Câu 1
Theo luật Florida, một môi giới thế chấp có giấy phép đàm phán khoản vay cho người vay và nhận phí từ bên cho vay. Sau đó, người vay phát hiện ra rằng môi giới cũng nhận được phí chênh lệch lợi suất (yield spread premium - YSP) từ bên cho vay mà không được tiết lộ. Theo Chương 494, F.S., phát biểu nào sau đây mô tả chính xác nhất nghĩa vụ của môi giới đối với khoản thù lao này?
- A. Môi giới có nghĩa vụ phải tiết lộ bằng văn bản cho người vay tất cả các khoản thù lao nhận được từ bất kỳ nguồn nào, bao gồm cả phí chênh lệch lợi suất. ✓ Đáp án
- B. Các khoản phí chênh lệch lợi suất mà bên cho vay trả cho môi giới được miễn các yêu cầu công bố thông tin của Florida vì chúng do bên cho vay chi trả, không phải người vay.
- C. Luật Florida chỉ yêu cầu tiết lộ các khoản phí do người vay trực tiếp chi trả; thù lao mà bên cho vay trả cho môi giới không cần phải công bố.
- D. Một môi giới thế chấp có thể nhận thù lao không được tiết lộ từ bên cho vay miễn là số tiền đó không vượt quá hai phần trăm giá trị khoản vay.
Giải thích: Theo Điều 494.0038, F.S., môi giới thế chấp phải công bố cho người vay tất cả các khoản thù lao mà môi giới nhận được hoặc dự kiến sẽ nhận đ��ợc liên quan đến khoản vay, bất kể khoản tiền đó đến từ người vay hay bên cho vay. Việc không thực hiện công bố bằng văn bản này cấu thành vi phạm Chương 494 và có thể dẫn đến đình chỉ giấy phép, thu hồi giấy phép, hoặc các hình phạt dân sự. Không có miễn trừ nào đối với phí chênh lệch lợi suất hoặc các khoản phí do bên cho vay chi trả khỏi yêu cầu công bố thông tin này.
Câu 2
Một người bán bất động sản nhà ở tại Florida đồng thời nhận được hai đề nghị mua bằng văn bản cạnh tranh nhau. Người bán chấp nhận đề nghị của Người mua A và ký kết hợp đồng FAR/BAR. Sau đó, người bán chấp nhận đề nghị của Người mua B dưới dạng hợp đồng dự phòng theo mẫu FAR/BAR Residential Contract kèm Backup Addendum. Sau đó, Người mua A vi phạm hợp đồng và người bán tuyên bố Người mua A vi phạm bằng văn bản. Theo Backup Contract Addendum, sự kiện nào kích hoạt hợp đồng của Người mua B trở thành hợp đồng chính thức?
- A. Thời hạn kiểm tra của Người mua A hết hạn mà không có hủy bỏ
- B. Người bán giao thông báo bằng văn bản cho Người mua B rằng hợp đồng chính đã được chấm dứt ✓ Đáp án
- C. Người mua B giao thông báo bằng văn bản cho người bán về việc chuyển lên vị trí hợp đồng chính
- D. Ngày đóng giao dịch ban đầu ghi trong hợp đồng của Người mua A đã qua mà không hoàn tất giao dịch
Giải thích: Theo FAR/BAR Residential Contract Backup Addendum, hợp đồng dự phòng tự động trở thành hợp đồng chính khi người bán giao thông báo bằng văn bản cho người mua dự phòng rằng hợp đồng chính đã bị chấm dứt. Hợp đồng của Người mua B không tự động có hiệu lực chỉ vì Người mua A vi phạm; người bán phải cung cấp thông báo bằng văn bản về việc chấm dứt hợp đồng chính để kích hoạt hợp đồng của Người mua B trở thành hợp đồng chính thức có hiệu lực.
