Pregunta 1
Conforme al estatuto de desahucio (dispossessory statute) de Georgia, después de que un tribunal dicta una sentencia de posesión a favor del arrendador, ¿cuántos días tiene generalmente el inquilino para desocupar la propiedad antes de que se pueda ejecutar un auto de posesión (writ of possession)?
- A. 7 días ✓ Respuesta
- B. 30 días
- C. 24 horas
- D. El auto puede ejecutarse de inmediato, sin período de espera
Explicación: Conforme al O.C.G.A. § 44-7-55, una vez que se dicta sentencia a favor del arrendador en un procedimiento de desahucio (dispossessory proceeding), el tribunal generalmente emite un auto de posesión (writ of possession). Por lo general, el inquilino dispone de 7 días a partir de la fecha de la sentencia para desocupar el inmueble antes de que el marshal o el sheriff pueda ejecutar dicho auto, aunque el tribunal tiene cierta discreción en cuanto a los plazos.
Pregunta 2
Un arrendador de Georgia alquila una vivienda unifamiliar e incluye en el contrato de arrendamiento una cláusula que establece que el arrendador no es responsable de ninguna reparación ni mantenimiento de la propiedad, independientemente de la causa. De conformidad con la Ley de Arrendadores y Arrendatarios Residenciales de Georgia (Georgia Residential Landlord and Tenant Act), esta cláusula es:
- A. Nula e inaplicable, porque la ley prohíbe la renuncia a la obligación legal del arrendador de mantener el inmueble en condiciones adecuadas ✓ Respuesta
- B. Totalmente ejecutable, porque las partes de un contrato de arrendamiento pueden pactar cualquier cláusula que elijan
- C. Ejecutable únicamente si el arrendatario rubrica la cláusula por separado
- D. Ejecutable únicamente en viviendas unifamiliares con menos de cuatro unidades
Explicación: De conformidad con el O.C.G.A. § 44-7-2, cualquier disposición en un contrato de arrendamiento que pretenda renunciar o limitar las obligaciones del arrendador impuestas por la Ley de Arrendadores y Arrendatarios Residenciales de Georgia — incluida la obligación de mantener el inmueble en condiciones adecuadas — es nula por ser contraria al orden público. Las protecciones establecidas por dicha ley no pueden ser renunciadas contractualmente por las partes.
Pregunta 3
Bajo las regulaciones del GREC, un corredor con licencia que opera una empresa de administración de propiedades debe mantener una cuenta fiduciaria separada para los fondos de administración de propiedades. ¿Cuál de las siguientes acciones constituiría una mezcla indebida de fondos (commingling) según la ley de Georgia?
- A. Depositar los honorarios de administración ganados por el corredor en la misma cuenta que los depósitos de garantía que se retienen para los propietarios ✓ Respuesta
- B. Depositar los depósitos de garantía de varios propietarios en una sola cuenta fiduciaria debidamente designada
- C. Mantener los pagos de renta de los inquilinos en la cuenta fiduciaria hasta que se le pague al propietario
- D. Depositar el primer mes de renta de un nuevo inquilino en la cuenta fiduciaria en espera de su desembolso
Explicación: Las reglas del GREC prohíben estrictamente la mezcla indebida de fondos (commingling), definida como la combinación de los fondos personales o comerciales de un licenciatario o corredor con los fondos de los clientes mantenidos en fideicomiso. Depositar los honorarios de administración ganados —fondos que pertenecen al corredor— en la misma cuenta que contiene los depósitos de garantía de los propietarios es un ejemplo clásico de mezcla indebida de fondos y constituye una violación sujeta a medidas disciplinarias.
Pregunta 4
Un arrendador y un inquilino residencial de Georgia firman un contrato de arrendamiento por escrito. Dos meses después de iniciada la arrendación, el arrendador acepta verbalmente renunciar a la cláusula de prohibición de mascotas y permitir que el inquilino tenga un perro. El inquilino posteriormente actúa basándose en dicho acuerdo. Conforme a la ley de Georgia, ¿cómo se trata generalmente esta modificación verbal a un contrato de arrendamiento escrito?
- A. Puede ser ejecutable si la conducta del arrendador demuestra una aceptación clara de la modificación ✓ Respuesta
- B. Es automáticamente nula porque todas las modificaciones a un contrato de arrendamiento escrito deben constar por escrito según el Statute of Frauds
- C. Es vinculante únicamente si el inquilino paga un depósito adicional por mascota
- D. Es ejecutable únicamente si es atestiguada por un agente de bienes raíces con licencia
Explicación: Si bien el Statute of Frauds de Georgia exige que los contratos de arrendamiento que superen un año consten por escrito, las modificaciones verbales a contratos de arrendamiento escritos vigentes pueden ser ejecutables bajo los principios contractuales de Georgia si la conducta de las partes demuestra acuerdo y aceptación mutuos. Los tribunales pueden aplicar las doctrinas de renuncia o impedimento cuando las acciones del arrendador evidencian una aquiescencia clara a los términos modificados.
Pregunta 5
Un administrador de propiedades en Georgia, con licencia de vendedor, recauda rentas mensuales que totalizan $18,000 por varias propiedades residenciales. Según las reglas de la GREC, ¿a nombre de quién debe mantenerse la cuenta fiduciaria que retiene estos fondos?
- A. A nombre del corredor supervisor o a nombre de la firma de corretaje ✓ Respuesta
- B. A nombre personal del vendedor administrador de propiedades
- C. Una cuenta conjunta a nombre tanto del vendedor como del propietario
- D. A nombre individual del propietario de la propiedad
Explicación: Las reglas de la GREC exigen que todas las cuentas fiduciarias que retienen fondos de clientes se mantengan a nombre del corredor o de la firma de corretaje con licencia. Un licenciatario con licencia de vendedor no tiene autoridad para mantener una cuenta fiduciaria de forma independiente; todos los fondos de los clientes deben canalizarse a través de una cuenta controlada por el corredor supervisor.
Pregunta 6
Según la ley de Georgia, un arrendador residencial que desee aumentar la renta a un inquilino con contrato mes a mes debe proporcionar cuántos días de aviso previo por escrito antes de que el aumento entre en vigor?
- A. 30 días
- B. 60 días ✓ Respuesta
- C. 7 días
- D. No se requiere aviso para los arrendamientos mes a mes
Explicación: Según la ley de Georgia, un arrendamiento mes a mes generalmente se trata como un arrendamiento a voluntad. El O.C.G.A. § 44-7-7 exige que el arrendador otorgue un aviso de 60 días para dar por terminado un arrendamiento a voluntad, mientras que el inquilino debe dar un aviso de 30 días. Un aumento de renta se considera un cambio que efectivamente pone fin a los términos del arrendamiento existente y ofrece una continuación bajo nuevos términos; por lo tanto, el arrendador debe proporcionar un aviso previo de 60 días antes de que entre en vigor la renta más alta.