New Jersey real estate 2026 — Libreng Gabay

Ang 'Broker of record' ay ang indibidwal na broker na may lisensya at kumilos sa kapasidad ng broker na awtorisadong magsagawa ng negosyo sa ngalan ng isang lisensyadong entity ng negosyo. Ang 'Employing broker' ay ang real estate broker kung saan, sa pamamagitan nito, o kasama nito, ang isang broker-salesperson, salesperson, o salesperson (referral) ay may lisensya. Dapat makilala ng mga kandidato ang dalawang papel na ito.

• ✓Ang 'Broker of record' ay ang indibidwal na broker na awtorisado na magsagawa ng negosyo sa ngalan ng isang lisensyadong entity ng negosyo
• ✓Ang 'Employing broker' ay ang broker kung saan, sa pamamagitan nito, o kasama nito, ang isang broker-salesperson, salesperson, o salesperson (referral) ay may lisensya

Ang New Jersey Real Estate Commission ay nag-regulate ng edukasyon, pagsusulit, at lisensya ng mga broker, broker-salespersons, at salespersons. Nag-regulate din ito ng pagbebenta o pag-lease ng mga property sa labas ng estado sa mga residente ng New Jersey sa pamamagitan ng promotional activities sa loob ng estado, nag-imbestiga at nagsasagawa ng disciplinary actions laban sa mga may lisensya, at nag-administer ng Real Estate Guaranty Fund.

• ✓Ang Commission ay nag-regulate ng edukasyon, pagsusulit, at lisensya ng mga broker, broker-salespersons, at salespersons
• ✓Ang Commission ay nag-regulate ng in-state promotional activities para sa pagbebenta/pag-lease ng out-of-state properties sa NJ residents
• ✓Ang Commission ay nag-imbestiga at nagsasagawa ng disciplinary actions at nag-administer ng Real Estate Guaranty Fund

Ang Kabanata 11:5 ay naglalaman ng mga pangunahing termino na dapat malaman ng mga kandidato. Ang 'Aktang Ito' ay ang Real Estate License Act, N.J.S.A. 45:15-1 et seq. Ang 'Komisyon' ay ang New Jersey Real Estate Commission. Ang mga kahulugang ito ay gumagamit sa buong kabanata maliban kung ang konteksto ay malinaw na nagpapakita ng iba.

• ✓'Aktang Ito' ay nangangahulugang ang Real Estate License Act, N.J.S.A. 45:15-1 et seq.
• ✓'Komisyon' ay nangangahulugang ang New Jersey Real Estate Commission
• ✓Ang mga kahulugan ay umabot sa buong kabanata maliban kung ang konteksto ay malinaw na nagpapakita ng iba

Mula noong Enero 20, 2026 (R.2026 d.020), ang dating terminong 'referral agent' ay binago sa 'real estate salesperson licensed with a real estate referral company,' na may abbreviation na 'salesperson (referral).' Ang kategoryang ito ng licensee, ang 'real estate referral company,' at ang mga kaugnay na termino ng broker/salesperson ay kumukuha ng kanilang kahulugan mula sa N.J.S.A. 45:15-3.

• ✓Ang 'salesperson (referral)' ay nangangahulugang isang real estate salesperson na licensed sa isang real estate referral company
• ✓Ang kahulugan at iba pang uri ng lisensya ay nagmula sa N.J.S.A. 45:15-3
• ✓Mula noong 2026-01-20, ang 'referral agent' ay binago sa 'salesperson licensed with a real estate referral company'

Ang 'aktibidad ng real estate brokerage' (o 'aktibidad ng brokerage') ay nangangahulugang alinman sa mga aktibidad na inilalarawan sa N.J.S.A. 45:15-3 na kung saan kinakailangan ang lisensya sa real estate. Ito ay direktang nag-uugnay ng kinakailangan ng lisensya sa statutory na listahan ng mga licensyadong aktibidad.

• ✓Ang 'aktibidad ng brokerage' ay nangangahulugang alinman sa aktibidad sa N.J.S.A. 45:15-3 na kinakailangan ang lisensya sa real estate
• ✓Kinakailangan ang lisensya sa real estate upang magsagawa ng aktibidad ng brokerage

Bawat aplikante para sa lisensya ng salesperson, salesperson (referral), o broker ay dapat magpakita ng patunay ng matagumpay na pagtatapos ng aprubadong kurso sa real estate education kasama ang kanilang application, na itinuro ayon sa N.J.S.A. 45:15-10.1. Ang mga kurso para sa salesperson at broker ay hindi maaaring magpalit ng credit.

• ✓Lahat ng mga aplikante para sa salesperson, salesperson (referral), o broker license ay dapat magsumite ng patunay ng nalinisang real estate education kasama ang kanilang application
• ✓Walang credit na ibinibigay tungo sa salesperson/salesperson (referral) requirement para sa pagsasabing-saklaw ng broker's course, at walang credit na ibinibigay tungo sa broker requirement para sa pagsasabing-saklaw ng salesperson's course
• ✓Ang mga kurso ay dapat ituro ayon sa N.J.S.A. 45:15-10.1

Upang maging kwalipikado na sumali sa salesperson o salesperson (referral) exam, ang isang kandidato ay dapat munang makumpleto ng isang minimum na 75-hour course sa isang Commission-licensed school. Upang maging kwalipikado para sa broker exam, ang isang kandidato ay dapat makumpleto ng isang minimum na 150 hours (isang 90-hour general course plus dalawang 30-hour courses).

• ✓Ang mga kandidato sa salesperson/salesperson (referral) exam ay dapat makumpleto ng isang minimum na 75-hour course sa isang school na may lisensya sa ilalim ng N.J.S.A. 45:15-10.4
• ✓Ang mga kandidato sa broker exam ay dapat makumpleto ng isang minimum na 150 hours ng prelicensure education
• ✓Ang mga broker courses ay dapat idalhan sa isang licensed school, maliban sa ilang courses sa (g)5 na maaaring i-alok ng isang Commission-approved provider

Ang edukasyon bago makakuha ng lisensya para sa broker ay 150 oras: isang 90-oras na pangkalahatang kurso para sa broker na dapat taposin muna, na sinusundan ng dalawang 30-oras na kurso (etika/ahensya at pamamahala ng opisina). Ang lahat ng tatlong kurso ay dapat na makumpleto sa loob ng dalawang taon o ang kandidato ay dapat umulit at muling matugunan ang kinakailangan karanasan.

• ✓Ang 150 oras ay binubuo ng isang 90-oras na pangkalahatang kurso at dalawang 30-oras na kurso (etika/ahensya at pamamahala ng opisina)
• ✓Ang 90-oras na pangkalahatang kurso ay dapat na makumpleto bago ang dalawang 30-oras na kurso
• ✓Ang lahat ng tatlong kurso (150 oras) ay dapat na makumpleto sa loob ng dalawang taong panahon
• ✓Kung hindi makumpleto sa loob ng dalawang taon, ang kandidato ay dapat umulit ng mga nauna nang ginawang kurso at muling tuparin ang kinakailangan karanasan sa ilalim ng N.J.S.A. 45:15-9 at N.J.A.C. 11:5-3.8

Maliban sa mga qualified disabled veterans, ang isang tao ay dapat na may valid na salesperson's license sa oras ng enrollment upang makatanggap ng credit para sa 150 oras ng broker's prelicensure courses.

• ✓Ang isang tao ay dapat na may salesperson's license sa oras ng enrollment sa broker's course upang makatanggap ng credit para sa pagkumpleto ng required na 150 oras
• ✓Ang qualified disabled veterans ay ang tanging exception sa salesperson-license-at-enrollment requirement

Ang pangkalahating 90-oras na broker at 75-oras na salesperson prelicensure course requirements ay inalis para sa mga tinukoy na applicants, kabilang ang mga out-of-state brokers na may 3+ taong active brokerage experience, mga abogado, degree holders na may sapat na real estate coursework, out-of-state licensees na nakakatugon sa equivalency conditions, at mga dating NJ brokers na ang kanilang lisensya ay nag-expire nang higit sa dalawa ngunit mas kaunti sa limang taon na ang nakakaraan.

• ✓Ang mga out-of-state brokers na aktibong engaged sa brokerage 3+ taon kaagad bago ang application ay exempt
• ✓Ang mga abogado sa batas na admitted sa NJ (broker o salesperson applicants) o admitted sa anumang estado (salesperson applicants) ay exempt
• ✓Ang mga college degree holders ay qualified kung 75+ college-level real estate hours ang nakumpleto sa loob ng 3 taon, o may bachelor/associate degree sa real estate, o nakumpleto ang 75+ hours (45+ post-graduate) sa loob ng 3 taon
• ✓Ang mga out-of-state salesperson applicants ay qualified kung nakumpleto ang state-sanctioned 75+ hour course, qualified sa pamamagitan ng examination, at aktibong licensed sa loob ng 3 taon
• ✓Ang mga dating NJ brokers na ang kanilang lisensya ay nag-expire nang higit sa dalawa ngunit mas kaunti sa limang taon na ang nakaraan ay exempt para sa salesperson/referral licensure

Ang kurso bago makakuha ng lisensya para sa salesperson (at salesperson referral) ay binubuo ng 75 oras na sumasaklaw sa mga enumerated na paksa, mula sa property rights at contracts hanggang sa agency law, ang License Act, at isang final examination.

• ✓Ang kurso ay may kabuuang 75 oras: Property rights (9), Contracts/instruments (12), Leases and landlord-tenant (6), Mortgages/liens (12), Business opportunity sales (2)
• ✓Mga karagdagang paksa: Laws of agency (12), Appraising (2), License Act and regulations (9), Other state/Federal/municipal laws (5)
• ✓Nagtatapos sa Salesperson duties and pitfalls (3) at Quizzes and final examination (3)

Ang 90-oras na pangkalahatang broker course ay maaaring ituro sa hanggang 23 modules na tumutugma sa 23 subject areas. Hindi maaaring magsimula ang mga estudyante sa isang petsa na bukod sa paunang petsa ng isang module, at ang credit ay nangangailangan ng pagtuturo sa lahat ng subject areas kasama ang pagpasa sa isang comprehensive final exam.

• ✓Ang course ay maaaring hatiin sa maximum na 23 modules na tumutugma sa 23 subject matter areas
• ✓Hindi maaaring magsimula ang mga estudyante ng isang modular course sa isang petsa na bukod sa paunang petsa ng isang module
• ✓Walang credit na ibinibigay maliban kung ang estudyante ay nakatanggap ng pagtuturo sa lahat ng subject areas at pumasa sa isang comprehensive final examination
• ✓Ang mga subject areas ay kinabibilangan ng agency principles (6 hrs), settlement/RESPA (6 hrs), fair housing/discrimination laws (3 hrs), at financing (6 hrs), at iba pa

Pagkatapos ng 90-oras na kurso, ang mga kandidato para sa broker ay dapat kumpletuhin ang isang 30-oras na kurso sa etika/ahensya at isang 30-oras na kurso sa pamamahala ng opisina, parehong itinuro ng mga lisensyadong pagsasanay sa mga lisensyadong paaralan, bawat isa ay nangangailangan ng panghuling pagsusulit na hindi bababa sa isang oras.

