Câu 1
Theo Đạo luật Quyền con người Tennessee, một chủ sở hữu nhà ở một gia đình bán nhà thông qua một đại lý bất động sản được cấp phép tại Tennessee:
- A. Vẫn được hưởng quyền miễn trừ hoàn toàn theo THRA vì nhà ở một gia đình được loại trừ hoàn toàn khỏi phạm vi điều chỉnh của THRA.
- B. Phải tuân thủ các điều khoản chống phân biệt đối xử của THRA và không được chỉ thị đại lý thực hiện hành vi phân biệt đối xử, vì việc sử dụng người được cấp phép sẽ làm mất quyền miễn trừ của chủ sở hữu vốn có thể được áp dụng trong trường hợp khác. ✓ Đáp án
- C. Có thể hợp pháp giới hạn người mua dựa trên tôn giáo hoặc nguồn gốc quốc gia miễn là hạn chế đó được công khai trong hợp đồng niêm yết.
- D. Được miễn trừ khỏi THRA nếu căn nhà là nơi cư trú chính của chủ sở hữu, bất kể có sử dụng người được cấp phép hay không.
Giải thích: Theo THRA, quyền miễn trừ hạn chế dành cho chủ sở hữu trong giao dịch bán nhà ở một gia đình chỉ áp dụng khi chủ sở hữu không sử dụng môi giới hoặc người được cấp phép bất động sản và không thực hiện quảng cáo có tính phân biệt đối xử. Khi đã thuê đại lý được cấp phép, toàn bộ các biện pháp bảo vệ chống phân biệt đối xử của THRA sẽ được áp dụng, và cả chủ sở hữu lẫn người được cấp phép đều không được phân biệt đối xử dựa trên bất kỳ nhóm được bảo vệ nào. Người được cấp phép tuân theo c��c chỉ thị mang tính phân biệt đối xử từ người bán cũng vi phạm các quy định của TREC và THRA.
Câu 2
Một quản lý bất động sản ở Tennessee điều hành một khu căn hộ 50 đơn vị và nói với một khách thuê tiềm năng rằng, "Chúng tôi đã có đủ những người như anh/chị ở đây rồi," trước khi từ chối đơn xin thuê. Theo Đạo luật Quyền con người Tennessee, tuyên bố này có ý nghĩa quan trọng nhất vì:
- A. Tuyên bố này không có ý nghĩa pháp lý trừ khi quản lý bất động sản ghi lý do từ chối bằng văn bản.
- B. Tuyên bố này có thể là bằng chứng trực tiếp về ý định phân biệt đối xử ngay cả khi quản lý bất động sản sau đó đưa ra lý do kinh doanh trung lập cho việc từ chối. ✓ Đáp án
- C. Tuyên bố này chỉ có thể bị khiếu kiện nếu người nộp đơn cũng chứng minh được rằng khu căn hộ có sự mất cân bằng về chủng tộc có thể đo lường được về mặt thống kê trong số những người thuê hiện tại.
- D. Tuyên bố này cấu thành tội phỉ báng chứ không phải phân biệt đối xử về nhà ở và phải được theo đuổi thông qua một hành động pháp lý riêng biệt.
Giải thích: Theo THRA, các tuyên bố miệng phản ánh ý định phân biệt đối xử có ý nghĩa pháp lý và có thể cấu thành bằng chứng trực tiếp về phân biệt đối xử trong nhà ở. Một tuyên bố mang tính phân biệt đối xử được đưa ra vào thời điểm hoặc gần thời điểm từ chối có thể xác lập yếu tố động cơ phân biệt đối xử của một khiếu nại, và một nhà cung cấp nhà ở không thể thoát khỏi trách nhiệm pháp lý chỉ bằng cách đưa ra lý do trung lập mang tính ngụy biện về sau. Ủy ban Quyền con người Tennessee và các tòa án coi những tuyên bố như vậy là bằng chứng có giá trị chứng minh về hành vi vi phạm pháp luật.
Câu 3
Theo Đạo luật Nhân quyền Tennessee, điều nào sau đây mô tả chính xác nhất tiêu chuẩn để xác định liệu một yêu cầu điều chỉnh hợp lý cho người khuyết tật có được coi là "hợp lý" hay không?
- A. Một điều chỉnh chỉ được coi là hợp lý nếu không tốn bất kỳ chi phí nào đối với nhà cung cấp nhà ở và không yêu cầu thay đổi bất kỳ quy tắc hay chính sách hiện hành nào.
- B. Một điều chỉnh được coi là đương nhiên hợp lý bất cứ khi nào người thuê nhà cung cấp thư xác nhận bằng văn bản của bác sĩ, bất kể gánh nặng mà nó đặt ra cho nhà cung cấp nhà ở.
- C. Một điều chỉnh là hợp lý nếu nó không tạo ra gánh nặng tài chính hoặc hành chính quá mức cho nhà cung cấp nhà ở và không làm thay đổi về bản chất chương trình nhà ở. ✓ Đáp án
- D. Một điều chỉnh chỉ được coi là hợp lý nếu nó được liệt kê rõ ràng trong các quy tắc hành chính đã ban hành của TREC như là một sửa đổi được chấp thuận.
Giải thích: Theo THRA, phù hợp với các tiêu chuẩn nhà ở công bằng liên bang được luật Tennessee áp dụng, một điều chỉnh hợp lý cho người khuyết tật không được tạo ra khó khăn quá mức — tức là gánh nặng tài chính hoặc hành chính quá mức — cho nhà cung cấp nhà ở, và không được yêu cầu thay đổi căn bản chương trình nhà ở của nhà cung cấp. Quy trình tương tác giữa người thuê nhà và nhà cung cấp sẽ xác định tính hợp lý theo t��ng trường hợp cụ thể.
