Tanong 1
Sa ilalim ng Chicago Residential Landlord and Tenant Ordinance (RLTO), nais ng isang landlord na wakasan ang isang month-to-month na pag-upa para sa isang nangungupahan na naninirahan sa yunit nang eksakto 18 buwan. Ano ang pinakamababang advance na nakasulat na abiso na dapat ibigay ng landlord sa ilalim ng RLTO?
- A. 30 araw na nakasulat na abiso.
- B. 60 araw na nakasulat na abiso. ✓ Sagot
- C. 90 araw na nakasulat na abiso.
- D. 120 araw na nakasulat na abiso.
Paliwanag: Sa ilalim ng Chicago Residential Landlord and Tenant Ordinance, ang advance na nakasulat na abiso ng landlord para sa pagwawakas o pagtanggi sa pag-renew ay nakasalalay sa haba ng pananatili ng nangungupahan: sa pangkalahatan ay 30 araw para sa wala pang 6 na buwan, 60 araw para sa hindi bababa sa 6 na buwan ngunit wala pang 3 taon, at 120 araw para sa 3 taon o higit pa. Ang isang nangungupahan na naninirahan sa yunit nang eksakto 18 buwan ay nasa gitnang kategorya, kaya dapat magbigay ang landlord ng hindi bababa sa 60 araw na nakasulat na abiso.
Tanong 2
Ang isang sponsored broker sa Illinois ay humahawak ng pang-araw-araw na pamamahala ng isang 16-unit apartment building sa ilalim ng nakasulat na kasunduan sa pamamahala sa pagitan ng may-ari ng ari-arian at ng kanyang sponsoring brokerage. Alin sa mga sumusunod na aksyon ang lalabag sa Illinois Real Estate License Act of 2000 kung isasagawa niya ito nang mag-isa, sa labas ng kontrol ng kanyang sponsoring/managing broker?
- A. Pagpapakita ng mga bakanteng unit sa mga prospective tenant at pagkolekta ng mga kumpletong rental application
- B. Pagnegosyo ng mga tuntunin ng lease sa mga aplikante sa loob ng mga limitasyong itinakda ng kasunduan sa pamamahala
- C. Pagbubukas ng trust account sa kanyang sariling pangalan at pagdedeposito ng mga tenant security deposit at renta dito ✓ Sagot
- D. Pag-aayos ng mga rutinang pagkukumpuni sa mga maintenance vendor na inaprubahan ng may-ari
Paliwanag: Sa ilalim ng 225 ILCS 454, ang lahat ng lisensyadong aktibidad ng isang sponsored broker (ang lisensya na pumalit sa dating salesperson license) ay dapat isagawa sa pamamagitan at sa ilalim ng pangangasiwa ng sponsoring broker, at ang Seksyon 10-5 ay nagtatakda na ang isang licensee ay maaari lamang tumanggap ng kabayaran para sa mga lisensyadong aktibidad mula sa kanyang sponsoring broker. Ang mga tuntunin ng IDFPR sa 68 Ill. Adm. Code 1450.750 ay nangangailangan na ang escrow moneys (kabilang ang mga tenant security deposit at renta na nakolekta para sa may-ari) ay ideposito sa isang escrow account na itinatag at pinapanatili ng sponsoring broker, na siyang responsable sa account; ang isang sponsored broker ay hindi maaaring magpanatili ng sarili niyang escrow o trust account para sa mga pondo ng kliyente. Ang pagpapakita ng mga unit, pagtanggap ng mga aplikasyon, pagnegosyo ng mga lease sa loob ng kasunduan sa pamamahala, at pag-coordinate ng mga inaprubahang pagkukumpuni ay mga ordinaryong gawain sa pamamahala ng ari-arian na maaaring gawin ng isang sponsored broker sa ilalim ng pangangasiwa ng sponsoring broker.