• ✓Ang parehong 30-oras na kurso ay dapat ituro ng mga lisensyadong pagsasanay sa mga lisensyadong paaralan
• ✓Ang kurso sa etika/ahensya ay dapat gumamit ng mga case studies ng mga kamakailang desisyon sa disiplina ng Komisyon at mga teknikang hindi pang-lecture
• ✓Ang isang panghuling pagsusulit na hindi bababa sa isang oras na nangangailangan ng pagpapasa ng marka ay dapat ibigay sa bawat kurso
• ✓Ang mga mag-aaral ay hindi maaaring magsimula ng alinmang 30-oras na kurso sa isang petsa maliban sa araw ng pagsisimula nito

Ang kurso sa etika/ahensya ng broker ay sumasaklaw sa mga pananagutan sa fiduciary, dual agency, mga salungat sa interes, sub-agency, mga pangangailangan sa pagsasahayaan, at ang obligasyon na patunayan ang mga potensyal na mamimili.

• ✓Sumasaklaw sa mga pananagutan sa fiduciary na iniuugnay ng mga ahente sa mga prinsipal, at ang ipinagkakatiwalaan at hindi ipinagkakatiwalaan na dual agency
• ✓Sumasaklaw sa mga salungat sa interes at self-dealing, at ang mga panganib at benepisyo ng sub-agency
• ✓Sumasaklaw sa mga pangangailangan sa pagsasahayaan sa mga hindi prinsipal, mga paghihigpit sa pagkilos para sa higit sa isang partido (kabilang ang mga serbisyong mortgage), at ang obligasyon na wastong patunayan/pre-qualify ang mga potensyal na mamimili

Ang kurso sa pamamahala ng broker office ay sumasaklaw sa mga pangangailangan ng supervising broker para sa pangunahing at sangay na mga opisina, pagpapanatili ng mga rekord na may diin sa mga rekord ng escrow account, pag-supervise at pagsasanay sa mga may lisensya, mga teknik sa pagkakataon, mga pangangailangan sa kontrata/lease/listing at advertising, mga pagsasara, at mga alalahanin sa kapaligiran.

• ✓Sumasaklaw sa mga pangangailangan sa pamamahala ng opisina na ipinapaglatian sa supervising brokers ng pangunahing at sangay na mga opisina
• ✓Nagbibigay ng partikular na diin at malawak na saklaw sa mga pangangailangan sa pagpapanatili ng escrow account records
• ✓Sumasaklaw sa kahalagahan ng sapat na pag-supervise at pagsasanay ng iba pang mga may lisensya upang masiguro ang pagsunod sa batas ng lisensya at mga panuntunan ng Komisyon
• ✓Sumasaklaw sa mga statutory/rule na pangangailangan para sa mga kontrata, lease, mga kasunduan sa listing, broker advertising, at mga pagsasara

Ang Education Bureau ng Real Estate Commission ay naglalabas ng Mga Sertipiko ng Pagiging Angkop sa Pagsusulit, na nagbibigay-karapatan sa mga kandidato na sumali sa mga pagsusulit sa pagkuha ng lisensya. Ang isang kandidato ay dapat na matugunan ang mga kinakailangang karanasan at/o edukasyon, o mayroon na itong mga pangangailangang ito na nagugol, bago ang isang Sertipiko ay inilabas. Ito ay naaabot sa broker, instructor, at salesperson (kasama ang salesperson na may lisensya mula sa isang real estate referral company) mga kandidato.

• ✓Ang mga kandidato para sa broker license ay dapat na natugunan o nagkaroon ng nagugol (bawat N.J.A.C. 11:5-3.8 at 2.1(e)) ang broker karanasan at/o pangangailangan sa edukasyon upang makatanggap ng Sertipiko ng Pagiging Angkop sa Pagsusulit
• ✓Ang mga kandidato para sa instructor license ay dapat na natugunan o nagkaroon ng nagugol (bawat N.J.A.C. 11:5-2.2(k)) ang instructor pangangailangan sa edukasyon
• ✓Ang salesperson at salesperson-with-referral-company na mga kandidato ay dapat na nagkaroon ng pangangailangan sa edukasyon na nagugol sa ilalim ng N.J.A.C. 11:5-2.1(e) upang makatanggap ng isang Sertipiko
• ✓Ang Education Bureau ay ang opisina na responsable sa paglulunsad ng lahat ng Mga Sertipiko ng Pagiging Angkop sa Pagsusulit

Ang Education Bureau ay gumagawa ng mga aplikasyon para sa mga waiver ng prelicensure education at broker experience requirements, at continuing education waivers. Ang mga waiver ay kinabibilangan ng salesperson/referral-company prelicensure education waivers, partial broker prelicensure education at/o complete broker experience waivers, disabled veteran waivers sa ilalim ng N.J.S.A. 45:15-11, at continuing education waivers sa ilalim ng N.J.A.C. 11:5-12.5. Ang processing time frames ay nagsisimula lamang pagkatapos ng receipt ng complete at accurate applications kasama ang correct fees.

• ✓Ang qualified disabled veterans ay maaaring makakuha ng waiver ng broker experience at certain prelicensure education requirements ayon sa N.J.S.A. 45:15-11
• ✓Ang mga waiver ng prelicensure education at/o broker experience requirements na hindi nangangailangan ng additional review ay karaniwang napoproseso sa loob ng apat na linggo
• ✓Ang mga aplikasyon upang aprubahan ang salesperson experience tungo sa broker experience requirement (N.J.S.A. 45:15-9; N.J.A.C. 11:5-3.8) ay napoproseso sa loob ng apat na linggo
• ✓Ang continuing education requirement waivers ay napoproseso sa loob ng tatlong linggo pagkatapos ng receipt ng complete waiver application
• ✓Ang instructor, school, at additional teaching location license applications ay napoproseso sa loob ng tatlong linggo; renewals sa loob ng apat na linggo
• ✓Ang processing times ay tumatakbo lamang pagkatapos ng Commission na makatanggap ng complete, accurate applications kasama ang required fees sa correct form

Ang N.J.A.C. 11:5-2.6 ay nagtakda ng mga bayad para sa mga transaksyon ng Education Bureau na hindi nauugnay sa patuloy na edukasyon (ang mga bayad para sa CE provider, instructor, at course approval ay makikita nang hiwalay sa N.J.A.C. 11:5-12.17). Ang mga bayad para sa school at instructor licenses ay iba-iba, at ang mga license fees ay binabawasan ayon sa kung inisyu sa unang o pangalawang taon ng dalawang taong termino ng license.

• ✓Ang application fee para sa school license ay $100.00; ang application fee para sa instructor license ay $50.00
• ✓Ang initial non-public school license fee ay $400.00 kung inisyu sa unang taon ng dalawang taong termino, $200.00 kung inisyu sa pangalawang taon
• ✓Ang non-public school renewal fee ay $400.00 plus $200.00 para sa bawat karagdagang licensed location
• ✓Ang additional teaching location license fee ay $200.00 (unang taon) o $100.00 (pangalawang taon) ng dalawang taong termino
• ✓Ang criminal history check at electronic fingerprint scan ay binabayaran sa state-contracted vendor fee, na binabayaran nang direkta sa vendor
• ✓Ang CE provider, instructor, at course approval fees ay pinamamahalaan ng N.J.A.C. 11:5-12.17, hindi ng 11:5-2.6 fee table

Ang mga broker, broker-salesperson, salesperson, at branch office license ay tumatagal ng dalawang taon (biennial) na nagtatapos sa ika-30 ng Hunyo ng taong may kakaibang numero. Ang mga license na inisyu sa loob ng biennial term ay tumatakbo mula sa petsa ng pagbibigay hanggang sa dulo ng term na iyon, anuman ang kailan sa term ito ay inisyu.

• ✓Ang lahat ng real estate license ay tumatagal ng dalawang taon na nagtatapos sa ika-30 ng Hunyo ng taong may kakaibang numero
• ✓Ang mga license na inisyu sa gitna ng term ay tumatakbo mula sa petsa ng pagbibigay hanggang sa dulo ng kasalukuyang biennial term
• ✓Ang kahulugan ng 'salesperson' ay kasama ang salesperson (referral)

Ang isang salesperson o salesperson (referral) applicant ay dapat pumasa sa State exam at mag-aplicar para sa pagbibigay ng lisensya hindi hihigit sa isang taon pagkatapos ng matagumpay na pagkumpleto ng prescribed prelicensure course. Ang pagkabigong mag-aplikasyon sa loob ng isang taon ay nangangailangan ng pagkukunin muli at pagkumpleto ng parehong kurso at exam. Ang parehong isang taong panuntunan ay nalalapat sa broker/broker-salesperson applicants (mula sa pagkumpleto ng 150-hour education).

• ✓Ang isang salesperson applicant ay dapat mag-aplikasyon para sa lisensya sa loob ng isang taon mula sa pagkumpleto ng prelicensure course
• ✓Ang pagkabigong mag-aplikasyon sa loob ng isang taon ay nangangailangan ng pagkukunin muli ng kurso at exam
• ✓Ang broker/broker-salesperson applicants ay dapat mag-aplicar sa loob ng isang taon mula sa pagkumpleto ng 150-hour education requirement

Ang pagkuha ng lisensya bilang broker ay nangangailangan ng pagpapakita ng dedikasyon sa real estate brokerage bilang pangunahing, full-time na propesyon. Maliban sa mga broker na may lisensya sa ibang estado, ang mga applicant ay dapat na patuloy na may lisensya at buong-oras na nagtatrabaho bilang salesperson sa loob ng tatlong taon na kaagad na nakaraang ang application (hindi bababa sa 40 oras bawat linggo, humigit-kumulang 10 A.M.–8 P.M., limang araw bawat linggo; anumang ibang trabaho ay limitado sa part-time na hindi higit sa 25 oras bawat linggo). Ang mga broker na aktibong may lisensya sa ibang estado sa loob ng hindi bababa sa tatlong taon ay maaaring umangkop para sa waiver.

• ✓Ang mga applicant ay dapat na patuloy na may lisensya at buong-oras na nagtatrabaho bilang salesperson sa loob ng tatlong taon na nakaraang ang application
• ✓Ang full-time ay nangangahulugan ng hindi bababa sa 40 oras bawat linggo, limang araw bawat linggo; ang ibang trabaho ay limitado sa 25 oras bawat linggo
• ✓Ang mga broker sa ibang estado na aktibong may lisensya at engaged sa loob ng tatlong taon ay maaaring umangkop para sa waiver ng karanasan na kinakailangan
• ✓Ang aktibidad na limitado lamang sa paggawa ng referrals ay HINDI nakakatugon sa full-time active-involvement na kinakailangan

Ang mga broker-salesperson ay dapat matugunan ang parehong mga kalifikasyon tulad ng mga broker ngunit dapat na mapangasiwaan ng at kumilos sa ilalim ng pagsusuperbisyon ng isang maayos na lisensyadong broker. Ang isang broker-salesperson ay HINDI maaaring nang sarili na mapanatili ang isang opisina o isang escrow account. Ang isang broker-salesperson ay maaaring bigyan ng pahintulot na maglingkod bilang isang office supervisor o isang branch office supervisor sa ilalim ng N.J.S.A. 45:15-12.

