Tanong 1
Kapag ang isang lisensyadong ahente ng real estate sa Texas ay kumakatawan sa isang mamimili na bumibili ng bahay sa isang kapitbahayan na saklaw ng Tax Increment Reinvestment Zone (TIRZ), paano dapat payuhan ng ahente ang mamimili tungkol sa epekto ng TIRZ sa kanilang bayarin sa buwis sa ari-arian?
- A. Ang mamimili ay magbabayad ng zero na buwis sa ari-arian sa lungsod sa buong tagal ng TIRZ dahil ang lahat ng kita ng lungsod mula sa buwis ay inilalaan sa pondo ng zone.
- B. Ang mamimili ay nagbabayad ng buong buwis sa ari-arian sa normal na rate; ang karagdagang kita mula sa buwis na higit sa halaga ng base year ay inilalaan sa pondo ng TIRZ kaysa sa pondo ng pangkalahatang taxing unit, ngunit ang kabuuang pananagutan ng mamimili sa buwis ay hindi nagbabago. ✓ Sagot
- C. Ang designation ng TIRZ ay nagbibigay sa mamimili ng permanenteng 10% na pagbawas sa assessed value ng ari-arian.
- D. Ang mamimili ay exempted sa buwis ng county ngunit kailangan niyang magbayad ng doble sa rate ng school district upang mabawi ang kita ng lungsod na inilaan sa TIRZ.
Paliwanag: Ang Tax Increment Reinvestment Zone (TIRZ) ay hindi nagpapababa ng bayarin sa buwis ng may-ari ng ari-arian. Nagbabayad ang may-ari ng buwis sa buong naaangkop na rate. Ang mekanismo ay gumagana sa pamamagitan ng pag-freeze sa base ng buwis sa halaga ng base year; habang tumataas ang halaga ng ari-arian, ang karagdagang "increment" ng kita mula sa buwis na higit sa base ay idinedeposito sa pondo ng TIRZ para sa mga pagpapabuti ng zone. Ang kabuuang obligasyon ng mamimili sa buwis ay hindi naaapektuhan ng designation ng TIRZ mismo.
Tanong 2
Ang isang may-ari ng ari-arian sa Texas na may edad 70 taon at karapat-dapat sa over-65 homestead exemption ay nais ipagpaliban ang pagbabayad ng property taxes sa ilalim ng Texas Tax Code Section 33.06. Alin sa mga sumusunod ang wastong naglalarawan ng isang pangunahing kahihinatnan ng pag-file ng tax deferral affidavit?
- A. Ang mga buwis ay permanenteng pinapatawad at hindi na ito itatasa sa mga susunod na taon.
- B. Ang mga ipinagpalibang buwis ay magiging lien laban sa ari-arian at mag-iipon ng interes sa 8% bawat taon, na magiging dapat bayaran kapag ang ari-arian ay hindi na homestead ng may-ari. ✓ Sagot
- C. Ang ari-arian ay aalisin sa county tax rolls sa buong panahon ng pagpapaliban.
- D. Ang taxing unit ay hindi maaaring ibenta ang ari-arian sa tax foreclosure sale, at walang interes na naiiipon sa panahon ng pagpapaliban.
Paliwanag: Sa ilalim ng Texas Tax Code Section 33.06, ang isang kwalipikadong may-ari ng tahanan ay maaaring ipagpaliban o itigil ang pangongolekta ng mga delinquent na property taxes sa isang residence homestead. Ang mga buwis ay hindi pinapatawad at ang tax lien ay nananatili sa ari-arian. Ang mga ipinagpalibang buwis ay nag-iipon ng interes sa panahon ng pagpapaliban sa 5% bawat taon, at ang mga ipinagpalibang buwis at naiipong interes ay karaniwang magiging dapat bayaran pagkatapos na ang ari-arian ay hindi na kwalipikado bilang residence homestead ng may-ari, alinsunod sa mga statutory na alituntunin sa oras at abiso.
Tanong 3
Sa ilalim ng Texas Tax Code Section 11.252, ang isang sasakyang de-motor na ginagamit para sa pagkuha ng kita at hawak para ibenta sa karaniwang takbo ng negosyo ay maaaring maging karapat-dapat sa freeport exemption. Ngunit para sa real property, anong kategorya ng nasasalat na personal na ari-arian ang pinaka-klasikong nauugnay sa Texas freeport exemption sa ilalim ng Section 11.251?
- A. Imbentaryo na nasa transit sa Texas at aalis sa estado sa loob ng 175 araw mula nang pumasok. ✓ Sagot
- B. Kagamitang pang-agrikultura na permanenteng nakakabit sa isang bukid sa Texas at ginagamit para sa produksyon ng pananim.
- C. Personal na ari-arian sa tirahan ng isang may-ari ng bahay na karapat-dapat sa exemption para sa may edad 65 pataas.
- D. Mga pagpapabuti sa komersyal na real estate na matatagpuan sa loob ng isang itinalagang enterprise zone.
