Tanong 1
Sa ilalim ng batas ng Florida, ang isang lisensyadong mortgage broker ay nag-negosyo ng pautang para sa isang nanghihiram at kumita ng bayad mula sa nagpapahiram. Kalaunan ay natuklasan ng nanghihiram na nakatanggap din ang broker ng yield spread premium (YSP) mula sa nagpapahiram na hindi inihayag. Sa ilalim ng Kabanata 494, F.S., alin sa mga pahayag ang pinakamainam na naglalarawan sa obligasyon ng broker tungkol sa kabayarang ito?
- A. Ang broker ay kinakailangang ihayag sa nanghihiram nang nakasulat ang lahat ng kabayarang natanggap mula sa anumang pinagkukunan, kabilang ang mga yield spread premium. ✓ Sagot
- B. Ang mga yield spread premium na ibinabayad ng mga nagpapahiram sa mga broker ay exempt sa mga kinakailangan ng pagbubunyag ng Florida dahil binabayaran ito ng nagpapahiram, hindi ng nanghihiram.
- C. Ang batas ng Florida ay nangangailangan lamang ng pagbubunyag ng mga bayad na direktang binabayaran ng nanghihiram; ang kabayarang ibinabayad ng nagpapahiram sa broker ay hindi kailangang ihayag.
- D. Ang isang mortgage broker ay maaaring tumanggap ng hindi inihayag na kabayaran mula sa nagpapahiram basta't hindi ito lalampas sa dalawang porsyento ng halaga ng pautang.
Paliwanag: Sa ilalim ng Seksyon 494.0038, F.S., ang isang mortgage broker ay dapat ihayag sa nanghihiram ang lahat ng kabayarang natanggap o inaasahang matatanggap ng broker kaugnay ng pautang, anuman ang pinagkukunan — mula man sa nanghihiram o sa nagpapahiram. Ang pagkabigong gawin ang nakasulat na pagbubunyag na ito ay itinuturing na paglabag sa Kabanata 494 at maaaring magresulta sa suspensyon ng lisensya, pagbabawi, o mga parusa sa sibil. Walang exemption para sa mga yield spread premium o bayad na ibinabayad ng nagpapahiram mula sa kinakailangang ito ng pagbubunyag.
Tanong 2
Isang nagbebenta ng residential na ari-arian sa Florida ay nakatanggap ng dalawang magkakasabay na nakasulat na alok. Tinanggap ng nagbebenta ang alok ni Buyer A at pinirmahan ang FAR/BAR na kontrata. Pagkatapos, tinanggap din ng nagbebenta ang alok ni Buyer B bilang backup na kontrata gamit ang FAR/BAR Residential Contract na may Backup Addendum. Kalaunan, hindi natupad ni Buyer A ang kanyang obligasyon at idineklara ng nagbebenta si Buyer A na nasa default sa pamamagitan ng nakasulat na abiso. Sa ilalim ng Backup Contract Addendum, anong pangyayari ang nagpapalit sa kontrata ni Buyer B bilang pangunahing kontrata?
- A. Nag-expire ang panahon ng inspeksyon ni Buyer A nang walang pagkansela
- B. Nagbigay ang nagbebenta ng nakasulat na abiso kay Buyer B na ang pangunahing kontrata ay winakasan na ✓ Sagot
- C. Nagbigay si Buyer B ng nakasulat na abiso sa nagbebenta na pinipili niyang maging pangunahing kontrata
- D. Lumipas ang orihinal na petsa ng pagsasara na nakasaad sa kontrata ni Buyer A nang hindi naisasara ang transaksyon
Paliwanag: Sa ilalim ng FAR/BAR Residential Contract Backup Addendum, ang backup na kontrata ay awtomatikong nagiging pangunahing kontrata kapag nagbigay ang nagbebenta ng nakasulat na abiso sa backup na mamimili na ang pangunahing kontrata ay winakasan na. Hindi awtomatikong magiging aktibo ang kontrata ni Buyer B dahil lamang sa default ni Buyer A; kailangang magbigay ang nagbebenta ng nakasulat na abiso tungkol sa pagwawakas ng pangunahing kontrata upang maging epektibo ang kontrata ni Buyer B bilang bagong pangunahing kontrata.