• ✓Ang mga broker-salesperson ay dapat matugunan ang parehong mga kalifikasyon tulad ng mga broker
• ✓Ang isang broker-salesperson ay dapat magtrabaho sa ilalim ng pagsusuperbisyon ng isang lisensyadong broker at hindi maaaring nang sarili na mapanatili ang isang opisina o escrow account
• ✓Ang isang broker-salesperson ay maaaring maglingkod bilang isang office o branch office supervisor kung binigyan ng pahintulot

Ang isang sole proprietor broker o broker of record na tumitigil sa negosyo ay hindi maaaring maging relicensed maliban kung, sa loob ng 30 araw, magsumite ng affidavit na nagpapatunay: lahat ng lisensya ay isinoli; ang trust account ay isinara at ang trust funds ay ipinamamahagi sa tamang mga partido; lahat ng commissions ay nabayaran o babayaran sa pagkatanggap; ang natitirang hinaharap na commissions ay nakalista; lahat ng mga principal sa patuloy na mga transaksyon ay notified nang pasulat; ang mga sign at advertisements ay inalis o tinanggal; ang telephone directories ay updated; walang outstanding fines; at pagkilala sa tungkulin na panatilihin ang mga record sa loob ng anim na taon.

• ✓Ang office-closing affidavit ay dapat isumite sa loob ng 30 araw mula sa paghinto ng negosyo
• ✓Ang affidavit ay dapat magpapatunay na ang trust account ay isinara at lahat ng trust funds ay ipinamamahagi sa tamang mga partido
• ✓Ang affidavit ay dapat magpapatunay na walang outstanding fines at magkilala sa anim na taong record retention duty
• ✓Ang broker ay dapat magbigay ng address ng record depository at notipikahan ang Commission ng anumang pagbabago sa loob ng anim na taon

Ang mga lisensyadong real estate agent ay dapat na may kopya ng kanilang lisensya sa kanilang possession sa lahat ng oras kapag engaged sa negosyong real estate. Maaaring ito ay physical na kopya o digital na kopya sa phone, tablet, laptop, o ibang electronic device. Ang mga kopya ay maaaring i-print o i-download mula sa online licensing system ng Commission sa www.reconline.nj.gov.

• ✓Ang mga lisensyadong real estate agent ay dapat magkaroon ng kopya ng kanilang lisensya (physical o digital) kahit kailan engaged sa real estate business
• ✓Ang digital na kopya sa electronic device ay sumasatisfy sa possession requirement

Maliban sa limitadong pagbubukod (fingerprint scanning vendor, license examination vendor, at online transfer/termination fees sa ilalim ng 11:5-3.11), lahat ng bayad na itinakda ng Real Estate License Act ay dapat bayaran sa pamamagitan ng check mula sa business account ng broker, certified check o bank check, o money order na ipangalan sa State Treasurer ng New Jersey. Walang cash o currency na tinatanggap.

• ✓Ang mga bayad ay dapat bayaran ng broker's business account check, certified/bank check, o money order na payable sa State Treasurer ng NJ
• ✓Walang cash o currency na tinatanggap
• ✓Ang fingerprint vendor, exam vendor, at online transfer/termination fees ay mga pagbubukod

Ang Commission ay nangangailangan sa isang individual licensee, o anumang officer, director, partner, o owner ng controlling interest ng isang licensed corporation o partnership, na kumpletuhin ang isang electronic fingerprint scan sa pamamagitan ng State-contracted vendor, magbayad ng processing fees, at magsumite ng proof of completion kasama ang licensing application. Kasama dito ang applicant's copy ng completed vendor form at ang payment receipt.

• ✓Ang individual licensees at controlling officers/directors/partners/owners ay dapat kumpletuhin ang electronic fingerprint scan sa pamamagitan ng State-contracted vendor
• ✓Ang proof of completion (vendor form plus payment receipt) ay dapat sumama sa license application
• ✓Ang corporation/partnership applicants ay dapat magsumite ng fingerprint evidence para sa bawat officer, director, partner, o controlling owner

Sa panahon ng pagsusulit para sa lisensya, ang mga sumasagot ay hindi maaaring sumangguni sa mga tala, libro, o memoranda; ang pagkopya ng mga katanungan o paglikha ng mga tala para sa personal na paggamit ay ipinagbabawal; at walang sumasagot na maaaring umalis sa silid ng pagsusulit maliban sa ikatlo ng sinusuri. Ang mga pagsusulit ay multiple-choice, inihanda ng isang testing service na itinalagang Commission. Ang bayad para sa pagsusulit at fingerprinting ay mga bayad sa serbisyo na binayaran nang direkta sa mga vendor, hiwalay sa mga bayad ng Commission.

• ✓Ang mga sumasagot ay hindi maaaring gumamit ng mga tala, libro, o memoranda, kopyahin ang mga katanungan, o gumawa ng mga tala para sa personal na paggamit
• ✓Walang sumasagot na maaaring umalis sa silid ng pagsusulit maliban sa ikatlo ng sinusuri
• ✓Ang mga pagsusulit sa lisensya ay multiple-choice, inihanda ng isang testing service na itinalagang Commission
• ✓Ang mga bayad para sa pagsusulit at fingerprint ay binayaran nang direkta sa mga vendor, hiwalay sa bayad ng aplikasyon ng Commission

Walang salesperson o salesperson (referral) lisensya ang inilalabas sa sinumang wala pang 18 taong gulang. Ang mga aplikante ay dapat magpakita ng sertipiko ng matagumpay na pagkumpleto ng isang Commission-licensed prelicensure course (kung hindi iniwaive), at dapat patunayan ang pagkakaroon ng high school education o katumbas nito.

• ✓Ang mga aplikante para sa salesperson/salesperson (referral) ay dapat na hindi bababa sa 18 taong gulang
• ✓Ang mga aplikante ay dapat kumpleto ng isang Commission-licensed prelicensure education course maliban kung iniwaive
• ✓Ang mga aplikante ay dapat patunayan ang high school education o katumbas nito

Walang broker na maaaring sadyang mag-sponsor ng isang applicant para sa salesperson o salesperson (referral) na lisensya na walang magandang pangalan para sa honesty at fair dealing. Para sa salesperson (referral) applicants, ang application ay dapat magsama ng broker certification (at, para sa non-renewals, isang applicant certification) na nagpapatunay na pareho ay nagsuri ng legal restrictions sa referral activities at na ang referral agent's activities ay limitado lamang sa pag-refer ng prospective consumers.

• ✓Ang isang broker ay hindi maaaring sadyang mag-sponsor ng isang applicant na kulang ng magandang pangalan para sa honesty at fair dealing
• ✓Ang salesperson (referral) applications ay nangangailangan ng broker certification na nagpapatunay ng review ng referral-activity restrictions
• ✓Ang salesperson (referral) activities ay limitado sa pag-refer ng prospective consumers ng real estate brokerage services

Bago mag-apply para sa apruba ng karanasan, ang isang aplikante ay dapat kumpleto ng 90-oras na general broker prelicensure course kasama ang dalawang 30-oras na courses (150 oras total). Ang mga aplikante ay dapat magsumite ng written broker statements na nagpapatunay ng kanilang salesperson activity, at maaaring kailanganin na magbigay ng closed-transaction documentation bilang patunay ng full-time activity.

• ✓Ang mga broker applicants ay dapat kumpleto ng 90-oras na general broker course kasama ang dalawang 30-oras na courses (150 total na oras)
• ✓Ang written statements mula sa supervising brokers na nagpapatunay ng salesperson activity ay dapat isubmit
• ✓Ang supporting documentation ng closed transactions ay maaaring kailanganin bilang patunay ng full-time activity

Ang isang broker na tumigil na maging aktibo ay dapat, sa loob ng limang araw ng negosyo, ibalik sa Commission ang kanyang sariling lisensya at ang mga lisensya ng lahat ng mga salespersons, broker-salespersons, at salespersons (referral) para sa pagkansela. Ang bawat lisensya ng empleyado ay dapat na kasama ng isang sulat na nagtatapos ng employment ayon sa N.J.S.A. 45:15-14.

• ✓Ang isang broker na tumitigil sa aktibidad ay dapat ibalik ang lahat ng mga lisensya (sarili at mga empleyado) sa Commission sa loob ng limang araw ng negosyo
• ✓Ang bawat lisensya ng empleyado ay dapat na kasama ng isang sulat na nagtatapos ng employment

Kapag may bagong broker of record na napalit, ang bagong at dating broker ay dapat magsumite ng isang joint affidavit na nagpapatunay: ang bagong broker ay nag-assume ng custody ng lahat ng trust funds; lahat ng trust funds ay accounted for; lahat ng commissions ay nabayad na; ang bagong broker ay magbabayad ng commissions ayon sa existing policy; walang mga multa na owed (may joint-and-several liability para sa pre-substitution fines); ang mga signs/advertisements ay nabago; at lahat ng required records ay naipasa kasama ang six-year retention acknowledgment.

• ✓Ang broker-of-record substitution ay nangangailangan ng joint affidavit mula sa bagong at dating broker
• ✓Ang bagong broker ay dapat mag-assume ng custody ng lahat ng trust funds at kumpirmahin na lahat ng funds ay accounted for
• ✓Ang parehong brokers ay jointly at severally liable para sa mga fines na assessed para sa pre-substitution actions
• ✓Ang required records ay dapat ipasa at panatilihin ng bagong broker sa loob ng anim na taon

Kapag ang isang may-lisensya ay lumalipat sa pagitan ng mga broker at humingi na dalhin ang kanilang lisensya, ang broker na nagtatapos ay dapat pumirma/maglagay ng petsa sa likod, kumpletuhin ang seksyon ng pagpapatunay ng pagwawakas, at sa loob ng limang araw na nagtatrabaho ay ipadala ito sa Komisyon o iproseso ang pagwawakas online, na nagpapadala ng kopya sa may-lisensya. Ang bagong naghahatid na broker ay nagpapasok ng epektibong petsa ng pagtratrabaho, pumirma, kumukuha ng pansamantalang stub, at ipinapadala ang lisensya kasama ang bayad sa paglipat o ipinoproseso online at nagbabayad ng elektroniko.

• ✓Ang broker na nagtatapos ay dapat kumpletuhin at pumirma sa seksyon ng pagpapatunay ng pagwawakas at kumilos sa loob ng limang araw na nagtatrabaho
• ✓Ang may-lisensya na lumalipat ay maaari lamang dalhin ang lisensya sa bagong broker pagkatapos itong pumirma at may petsa ng broker na nagtatapos
• ✓Ang bagong broker ay dapat magpasok ng epektibong petsa ng pagtratrabaho at magbayad ng kinakailangang bayad sa paglipat bago magsimula ang may-lisensya sa pagtratrabaho
• ✓Ang mga lisensya ng salesman (referral), salesman, o broker-salesman lamang ang maaaring ipalit/tapusin online

Bago ang isang salesman o salesman (referral) ay magsimulang makipagtransaksyon sa anumang real estate brokerage activity, dapat mag-sign ang broker at ang licensee ng isang nakasulat na kasunduan na naglalaman ng mga kondisyon ng kanilang relasyon sa negosyo. Ang kasunduan ay dapat maglaman ng mga partikular na mandatory terms at isang kopya ng ganap na nasiyang kasunduan ay dapat ibigay sa licensee sa simula ng affiliation, habang ang broker ay nagpapanatili ng original na dokumento bilang business record.