Câu 3
Theo Hợp đồng Mua bán Nhà ở FAR/BAR (phiên bản tiêu chuẩn, không phải AS IS), các bên đồng ý rằng người bán sẽ để lại máy cắt cỏ tự hành như tài sản cá nhân được bao gồm trong giao dịch. Hợp đồng không đề cập đến việc liệu việc đưa máy cắt cỏ vào có phụ thuộc vào bất kỳ lien nào hay không. Trước khi hoàn tất giao dịch, phát hiện ra rằng máy cắt cỏ đang bị ràng buộc bởi một tuyên bố tài trợ UCC do một bên cho vay nộp. Theo hợp đồng, ai chịu trách nhiệm giải quyết lien này?
- A. Người mua, vì tài sản cá nhân được bán theo nguyên tắc “as is” trừ khi hợp đồng có bảo đảm cụ thể về quyền sở hữu tài sản cá nhân
- B. Người bán, vì hợp đồng FAR/BAR yêu cầu người bán chuyển giao tài sản cá nhân được bao gồm trong giao dịch mà không có bất kỳ lien hay encumbrance nào ✓ Đáp án
- C. Không bên nào; bên cho vay phải tự động giải phóng lien tại thời điểm hoàn tất giao dịch theo các thủ tục của Điều 9 UCC Florida
- D. Công ty title, vì hợp đồng bảo hiểm title của công ty mở rộng phạm vi đến tài sản cá nhân được bao gồm trong hợp đồng bất động sản
Giải thích: Hợp đồng Mua bán Nhà ở FAR/BAR yêu cầu người bán chuyển giao tài sản cá nhân được bao gồm mà không có bất kỳ lien, encumbrance hay quyền lợi nào. Nếu một tuyên bố tài trợ UCC ràng buộc tài sản cá nhân được bao gồm trong giao dịch, thì người bán có nghĩa vụ thanh toán hoặc giải phóng lien đó trước hoặc tại thời điểm hoàn tất giao dịch. Các hợp đồng bảo hiểm title bảo vệ quyền lợi liên quan đến bất động sản và thông thường không mở rộng đến các lien của tài sản cá nhân.
Câu 4
Một người bán và người mua bất động sản nhà ở tại Florida ký kết hợp đồng FAR/BAR AS IS với thời hạn kiểm tra 10 ngày. Vào ngày thứ 8, thanh tra viên của người mua phát hiện một khiếm khuyết trọng yếu. Đại lý của người mua gửi thông báo hủy hợp đồng qua email lúc 11:59 PM vào ngày thứ 10, nhưng đại lý của người bán không mở hoặc đọc email cho đến sáng ngày thứ 11. Theo hợp đồng FAR/BAR AS IS, việc hủy hợp đồng có được thực hiện đúng hạn không?
- A. Không, vì việc hủy hợp đồng chỉ có hiệu lực khi người bán hoặc đại lý của người bán thực sự nhận và đọc được thông báo
- B. Có, vì hợp đồng FAR/BAR quy định rằng thông báo được gửi bằng phương thức điện tử có hiệu lực ngay khi được truyền đến đúng địa chỉ email, bất kể thời điểm đọc là khi nào ✓ Đáp án
- C. Không, vì việc hủy hợp đồng trong thời hạn kiểm tra phải được thực hiện bằng thư bảo đảm hoặc giao tận tay
- D. Có, nhưng chỉ khi đại lý của người mua có thể chứng minh rằng email không bị lọc vào hộp thư rác trước nửa đêm
Giải thích: Hợp đồng FAR/BAR AS IS Residential Contract bao gồm các điều khoản thông báo cho phép gửi bằng phương thức điện tử, trong đó có email. Theo điều khoản thông báo của hợp đồng, việc gửi thông báo điện tử có hiệu lực ngay khi được truyền đến địa chỉ email được chỉ định. Do đại lý của người mua đã gửi thông báo hủy hợp đồng trước nửa đêm vào ngày thứ 10, việc hủy hợp đồng được coi là đúng hạn bất kể thời điểm đại lý của người bán mở hoặc đọc email.
Câu 5
Một người mua và người bán ký kết Hợp đồng Nhà ở FAR/BAR. Hợp đồng có điều khoản ghi rằng: "Nếu người bán không thể chuyển nhượng quyền sở hữu hợp lệ, biện pháp khắc phục duy nhất của người mua là được hoàn trả tiền đặt cọc." Theo luật Florida, điều khoản giới hạn biện pháp khắc phục này có thể được thi hành không?