Tanong 3
Sa ilalim ng FAR/BAR Residential Contract for Sale and Purchase (karaniwang bersyon, hindi AS IS), napagkasunduan ng mga partido na iiwan ng nagbebenta ang riding lawnmower bilang personal na ari-arian na kasama sa benta. Ang kontrata ay walang sinasabi tungkol sa kung ang pagsasama ng lawnmower ay napapailalim sa anumang lien. Bago ang pagsasara, nalaman na ang lawnmower ay napapailalim sa isang UCC financing statement na inihain ng isang nagpapahiram. Sa ilalim ng kontrata, sino ang may responsibilidad sa pagtupad ng lien na ito?
- A. Ang bumibili, dahil ang personal na ari-arian ay ibinebenta nang “as is” maliban kung partikular na ginagarantiyahan ng kontrata ang titulo ng personal na ari-arian
- B. Ang nagbebenta, dahil inaatasan ng FAR/BAR na kontrata ang nagbebenta na ilipat ang personal na ari-ariang kasama sa benta nang walang anumang lien at encumbrance ✓ Sagot
- C. Wala sa mga partido; dapat awtomatikong palayain ng nagpapahiram ang lien sa pagsasara sa ilalim ng mga pamamaraan ng Florida UCC Article 9
- D. Ang kumpanya ng titulo, dahil ang patakaran ng title insurance nito ay sumasaklaw sa personal na ari-ariang kasama sa isang kontrata sa real estate
Paliwanag: Inaatasan ng FAR/BAR Residential Contract ang nagbebenta na ilipat ang kasama na personal na ari-arian nang walang anumang lien, encumbrance, at interes. Kung ang isang UCC financing statement ay sumasaklaw sa personal na ari-ariang kasama sa benta, obligasyon ng nagbebenta na tumupad o palayain ang lien na iyon bago o sa oras ng pagsasara. Ang mga patakaran ng title insurance ay sumasaklaw sa mga interes sa real property at sa pangkalahatan ay hindi sumasaklaw sa mga lien ng personal na ari-arian.
Tanong 4
Ang isang nagbebenta at bumibili ng residential property sa Florida ay nagpatupad ng FAR/BAR AS IS na kontrata na may 10-araw na panahon ng inspeksyon. Sa ika-8 araw, natukoy ng inspektor ng bumibili ang isang materyal na depekto. Ang ahente ng bumibili ay nagpadala ng abiso ng pagkansela sa pamamagitan ng email nang 11:59 PM sa ika-10 araw, ngunit hindi binuksan o nabasa ng ahente ng nagbebenta ang email hanggang umaga ng ika-11 araw. Sa ilalim ng FAR/BAR AS IS na kontrata, napapanahon ba ang pagkansela?
- A. Hindi, dahil epektibo lamang ang pagkansela kapag aktwal na natanggap at nabasa ng nagbebenta o ng kanyang ahente
- B. Oo, dahil itinatadhana ng FAR/BAR na kontrata na ang abisong naihatid sa pamamagitan ng elektronikong paraan ay epektibo sa sandaling maipadala sa tamang email address, anuman ang oras na nabasa ito ✓ Sagot
- C. Hindi, dahil ang pagkansela sa panahon ng inspeksyon ay dapat na ihatid sa pamamagitan ng sertipikadong sulat o personal na paghahatid lamang
- D. Oo, ngunit sa kondisyon lamang na mapapatunayan ng ahente ng bumibili na hindi napunta ang email sa spam filter bago mag-hatinggabi
Paliwanag: Kasama sa FAR/BAR AS IS Residential Contract ang mga probisyon sa abiso na nagpapahintulot ng paghahatid sa pamamagitan ng elektronikong paraan, kabilang ang email. Sa ilalim ng talata ng abiso ng kontrata, epektibo ang elektronikong paghahatid sa sandaling maipadala sa itinalagang email address. Dahil ipinadala ng ahente ng bumibili ang abiso ng pagkansela bago mag-hatinggabi sa ika-10 araw, napapanahon ang paghahatid ng pagkansela anuman ang oras na binuksan o nabasa ng ahente ng nagbebenta ang email.
Tanong 5
Ang isang mamimili at nagbebenta ay nagpatupad ng FAR/BAR Residential Contract. Ang kontrata ay naglalaman ng sugnay na nagsasaad: "Kung mabigo ang nagbebenta na maglipat ng maipagpapalit na titulo, ang tanging lunas ng mamimili ay ang pagbabalik ng deposito." Sa ilalim ng batas ng Florida, ang limitasyon ng lunas na sugnay na ito ba ay maipapatupad?
