Câu 1
Một người quản lý bất động sản ở Colorado đang quản lý một tài sản cho thuê nhà ở thay mặt cho chủ sở hữu. Giấy phép của người quản lý bất động sản bị chuyển sang trạng thái không hoạt động trong khi hợp đồng quản lý vẫn còn hiệu lực. Theo luật Colorado, điều nào sau đây là chính xác?
- A. Người quản lý bất động sản có thể tiếp tục quản lý tài sản trong tối đa 90 ngày trong khi tìm cách kích hoạt lại giấy phép của mình
- B. Người quản lý bất động sản có thể tiếp tục thu tiền thuê nhưng không được ký hợp đồng thuê mới cho đến khi giấy phép được kích hoạt lại
- C. Người quản lý bất động sản phải lập tức chấm dứt tất cả các hoạt động quản lý bất động sản yêu cầu có giấy phép ✓ Đáp án
- D. Người quản lý bất động sản có thể tiếp tục quản lý tài sản với điều kiện môi giới chủ quản ký đồng thuận trên tất cả các tài liệu
Giải thích: Theo C.R.S. 12-10-201 et seq. và các quy định của DORA, giấy phép không hoạt động không cho phép thực hiện bất kỳ hoạt động nào yêu cầu giấy phép bất động sản, bao gồm các chức năng quản lý tài sản như cho thuê, thu tiền thuê và đàm phán hợp đồng thay mặt cho người khác. Người được cấp phép có giấy phép không hoạt động phải lập tức chấm dứt tất cả các hoạt động có giấy phép; không có thời gian ân hạn cho phép tiếp tục quản lý, và việc ký đồng thuận của môi giới chủ quản không khắc phục được vấn đề giấy phép đang ở trạng thái không hoạt động.
Câu 2
Theo các quy định của DORA áp dụng cho các môi giới bất động sản Colorado thực hiện quản lý tài sản, sự kiện nào sau đây yêu cầu môi giới phải thông báo ngay cho DORA bằng văn bản?
- A. Môi giới thay đổi tên công ty quản lý tài sản của mình
- B. Môi giới bị kết án tội hình sự nghiêm trọng (felony) ✓ Đáp án
- C. Môi giới tiếp nhận một khách hàng quản lý tài sản mới có hơn 10 căn hộ
- D. Môi giới tuyển dụng một trợ lý hành chính mới không có giấy phép
Giải thích: Theo luật cấp phép bất động sản Colorado và các quy định của DORA, môi giới được cấp phép có nghĩa vụ tự báo cáo ngay cho DORA khi bị kết án tội hình sự nghiêm trọng (felony) hoặc một số tội hình sự nhất định khác. Bản án felony là căn cứ để xử lý kỷ luật theo C.R.S. 12-10-217 và kích hoạt nghĩa vụ tự khai báo bắt buộc. Việc thay đổi tên doanh nghiệp, bổ sung khách hàng hoặc tuyển dụng nhân viên hành chính không kích hoạt cùng yêu cầu thông báo bắt buộc tức thời này.
Câu 3
Một người quản lý bất động sản nhà ở tại Colorado nhận được khiếu nại bằng văn bản về điều kiện có thể ở được từ người thuê nhà, mô tả hệ thống sưởi ấm bị hỏng vào tháng Một. Theo C.R.S. 38-12-505, sự cố hệ thống sưởi vào mùa đông được coi là tình trạng khẩn cấp. Thời gian tối đa mà chủ nhà thường có để bắt đầu khắc phục một tình trạng khẩn cấp ảnh hưởng đến điều kiện có thể ở được sau khi nhận được thông báo bằng văn bản hợp lệ là bao nhiêu?
- A. 72 giờ
- B. 24 giờ ✓ Đáp án
- C. 48 giờ
- D. 96 giờ
Giải thích: Theo Đạo luật Sức khỏe và An toàn cho Người thuê nhà ở của Colorado, C.R.S. 38-12-505, các tình trạng khẩn cấp — bao gồm mất nhiệt trong mùa đông — yêu cầu chủ nhà phải bắt đầu khắc phục trong vòng 24 giờ kể từ khi nhận được thông báo bằng văn bản hợp lệ từ người thuê. Các vi phạm điều kiện có thể ở được không khẩn cấp cho phép thời gian khắc phục dài hơn.
Câu 4
Một người thuê nhà trong một căn hộ ở Colorado do một công ty môi giới có giấy phép quản lý đã gửi thông báo bằng văn bản cho công ty, nêu rõ cô là nạn nhân của bạo lực gia đình, đính kèm bản sao của một lệnh bảo vệ dân sự hợp lệ, và dọn khỏi căn hộ khi hợp đồng thuê còn tám tháng. Theo C.R.S. 38-12-402, nghĩa vụ trả tiền thuê còn lại của người thuê sau khi cô dọn đi là gì?
