Tanong 1
Sa ilalim ng New Jersey Law Against Discrimination (LAD), alin sa mga sumusunod na kilos ng isang residential na may-ari ng paupahang bahay ang PINAKA-MALINAW na ipinagbabawal kaugnay ng mga prospective na nangungupahan?
- A. Ang pag-aatas sa lahat ng aplikante na magsumite ng credit report mula sa isang pambansang kinakilalang ahensya ng pag-uulat.
- B. Ang pagtanggi na paupahan ang isang pamilya na may maliliit na bata sa isang gusali kung saan tinitirhan ng may-ari ang isang unit ng isang two-unit na istruktura.
- C. Ang pagtanggi na paupahan ang isang aplikante na hindi makapagpapakita ng legal na kakayahang pumasok sa isang kontrata.
- D. Ang pagtanggi na paupahan ang isang prospective na nangungupahan nang dahil lamang sa ang nangungupahan ay may housing choice voucher (Section 8). ✓ Sagot
Paliwanag: Ang New Jersey LAD (N.J.S.A. 10:5-1 et seq.) ay nagbabawal ng diskriminasyon batay sa “source of lawful income” (pinagmulan ng legal na kita), na ininterpreta ng mga hukuman at ng New Jersey Division on Civil Rights bilang sumasaklaw sa Section 8 Housing Choice Vouchers. Ang pagtanggi na mapaupahan nang dahil lamang sa kadahilanang iyon ay ilegal sa ilalim ng batas ng New Jersey — isang proteksyon na wala sa pederal na Fair Housing Act. Ang two-unit owner-occupied exemption ay nagbibigay ng limitadong pagbubukod para sa mga paghahabol ukol sa katayuan ng pamilya, hindi sa diskriminasyon batay sa pinagmulan ng kita.
Tanong 2
Sa ilalim ng Batas ng New Jersey tungkol sa Rent Security Deposit (N.J.S.A. 46:8-19 et seq.), kung ang isang panginoong-lupa ay mag-iimberte ng security deposit ng nangungupahan sa isang interest-bearing na account, ano ang dapat gawin ng panginoong-lupa sa kinita na interes mula sa deposito?
- A. Itago ang interes bilang karagdagang kabayaran para sa pamamahala ng security deposit account.
- B. I-credit ang interes taun-taon sa nangungupahan o bayaran ito ng cash sa kahilingan ng nangungupahan. ✓ Sagot
- C. Ipadala ang interes taun-taon sa New Jersey Department of Community Affairs.
- D. Awtomatikong ilapat ang interes sa susunod na buwanang upa ng nangungupahan.
Paliwanag: Ayon sa N.J.S.A. 46:8-19, ang interes na nakuha mula sa security deposit na nakalagak sa isang interest-bearing na account ay dapat i-credit taun-taon sa account ng nangungupahan o, kung hihilingin ng nangungupahan, bayaran sa cash. Hindi maaaring itago ng panginoong-lupa ang interes bilang personal na kita, ipadala ito sa isang ahensya ng estado, o ilapat ito sa upa nang walang direktiba mula sa nangungupahan.
Tanong 3
Ang isang residenteng nangungupahan sa New Jersey ay constructively evicted dahil pinabayaan ng may-ari ng ari-arian ang mahahalagang serbisyo — init at mainit na tubig — sa mahabang panahon. Sa ilalim ng common law ng New Jersey at ng implied warranty of habitability, ano ang PINAKA-makabuluhang legal na lunas para sa nangungupahan?
- A. Maaaring itigil ng nangungupahan ang buong bayad sa upa at wala ang may-ari ng karapatang mag-file ng eviction hanggang sa maibalik ang mga serbisyo.
- B. Maaaring iwan ng nangungupahan ang lugar, wakasan ang kasunduan sa pag-upa, at magsampa ng kaso para sa damages nang hindi mananagot sa hinaharap na upa. ✓ Sagot
- C. Kailangang makakuha muna ang nangungupahan ng utos ng hukuman na nagdedeklara ng constructive eviction bago umalis sa lugar.
- D. Ang tanging lunas para sa nangungupahan ay ang maghain ng reklamo sa Bureau of Housing Inspection.
Paliwanag: Sa ilalim ng doktrina ng constructive eviction na kinikilala ng mga hukuman sa New Jersey, kapag ang pagkabigo ng may-ari ng ari-arian na mapanatili ang mahahalagang serbisyo ay nagpapaging hindi angkop sa tirahan ang lugar, maaaring iwan ng nangungupahan ang lugar, ituring na natapos na ang kasunduan sa pag-upa, at humingi ng damages para sa paglabag sa implied warranty of habitability — nang walang patuloy na pananagutan sa upa. Hindi kinakailangan ng nangungupahan na makakuha ng utos ng hukuman bago umalis at hindi limitado lamang sa mga administratibong lunas.