- A. Oo, palagi itong itinataguyod ng mga hukuman ng Florida ang mga kontraktwal na limitasyon ng lunas sa mga kontrata sa real estate, at ang mamimili ay nakatali sa pagtanggap ng pagbabalik ng deposito bilang tanging lunas
- B. Hindi, ipinagbabawal ng Florida Statute 475 ang mga lisensyado na magsama ng mga sugnay na nagtatakda ng limitasyon sa lunas sa mga kontrata sa real estate
- C. Maaaring maipatupad, ngunit ang mga hukuman ng Florida ay maingat na sinisiyasat ang mga ganitong sugnay at maaaring matuklasan na ang mga ito ay walang konsyensya o salungat sa patakaran ng publiko kung epektibong inaabot ang mamimili ng makabuluhang lunas, lalo na kung ang nagbebenta ay kumikilos nang may masamang intensyon ✓ Sagot
- D. Oo, ngunit tanging kung ang sugnay ay kapansin-pansing naka-highlight o hiwalay na pinasimulan ng magkabilang partido sa ilalim ng Florida's Statute of Frauds
Paliwanag: Sa pangkalahatan, pinapayagan ng mga hukuman ng Florida ang mga partido na kontraktwal na limitahan ang mga lunas sa mga kontrata sa real estate; gayunpaman, ang mga ganitong sugnay ay napapailalim sa pagsusuri ng hukuman. Ang isang sugnay na nagtatakda ng limitasyon sa lunas ay hindi ipapatupad kung ang pagpapatupad nito ay walang konsyensya o mag-iiwan sa partido na hindi lumabag nang walang makabuluhang lunas, lalo na kung ang partido na lumabag ay kumikilos nang may masamang intensyon o sadyang nilabag ang kontrata. Inilalapat ng mga hukuman ng Florida ang mga pangkalahatang prinsipyo ng batas ng kontrata upang masuri ang kakayahang maipatupad sa bawat kaso.
Tanong 6
Sa ilalim ng FAR/BAR Residential Contract for Sale and Purchase, napagkasunduan ng mga partido na babayaran ng nagbebenta ang documentary stamp taxes sa deed at babayaran ng bumibili ang documentary stamp taxes sa promissory note. Ang transaksyon ay matatagpuan sa Miami-Dade County. Alin sa mga pahayag ang pinakatumpak tungkol sa paglalaan na ito sa ilalim ng batas ng Florida?
- A. Ang paglalaan ay hindi wasto dahil inaatasan ng batas ng Florida ang bumibili na bayaran ang lahat ng documentary stamp taxes sa Miami-Dade County
- B. Maaaring itakda ng mga partido sa kontrata ang paglalaan ng mga gastos sa pagsasara nang naiiba sa itinakda ng batas, ngunit ang naturang paglalaan ay nagbubuklod lamang sa mga partido inter se at hindi nakakaapekto sa kakayahan ng estado na mangolekta ng buwis mula sa alinmang partido ✓ Sagot
- C. Gumagamit ang Miami-Dade County ng surtax sa mga deed sa halip na documentary stamps, kaya hindi naaangkop ang karaniwang paglalaan ng FAR/BAR
- D. Ang documentary stamp taxes sa mga deed sa Florida ay palaging binabayaran ng bumibili anuman ang probisyon ng kontrata
Paliwanag: Ipinapataw ng Florida Statute Chapter 201 ang documentary stamp taxes, at ang obligasyong bayarin ang buwis ay mula sa parehong mga partido sa instrumento patungo sa estado. Bagama't pinapayagan ng kontratang FAR/BAR ang mga partido na itakda sa kanilang sarili kung sino ang may responsibilidad sa pagbabayad, ang kasunduang inter partes na ito ay hindi nagbubuklod sa Florida Department of Revenue. Maaaring habulin ng estado ang alinmang partido para sa hindi nabayarang documentary stamps. Nagpapataw nga ang Miami-Dade County ng surtax, ngunit ang balangkas ng paglalaan ng karaniwang kontratang FAR/BAR ay nananatiling naaangkop sa kasunduan ng mga partido.