Paliwanag: Ang Texas Tax Code Section 11.251 ay nagbibigay ng exemption mula sa ad valorem taxation para sa ilang nasasalat na personal na ari-arian — kabilang ang mga kalakal, produkto, merchandise, mineral na ores, at ilang bahagi ng eroplano — na nakuha o na-import sa Texas para sa layuning ipalayas sa estado, sa kondisyon na umalis ang mga ito sa Texas sa loob ng 175 araw mula sa pagpasok. Ito ang freeport exemption; naaangkop ito sa personal na ari-ariang nasa transit, hindi sa mga pagpapabuti ng real property o mga bagay na may kaugnayan sa homestead.
Tanong 4
Ang isang lisensyadong ahente ng real estate sa Texas ay tumutulong sa isang bumibili na makuha ang isang bahay. Inihayag ng nagbebenta na may naitalang Abiso ng Lis Pendens laban sa ari-arian kaugnay ng isang demanda para sa hindi nabayarang buwis sa ari-arian. Alin sa mga sumusunod ang pinakamainam na naglalarawan ng kahalagahan ng lis pendens na ito para sa bumibili?
- A. Wala itong praktikal na epekto dahil ang mga buwis sa ari-arian sa Texas ay palaging naaayos sa pagsasara ng transaksyon.
- B. Nagbibigay ito ng constructive notice na ang ari-arian ay napapailalim sa nakabinbing paglilitis ng tax foreclosure, at tinatanggap ng bumibili ang titulo nang napapailalim sa demandang iyon. ✓ Sagot
- C. Nagpapahiwatig lamang ito na may utang na buwis ang nagbebenta, na babayaran ng kumpanya ng titulo mula sa escrow nang walang panganib sa bumibili.
- D. Nagti-trigger ito ng awtomatikong kinakailangan sa pagbubunyag ng TREC na nagpapatigil sa transaksyon sa loob ng 10 araw.
Paliwanag: Ang isang Abiso ng Lis Pendens na naitala sa mga talaan ng real property ay nagbibigay ng constructive notice sa lahat na ang naturang ari-arian ay paksa ng isang nakabinbing paglilitis — sa kasong ito, isang demanda para sa tax foreclosure. Ang isang bumibili na nagbibili ng ari-arian pagkatapos na maisampa ang lis pendens ay tumatanggap ng titulo nang napapailalim sa kinalabasan ng demandang iyon, na maaaring magresulta sa pagkawala ng ari-arian ng bumibili dahil sa isang hatol ng tax foreclosure.
Tanong 5
Sa ilalim ng Texas Tax Code Section 23.46, kapag ang lupain na nasuri sa ilalim ng 1-d na pagpapahalaga para sa paggamit sa agrikultura ay naibenta o nagbago ang paggamit nito, maaaring ma-trigger ang karagdagang buwis — na tinatawag minsan na rollback taxes. Sa ilang taon limitado ang rollback period sa ilalim ng 1-d na pagpapahalaga para sa agrikultura (kumpara sa 1-d-1 open-space)?
- A. Tatlong taon.
- B. Limang taon. ✓ Sagot
- C. Pitong taon.
- D. Sampung taon.
Paliwanag: Sa ilalim ng Texas Tax Code Section 23.46 para sa 1-d na pagtatasa ng paggamit sa agrikultura, ang pagbebenta o paglipat sa hindi pang-agrikultural na paggamit ay nagti-trigger ng karagdagang buwis na katumbas ng pagkakaiba sa pagitan ng mga buwis na ipinataw sa ilalim ng pagtatasa para sa agrikultura at ng mga buwis na sana ay ipinataw sa market value para sa bawat isa sa limang taon bago ang taon ng pagbebenta o paglipat, kasama ang naaangkop na interes. Ito ay naiiba sa 1-d-1 open-space na rollback period, na karaniwang tatlong taon sa ilalim ng kasalukuyang batas.
Tanong 6
Walang state income tax ang Texas. Kapag nagbenta ang isang residente ng Texas ng investment na real estate na may kita, aling awtoridad sa buwis ang may pangunahing hurisdiksyon sa anumang capital gains tax na dapat bayaran sa transaksyong iyon?
- A. Ang Texas Comptroller of Public Accounts, sa ilalim ng mga patakaran ng Texas franchise tax na naaangkop sa mga indibidwal.
- B. Ang Texas Real Estate Commission, na nag-uulat ng mga kita sa departamento ng kita ng estado.
- C. Ang pederal na pamahalaan sa pamamagitan ng Internal Revenue Service, dahil walang ipinapataw na state income o capital gains tax ang Texas. ✓ Sagot
- D. Ang county appraisal district, na nag-aayos ng tax basis ng ari-arian at nangongolekta ng gain assessment.
Paliwanag: Walang state income tax ang Texas, kaya't walang ipinapataw na capital gains tax sa antas ng estado sa mga benta ng real estate. Anumang capital gains tax na dapat bayaran ng isang residente ng Texas sa pagbebenta ng investment na real estate ay pinamamahalaan nang eksklusibo ng pederal na batas at kinukolekta ng IRS. Ang franchise tax ng Texas Comptroller ay naaangkop sa mga entidad, hindi sa mga indibidwal na capital gains mula sa mga benta ng real estate.