• ✓Isang nilagdaang nakasulat na kasunduan ay kinakailangan BAGO magsimula ang licensee ng anumang brokerage activity
• ✓Ang kasunduan ay dapat maglaman ng rate ng compensation na babayaran sa panahon ng affiliation
• ✓Ang kasunduan ay dapat magsama ng pangako na bayaran ang bahagi ng licensee mula sa nakuhang commissions sa loob ng 10 business days pagkatapos ng receipt (o pagkatapos ang pondo ay lumampas sa broker's bank), o ayon sa ibang schedule na nakalagay sa kasunduan
• ✓Ang kasunduan ay dapat tukuyin ang compensation sa mga transaksyon na nagtatapos at renewals na mangyayari pagkatapos ng termination ng affiliation
• ✓Ang mga pagbabago sa hinaharap ay hindi binding maliban kung ito ay nasa sulat at nilagdaan ng parehong partido
• ✓Isang kopya ay dapat ibigay sa licensee sa pagsisimula ng affiliation; ang original ay itinatago ng broker ayon sa N.J.A.C. 11:5-5.5

Ang indibidwal na broker (sole proprietor employing broker o broker of record) ay responsable sa lahat ng aksyon ng broker licensee at ng mga licensee nito na ginawa para sa brokerage business, at para sa panghuling pag-aasikaso ng bawat transaksyon at kontrol sa escrow funds.

• ✓Ang Commission ay nagsisiguro na ang indibidwal na mga broker ay responsable sa anumang paglabas sa license-law/regulation ng broker licensee o mga taong pinagtatrabaho/licensed sa pamamagitan nito, anuman ang kung saan nagaganap ang mga aksyon
• ✓Bawat real estate transaction kung saan nakikibahagi ang broker licensee ay dapat na nasa ilalim ng panghuling pag-aasikaso ng indibidwal na broker
• ✓Ang indibidwal na broker ay dapat na magsiguro na isang hiwalay na account ay pinapanatili para sa mga pondo ng iba at na walang ganitong pondo ang ibibigay nang walang express authorization at kaalaman niya
• ✓Ang mga broker-supervision provisions na ito ay hindi nalalapat sa mga broker na licensed bilang broker-salespersons

Walang lisensyadong taong maaaring magpahiram ng kanyang pangalan o lisensya para sa kapakinabangan ng iba o lumampas sa mga patakaran ng lisensya. Ang isang broker na nabigong personal na bantayan ang negosyo ay itinuturing na nagpapahiram ng lisensya.

• ✓Walang anumang pagsasaayos, direkta man o hindi, na maaaring magpahiram ng pangalan o lisensya ng lisensyadong taong para sa kapakinabangan ng iba o lumampas sa batas ng lisensya
• ✓Ang isang broker ay dapat personal na bantayan at gabayan ang negosyo at dapat na physically naroroon sa pangunahing opisina o sangay ng opisina nang hindi bababa sa isang araw bawat linggo (hindi kasama ang bakasyon o emergency)
• ✓Ang umaasa lamang sa komunikasyon sa telepono o mail sa mahabang panahon ay maaaring tratuhin bilang ebidensya ng ipinagbabawal na pagpapahiram ng lisensya

Bawat resident broker (hindi broker-salesperson) ay dapat mapanatili ang pangunahing opisina sa New Jersey na bukas sa publiko sa panahon ng negosyo, sa ilalim ng buong-oras na direktang supervision ng broker o isang broker-salesperson.

• ✓Ang isang resident broker ay dapat mapanatili ang NJ pangunahing opisina na bukas sa publiko sa karaniwang oras ng negosyo sa ilalim ng direktang buong-oras na supervision ng broker o isang broker-salesperson
• ✓Ang supervisor ay hindi kailangang palaging naroroon ngunit dapat makamit sa lahat ng oras at dapat pisikal na naroroon hindi bababa sa 5 araw bawat calendar week (hindi kasama ang bakasyon/emergency) at hindi kabilang sa iba pang trabaho sa oras na iyon
• ✓Kung ang isang broker-salesperson ay nag-supervise sa pangunahing opisina, ang broker ay nananatiling husto na responsable sa lahat ng aktibidad at dapat makamit sa lahat ng oras
• ✓Ang home office ay dapat independiyente mula sa tilaang pang-pamilya na may hiwalay na exterior street-facing entrance (exempted kung nasa loob bago Dic. 1, 1963)
• ✓Ang lugar ng negosyo ng isang broker ay hindi maaaring nasa tahanan ng sinumang salesperson o salesperson (referral) na nasa employ ng broker na iyon

Bawat residente na real estate broker ng NJ ay dapat magtatag at magpapanatili ng isang espesyal na account (o mga account) sa isang authorized na financial institution ng NJ, na hiwalay sa iba pang business o personal na mga account, para sa lahat ng pera ng iba na natanggap habang gumagana bilang broker, escrow agent, o temporary custodian sa isang real estate transaction. Ang isang reciprocally licensed broker ay maaaring panatilihin ang account sa NJ o sa estado kung saan sila may resident broker's license.

• ✓Ang mga resident brokers ay dapat gumamit ng isang authorized financial institution sa New Jersey
• ✓Ang trust/special account ay dapat hiwalay at bukod sa personal o iba pang business accounts
• ✓Sumasaklaw sa lahat ng pera na natanggap na kumilos bilang broker, escrow agent, o temporary custodian sa isang real estate transaction
• ✓Ang mga reciprocal brokers ay maaaring gumamit ng NJ o ng kanilang resident-license state institution

Ang commingling ay kinabibilangan ng: pagsasama ng pera ng mga principal sa sariling pera ng broker; pagkabigo na mapanatili at mabilis na ideposito ang lahat ng natanggap na pera (bilang broker, escrow agent, o temporary custodian) sa isang hiwalay na special account; o pagkabigo na mabilis na paghiwalay ng pera na tinatanggap upang mapanatili para sa iba. Ang 'mabilis' ay nangangahulugang hindi higit sa limang business days pagkatapos ng pagtanggap.

• ✓Ang pagsasama ng pera ng principal sa sariling pera ng broker ay commingling
• ✓Ang pagkabigo na mabilis na ideposito ang mga pondo sa isang hiwalay na special account ay commingling
• ✓Ang pagkabigo na mabilis na paghiwalay ng mga pondo na inilalaan para sa iba ay commingling
• ✓Ang 'mabilis' = hindi higit sa limang business days pagkatapos ng pagtanggap

Ang pera ng iba ay karaniwang dapat ideposito sa loob ng limang business days mula sa pagtanggap. Itinatangi: kung ang good faith/earnest money ay kasama ng isang alok at, sa loob ng limang araw na iyon, ang alok ay inalis bago tanggapin o tinanggihan nang walang counteroffre, ang lisensyado ay hindi kailangang ideposito ang mga pondo at maaaring ibalik ang mga ito (sa orihinal na anyo) sa nag-alok kapag hiniling. Sa lahat ng ibang pagkakataon (tuluy-tuloy na negosasyon, pagsusuri ng abogado, o kahilingan ng nag-alok na panatilihin ng lisensyado ang mga pondo para sa posibleng hinaharap na alok), ang mga pondo ay dapat ideposito sa loob ng limang business days.

• ✓Default: ideposito ang pera ng iba sa loob ng limang business days mula sa pagtanggap
• ✓Ang itinatangi ay naaangkop lamang kung ang alok ay inalis bago tanggapin o tinanggihan nang walang counteroffre sa loob ng limang araw na window
• ✓Ang mga pondo na ibinabalik ay dapat ibigay pabalik sa nag-alok sa parehong anyo na natanggap, kapag hiniling
• ✓Ang tuluy-tuloy na negosasyon, pagsusuri ng abogado, o kahilingan na panatilihin ang mga pondo ay nangangailangan ng deposito sa loob ng limang business days

Ang mga broker ay dapat magsiguro ng mga rekord ng lahat ng pondo ng iba para sa hindi bababa sa anim na taon mula sa pagtanggap. Ang mga cash trust fund ay nangangailangan ng pirmaang nakasulat na resibo sa nagbayad (petsa, halaga, layunin, pinagmulan). Ang mga kinakailangang rekord ay kinabibilangan ng mga sanggunian sa checkbook, naaangkop na trust ledger book (ang regular na checkbook ledger ay hindi sapat), hindi bababa sa bawat quarter na pagkilala, mga statement ng bangko/cancelled check/deposit slip, alok, kontrata, mga listing, lease, mga kasunduan sa pamamahala, mga pahayag ng may-ari/tenant, mga rekord ng bayad sa mga licensee at nakikipagtulungan na mga broker, at mga resibo ng security deposit. Ang mga paglabas mula sa trust ay dapat lamang sa pamamagitan ng naautorisadong paglipat ng bangko o tseke sa naypapangalanang payee — hindi kailanman sa cash.

• ✓Mga rekord ng pondo ng iba ay pinananatili ng hindi bababa sa anim na taon mula sa pagtanggap
• ✓Ang mga cash trust fund ay nangangailangan ng pirmaang nakasulat na resibo na nagpapakita ng petsa, halaga, layunin, at nagbayad
• ✓Ang naaangkop na trust ledger book ay kinakailangan — ang regular na checkbook ledger ay hindi sapat
• ✓Hindi bababa sa bawat quarter na pagkilala ng checkbook, bank statement, at mga balanse ng client trust ledger
• ✓Ang mga paglabas mula sa trust/escrow ay lamang sa pamamagitan ng naautorisadong intra/interstate bank transfer o tseke sa naypapangalanang payee, hindi kailanman sa cash
• ✓Ang mga rekord ng non-trust transaction ay pinananatili ng anim na taon; ang mga hindi tinanggap na alok at nag-expire na mga listing (walang kontrata/tenancy) ay pinananatili ng anim na buwan

Ang lahat ng mga file sa naghihintay at nakloseng benta, pagpapalit, o pag-aarkila ng transaksyon, lahat ng mga listing file para sa benta o pag-aarkila, at lahat ng mga property management file ay dapat mapanatili o iimbakan sa mga opisina ng mga broker na lisensyado bilang nagpapatupad, korporasyon, o partnership broker. Sa pagtatapos ng paggawa o paglipat sa ibang broker, walang licensee (salesperson (referral), salesperson, o broker-salesperson) ang maaaring alisin o magdulot ng pag-aalis ng anumang nilalaman ng file mula sa mga opisina ng broker. Ang 'Files' ay nangangahulugang lahat ng mga talaan ng transaksyon na kinakailangang panatilihin ng mga broker ayon sa N.J.A.C. 11:5-5.4.

• ✓Ang mga transaction, listing, at property management file ay dapat iimbakan sa opisina ng employing/corporate/partnership broker
• ✓Walang salesperson (referral), salesperson, o broker-salesperson ang maaaring alisin ang nilalaman ng file kapag umalis o naglipat sa ibang broker
• ✓Ang 'Files' ay nangangahulugang lahat ng mga talaan ng transaksyon na kinakailangan ayon sa N.J.A.C. 11:5-5.4

Ang isang salesperson na may lisensya sa isang real estate referral company (dating 'referral agent') ay mahigpit na limitado sa brokerage activity. Sila ay maaari lamang: (1) idirect ang mga prospects sa mga website at iba pang sources ng real estate information na karaniwang available sa publiko; at (2) i-refer ang mga prospects para sa pagbebenta, pagbili, palitan, pag-upa, o rental sa broker kung saan sila ay may lisensya, o (kung ang broker ay nag-authorize) sa ibang licensee. Kapag nag-refer sa ilalim ng ganitong authorization, ang salesperson (referral) ay dapat magbigay ng written o electronic notice sa kanilang broker o sa broker's designee (isang broker-salesperson o salesperson) sa oras ng referral. Sa ilalim ng N.J.S.A. 45:15-16, ang lahat ng compensation na dapat bayaran sa salesperson (referral) ay dapat bayaran ng broker kung saan sila ay may lisensya. Ang term ay binago epektibo noong Enero 20, 2026.

