặc sửa chữa theo chỉ đạo của tòa án
- D. Số tiền ký quỹ bị tịch thu cho đô thị đã cấp chứng nhận
Giải thích: Theo Đạo luật Khấu giữ Tiền thuê của Pennsylvania, khi một căn nhà được xác nhận là không đủ điều kiện để con người sinh sống, tiền thuê có thể bị khấu giữ và ký gửi vào tài khoản ký quỹ. Nếu tình trạng không đủ điều kiện không được khắc phục trong thời hạn luật định, tiền thuê ký quỹ thường được hoàn trả lại cho người thuê hoặc người ký gửi, tùy thuộc vào bất kỳ việc sử dụng hợp pháp nào theo chỉ đạo của tòa án nhằm làm cho cơ sở đạt tiêu chuẩn khi có thể áp dụng. Đạo luật không tạo ra quy tắc chung rằng ti���n thuê ký quỹ có thể được sử dụng cho chi phí tái định cư của người thuê khi bất động sản bị tịch thu.
Câu 3
Theo Luật Bảo vệ và Lãi suất Cho vay của Pennsylvania và Đạo luật Chủ nhà và Người thuê nhà năm 1951, khi chủ nhà giữ khoản tiền đặt cọc nhà ở trong tài khoản có sinh lãi, ai có quyền nhận lãi suất phát sinh từ khoản đặt cọc đó?
- A. Chủ nhà giữ toàn bộ lãi suất như một khoản thù lao cho việc quản lý tài khoản
- B. Lãi suất được chia đều giữa chủ nhà và người thuê vào cuối mỗi năm thuê
- C. Người thuê có quyền nhận lãi suất, trừ đi phí quản lý hành chính hàng năm 1% mà chủ nhà được phép giữ lại ✓ Đáp án
- D. Lãi suất được chuyển hàng năm cho Cơ quan Tài chính Nhà ở Pennsylvania
Giải thích: Theo Đạo luật Chủ nhà và Người thuê nhà Pennsylvania năm 1951 (68 P.S. § 250.511b), lãi suất phát sinh từ khoản tiền đặt cọc được giữ trong tài khoản ký quỹ thuộc về người thuê, nhưng chủ nhà được phép giữ lại 1% mỗi năm như một khoản phí quản lý hành chính. Quy định phân bổ cụ thể này — người thuê nhận lãi suất trừ đi 1% phí quản lý của chủ nhà — là một quy tắc đặc thù của Pennsylvania thường xuyên xuất hiện trong đề thi.
Câu 4
Một môi giới được cấp phép tại Pennsylvania quản lý một khu chung cư dân cư và thu tiền thuê. Theo các quy định của Ủy ban Bất động sản Pennsylvania, điều nào sau đây mô tả chính xác nhất trường hợp môi giới được phép trộn lẫn quỹ cá nhân với quỹ ký thác quản lý bất động sản?
- A. Môi giới có thể gửi tối đa $500 tiền cá nhân vào tài khoản ký thác để trang trải phí dịch vụ ngân hàng ✓ Đáp án
- B. Môi giới không bao giờ được gửi bất kỳ khoản tiền cá nhân nào vào tài khoản ký thác trong bất kỳ trường hợp nào
- C. Môi giới có thể trộn lẫn quỹ nếu chủ sở hữu bất động sản cung cấp ủy quyền bằng văn bản
- D. Môi giới có thể tạm thời gửi tiền cá nhân nếu séc của người thuê chưa được thanh toán
Giải thích: Theo các quy định của Ủy ban Bất động sản Pennsylvania (49 Pa. Code § 35.326), môi giới có thể gửi một khoản tiền tối thiểu từ quỹ cá nhân hoặc quỹ hoạt động kinh doanh vào tài khoản ký thác với mục đích duy nhất là trang trải phí dịch vụ ngân hàng. Ngoài ngoại lệ hẹp này, việc trộn lẫn quỹ cá nhân hoặc quỹ hoạt động với quỹ ký thác bị nghiêm cấm. Quy định cho phép một khoản danh nghĩa để trang trải phí là một ngoại lệ pháp lý cụ thể mà các thí sinh phải nắm rõ.