Câu 4
Một người được cấp phép bất động sản ở Tennessee nghi ngờ rằng một bên cho vay đang đặt điều kiện phê duyệt khoản vay thế chấp dựa trên thành phần chủng tộc của khu vực lân cận nơi tài sản tọa lạc cần hiểu rằng hành vi này:
- A. Được phép theo luật Tennessee miễn là bên cho vay áp dụng cùng tiêu chí khu vực lân cận cho tất cả người nộp đơn bất kể chủng tộc của chính người đó.
- B. Chỉ bị cấm bởi luật liên bang nhưng không được quy định độc lập trong bất kỳ đạo luật nào của Tennessee.
- C. Bị cấm theo Đạo luật Quyền con người Tennessee như một hình thức tài trợ phân biệt đối xử, và người được cấp phép có nghĩa vụ theo quy định của TREC không được tạo điều kiện hoặc tham gia vào hành vi đó. ✓ Đáp án
- D. Được phép vì các bên cho vay được miễn trừ khỏi các điều khoản chống phân biệt đối xử trong nhà ở của THRA, vốn chỉ áp dụng cho người bán và chủ nhà.
Giải thích: Đạo luật Quyền con người Tennessee cấm các điều khoản, điều kiện hoặc đặc quyền mang tính phân biệt đối xử trong tài chính bất động sản dựa trên đặc điểm của nhóm được bảo vệ, bao gồm các quyết định cho vay dựa trên vị trí địa lý (thành phần chủng tộc của khu vực lân cận) thường được gọi là redlining. Quy định của TREC còn yêu cầu người được cấp phép tránh tạo điều kiện cho bất kỳ hành vi nào vi phạm THRA, và người được cấp phép cố ý hợp tác với một bên cho vay có hành vi phân biệt đối xử có thể bị xử lý kỷ luật.
Câu 5
Theo Đạo luật Quyền Con người Tennessee, một nhà cung cấp nhà ở muốn từ chối cho thuê đối với người thuê tiềm năng dựa trên tiền án trước đó phải lưu ý rằng:
- A. Bất kỳ tiền án nào, bất kể thời điểm xảy ra hay bản chất của nó, đều là cơ sở hợp pháp để từ chối nhà ở theo THRA mà không cần phân tích thêm.
- B. Các chính sách chung loại trừ tất cả người nộp đơn có bất kỳ tiền án nào có thể cấu thành sự phân biệt đối xử trái pháp luật nếu chúng có tác động chênh lệch đến một nhóm được bảo vệ và không được điều chỉnh hợp lý để giải quyết mối lo ngại an toàn chính đáng. ✓ Đáp án
- C. THRA liệt kê rõ ràng lịch sử tội phạm trước đây là một nhóm được bảo vệ, khiến bất kỳ sự từ chối nào dựa trên lịch sử tội phạm đều tự động trái pháp luật.
- D. Chỉ luật liên bang, không phải THRA, mới quy định cách sử dụng lịch sử tội phạm trong các quyết định sàng lọc người thuê nhà tại Tennessee.
Giải thích: Mặc dù lịch sử tội phạm không phải là một nhóm được bảo vệ được đặt tên riêng theo THRA, các chính sách chung không chấp nhận hồ sơ tội phạm có thể vi phạm quy định cấm tác động chênh lệch của THRA nếu chúng loại trừ không cân xứng các thành viên c���a một nhóm được bảo vệ (ví dụ: chủng tộc hoặc nguồn gốc quốc gia) và không được biện minh bởi phân tích nhu cầu an toàn hoặc kinh doanh chính đáng, mang tính cá nhân hóa. Các nhà cung cấp nhà ở tại Tennessee phải tránh các chính sách quá rộng có tác dụng như công cụ thay thế cho sự phân biệt đối xử dựa trên nhóm được bảo vệ.
Câu 6
Theo URLTA của Tennessee, nếu một chủ nhà ở quận thuộc diện điều chỉnh bán tài sản cho thuê trong thời gian hợp đồng thuê đang còn hiệu lực, điều gì sẽ xảy ra với tiền đặt cọc bảo đảm của người thuê?
- A. Chủ sở hữu mới tiếp nhận tài sản kèm theo nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc, và chủ nhà bán phải chuyển tiền đặt cọc cho chủ sở hữu mới hoặc hoàn trả lại cho người thuê ✓ Đáp án
- B. Tiền đặt cọc sẽ tự động được hoàn trả cho người thuê khi tài sản được bán
- C. Chủ nhà ban đầu giữ lại tiền đặt cọc vì nghĩa vụ chấm dứt khi quyền sở hữu được chuyển giao
- D. Tiền đặt cọc được luật sư phụ trách việc đóng giao dịch giữ trong tài khoản ký quỹ cho đến khi hợp đồng thuê hiện tại hết hạn
Giải thích: Theo URLTA của Tennessee, khi một tài sản cho thuê được bán, chủ nhà bán phải chuyển tiền đặt cọc bảo đảm cho chủ sở hữu mới hoặc hoàn trả lại cho người thuê. Chủ sở hữu mới chịu trách nhiệm pháp lý đối với tiền đặt cọc kể từ khi nhận được. Nghĩa vụ liên quan đến tiền đặt cọc bảo đảm của người thuê gắn liền với tài sản và không thể bị xóa bỏ chỉ vì thay đổi chủ sở hữu, nhằm bảo vệ quyền của người thuê được nhận lại tiền đặt cọc khi kết thúc hợp đồng thuê.