• ✓Ang aktibidad ng referral salesperson ay limitado sa pag-direct ng mga prospects sa public information sources at pag-refer ng mga prospects sa kanilang broker (o authorized licensee)
• ✓Ang written o electronic notice ay dapat ibigay sa broker/designee sa oras ng referral
• ✓Ang lahat ng compensation sa salesperson (referral) ay dapat bayaran ng broker kung saan sila ay may lisensya (N.J.S.A. 45:15-16)
• ✓Ang 'referral agent' ay binago sa 'salesperson (referral)' epektibo noong Enero 20, 2026

Ang isang salesperson (referral) ay hindi maaaring magtrabaho para sa o makatanggap ng lisensya mula sa higit sa isang real estate broker sa anumang oras. Dagdag pa, walang taong maaaring magkaroon ng lisensya nang sabay-sabay bilang salesperson (referral) at bilang real estate broker, broker-salesperson, o salesperson sa New Jersey. Ang mga lisensyang ito ay eksklusibo sa isa't isa.

• ✓Ang isang salesperson (referral) ay maaaring magtrabaho o makatanggap ng lisensya sa iisang broker lamang sa isang panahon
• ✓Walang taong maaaring magkaroon ng salesperson (referral) license nang sabay-sabay sa broker, broker-salesperson, o salesperson license

Ang isang licensee na nagsusumikap o tumatanggap ng anumang bayad, kickback, compensation, o kahit anong halaga lamang para sa pag-refer ng customer o client sa isang lender, mortgage broker, o ibang provider ng related services ay napapasailalim sa sanction ng Commission para sa conduct na nagpapakita ng unworthiness, bad faith, at dishonesty. Anumang compensation na natanggap sa ilalim ng N.J.A.C. 11:5-7.1(e) para sa services sa related transactions ay dapat para sa services na aktwal na ginawa lampas sa mere referral. Ang compliance sa anti-kickback provisions ng RESPA (12 U.S.C. § 2607), ang mga regulasyon nito, o HUD RESPA opinions ay itinuturing na compliance sa subsection na ito.

• ✓Ang pag-solicit o pagtanggap ng kahit anong halaga lamang para sa pag-refer ng client sa isang lender, mortgage broker, o related service provider ay sanctionable (unworthiness, bad faith, dishonesty)
• ✓Ang compensation para sa related transactions ay dapat para sa services na aktwal na ginawa lampas sa mere referral
• ✓Ang compliance sa RESPA (12 U.S.C. § 2607) at HUD RESPA guidance ay itinuturing na compliance sa rule na ito

Walang sinumang maaaring magsagawa, direkta o indirektang, sa negosyo ng real estate broker, broker-salesperson, o salesperson, pansamantala man o hindi, nang walang lisensya. Ito rin ay nagbabawal sa pag-advertise o pagpapakita ng sarili bilang may karapatang kumilos bilang broker, broker-salesperson, o salesperson, o magsagawa ng anumang mga aktibidad na inilarawan sa R.S.45:15-3, nang walang lisensya.

• ✓Kailangan ng lisensya upang makipagtransaksyon direkta O indirektang sa real estate brokerage, kahit pansamantala lamang
• ✓Hindi mo maaaring mag-advertise o magpakita ng sarili bilang may karapatang kumilos bilang broker, broker-salesperson, o salesperson nang walang lisensya
• ✓Ang tatlong kategorya ng lisensya ay broker, broker-salesperson, at salesperson

Sa ilalim ng 45:15-2, anumang iisang aksyon, transaksyon, o benta ay bumubuo ng 'pakikipag-ugnayan sa negosyo' sa kahulugan ng batas sa lisensya. Ang isang tao ay hindi maaaring maiwasan ang mga kinakailangan sa paglisensiahan sa pamamagitan ng pagklaim na nagsagawa lamang sila ng isang transaksyon.

• ✓Ang isang aksyon, transaksyon, o benta ay sapat upang bumuo ng pakikipag-ugnayan sa negosyo ng real estate
• ✓Ang isang beses na aktibidad ay hindi nagbibigay ng pagkakalibang sa isang tao mula sa kinakailangan ng lisensya

Ang real estate broker ay isang tao, kumpanya, o koporasyon na, para sa bayad, komisyon, o iba pang mahalagang konsiderasyon (o inaasahang ito), naglilista, nagbebenta, nagpapalit, bumibili, o nagrenta ng real estate; nag-aalok o sinisikap na makipag-negotiate sa ganitong mga transaksyon; kumukuha ng renta; nag-solicit ng mga prospect; tumutulong sa pagkuha ng mga prospect o pakikipag-negotiate/pagsasara ng mga transaksyon; nakikipag-negotiate ng mga mortgage loan para sa iba; o nagsasagawa ng public/private competitive na benta ng lupa. Kasama rin dito ang sinumang nag-supervise sa isang real estate referral company.

• ✓Ang broker ay maaaring maging tao, kumpanya, o koporasyon at gumagawa ng mga aksyon para sa bayad, komisyon, o mahalagang konsiderasyon (o inaasahang ito)
• ✓Ang mga aktibidad ng broker ay kinabibilangan ng paglilista, pagbebenta, pagbili, pag-renta, pagpapalit, pakikipag-negotiate ng mga loan, pagkolekta ng renta, at pag-solicit/pagkuha ng mga prospect
• ✓Ang broker ay nagsasama ng anumang tao, kumpanya, o koporasyon na nag-supervise sa isang real estate referral company

Ang isang real estate salesperson ay isang natural na tao na, para sa kompensasyon, ay employed o contracted ng at gumagana sa ilalim ng supervision ng isang licensed broker upang magbenta, bumili, makipag-negotiate, mag-lease, mag-rent, magkolekta ng rents, o mag-solicit ng prospects. Ang isang salesperson ay dapat palaging magtrabaho sa ilalim ng supervision ng isang licensed broker. Ang kahulugang ito ay kasama rin ang isang salesperson na licensed sa isang real estate referral company maliban kung hindi ito ipinahiwatig.

• ✓Ang isang salesperson ay dapat na isang natural na tao na gumagana sa ilalim ng supervision ng isang licensed broker
• ✓Ang isang salesperson ay gumagana sa ilalim ng at natatanggap ng kompensasyon mula sa broker; hindi sila maaaring mag-operate nang independiyente
• ✓Ang kahulugan ng salesperson ay kasama ang referral-company salespersons maliban kung hindi ito ipinahiwatig

Ang isang real estate broker-salesperson ay isang natural na tao na qualified na makatanggap ng lisensya bilang broker ngunit, para sa kompensasyon, ay employed o naka-contract ng at gumagana sa ilalim ng pagsusupervise ng isang licensed broker upang magsagawa ng mga function ng isang salesperson. Kahit na qualified bilang broker, ang broker-salesperson ay patuloy na gumagana sa ilalim ng supervision ng ibang broker.

• ✓Ang isang broker-salesperson ay qualified na maging broker ngunit pumipili na magtrabaho sa ilalim ng isang supervising broker
• ✓Ang isang broker-salesperson ay nagsasagawa ng mga function ng isang salesperson habang nasa ilalim ng broker supervision

Walang tao, kumpanya, partnership, asosasyon, o korporasyon na maaaring magdala o mapanatili ng aksyon sa mga hukumang NJ upang kolektahin ang kompensasyon para sa mga aksyong brokerage nang hindi inaangal at napatunayan na sila ay isang tamang-tamang lisensyadong broker sa oras na nabuo ang dahilan ng aksyon. Ang isang salesperson o broker-salesperson ay maaari lamang suesuing ang kanilang naghahalang broker (hindi mga third parties) para sa kompensasyon, at dapat patunayan na sila ay tamang-tamang lisensyado sa oras.

• ✓Upang magsue para sa kompensasyon bilang broker, dapat mong iangal at patunayan na ikaw ay tamang-tamang lisensyado kapag nabuo ang dahilan ng aksyon
• ✓Ang isang salesperson o broker-salesperson ay maaari lamang magdala ng aksyon para sa kompensasyon laban sa kanilang sariling naghahalang/nakontratang broker
• ✓Ang pagiging walang lisensya sa oras ng transaksyon ay naghahadlang sa pagkuha ng komisyon sa hukuman

Sa ilalim ng 45:15-3.2, walang broker-salesperson o salesperson ang maaaring magsimula ng negosyo para sa isang broker, at walang broker ang maaaring magbigay-kapangyarihan sa kanila na kumilos, hanggang sa may nakasulat na kasunduan na nilagdaan ng dalawang partido na naglalaman ng mga kondisyon ng pagpapanatili. Ang pakikipag-ugnayan sa negosyo ay maaaring maging relasyon ng trabaho o independent-contractor arrangement, at ang kalikasan nito ay dapat tukuyin sa nakasulat na kasunduan.

• ✓Kinakailangan ang nilagdaang nakasulat na kasunduan sa pagitan ng broker at licensee BAGO magsimula ang licensee ng anumang negosyo
• ✓Ang pakikipag-ugnayan ay maaaring maging empleyado o independent contractor, at ang kalikasan nito ay dapat tukuyin sa nakasulat na kasunduan

Ang lahat ng mga taong nais maging real estate broker, broker-salesperson, o salesperson ay dapat magsumite ng aplikasyon sa New Jersey Real Estate Commission. Ang mga aplikante ay dapat matugunan ang minimum na edad, edukasyon, at mga pangangailangan ng karakter, at magbayad ng hindi-maibabalik na application fee. Sa kaso ng isang asosasyon o korporasyon, ang mga direktor ay dapat din matugunan ang edad na pangangailangan.

• ✓Ang bawat aplikante ay dapat na hindi bababa sa 18 taong gulang; ang mga direktor ng isang asosasyon o korporasyon ay dapat din na 18 taong gulang o higit pa
• ✓Ang bawat aplikante ay dapat magkaroon ng katumbas ng high school education
• ✓Ang aplikasyon ay dapat gawin sa mga form na itinakda ng commission at kasama ang hindi-maibabalik na $50 application fee
• ✓Ang aplikante ay dapat magbigay ng patunay ng magandang moral character; ang mga miyembro, opisyal, o direkta ng isang asosasyon, partnership, o korporasyon ay dapat din magbigay ng ganitong patunay

Bago bigyan ng lisensya ang sinuman, ang aplikante (at sa kaso ng isang entidad, ang mga kasosyo/direktor/opisyal na aktibong nakikibahagi sa negosyo) ay dapat pumasa ng isang Pagsusuring Pang-Estado na isinasagawa sa ilalim ng pagsuslong ng komisyon.