Tanong 3
Isang lisensyadong tagapamahala ng ari-arian ang nangangasiwa sa isang gusaling residensyal na may 12 unit sa Illinois. Isang nangungupahan na nagbayad ng $1,200 na security deposit ang lumipat palabas at ibinalik ang mga susi noong Abril 10. Sinuri ng tagapamahala ang unit ngunit hindi kailanman nagpadala sa nangungupahan ng anumang itemized statement ng mga pinsala. Sa ilalim ng Illinois Security Deposit Return Act (765 ILCS 710), ano ang HULING araw kung kailan maaaring ibalik ang buong deposit sa nangungupahan nang hindi lumalabag sa Act?
- A. Abril 25
- B. Mayo 10
- C. Mayo 25 ✓ Sagot
- D. Hunyo 9
Paliwanag: Ang Illinois Security Deposit Return Act (765 ILCS 710/1) ay nalalapat sa residensyal na ari-arian na may 5 o higit pang unit, kaya ang gusaling may 12 unit ay saklaw nito. Kung balak ng lessor na magpigil ng anumang bahagi ng deposit, isang itemized statement ng pinsala (kasama ang mga bayad na resibo o nakasulat na pagtatantya) ang dapat ibigay sa loob ng 30 araw pagkatapos umalis ng nangungupahan. Kung WALANG ganoong statement na ibinigay sa loob ng 30 araw na panahong iyon, dapat ibalik ng lessor ang buong deposit sa loob ng 45 araw mula sa petsa ng pag-alis ng nangungupahan. Ang pagbilang ng 45 araw mula Abril 10 ay nagreresulta sa Mayo 25. Ang Abril 25 (15 araw) at Mayo 10 (30 araw) ay mas maaga kaysa sa kinakailangan; ang Mayo 10 ay ang deadline para sa itemized statement, hindi ang deadline para sa buong pagbabalik. Ang Hunyo 9 (60 araw) ay huli na. Ang lessor na hindi sumunod nang may masamang pananampalataya ay mananagot sa dalawang beses ng deposit kasama ang mga gastos sa korte at makatwirang bayad ng abogado.
Tanong 4
Sa ilalim ng Illinois Rent Control Preemption Act (50 ILCS 825), alin sa mga sumusunod na pahayag ang tama tungkol sa awtoridad ng isang home-rule na munisipalidad na magpatupad ng residential rent control sa Illinois?
- A. Ang mga home-rule na munisipalidad ay maaaring magpatupad ng mga ordinansa sa rent control kung ito ay aprubado ng referendum ng mga lokal na botante.
- B. Ipinagbabawal ng Illinois Rent Control Preemption Act ang anumang yunit ng lokal na pamahalaan, kasama na ang mga home-rule na munisipalidad, na magpatupad ng ordinansa sa rent control. ✓ Sagot
- C. Ang mga non-home-rule na munisipalidad ay maaaring magpatupad ng rent control, ngunit ang mga home-rule na munisipalidad ay pinagbabawalan mula rito.
- D. Ang rent control ay pinahihintulutan sa buong estado sa ilalim ng mga regulasyon ng IDFPR ngunit dapat pangasiwaan ng managing broker ng bawat ari-arian.
Paliwanag: Ang Illinois Rent Control Preemption Act (50 ILCS 825/5) ay hayagang nagbabawal sa anumang yunit ng lokal na pamahalaan — kasama na ang mga home-rule na munisipalidad — na magpatupad, magpanatili, o magpatupad ng anumang ordinansa o resolusyon na magkakaroon ng epekto ng pagkontrol sa halaga ng upa na sinisingil para sa pagpapaupa ng pribadong residential o komersyal na ari-arian. Samakatuwid, ang Illinois ay isang estadong ganap na pinipigilan ang mga lokal na batas sa rent control, at walang munisipalidad sa Illinois ang maaaring magpataw ng regulasyon sa upa anuman ang katayuan nito bilang home-rule.
