Tanong 1
Sa ilalim ng batas ng Georgia ukol sa dispossessory, pagkatapos na maglabas ang hukuman ng hatol ng pagmamay-ari pabor sa panginoong-may-ari, ilang araw ang karaniwang ibinibigay sa nangungupahan upang lumabas bago maipatupad ang writ of possession?
- A. 7 araw ✓ Sagot
- B. 30 araw
- C. 24 na oras
- D. Maaaring ipatupad kaagad ang writ nang walang panahon ng paghihintay
Paliwanag: Sa ilalim ng O.C.G.A. § 44-7-55, pagkatapos na maipasok ang hatol pabor sa panginoong-may-ari sa isang dispossessory na proseso, karaniwang naglalabas ang hukuman ng writ of possession. Ang nangungupahan ay karaniwang binibigyan ng 7 araw mula sa petsa ng hatol upang lumabas bago maipatupad ang writ ng marshal o sheriff, bagaman may kalayaan ang hukuman sa pagtatakda ng oras.
Tanong 2
Ang isang landlord sa Georgia ay nagpapaupa ng isang single-family na tahanan at nagsama ng isang probisyon sa kasunduan sa pag-upa na nagsasabing ang landlord ay hindi responsable para sa anumang pagkukumpuni o pagpapanatili ng ari-arian, anuman ang dahilan. Sa ilalim ng Georgia Residential Landlord and Tenant Act, ang probisyong ito ay:
- A. Walang bisa at hindi maipapatupad dahil ipinagbabawal ng Batas ang pagtalikod sa statutory na tungkulin ng landlord na panatilihing maayos ang ari-arian ✓ Sagot
- B. Ganap na maipapatupad dahil ang mga partido sa isang kasunduan sa pag-upa ay maaaring mag-kasundo sa anumang mga tuntunin na kanilang pinili
- C. Maipapatupad lamang kung ang nangungupahan ay maglalagay ng kanyang inisyal sa probisyon nang hiwalay
- D. Maipapatupad lamang para sa mga single-family na tahanan na may mas mababa sa apat na yunit
Paliwanag: Sa ilalim ng O.C.G.A. § 44-7-2, anumang probisyon sa isang kasunduan sa pag-upa na naglalayong iwasan o limitahan ang mga tungkulin ng landlord na itinatakda ng Georgia Residential Landlord and Tenant Act — kabilang ang tungkulin na panatilihing maayos ang ari-arian — ay walang bisa bilang laban sa patakaran ng publiko. Ang mga proteksyon ng Batas ay hindi maaaring iwasan sa pamamagitan ng kontrata ng mga partido.
Tanong 3
Sa ilalim ng mga regulasyon ng GREC, ang isang lisensyadong broker na nagpapatakbo ng kumpanya ng pamamahala ng ari-arian ay dapat magpanatili ng hiwalay na trust account para sa mga pondo ng pamamahala ng ari-arian. Alin sa mga sumusunod na aksyon ang magiging commingling sa ilalim ng batas ng Georgia?
- A. Ang pagdeposito ng mga naipon na bayad sa pamamahala ng broker sa parehong account na may mga security deposit na hawak para sa mga may-ari ✓ Sagot
- B. Ang pagdeposito ng mga security deposit mula sa maraming may-ari sa isang wastong itinalagang trust account
- C. Ang pagpapanatili ng mga bayad sa upa ng nangungupahan sa trust account hanggang sa mabayaran ang may-ari
- D. Ang pagdeposito ng unang buwanang upa ng bagong nangungupahan sa trust account habang naghihintay ng disbursement
Paliwanag: Ang mga alituntunin ng GREC ay mahigpit na nagbabawal ng commingling, na tinukuoy bilang paghahalo ng personal o pang-negosyong pondo ng isang lisensyado o broker sa mga pondo ng kliyente na hawak sa tiwala. Ang pagdeposito ng mga naipon na bayad sa pamamahala — mga pondong pag-aari ng broker — sa parehong account na may mga security deposit ng may-ari ay isang klasikong halimbawa ng commingling at bumubuo ng paglabag na napapailalim sa disiplinaryong aksyon.