Câu 5
Theo Đạo luật Chủ nhà và Người thuê nhà Pennsylvania năm 1951, điều nào sau đây nêu đúng thời gian thông báo cần thiết mà chủ nhà phải cung cấp cho người thuê nhà ở để chấm dứt hợp đồng thuê theo năm?
- A. Thông báo bằng văn bản ít nhất 30 ngày trước khi kết thúc năm thuê ✓ Đáp án
- B. Thông báo bằng văn bản ít nhất 3 tháng trước khi kết thúc năm thuê
- C. Thông báo bằng văn bản ít nhất 60 ngày trước khi kết thúc năm thuê
- D. Không cần thông báo vì hợp đồng thuê tự động chấm dứt khi hết năm thuê
Giải thích: Theo quy định thông báo chấm dứt thuê hiện hành của Đạo luật Chủ nhà và Người thuê nhà Pennsylvania, 68 P.S. § 250.501, thời gian thông báo không phải là ba tháng. Đối với việc hết hạn hợp đồng hoặc vi phạm, các hợp đồng thuê một năm hoặc ít hơn hay trong thời gian không xác định yêu cầu thông báo 15 ngày, trong khi các hợp đồng thuê hơn một năm yêu cầu thông báo 30 ngày. Do đó, quy tắc ba tháng được đề cập không phải là tuyên bố đúng về thời gian thông báo theo quy định pháp luật hiện hành.
Câu 6
Một giao dịch bất động sản ở Pennsylvania không thể hoàn tất vì tài sản bị chính quyền địa phương tịch thu sau khi hợp đồng mua bán đã được ký nhưng trước khi hoàn tất giao dịch. Hợp đồng mua bán không đề cập đến vấn đề tịch thu tài sản. Người mua yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc còn người bán cho rằng khoản tiền đặt cọc phải được giữ lại. Theo các quy định về tài khoản ký quỹ của Ủy ban Bất động sản Pennsylvania, đâu là hành động đúng đắn của môi giới?
- A. Hoàn trả tiền đặt cọc cho người mua vì việc tịch thu tài sản tạo ra sự bất khả thi, tự động vô hiệu hóa hợp đồng và cho phép người mua được hoàn tiền
- B. Trao tiền đặt cọc cho người bán vì người bán không kiểm soát được việc tịch thu tài sản và không nên chịu thiệt hại
- C. Giữ số tiền trong tài khoản ký quỹ và khuyên cả hai bên tìm kiếm tư vấn pháp lý, vì việc tịch thu tài sản giữa chừng hợp đồng tạo ra một vấn đề pháp lý tranh chấp mà môi giới không thể tự mình giải quyết ✓ Đáp án
- D. Chuyển tiền đặt cọc cho một bên thứ ba trung lập làm đại lý ký qu�� bên ngoài công ty môi giới trong thời gian chờ giải quyết
Giải thích: Môi giới không có thẩm quyền đưa ra các phán quyết pháp lý về việc liệu việc tịch thu tài sản có vô hiệu hóa hợp đồng mua bán hay không, hoặc bên nào có quyền nhận tiền đặt cọc khi hợp đồng không đề cập đến vấn đề này. Đây là một vấn đề pháp lý tranh chấp đòi hỏi phải được giải quyết bằng tòa án hoặc theo thỏa thuận chung giữa các bên. Theo 49 Pa. Code § 35.327, môi giới phải giữ số tiền trong tài khoản ký quỹ, thông báo cho các bên về tranh chấp, và yêu cầu hoặc là văn bản đồng ý có chữ ký của tất cả các bên hoặc lệnh của tòa án trước khi giải ngân. Môi giới nên khuyên các bên tìm kiếm tư vấn pháp lý.