السؤال 1
بموجب قانون الإخلاء في ولاية جورجيا، بعد أن تُصدر المحكمة حكمًا بالحيازة لصالح المالك، كم عددُ الأيام التي يُمنح فيها المستأجر عمومًا للإخلاء قبل تنفيذ أمر الحيازة؟
- A. 7 أيام ✓ الإجابة
- B. 30 يومًا
- C. 24 ساعة
- D. يجوز تنفيذ الأمر فورًا دون أي فترة انتظار
الشرح: بموجب O.C.G.A. § 44-7-55، بعد صدور حكم لصالح المالك في إجراءات الإخلاء القضائي، تُصدر المحكمة عادةً أمر حيازة. ويُمنح المستأجر في الغالب 7 أيام من تاريخ صدور الحكم للإخلاء قبل أن يتولى المأمور القضائي أو عمدة الشرطة تنفيذ الأمر، وإن كان للمحكمة بعض السلطة التقديرية في تحديد التوقيت.
السؤال 2
يقوم مالك عقار في ولاية جورجيا بتأجير منزل أحادي العائلة ويُدرج في عقد الإيجار بنداً ينص على أن المالك غير مسؤول عن أي إصلاحات أو صيانة للعقار بصرف النظر عن السبب. بموجب قانون المالك والمستأجر السكني في جورجيا، هذا البند:
- A. باطل وغير قابل للتنفيذ لأن القانون يحظر التنازل عن الواجب القانوني للمالك في صيانة العقار ✓ الإجابة
- B. قابل للتنفيذ بالكامل لأن أطراف عقد الإيجار يجوز لهم الاتفاق على أي شروط يختارونها
- C. قابل للتنفيذ فقط إذا وقّع المستأجر بالأحرف الأولى على البند بشكل منفصل
- D. قابل للتنفيذ فقط بالنسبة للمنازل أحادية العائلة التي تضم أقل من أربع وحدات
الشرح: بموجب O.C.G.A. § 44-7-2، أي بند في اتفاقية إيجار يهدف إلى التنازل عن التزامات المالك المفروضة بموجب قانون المالك والمستأجر السكني في جورجيا أو تقييدها — بما في ذلك الالتزام بصيانة العقار — يُعدّ باطلاً لمخالفته النظام العام. ولا يجوز للأطراف التنازل تعاقدياً عن الحمايات التي يكفلها هذا القانون.
السؤال 3
بموجب لوائح GREC، يجب على الوسيط المرخص الذي يدير شركة إدارة عقارات أن يحتفظ بحساب ضمان منفصل لأموال إدارة العقارات. أيٌّ من الإجراءات التالية يُشكّل خلطاً للأموال (commingling) بموجب قانون ولاية جورجيا؟
- A. إيداع رسوم الإدارة المكتسبة للوسيط في نفس الحساب الذي يحتوي على ودائع الضمان المحتجزة لصالح الملاك ✓ الإجابة
- B. إيداع ودائع الضمان من ملاك متعددين في حساب ضمان واحد مخصص لذلك بشكل صحيح
- C. الاحتفاظ بمدفوعات إيجار المستأجرين في حساب الضمان حتى يتم دفع مستحقات المالك
- D. إيداع إيجار الشهر الأول للمستأجر الجديد في حساب الضمان ريثما يتم صرفه
الشرح: تحظر قواعد GREC حظراً صارماً خلط الأموال (commingling)، الذي يُعرَّف بأنه دمج الأموال الشخصية أو التجارية للمرخص له أو الوسيط مع أموال العملاء المحتفظ بها في حساب الضمان. إن إيداع رسوم الإدارة المكتسبة — وهي أموال تعود ملكيتها للوسيط — في نفس الحساب الذي يحتوي على ودائع ضمان الملاك يُعدّ مثالاً كلاسيكياً على خلط الأموال، ويُشكّل مخالفة تستوجب اتخاذ إجراءات تأديبية.