Tanong 4
Ang isang nagpapaupa at nangungupahan sa Georgia ay pumirma ng nakasulat na kasunduan sa pag-upa. Pagkalipas ng dalawang buwan, verbal na sinabi ng nagpapaupa na ibibigay niya ang pahintulot sa nangungupahan na magpanatili ng aso, at isinasantabi ang alituntuning walang alagang hayop. Kalaunan, umasa ang nangungupahan sa kasunduang ito. Sa ilalim ng batas ng Georgia, paano karaniwang tinatrato ang ganitong verbal na pagbabago sa isang nakasulat na kasunduan sa pag-upa?
- A. Maaari itong maipatupad kung ang gawi ng nagpapaupa ay nagpapakita ng malinaw na pagtanggap sa pagbabago ✓ Sagot
- B. Awtomatikong walang bisa ito dahil ang lahat ng pagbabago sa nakasulat na kasunduan sa pag-upa ay dapat nakasulat sa ilalim ng Statute of Frauds
- C. Ito ay may bisa lamang kung nagbayad ang nangungupahan ng karagdagang deposito para sa alagang hayop
- D. Ito ay maipapatupad lamang kung may saksi na lisensyadong ahente ng real estate
Paliwanag: Bagama't inaatas ng Statute of Frauds ng Georgia na ang mga kasunduan sa pag-upa na lampas sa isang taon ay dapat nakasulat, ang mga verbal na pagbabago sa mga kasalukuyang nakasulat na kasunduan sa pag-upa ay maaaring maipatupad sa ilalim ng mga prinsipyo ng kontrata ng Georgia kung ang gawi ng mga partido ay nagpapakita ng mutual na kasunduan at pagtanggap. Maaaring ilapat ng mga korte ang mga doktrina ng waiver o estoppel kung saan ang mga kilos ng nagpapaupa ay nagpapakita ng malinaw na pagsang-ayon sa mga binagong tuntunin.
Tanong 5
Ang isang property manager sa Georgia na lisensyado bilang salesperson ay nangongolekta ng buwanang upa na kabuuang $18,000 para sa ilang residential na ari-arian. Sa ilalim ng mga patakaran ng GREC, sa pangalan ng sino dapat panatilihin ang trust account na nagtataglay ng mga pondong ito?
- A. Sa pangalan ng supervising broker o ng brokerage firm ✓ Sagot
- B. Sa personal na pangalan ng salesperson property manager
- C. Sa isang joint account sa pangalan ng parehong salesperson at ng may-ari
- D. Sa indibidwal na pangalan ng may-ari ng ari-arian
Paliwanag: Ayon sa mga patakaran ng GREC, ang lahat ng trust account na nagtataglay ng pondo ng kliyente ay dapat panatilihin sa pangalan ng broker o ng lisensyadong brokerage firm. Ang isang salesperson licensee ay walang awtoridad na pamahalaan nang nakapag-iisa ang isang trust account; lahat ng pondo ng kliyente ay dapat dumaan sa isang account na kontrolado ng supervising broker.
Tanong 6
Sa ilalim ng batas ng Georgia, ang isang residential na may-ari ng ari-arian na nagnanais na taasan ang upa ng isang nangungupahang buwan-buwan ay kailangan magbigay ng ilang araw na paunang nakasulat na abiso bago magkabisa ang pagtaas?
- A. 30 araw
- B. 60 araw ✓ Sagot
- C. 7 araw
- D. Hindi kailangan ng abiso para sa mga buwan-buwanang pag-upa
Paliwanag: Sa ilalim ng batas ng Georgia, ang isang buwan-buwanang pag-upa ay karaniwang itinuturing na tenancy at will. Ang O.C.G.A. § 44-7-7 ay nag-aatas sa may-ari ng ari-arian na magbigay ng 60 araw na abiso upang wakasan ang isang tenancy at will, habang ang nangungupahan ay kailangan magbigay ng 30 araw na abiso. Ang pagtaas ng upa ay itinuturing na isang pagbabago na epektibong tinapos ang kasalukuyang mga tuntunin ng pag-upa at nag-aalok ng pagpapatuloy sa ilalim ng mga bagong tuntunin, kaya ang may-ari ay dapat magbigay ng 60 araw na paunang abiso bago magkabisa ang mas mataas na upa.