Tanong 4
Sa ilalim ng Batas ng New Jersey tungkol sa Hotel at Multiple Dwelling (N.J.S.A. 55:13A-1 et seq.), aling ahensya ng estado ang direktang responsable sa pagsasagawa ng inspeksyon ng mga multiple dwelling at pagbibigay ng mga sertipiko ng inspeksyon?
- A. New Jersey Real Estate Commission (NJREC)
- B. New Jersey Division of Consumer Affairs
- C. Bureau of Housing Inspection sa loob ng Department of Community Affairs ✓ Sagot
- D. New Jersey Division of Fire Safety
Paliwanag: Ang Bureau of Housing Inspection (BHI), isang yunit sa loob ng New Jersey Department of Community Affairs (DCA), ang ahensyang itinalaga sa pag-inspeksyon ng mga multiple dwelling sa ilalim ng Hotel and Multiple Dwelling Law at sa pagbibigay ng mga sertipiko ng inspeksyon kapag ang mga ari-arian ay sumusunod sa pinakamababang pamantayan ng pagiging tirahan.
Tanong 5
Sa ilalim ng New Jersey Anti-Eviction Act, ang isang landlord na nagnanais na gibain o malaking baguhin ang isang residential na gusali upang maging hindi na matitirhan ang mga unit ay kailangang magbigay sa nangungupahan ng nakasulat na abiso nang ilang oras bago ang iminungkahing paglilipat?
- A. 30 araw
- B. 60 araw
- C. 3 buwan ✓ Sagot
- D. 18 buwan
Paliwanag: Sa ilalim ng mga probisyon ng abiso ng New Jersey Anti-Eviction Act, kapag ang isang landlord ay naghahangad na paalisin ang nangungupahan dahil ang lugar ay permanenteng itatigil, gigibain, o malaking babaguhin upang ang unit ay maging hindi na matitirhan, ang nangungupahan ay dapat makatanggap ng matagal na paunang nakasulat na abiso, na karaniwang sinusubok bilang 18 buwan bago ang iminungkahing paglilipat. Ang tatlong buwan ay hindi ang tamang panahon ng abiso para sa kadahilanang ito ng paglilipat dahil sa pagkawasak o malaking pagbabago.
Tanong 6
Ang isang broker sa New Jersey ay nag-iingat ng $20,000 na earnest money deposit sa trust. Ang abogado ng bumibili ay nagpadala ng nakasulat na kahilingan para sa pagbabalik ng deposito, na binanggit ang mortgage contingency. Tinutulan ng abogado ng nagbebenta ang kahilingan at iginiit na ipinaubaya ng bumibili ang contingency. Hindi pa natanggap ng broker ang mutual release o court order. Sa ilalim ng mga patakaran ng NJREC, gaano katagal maaaring patuloy na hawakan ng broker ang mga pondo sa trust habang hindi pa nalulutas ang hindi pagkakaunawaan?
- A. Hindi hihigit sa 30 araw pagkatapos matanggap ang unang nakasulat na kahilingan
- B. Hindi hihigit sa 90 araw, pagkatapos nito ay dapat mag-file ng interpleader ang broker
- C. Maaaring hawakan ng broker ang mga pondo nang walang takdang panahon sa trust habang hinihintay ang mutual na nakasulat na pahintulot o court order, basta't maayos na pinapanatili ang account ✓ Sagot
- D. Dapat ilabas ng broker ang mga pondo sa nagbebenta pagkatapos ng 60 araw ng hindi pagkakaunawaan nang walang resolusyon
Paliwanag: Sa ilalim ng batas ng New Jersey at mga regulasyon ng NJREC, ang isang broker na nahaharap sa magkasalungat na mga paghahabol sa mga trust fund ay legal na protektado — at kinakailangan — na panatilihin ang mga pondo sa trust account hanggang sa makapagbigay ang lahat ng partido ng mutual na nakasulat na pahintulot para sa pagpapalabas ng pondo o makuha ang court order na nagtatakda ng pagpapalabas. Walang mandatoryong takdang oras na dapat pilitin ng broker ang interpleader; maaaring hawakan ng broker ang mga pondo nang kasing tagal ng kinakailangan habang lehitimong nakabinbin ang hindi pagkakaunawaan, basta't maayos na pinapanatili at nirerekonsilia ang account.