Câu 1
Theo Luật Chống Phân biệt Đối xử của New Jersey (LAD), hành động nào sau đây của một chủ nhà cho thuê nhà ở bị nghiêm cấm RÕ RÀNG NHẤT đối với người thuê nhà tiềm năng?
- A. Yêu cầu tất cả người nộp đơn phải nộp báo cáo tín dụng từ một cơ quan báo cáo được công nhận trên toàn quốc.
- B. Từ chối cho thuê nhà đối với một gia đình có con nhỏ trong một tòa nhà mà chủ nhà đang cư trú tại một căn hộ trong cấu trúc hai căn hộ.
- C. Từ chối cho thuê đối với người nộp đơn không thể chứng minh năng lực pháp lý để ký kết hợp đồng.
- D. Từ chối cho thuê nhà đối với người thuê tiềm năng chỉ vì người đó có phiếu hỗ trợ nhà ở (Section 8). ✓ Đáp án
Giải thích: Luật LAD của New Jersey (N.J.S.A. 10:5-1 et seq.) nghiêm cấm phân biệt đối xử dựa trên “nguồn thu nhập hợp pháp,” mà các tòa án và Ủy ban Quyền Dân sự New Jersey đã giải thích là bao gồm cả Phiếu Hỗ trợ Nhà ở Section 8. Việc từ chối cho thuê chỉ vì lý do đó là vi phạm pháp luật New Jersey — một sự bảo vệ không có trong Đạo luật Nhà ở Công bằng liên bang. Quy định miễn trừ dành cho chủ nhà tự ở trong cấu trúc hai căn hộ chỉ áp dụng có giới hạn cho các khiếu nại về tình trạng gia đình, không áp dụng cho phân biệt đối xử dựa trên nguồn thu nhập.
Câu 2
Theo Luật Đặt Cọc Tiền Thuê Nhà của New Jersey (N.J.S.A. 46:8-19 et seq.), nếu chủ nhà đầu tư tiền đặt cọc của người thuê vào một tài khoản sinh lãi, chủ nhà phải làm gì với khoản lãi kiếm được từ tiền đặt cọc đó?
- A. Giữ lại khoản lãi như một khoản thù lao bổ sung cho việc quản lý tài khoản tiền đặt cọc.
- B. Ghi có khoản lãi hàng năm vào tài khoản của người thuê hoặc trả bằng tiền mặt theo yêu cầu của người thuê. ✓ Đáp án
- C. Chuyển khoản lãi hàng năm cho Sở Phát Triển Cộng Đồng New Jersey.
- D. Tự động áp dụng khoản lãi vào tiền thuê tháng tiếp theo của người thuê.
Giải thích: N.J.S.A. 46:8-19 quy định rằng khoản lãi kiếm được từ tiền đặt cọc giữ trong tài khoản sinh lãi phải được ghi có hàng năm vào tài khoản của người thuê hoặc, nếu người thuê yêu cầu, được thanh toán bằng tiền mặt. Chủ nhà không được giữ lại khoản lãi như thu nhập cá nhân, chuyển cho cơ quan nhà nước, hoặc áp dụng vào tiền thuê mà không có chỉ định của người thuê.
Câu 3
Một người thuê nhà ở tại New Jersey bị trục xuất mang tính xây dựng (constructively evicted) vì chủ nhà đã để các dịch vụ thiết yếu — sưởi ấm và nước nóng — bị gián đoạn trong một thời gian dài. Theo luật tập quán của New Jersey và bảo đảm ngầm định về điều kiện ở được (implied warranty of habitability), biện pháp khắc phục nào có ý nghĩa pháp lý QUAN TRỌNG NHẤT đối với người thuê?
- A. Người thuê có thể giữ lại toàn bộ tiền thuê và chủ nhà không có quyền tiến hành trục xuất cho đến khi các dịch vụ được khôi phục.
- B. Người thuê có thể rời khỏi cơ sở, chấm dứt hợp đồng thuê và khởi kiện đòi bồi thường thiệt hại mà không phải chịu trách nhiệm về tiền thuê trong tương lai. ✓ Đáp án
- C. Người thuê phải xin lệnh của tòa án tuyên bố tình trạng trục xuất mang tính xây dựng trước khi rời đi.
- D. Biện pháp khắc phục duy nhất của người thuê là nộp đơn khiếu nại lên Cục Kiểm tra Nhà ở (Bureau of Housing Inspection).