- A. Có, các tòa án Florida luôn nhất quán thực thi các điều khoản giới hạn biện pháp khắc phục theo hợp đồng trong các giao dịch bất động sản, và người mua bị ràng buộc phải chấp nhận việc hoàn trả tiền đặt cọc là biện pháp khắc phục duy nhất
- B. Không, Điều luật Florida 475 cấm người được cấp phép đưa các điều khoản giới hạn biện pháp khắc phục vào hợp đồng bất động sản
- C. Có thể được thi hành, nhưng các tòa án Florida xem xét kỹ lưỡng các điều khoản như vậy và có thể kết luận rằng chúng vô lương tâm hoặc trái với chính sách công nếu chúng thực sự tước đoạt biện pháp khắc phục có ý nghĩa của người mua, đặc biệt khi người bán hành động với ý định xấu ✓ Đáp án
- D. Có, nhưng chỉ khi điều khoản được đánh dấu nổi bật hoặc được cả hai bên ký tắt riêng theo Đạo luật Gian lận của Florida
Giải thích: Nhìn chung, các tòa án Florida cho phép các bên giới hạn biện pháp khắc phục theo hợp đồng trong các giao dịch bất động sản; tuy nhiên, các điều khoản như vậy phải chịu sự giám sát của tòa án. Một điều khoản giới hạn biện pháp khắc phục sẽ không được thi hành nếu việc thực thi là vô lương tâm hoặc khiến bên không vi phạm không có biện pháp khắc phục có ý nghĩa, đặc biệt nếu bên vi phạm hành động với ý định xấu hoặc cố tình. Các tòa án Florida áp dụng các nguyên tắc chung của luật hợp đồng để đánh giá khả năng thi hành theo từng trường hợp cụ thể.
Câu 6
Theo Hợp đồng Mua bán Nhà ở FAR/BAR, các bên đồng ý rằng người bán sẽ trả thuế tem tài liệu (documentary stamp taxes) trên chứng thư (deed) và người mua sẽ trả thuế tem tài liệu trên hối phiếu (note). Giao dịch diễn ra tại Quận Miami-Dade. Nhận định nào sau đây là chính xác nhất về sự phân bổ này theo luật Florida?
- A. Sự phân bổ này không có hiệu lực vì luật Florida yêu cầu người mua phải trả toàn bộ thuế tem tài liệu tại Quận Miami-Dade
- B. Các bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng để phân bổ chi phí đóng cửa khác với quy định mặc định của luật, nhưng sự phân bổ đó chỉ ràng buộc các bên với nhau (inter se) và không ảnh hưởng đến quyền của tiểu bang trong việc thu thuế từ bất kỳ bên nào ✓ Đáp án
- C. Quận Miami-Dade áp dụng phụ thuế (surtax) trên chứng thư thay vì thuế tem tài liệu, do đó cách phân bổ tiêu chuẩn của FAR/BAR không áp dụng
- D. Thuế tem tài liệu trên chứng thư tại Florida luôn do người mua thanh toán, bất kể điều khoản hợp đồng quy định như thế nào
Giải thích: Chương 201 của Đạo luật Florida quy định thuế tem tài liệu, và nghĩa vụ nộp thuế đối với tiểu bang thuộc về cả hai bên trong văn bản giao dịch. Mặc dù hợp đồng FAR/BAR cho phép các bên tự thỏa thuận về trách nhiệm thanh toán giữa họ, thỏa thuận inter partes này không có hiệu lực ràng buộc đối với Cục Thuế Florida (Florida Department of Revenue). Tiểu bang có thể truy thu thuế tem tài liệu chưa nộp từ bất kỳ bên nào. Quận Miami-Dade có áp dụng phụ thuế, nhưng khung phân bổ của hợp đồng FAR/BAR tiêu chuẩn vẫn áp dụng cho thỏa thuận giữa các bên.