- A. Tiền thuê cho phần thời hạn còn lại của hợp đồng hoặc cho đến khi căn hộ được cho thuê lại, tùy điều kiện nào xảy ra trước
- B. Một tháng tiền thuê sau khi cô dọn khỏi nhà, phải thanh toán trong vòng 90 ngày sau khi dọn đi ✓ Đáp án
- C. Không phải trả thêm tiền thuê; người thuê được giải phóng khỏi mọi nghĩa vụ tài chính kể từ ngày gửi thông báo bằng văn bản
- D. Hai tháng tiền thuê như một khoản phí chấm dứt sớm, công ty có thể trừ trực tiếp từ tiền đặt cọc
Giải thích: C.R.S. 38-12-402(2) cho phép người thuê nhà ở là nạn nhân của hành vi tình dục trái pháp luật, theo dõi đeo bám, bạo lực gia đình hoặc ngược đãi gia đình được chấm dứt hợp đồng thuê sớm sau khi gửi cho chủ nhà thông báo bằng văn bản cùng bằng chứng như báo cáo của cảnh sát được lập trong vòng 60 ngày trước đó, một lệnh bảo vệ hợp lệ, hoặc một tuyên bố từ chuyên gia y tế đủ điều kiện hoặc người bênh vực nạn nhân. Đạo luật giới hạn trách nhiệm của người thuê ở mức một tháng tiền thuê tính từ ngày người thuê dọn đi, khoản này đến hạn và phải thanh toán trong vòng 90 ngày sau khi dọn đi; chủ nhà không bắt buộc phải hoàn trả tiền đặt cọc cho đến khi nghĩa vụ đó được thực hiện. Người thuê không chịu trách nhiệm cho phần thời hạn còn lại của hợp đồng, không được miễn hoàn toàn mọi khoản tiền thuê, và đạo luật không cho phép thu phí chấm dứt bằng hai tháng tiền thuê.
Câu 5
Theo quy định của Ủy ban Colorado, nếu tài khoản ủy thác của một môi giới chủ quản có nguy cơ bị âm số dư do phí hoặc khoản thu của ngân hàng được áp dụng trực tiếp vào tài khoản ủy thác, điều nào sau đây mô tả đúng nhất nghĩa vụ của môi giới?
- A. Môi giới có thể để tài khoản tạm thời bị âm, miễn là khắc phục trong vòng 30 ngày.
- B. Các phí ngân hàng được tính vào tài khoản ủy thác sẽ được quỹ phục hồi bất động sản của tiểu bang tự động bù đắp.
- C. Môi giới phải nhanh chóng nạp tiền cá nhân hoặc tiền hoạt động vào tài khoản ủy thác với số tiền vừa đủ để trang trải khoản phí ngân hàng cụ thể đó, nhằm ngăn tài khoản ủy thác bị âm số dư. ✓ Đáp án
- D. Môi giới phải đóng tài khoản ủy thác và mở tài khoản mới tại một tổ chức khác để tránh các khoản phí trong tương lai.
Giải thích: Quy định của Ủy ban Colorado nghiêm cấm số dư tài khoản ủy thác bị âm. Lý do duy nhất được phép để môi giới nạp tiền cá nhân vào tài khoản ủy thác là nhằm trang trải các khoản phí dịch vụ ngân hàng mà nếu không sẽ gây ra thâm hụt. Khoản tiền nạp phải giới hạn ở mức vừa đủ để bù phí — việc nạp thêm tiền cá nhân cho bất kỳ mục đích nào khác sẽ bị coi là hành vi trộn lẫn tài sản (commingling).
Câu 6
Theo luật của tiểu bang Colorado, một nhà môi giới bất động sản đang giữ tiền đặt cọc (earnest money) trong tài khoản ủy thác thì người bán qua đời trước khi hoàn tất giao dịch. Người thừa kế của người bán liên hệ với nhà môi giới và yêu cầu giải ngân tiền đặt cọc cho di sản. Người mua không có yêu cầu tranh chấp và vẫn muốn hoàn tất giao dịch. Hành động phù hợp nhất của nhà môi giới là gì?
- A. Giải ngân tiền đặt cọc ngay lập tức cho di sản, vì người thừa kế là người kế thừa toàn bộ quyền lợi của người bán.
- B. Hoàn trả tiền đặt cọc ngay lập tức cho người mua vì người bán đã qua đời và không thể thực hiện hợp đồng.
- C. Tiếp tục giữ tiền và không giải ngân cho bất kỳ bên nào khi chưa có văn bản thỏa thuận giải phóng (mutual release) được ký bởi đại diện có thẩm quyền của cả hai bên hoặc lệnh của tòa án, đồng thời tham khảo ý kiến luật sư. ✓ Đáp án
- D. Gửi tiền đặt cọc vào Colorado Division of Real Estate trong khi chờ bổ nhiệm đại diện di sản.
Giải thích: Cái chết của người bán không tự động cho phép nhà môi giới giải ngân tiền ủy thác cho di sản hoặc bất kỳ bên thứ ba nào. Theo quy định của Ủy ban Bất động sản Colorado, việc giải ngân đòi hỏi phải có văn bản thỏa thuận giải phóng (mutual release) từ tất cả các bên có thẩm quyền hoặc lệnh của tòa án. Cho đến khi di sản được ủy quyền hợp lệ (ví dụ: thư chứng nhận di chúc — letters testamentary) và cả hai bên đồng ý về hướng giải quyết, nhà môi giới phải tiếp tục giữ tiền, tham khảo ý kiến luật sư và không được tự ý giải ngân.