• ✓Ang pagsusuri ay sinusubok ang pangkalahatang kaalaman ng mga estatuto ng NJ tungkol sa tunay na ari-arian, conveyancing, mortgage, mga kasunduan ng benta, lease, ang mga probisyon ng R.S.45:15-1 at sumusunod, at mga patakaran ng komisyon
• ✓Ang lisensya ay ibinibigay lamang pagkatapos na matagumpay na pumasa sa pagsusuri at matugunan ang lahat ng ibang mga kwalipikasyon
• ✓Ang komisyon ay maaaring gumawa ng mga patakaran at regulasyon para sa pagpapatakbo ng mga pagsusuri

Ang mga lisensya ay nag-expire sa dulo ng dalawang taong termino na itinakda ng komisyon at binabago nang biennially nang walang pagsusulit sa pagbabayad ng bayad at pagtatapos ng patuloy na edukasyon, may pagbubukod para sa mga salesperson ng referral company.

• ✓Ang lisensya ay nag-expire sa huling araw ng dalawang taong termino ng lisensya na itinakda ng komisyon
• ✓Ang pagbabago ay walang pagsusulit, biennially, sa pagbabayad ng bayad na itinakda ng R.S.45:15-15
• ✓Ang mga renewal ng broker, broker-salesperson, at salesperson ay nangangailangan ng pagkumpleto ng naaangkop na patuloy na edukasyon, MALIBAN ang isang salesperson na may lisensya sa isang real estate referral company ay hindi kinakailangang makumpleto ang patuloy na edukasyon para sa renewal

Ang bawat indibidwal na aplikante para sa salesperson license ay dapat kumpletuhin ang mandadong bilang ng oras ng pre-licensure education, kabilang ang mga partikular na oras na nakatuon sa ethics at fair housing, sa isang commission-licensed school.

• ✓Ang mga salesperson applicants ay dapat kumpletuhin ang 75 oras sa kabuuan ng mga kurso sa real estate sa isang commission-licensed school bilang pangangailangan upang maging kwalipikado para sa pagsusulit
• ✓Hindi bababa sa tatlong oras ay dapat tungkol sa ethics at ethical conduct sa propesyon ng salesperson
• ✓Hindi bababa sa isang oras ay dapat tungkol sa fair housing at housing discrimination

Ang bawat indibidwal na aplikante para sa broker o broker-salesperson na lisensya ay dapat kumpletuhin ang mas malaking bilang ng oras ng pre-licensure, kabilang ang isang mahalagang ethics component at fair housing instruction.

• ✓Ang mga aplikanteng broker/broker-salesperson ay dapat kumpletuhin ang 150 oras sa kabuuan ng real estate at kaugnay na kurso sa isang commission-licensed school
• ✓Tatlumpung oras ay dapat nakatuon sa ethics at ethical conduct sa broker profession
• ✓Hindi bababa sa isang oras ay dapat nakatuon sa fair housing at housing discrimination
• ✓Ang commission ay maaaring magbigay ng aproval sa specialized courses mula sa non-school providers upang tuparin ang bahagi ng kabuuang broker pre-licensure requirement

Bawat indibidwal, partnership, o corporation na may lisensya bilang real estate broker ay dapat manatili ng special account sa isang state- o federally-chartered bank, savings bank, savings and loan, o ibang depository institution na physically nakalocate at authorized na magsagawa ng negosyo sa New Jersey at aprubado ng commission. Sa account na ito ang broker ay dapat mag-deposit at mapanatili ang lahat ng pera na natanggap habang kumikilos bilang broker, escrow agent, o temporary custodian ng pera ng iba sa NJ real estate transactions. Ang account ay dapat nasa licensed name ng broker, designated bilang 'trust account' o 'escrow account,' at pinapanatiling separate at bukod sa lahat ng ibang personal at business accounts. Lahat ng checks at deposit slips ay dapat bearing ang mga salitang 'trust account' o 'escrow account.' Ang requirement na ito ay hindi applicable sa isang indibidwal na may lisensya bilang broker-salesperson.

• ✓Ang mga brokers ay dapat manatili ng special trust/escrow account sa isang commission-approved NJ depository institution para sa lahat ng pera na natanggap bilang broker, escrow agent, o custodian ng pera ng iba
• ✓Ang account ay dapat sa licensed name ng broker, labeled bilang 'trust account' o 'escrow account,' at pinapanatiling separate mula sa lahat ng personal at business accounts
• ✓Lahat ng checks at deposit slips ay dapat na naglalaman ng mga salitang 'trust account' o 'escrow account'
• ✓Ang requirement na ito ay hindi applicable sa isang indibidwal na may lisensya bilang broker-salesperson

Ang anumang real estate licensee na, sa pagsasagawa ng mga aktibidad sa ilalim ng R.S.45:15-3, ay tumatanggap ng pera ng iba bilang kinatawan ng isang broker na kumilos bilang escrow agent o pansamantalang custodian ay dapat tanggapin lamang ang pera kung ito ay cash o isang negotiable instrument na dapat bayaran sa broker kung saan ang indibidwal ay licensed (o ibang anyo na inilalaman ng commission sa pamamagitan ng rule). Ang licensee ay dapat, kaagad pagkatapos ng pagtanggap, magbigay ng accounting at ihatid ang mga pondo sa broker para sa deposit sa escrow/trust account, o para sa ibang disposition na kinakailangan ng escrow agreement.

• ✓Ang isang licensee ay maaaring tanggapin ang pera ng iba lamang bilang cash o negotiable instrument na dapat bayaran sa broker kung saan ang licensee ay licensed (o iba pang anyo na inilalaman ng commission)
• ✓Ang licensee ay dapat kaagad magbigay ng accounting at ihatid ang natanggap na pondo sa broker para sa deposit sa escrow/trust account o tulad ng kailangan ng escrow agreement

Ang lahat ng mga lisensyang inilabas sa mga broker, broker-salesperson, at salesperson ay itinago ng nagpapabago/nakikipag-ugnayan na broker, habang ang kasamang pocket card ay ibinibigay sa licensee, na dapat na mayroon nito sa lahat ng oras kapag nakikibahagi sa real estate business. Kapag ang isang licensee ay nagtapos o tumigil, dapat ibigay ang written notice na may epektibong petsa (ng broker sa pagtatapos, o ng licensee sa pagtatapos). Sa loob ng limang araw ng negosyo mula sa epektibong petsa, ang broker ay dapat na alinman sa (a) maghatid/magpadala ng lisensya sa commission at magpadala ng written notice sa huling kilalang tirahan ng licensee (na may kopya sa commission), o (b) maghatid ng prescribed transfer materials sa lumalabas na licensee at commission. Walang licensee ang maaaring magsagawa ng anumang mga aksyon sa ilalim ng awtoridad ng lisensyang iyon pagkatapos ng epektibong petsa ng pagtatapos/pagtatapos hanggang sa makapagbigay ng pahintulot ng commission. Ang isang bagong lisensya ay maaaring ilabas sa isang $25 na bayad at patunay ng bagong paggamit/kontrata sa isang licensed broker. Ang isang broker-salesperson o salesperson ay dapat na may lisensya sa ilalim ng isang broker lamang at hindi maaaring magkaroon ng lisensya na may higit sa isang broker sa parehong oras.

• ✓Ang mga lisensya ay itinago ng nagpapabago/nakikipag-ugnayan na broker; ang licensee ay nagpapanatili ng pocket card at dapat na mayroon nito kapag nakikibahagi sa real estate business
• ✓Sa pagtatapos o pagtatapos, ang broker ay dapat kumilos sa loob ng limang araw ng negosyo sa pamamagitan ng paghahatid ng lisensya sa commission (na may abiso sa licensee) o pagbibigay ng prescribed transfer materials
• ✓Ang isang nagtapong/nagresign na licensee ay hindi maaaring magsagawa ng anumang licensed acts hanggang sa makapagbigay ng pahintulot ng commission; ang isang bagong lisensya ay nangangailangan ng $25 na bayad at patunay ng bagong affiliation
• ✓Ang isang broker-salesperson o salesperson ay maaaring magkaroon ng lisensya sa ilalim lamang ng isang broker sa isang pagkakataon

Ang mga lisensya ay inilalabas para sa dalawang taong (biennial) na termino. Ang biennial na bayad ay $200 para sa broker's license, $200 para sa broker-salesperson's license, $100 para sa salesperson's license, at $100 para sa branch office license. Ang late renewal fees (kung ang licensee ay nabigong mag-apply bago mag-expire) ay $20 para sa salesperson/broker-salesperson at $40 para sa broker, at ang komisyon ay maaaring magangal ng pagpapabago para sa sapat na dahilan. Ang komisyon ay dapat magangal ng pagpapabago ng lisensya ng anumang licensee na nahuling may kasalanang nakalista sa C.45:15-19.1 sa nakaraang license term (maliban kung kasalukuyang napapailalim sa revocation proceeding). Ang initial at reinstated license fees ay batay sa biennial fees, na may buong biennial fee na dapat bayaran para sa termino kung saan natanggap ang application.

• ✓Biennial fees: broker $200, broker-salesperson $200, salesperson $100, branch office $100; ang mga lisensya ay tumatagal ng dalawang taon
• ✓Ang late renewal fees ay $20 (salesperson/broker-salesperson) at $40 (broker); ang komisyon ay maaaring magangal ng pagpapabago para sa sapat na dahilan
• ✓Ang komisyon ay dapat magangal ng pagpapabago para sa licensee na nahuling may kasalanang C.45:15-19.1 sa nakaraang license term maliban kung kasalukuyang napapailalim sa revocation proceeding

Walang real estate salesperson o broker-salesperson ang maaaring tumanggap ng komisyon o kahalagang pagsasaalang-alang para sa pagsasagawa ng anumang licensed act mula sa sinumang tao maliban sa kanyang employer o contracting broker, na dapat ay isang licensed real estate broker. Ito ay nagtutunnel ng lahat ng kompensasyon sa pamamagitan ng supervising broker.

• ✓Ang isang salesperson o broker-salesperson ay maaari lamang tumanggap ng komisyon o kahalagang pagsasaalang-alang mula sa kanyang employer o contracting broker
• ✓Ang empleyador o contracting broker na iyon ay dapat na isang licensed real estate broker

Ang NJREC ay nangangailangan sa bawat natural na tao na licensed bilang real estate broker, broker-salesperson, o salesperson na makumpleto ang continuing education (CE) bilang kondisyon ng biennial license renewal sa ilalim ng R.S.45:15-10. Ang maximum na requirement ay 16 oras bawat biennial term. Ang mga salesperson na licensed sa isang real estate referral company ay exempt mula sa CE. Ang mga broker o broker-salesperson na may 40 o higit pang taong karanasan (kabilang ang katumbas na karanasan sa ibang jurisdictions tulad ng natukoy ng commission) ay exempt din.

• ✓Ang CE ay required bilang kondisyon ng biennial license renewal para sa brokers, broker-salespersons, at salespersons
• ✓Hindi dapat higit sa 16 oras ng CE ang maisip bawat biennial term
• ✓Ang mga salesperson na licensed sa isang real estate referral company ay exempt mula sa CE
• ✓Ang mga broker/broker-salesperson na may 40 o higit pang taong karanasan ay exempt mula sa CE

Ang CE requirements ay dapat makumpleto sa o bago ang April 30 ng taon kung saan ang biennial license ay nag-expire. Ang isang licensee na nabigo na makumpleto ang CE bago ang May 1 ng ikalawang taon ng biennial term ay susuportahan ng reasonable processing fee na tinutukoy ng commission, hindi dapat lumampas sa $200.