السؤال 4
وقّع مالك عقار سكني ومستأجر في ولاية جورجيا عقد إيجار مكتوبًا. وبعد مرور شهرين على بدء الإيجار، وافق المالك شفهيًا على التنازل عن بند حظر الحيوانات الأليفة والسماح للمستأجر باقتناء كلب، ثم اعتمد المستأجر على هذا الاتفاق لاحقًا. وفقًا لقانون ولاية جورجيا، كيف يُعامَل هذا التعديل الشفهي على عقد الإيجار المكتوب بوجه عام؟
- A. قد يكون قابلًا للتنفيذ إذا أثبت سلوك المالك قبوله الصريح للتعديل ✓ الإجابة
- B. يكون باطلًا تلقائيًا لأن جميع التعديلات على عقد الإيجار المكتوب يجب أن تكون مكتوبة بموجب قانون منع الاحتيال (Statute of Frauds)
- C. يكون ملزمًا فقط إذا دفع المستأجر وديعة إضافية للحيوان الأليف
- D. لا يكون قابلًا للتنفيذ إلا إذا شهد عليه وسيط عقاري مرخّص
الشرح: على الرغم من أن قانون منع الاحتيال في ولاية جورجيا يشترط أن تكون عقود الإيجار التي تتجاوز سنة واحدة مكتوبة، فإن التعديلات الشفهية على عقود الإيجار المكتوبة القائمة قد تكون قابلة للتنفيذ وفقًا لمبادئ العقود في جورجيا إذا أثبت سلوك الأطراف وجود اتفاق متبادل وقبول صريح. وقد تطبّق المحاكم مبادئ التنازل (Waiver) أو الحظر القانوني (Estoppel) في الحالات التي تُظهر فيها تصرفات المالك موافقة صريحة على الشروط المعدّلة.
السؤال 5
يقوم مدير عقارات في ولاية جورجيا حاصل على ترخيص بوصفه بائعاً عقارياً (salesperson) بتحصيل إيجارات شهرية إجمالية بقيمة 18,000 دولار لعدد من العقارات السكنية. وفقاً لأنظمة GREC، باسم مَن يجب الاحتفاظ بحساب الضمان (trust account) الذي يحتفظ بهذه الأموال؟
- A. باسم الوسيط المشرف (supervising broker) أو باسم شركة الوساطة العقارية (brokerage firm) ✓ الإجابة
- B. باسم مدير العقارات البائع (salesperson) الشخصي
- C. بحساب مشترك باسم كل من البائع العقاري والمالك معاً
- D. باسم مالك العقار بصفته الشخصية
الشرح: تشترط أنظمة GREC أن تُحتفظ بجميع حسابات الضمان التي تودَع فيها أموال العملاء باسم الوسيط العقاري أو شركة الوساطة المرخّصة. لا يحق لحامل تر��يص البائع العقاري (salesperson) إدارة حساب ضمان باستقلالية؛ إذ يجب أن تمر جميع أموال العملاء عبر حساب يخضع لإشراف الوسيط المشرف.
السؤال 6
بموجب قانون ولاية جورجيا، كم عدد أيام الإشعار الكتابي المسبق الذي يجب على المالك السكني الراغب في رفع الإيجار لمستأجر شهري تقديمه قبل دخول الزيادة حيز التنفيذ؟
- A. 30 يومًا
- B. 60 يومًا ✓ الإجابة
- C. 7 أيام
- D. لا يُشترط أي إشعار في عقود الإيجار الشهرية
الشرح: بموجب قانون ولاية جورجيا، يُعامَل عقد الإيجار الشهري عمومًا باعتباره إيجارًا إراديًا (tenancy at will). يشترط القانون O.C.G.A. § 44-7-7 على المالك تقديم إشعار مدته 60 يومًا لإنهاء عقد الإيجار الإرادي، في حين يتعين على المستأجر تقديم إشعار مدته 30 يومًا. وتُعدّ زيادة الإيجار تغييرًا يُنهي فعليًا شروط عقد الإيجار القائم ويعرض الاستمرار وفق شروط جديدة، لذا يجب على المالك تقديم إشعار مسبق مدته 60 يومًا قبل أن تدخل الزيادة في الإيجار حيز التنفيذ.