Giải thích: Theo học thuyết trục xuất mang tính xây dựng (constructive eviction) được các tòa án New Jersey công nhận, khi việc chủ nhà không duy trì các dịch vụ thiết yếu khiến cơ sở không đủ điều kiện sinh sống, người thuê có thể rời khỏi cơ sở, coi hợp đồng thuê là đã chấm dứt và yêu cầu bồi thường thiệt hại do vi phạm bảo đảm ngầm định về điều kiện ở được — mà không tiếp tục chịu trách nhiệm về tiền thuê. Người thuê không bắt buộc phải có lệnh của tòa án trước khi rời đi và không bị giới hạn chỉ ở các biện pháp hành chính.
Câu 4
Theo Luật Khách sạn và Nhà ở Nhiều Căn hộ của New Jersey (N.J.S.A. 55:13A-1 et seq.), cơ quan nhà nước nào trực tiếp chịu trách nhiệm thực hiện kiểm tra các nhà ở nhiều căn hộ và cấp giấy chứng nhận kiểm tra?
- A. Ủy ban Bất động sản New Jersey (NJREC)
- B. Bộ phận Bảo vệ Người tiêu dùng New Jersey
- C. Cục Kiểm tra Nhà ở thuộc Sở Cộng đồng ✓ Đáp án
- D. Bộ phận An toàn Phòng cháy New Jersey
Giải thích: Cục Kiểm tra Nhà ở (BHI), một đơn vị trực thuộc Sở Cộng đồng New Jersey (DCA), là cơ quan được giao nhiệm vụ kiểm tra các nhà ở nhiều căn hộ theo Luật Khách sạn và Nhà ở Nhiều Căn hộ, đồng thời cấp giấy chứng nhận kiểm tra khi các bất động sản đáp ứng các tiêu chuẩn cư trú tối thiểu.
Câu 5
Theo Đạo luật Chống Trục xuất New Jersey, một chủ nhà muốn phá dỡ hoặc cải tạo đáng kể một tòa nhà dân cư khiến các căn hộ không còn thể ở được phải cung cấp cho người thuê thông báo bằng văn bản trước bao lâu so với ngày di dời dự kiến?
- A. 30 ngày
- B. 60 ngày
- C. 3 tháng ✓ Đáp án
- D. 18 tháng
Giải thích: Theo các điều khoản thông báo của Đạo luật Chống Trục xuất New Jersey, khi chủ nhà muốn trục xuất vì cơ sở sẽ bị ngừng sử dụng vĩnh viễn, phá dỡ hoặc cải tạo đáng kể khiến căn hộ không còn thể ở được, người thuê phải nhận được thông báo bằng văn bản trước một khoảng thời gian dài, thường được kiểm tra là 18 tháng trước ngày di dời dự kiến. Ba tháng không phải là thời gian thông báo đúng cho lý do di dời do phá dỡ hoặc cải tạo đáng kể này.
Câu 6
Một môi giới ở New Jersey đang giữ khoản đặt cọc thiện chí trị giá $20,000 trong tài khoản ủy thác. Luật sư của người mua gửi yêu cầu bằng văn bản đòi hoàn trả khoản đặt cọc, viện dẫn điều khoản dự phòng thế chấp. Luật sư của người bán phản đối yêu cầu này và cho rằng người mua đã từ bỏ điều khoản dự phòng. Môi giới chưa nhận được biên bản giải phóng chung hoặc lệnh của tòa án. Theo quy định của NJREC, môi giới được phép tiếp tục giữ các khoản tiền trong tài khoản ủy thác trong bao lâu khi tranh chấp chưa được giải quyết?
- A. Không quá 30 ngày kể từ khi nhận được yêu cầu bằng văn bản đầu tiên
- B. Không quá 90 ngày, sau đó môi giới phải nộp đơn yêu cầu interpleader
- C. Môi giới có thể giữ các khoản tiền trong tài khoản ủy thác vô thời hạn trong khi chờ sự đồng ý bằng văn bản của các bên hoặc lệnh của tòa án, miễn là tài khoản được duy trì đúng quy định ✓ Đáp án
- D. Môi giới phải giải phóng khoản tiền cho người bán sau 60 ngày tranh chấp mà không có giải pháp
Giải thích: Theo luật pháp New Jersey và các quy định của NJREC, một môi giới đối mặt với các yêu cầu mâu thuẫn đối với quỹ ủy thác được bảo vệ về mặt pháp lý — và có nghĩa vụ — giữ lại các khoản tiền trong tài khoản ủy thác cho đến khi tất cả các bên cung cấp sự đồng ý bằng văn bản chung để giải ngân hoặc có được lệnh của tòa án chỉ đạo việc giải ngân. Không có thời hạn bắt buộc nào mà môi giới phải buộc thực hiện interpleader; môi giới có thể giữ các khoản tiền trong thời gian cần thiết trong khi tranh chấp đang được xem xét một cách hợp lệ, với điều kiện tài khoản được duy trì và đối chiếu đúng quy định.