• ✓Ang CE ay dapat makumpleto sa o bago ang April 30 ng taong ang biennial license ay nag-expire
• ✓Ang kabiguan na makumpleto ang CE bago ang May 1 ay nagpapahintulot sa licensee na magbayad ng processing fee
• ✓Ang late processing fee ay hindi dapat lumampas sa $200

Ang isang tao na kumpleto ng isa o higit pang broker pre-licensure education courses sa loob ng isang biennial term ay itinuturing na natupad na ang CE requirement para sa license term na iyon. Ang isang salesperson na unang na-license sa unang taon ng isang dalawang taon na term ay dapat kumpleto ng lahat ng applicable CE upang mag-renew; ang isang salesperson na unang na-license sa ikalawang taon ng term ay hindi kinakailangan na matupad ang anumang CE upang mag-renew sa pagtatapos ng term.

• ✓Ang pagkumpleto ng broker pre-licensure courses sa loob ng isang term ay itinuturing na natupad ang CE requirement
• ✓Ang isang salesperson na unang na-license sa unang taon ng term ay dapat kumpleto ang lahat ng applicable CE upang mag-renew
• ✓Ang isang salesperson na unang na-license sa ikalawang taon ng term ay exempted mula sa CE para sa renewal na iyon

Kahit hindi bababa sa 50% ng kinakailangang CE ay dapat binubuo ng mga pangunahing paksa: agency; disclosure; legal issues; ethics (hindi bababa sa dalawang oras); fair housing; rules and regulations; real estate licensee safety; financial literacy and planning; at anumang ibang pangunahing paksa na itinakda ng commission. Ang mga pangunahing paksa ay hindi dapat higitan ang 60% ng kabuuang CE oras. Bawat oras ng pagtuturo ay katumbas ng isang credit.

• ✓Kahit hindi bababa sa 50% ng kinakailangang CE ay dapat maging pangunahing paksa; ang mga pangunahing paksa ay hindi dapat higitan ang 60%
• ✓Ang ethics ay dapat binubuo ng hindi bababa sa dalawang oras
• ✓Ang mga pangunahing paksa ay may kasamang agency, disclosure, legal issues, ethics, fair housing, rules/regulations, licensee safety, at financial literacy
• ✓Bawat oras ng pagtuturo ay katumbas ng isang credit

Anuman ang pangkalahatang core-topic rules, ang commission ay dapat magkailangan ng hindi bababa sa isang oras sa core topic ng fair housing at housing discrimination sa bawat biennial license term. Ang commission ay dapat din magkailangan na ang isang CE course sa agency ay makumpleto ng bawat broker, broker-salesperson, at salesperson bilang kondisyon para sa license renewal sa bawat biennial term (idinagdag ng P.L. 2024 c.32, eff. 2024-08-01).

• ✓Hindi bababa sa isang oras ng CE sa fair housing at housing discrimination ay kailangan sa bawat biennial term
• ✓Ang CE course sa agency ay dapat makumpleto ng bawat licensee sa bawat biennial term bilang kondisyon ng renewal
• ✓Ang mga ganitong pangangailangan ay nalalapat anuman ang pangkalahatang 50%/60% core-topic allocation

Ang 'Subdivision' at 'subdivided lands' ay nangangahulugang lupa na matatagpuan LABAS ng Estado ng New Jersey (kung konektado man o hindi) kung saan ang isa o higit pang lote, parsela, yunit, o interes ay inaalok bilang bahagi ng isang common promotional plan ng advertising at pagbebenta. Ito ay eksklusibong nagsasama ng mga condominium (Condominium Act), homeowners associations, housing cooperatives, at community trusts. Ito ay isang kritikal na distinction sa eksamen — ang Act ay nangongontrol sa out-of-state na lupa na ibinebenta sa mga residente ng New Jersey.

• ✓Ang subdivided lands ay matatagpuan LABAS ng New Jersey ngunit inaalok sa mga mamimili ng NJ
• ✓Ang kahulugan ay nagsasama ng mga condominium, homeowners associations, housing cooperatives, at community o iba pang trust devices
• ✓Ang 'common promotional plan' ay nangangahulugang mga alok ng isang tao o grupo na kumilos nang sama-sama kung saan ang mga interes ay konektado o ipinagkakataon bilang isang common entity

Maliban sa mga exempted, walang sinumang maaaring mag-alok, magdispose, o makiisa sa dispositon ng subdivided lands sa New Jersey maliban sa alinsunod sa Batas. Ang isang kasalukuyang public offering statement na nagbubunyag ng lahat ng impormasyon na kinakailangan ng seksyon 12 ay dapat ihatid sa mamimili, na dapat may makatwirang pagkakataon upang suriin ito bago ang dispositon.

• ✓Kailangan ng pagrehistro/compliance bago mag-alok o magdispose ng subdivided lands sa NJ
• ✓Ang isang kasalukuyang public offering statement ay dapat ihatid sa mamimili bago ang dispositon
• ✓Ang mamimili ay dapat magkaroon ng makatwirang pagkakataon upang suriin ang public offering statement bago ang dispositon

Ang mga porma ng pagpapalit ng karapatan para sa subdivided na lupa na may pangalawang pagpaparehistro ay dapat kasama ang pitong araw na karapatang magbawi. Ang isang mamimili ay maaaring magbawi nang walang dahilan sa pamamagitan ng paghahatid ng nakasulat na abiso sa hatinggabi ng ikapitong araw ng kalendaryo pagkatapos ng pagpapatupad ng kontrata O ang araw kung kailan ang mamimili ay nabatid na kumpleto ang pangalawang pagpaparehistro, alinman ang mas huli. Ang isang pahayag ng pagbubunyag na sumasaklaw sa karaniwang pag-aari, mga obligasyon ng may-ari, mga pagtataya ng HOA, sapilitang pagsali sa klub, at mga espesyal na pandatong distrito ay dapat ibigay kasama ang isang nilagdaang paytala.

• ✓Ang mamimili ay may pitong araw na karapatang magbawi nang walang dahilan, na sinusukat mula sa pagpapatupad ng kontrata o paunawa ng kumpleto na pagpaparehistro, alinman ang mas huli
• ✓Ang isang pahayag ng pagbubunyag na nagdedetalye ng karaniwang pag-aari, mga pagtataya ng HOA, sapilitang pagsali sa klub at mga espesyal na pandatong distrito ay dapat ibigay bago ang pagpapatupad ng kontrata, na may nilagdaang paytala ng mamimili

Maliban kung ang pamamaraan ay pinagsama upang maiwasan ang Batas, hindi ito naaangkop sa mga disposisyon: ng isang may-ari para sa kanyang sariling account sa isang solong/nakaiba na transaksyon; ganap na para sa mga layuning pang-industriya/komersyal; sa pamamagitan ng utos ng hukuman; ng isang ahensya ng pamahalaan; ng mga lote sa sementeryo; ng mas kaunti sa 100 lote/parcels/units; kung saan ang mga karaniwang elemento ay limitado sa hindi mapabuti, walang encumbrance na bukas na espasyo; o sa mga development na binuo ng mga rental units lamang (landlord-tenant). Kasama rin nito ang pagbabuwal ng ilang mortgage-secured debt, REIT securities, registered securities, at oil/gas/mineral interests na kinokontrol bilang securities.

• ✓Ang mga alok na may mas kaunti sa 100 lote, parcels, units o interests ay may pagbubukod
• ✓Ang solong/nakaiba na transaksyon ng isang may-ari para sa kanyang sariling account, utos ng hukuman, ahensya ng pamahalaan, sementeryo, lahat ng rental (landlord-tenant), at pang-industriya/komersyal na disposisyon ay may pagbubukod
• ✓Ang mga pagbubukod ay hindi naaangkop kung ang paraan ng disposisyon ay pinagsama para sa layuning maiwasan ang Batas
• ✓Ang komisyon ay maaaring magbigay ng karagdagang mga pagbubukod kung saan ang pagpapatupad ay hindi kailangan para sa proteksyon ng publiko/mamimili dahil sa maliit na halaga o limitadong katangian

Ang P.L. 2024 c.32 (effective noong Agosto 1, 2024) ay nagtakda ng limang statutory relationships sa pagitan ng isang brokerage firm at mga consumer: buyer's agent, seller's agent, disclosed dual agent, designated agent, at transaction broker. Ang 'agency relationship' ay nabubuo sa pagitan ng brokerage firm at isang principal para sa real estate brokerage services. Ang 'principal' ay isang bumibili o nagbebenta na may agency relationship sa isang firm. Ang mga section na ito ay gumagana kasama — at hindi nagpapalit — ng mga existing broker/broker-salesperson/salesperson licensing provisions.

• ✓Ang Act ay lumikha ng limang statutory relationships: buyer's agent, seller's agent, disclosed dual agent, designated agent, at transaction broker
• ✓'Agent' ay nangangahulugang isang real estate brokerage firm (kasama ang affiliated brokers, broker-salespersons, at salespersons) na may agency relationship sa isang principal
• ✓'Principal' ay nangangahulugang isang bumibili o nagbebenta na may agency relationship sa isang brokerage firm
• ✓Ang Act ay naging effective noong Agosto 1, 2024 at sumasagot sa existing licensing provisions sa halip na palitan ang mga ito

Ang agent ng bumibili ay isang brokerage firm na may agency relationship na gumagana lamang sa bumibili at may fiduciary duties sa bumibili. Ang agent ng nagbebenta ay gumagana lamang sa nagbebenta at may fiduciary duties sa nagbebenta. Ang firm na nagbibigay ng serbisyo sa bumibili ay agent ng bumibili maliban kung kumakatawan ito sa nagbebenta (agent ng nagbebenta), kumakatawan sa pareho (dual agent), sumang-ayon na maging transaction broker, o ang affiliated licensee ay ang nagbebenta. Ang parehong default logic ay naaaplay sa kabaligtaran para sa mga nagbebenta.

• ✓Ang agent ng bumibili ay gumagana lamang sa bumibili at may fiduciary duties; ang agent ng nagbebenta ay gumagana lamang sa nagbebenta at may fiduciary duties
• ✓Ang firm na naglilingkod sa bumibili ay default na agent ng bumibili maliban kung isa sa apat na exceptions ang naaangkop (kumakatawan sa nagbebenta, dual agency, transaction broker, o licensee ang nagbebenta)
• ✓Ang firm na naglilingkod sa nagbebenta ay default na agent ng nagbebenta maliban kung kumakatawan ito sa bumibili, dual agent, transaction broker, o ang licensee ay ang bumibili

Ang isang transaction broker ay gumagana kasama ang isang bumili o nagbebenta (o pareho) nang hindi kumakatawan sa alinman sa partido, walang relasyon sa ahensya, at walang mga tungkulin sa fiduciary. Ang isang transaction broker ay hindi dapat kumilos bilang isang ahente, hindi dapat isulong ang interes ng isang partido kaysa sa iba, at hindi kinakailangan na panatilihing kumpidensyal ang anumang impormasyon. Dapat pa rin itong tratuhin ang lahat ng partido nang tapat at may kahusayan, ipakita ang lahat ng alok nang maaga, panatilihing informado ang mga partido, pagbubukas ng pagsasara, at ipayo sa mga partido na maghanap ng eksperto na payo.