Tanong 5
Ang isang kontrata sa real estate sa Illinois ay may kasamang financing contingency. Nabigo ang bumibili na makakuha ng financing at nakapagbigay sa tamang oras ng nakasulat na abiso ng pagwawakas kasama ang mga sumusuportang dokumento mula sa nagpapahiram sa sponsoring broker. Tinanggihan ng nagbebenta na pirmahan ang isang release ng earnest money. Sa ilalim ng batas ng Illinois, alin sa mga sumusunod ang pinakamainam na paglalarawan ng tamang paraan ng pagkilos ng broker?
- A. Ibalik agad ang earnest money sa bumibili pagkatanggap ng abiso ng pagwawakas, dahil ang kabiguan ng financing contingency ay nagbibigay sa bumibili ng karapatang mabayaran ayon sa batas.
- B. Patuloy na hawakan ang mga pondo at huwag ipamahagi ang mga ito sa alinmang partido kung wala ang nakasulat na magkasamang kasunduan o kautusan ng hukuman, kahit pa naniniwala ang broker na may legal na karapatang mabayaran ang bumibili. ✓ Sagot
- C. Ibalik ang earnest money sa nagbebenta, dahil ang pagtanggi ng nagbebenta na pirmahan ang release ay kumakatawan sa isang counter-demand na nagpapawalang-bisa sa abiso ng pagwawakas ng bumibili.
- D. Hawakan ang mga pondo sa loob ng 60 araw at pagkatapos ay awtomatikong ibalik ang mga ito sa bumibili kung hindi pa nagsampa ng kaso ang nagbebenta sa loob ng nasabing panahon.
Paliwanag: Sa ilalim ng Illinois Real Estate License Act of 2000, ang isang sponsoring broker ay hindi maaaring magpamahagi ng earnest money batay lamang sa personal na legal na interpretasyon ng broker kung aling partido ang may karapatang sa mga pondo. Kahit na tila malinaw ang kabiguan ng isang contingency, nang walang nakasulat na magkasamang kasunduan ng lahat ng partido o kautusan ng hukuman, dapat patuloy na hawakan ng broker ang mga pondo. Ang papel ng broker ay hindi ang magpasya sa mga alitan. Ang lunas ng bumibili ay ang humingi ng kooperasyon ng nagbebenta o magsagawa ng legal na hakbang.
Tanong 6
Sa ilalim ng mga patakaran ng IDFPR, ang isang sponsoring broker sa Illinois na nagsasagawa ng mga aktibidad sa pamamahala ng ari-arian ay tumatanggap ng mga deposito sa seguridad mula sa mga residenteng nangungupahan. Alin sa mga sumusunod ang wastong naglalarawan kung paano dapat pangasiwaan ang mga depositong ito sa seguridad kaugnay ng sales trust account ng broker?
- A. Ang mga deposito sa seguridad ay maaaring ilagak sa parehong trust account kasama ang earnest money, basta't sila ay sinusubaybayan sa magkahiwalay na mga ledger entry.
- B. Ang mga deposito sa seguridad at ang earnest money mula sa mga benta ay dapat panatilihin sa ganap na magkahiwalay na mga trust account. ✓ Sagot
- C. Ang mga deposito sa seguridad ay hindi kailangang ilagak sa isang trust account dahil sila ay pinamamahalaan nang eksklusibo ng Illinois Residential Landlord and Tenant Act, hindi ng mga patakaran ng IDFPR.
- D. Ang mga deposito sa seguridad ay maaaring ilagak sa operating account ng broker dahil hindi sila mga earnest money deposit.
Paliwanag: Iniaatas ng mga patakaran ng IDFPR na ang mga pondong hawak para sa iba't ibang layunin ay dapat panatilihin sa magkahiwalay na mga trust account. Ang mga deposito sa seguridad mula sa mga aktibidad sa pamamahala ng ari-arian at ang earnest money mula sa mga transaksyon sa pagbebenta ay hindi dapat pagsamahin sa iisang account, kahit na may magkahiwalay na mga ledger. Ang bawat kategorya ng mga pondo ay nangangailangan ng sariling natatanging trust account.