• ✓Ang isang transaction broker ay walang relasyon sa ahensya at walang mga tungkulin sa fiduciary sa alinman sa partido
• ✓Ang isang transaction broker ay hindi dapat isulong ang interes ng isang partido kaysa sa iba at hindi kinakailangan na panatilihing kumpidensyal ang impormasyon
• ✓Ang mga tungkulin ng transaction broker ay nagsasama ng paggamit ng maayos sa lahat ng partido, paghaharap ng lahat ng nakasulat na alok nang may maayos na kumpirmasyon, panatilihing informado ang mga partido, at pagpabilis ng pagsasara

Ang 'brokerage services agreement' ay isang nakasulat na kasunduan na nagtatalaga sa isang kumpanya upang kumatawan sa isang pangunahing partido bilang ahente o magtrabaho kasama ang isang mamimili/nagbebenta bilang transaction broker. Sa mga residential transactions, ang kumpanya ay dapat pumasok sa isang brokerage services agreement sa mamimili o nagbebenta bago, o sa lalong madaling panahon pagkatapos, magsimula ng mga serbisyong brokerage. Ang nakasulat na kasunduan ay HINDI kinakailangan sa isang mamimili sa isang commercial transaction.

• ✓Ang mga brokerage services agreement ay dapat na nasa nakasulat na anyo at kasama ang sale/rental listings, buyer-lessee agency, transaction broker, dual agency, at designated agency agreements
• ✓Sa mga residential transactions, ang isang kumpanya ay dapat pumasok sa isang brokerage services agreement sa mamimili/nagbebenta bago o sa lalong madaling panahon pagkatapos magsimula ng mga serbisyo
• ✓Ang brokerage services agreement ay HINDI kinakailangan sa isang mamimili sa isang commercial real estate transaction

Ang kasunduan sa serbisyo ng brokerage para sa bumibili o nagbebenta ay dapat magpahayag ng: ang panahon nito (kasama ang anumang panahon ng proteksyon pagkatapos ng pagwawakas); na ang kumpanya ay itinalaga bilang ahente; kung eksklusibo o hindi eksklusibo ang relasyon; pahintulot (na may hiwalay na pagsisimula/pirma) sa ibunyag na dalawang ahente o itinalagang ahente at kinikilala na ang dalawang ahenteya ay hindi mag-adbokat para sa isang partido sa kapakinabangan ng iba; ang kompensasyon ng kumpanya, kung paano ito kinakalkula, at kung ibinabahagi; at isang pagsasahayag na ang kompensasyon ng broker ay ganap na mapagkakatiwalaan at hindi itinakda ng batas. Ang mga kasunduan ng nagbebenta ay dapat din magpahayag kung ang listahan ay ipapakalat sa isang MLS.

• ✓Ang kasunduan ay dapat magpahayag ng panahon nito kasama ang anumang panahon ng proteksyon pagkatapos ng pagwawakas, eksklusibidad, at pagtatalaga ng ahente
• ✓Ang pahintulot sa ibunyag na dalawang ahente o itinalagang ahente ay nangangailangan ng hiwalay na pagsisimula o pirma at kinikilala na ang dalawang ahenteya ay hindi mag-favoor sa isang partido
• ✓Ang kasunduan ay dapat ibunyag ang kompensasyon, kung paano ito kinakalkula, kung ibinabahagi, at na ang kompensasyon ng broker ay ganap na mapagkakatiwalaan at HINDI itinakda ng batas

Kapag kumikilos bilang agent ng mamimili, nagbebenta, ipinahayag na dalawang agent, o nakatalagang agent, ang kumpanya ay may mga hindi mawawalang tungkulin: mahigpit na pagsunod sa batas sa agency at prinsipyo ng fiduciary; makatwirang kasanayan at pag-aalaga; katapatan at mabuting pananampalataya; maingat na paghahatid ng lahat ng nakasulat na alok at kontraalok kasama ang nakasulat na kumpirmasyon ng pagtanggap; pagkuha ng nilagdaang pahayag ng kalagayan ng ari-arian (residential seller); pagbubunyag ng lahat ng kilalang mahalagang impormasyon tungkol sa pisikal na kalagayan; accounting sa principal; pagbibigay ng Consumer Information Statement sa residential deals; written agency disclosure hindi dapat huli sa pagpirma; at maingat na pagsisikap upang makakuha ng mahalagang impormasyon at pinansiyal na kalifikasyon ng mga mamimili.

• ✓Ang mga pangunahing tungkulin (kasanayan/pag-aalaga, katapatan/mabuting pananampalataya, compliance sa agency, maingat na paghahatid ng alok) ay HINDI mawawalan
• ✓Sa residential transaction, dapat ibigay ng kumpanya ang Consumer Information Statement at makuha ang nilagdaang kinikilala ng pagtanggap
• ✓Dapat ibunyag ng kumpanya sa sulat, hindi dapat huli sa pagpirma ng principal sa kasunduan, anong relasyon ng agency ang mayroon ito (sa hiwalay na ′Agency Disclosure′)
• ✓Dapat ibunyag ng kumpanya ang lahat ng kilalang mahalagang impormasyon tungkol sa pisikal na kalagayan ng ari-arian

Ang isang firm ay maaaring kumilos bilang isang disclosed dual agent lamang kung may informed consent ng parehong partido, na itinakda sa signed brokerage services agreements (residential) o sa ibang paraan sa writing (commercial). Ang isang dual agent ay may mga responsibilidad sa parehong partido, hindi dapat gumawa ng aksyon na makakasama sa alinman, hindi dapat ibunyag ang confidential information tungkol sa alinman, at hindi dapat mag-advocate ng mga términong pabor sa isang partido sa kapinsalaan ng iba. Ang isang dual agent ay maaaring tumanggap ng compensation mula sa alinman o parehong partido kung ang mga sources at halaga ay ibunyag sa writing sa parehong partido.

• ✓Ang disclosed dual agency ay nangangailangan ng informed written consent ng PAREHONG partido
• ✓Ang isang disclosed dual agent ay hindi maaaring ibunyag ang confidential information tungkol sa alinman o mag-advocate ng mga término na pabor sa isa sa kapinsalaan ng iba
• ✓Ang isang dual agent ay maaaring makatanggap ng compensation mula sa alinman o parehong partido lamang kung ang mga sources at halaga ay ibunyag sa writing sa parehong partido
• ✓Ang paghahatid ng karagdagang alok o pagpapakita ng nakikipagsaing properties ay hindi bumubuo ng aksyon na nakakasama sa isang partido

Kapag ang iba't ibang mga licensee sa parehong firm (o sa parehong firm) ay kumakatawan sa bumibili at nagbebenta, ang firm ay maaaring magtalaga ng isang licensee upang eksklusibong kumatawan sa bumibili at iba pang licensee upang eksklusibong kumatawan sa nagbebenta. Ang mga designated agent ay HINDI dual agent — bawat isa ay may fiduciary duties lamang sa kanilang kanya-kanyang principal. Ang designated agency relationship ay nangangailangan ng isang written designated agency agreement (na maaaring bahagi ng brokerage services agreement) na may informed written consent ng bawat partido.

• ✓Ang mga designated agent ay HINDI dual agent at may fiduciary duties lamang sa kanilang kanya-kanyang principals
• ✓Ang designated agency ay nangangailangan ng written agreement na may informed written consent ng bawat partido
• ✓Ang isang designated agent ay maaaring makatanggap ng compensation mula sa isa o parehong partido kung ang sources at amounts ay ini-disclose sa written form sa pareho

Sa anumang residential property showing na bukas sa publiko, dapat magkaroon ng sign na nakalagay sa entrance o sa sign-in sheet na nagbibigay-abiso sa mga prospective buyers na ang hosting firm ay kumakatawan lamang sa seller at walang relasyon sa buyer. Ang statute ay nagtutukoy ng exact sign text na nagsasaad na ang agent ay kumakatawan sa seller, na ang impormasyon na ibinigay ay HINDI confidential at maaaring ibulsa sa seller, at na ang buyer ay may karapatan sa buyer's agent. Ang mga buyers na eksklusibong kumakatawan na ay dapat mag-disclose nito sa sign-in sheet.

• ✓Dapat magkaroon ng sign sa open-house entrance o sa sign-in sheet na nagsasaad na ang firm ay kumakatawan lamang sa seller
• ✓Ang mandated text ay dapat magbigay-babala na ang impormasyon ay HINDI itinuturing na confidential at maaaring ibulsa sa seller
• ✓Ang buyer na eksklusibong kumakatawan ng buyer's agent ay dapat mag-disclose ng ganitong representation sa sign-in sheet
• ✓Ang open-house agent ay hindi napipigilan na maging disclosed dual agent o designated agent kung sumasang-ayon ang buyer

• A. Ang pag-aatas sa lahat ng aplikante na magsumite ng credit report mula sa isang pambansang kinakilalang ahensya ng pag-uulat.
• B. Ang pagtanggi na paupahan ang isang pamilya na may maliliit na bata sa isang gusali kung saan tinitirhan ng may-ari ang isang unit ng isang two-unit na istruktura.
• C. Ang pagtanggi na paupahan ang isang aplikante na hindi makapagpapakita ng legal na kakayahang pumasok sa isang kontrata.
• D. Ang pagtanggi na paupahan ang isang prospective na nangungupahan nang dahil lamang sa ang nangungupahan ay may housing choice voucher (Section 8). ✓ Sagot

• A. Itago ang interes bilang karagdagang kabayaran para sa pamamahala ng security deposit account.
• B. I-credit ang interes taun-taon sa nangungupahan o bayaran ito ng cash sa kahilingan ng nangungupahan. ✓ Sagot
• C. Ipadala ang interes taun-taon sa New Jersey Department of Community Affairs.
• D. Awtomatikong ilapat ang interes sa susunod na buwanang upa ng nangungupahan.

• A. Maaaring itigil ng nangungupahan ang buong bayad sa upa at wala ang may-ari ng karapatang mag-file ng eviction hanggang sa maibalik ang mga serbisyo.
• B. Maaaring iwan ng nangungupahan ang lugar, wakasan ang kasunduan sa pag-upa, at magsampa ng kaso para sa damages nang hindi mananagot sa hinaharap na upa. ✓ Sagot
• C. Kailangang makakuha muna ang nangungupahan ng utos ng hukuman na nagdedeklara ng constructive eviction bago umalis sa lugar.
• D. Ang tanging lunas para sa nangungupahan ay ang maghain ng reklamo sa Bureau of Housing Inspection.

• A. New Jersey Real Estate Commission (NJREC)
• B. New Jersey Division of Consumer Affairs
• C. Bureau of Housing Inspection sa loob ng Department of Community Affairs ✓ Sagot
• D. New Jersey Division of Fire Safety

• A. 30 araw
• B. 60 araw
• C. 3 buwan ✓ Sagot
• D. 18 buwan

• A. Hindi hihigit sa 30 araw pagkatapos matanggap ang unang nakasulat na kahilingan
• B. Hindi hihigit sa 90 araw, pagkatapos nito ay dapat mag-file ng interpleader ang broker
• C. Maaaring hawakan ng broker ang mga pondo nang walang takdang panahon sa trust habang hinihintay ang mutual na nakasulat na pahintulot o court order, basta't maayos na pinapanatili ang account ✓ Sagot
• D. Dapat ilabas ng broker ang mga pondo sa nagbebenta pagkatapos ng 60 araw ng hindi pagkakaunawaan nang walang resolusyon