Tanong 1
Ang isang residenteng nangungupahan sa Ohio ay naghain ng reklamo sa fair housing na sinasabing nag-diskrimina ang panginoong-ari batay sa katayuan ng pamilya. Sa ilalim ng batas ng Ohio, aling ahensya ang may pangunahing awtoridad na imbestigahan ang mga reklamo sa fair housing ayon sa batas ng estado na kinabibilangan ng mga residenteng paupahan?
- A. Ang Ohio Division of Real Estate & Professional Licensing
- B. Ang Ohio Civil Rights Commission (OCRC) ✓ Sagot
- C. Ang Consumer Protection Section ng Ohio Attorney General
- D. Ang ethics committee ng lokal na lupon ng REALTORS®
Paliwanag: Ang batas ng Ohio sa fair housing ay nakasaad sa ORC Chapter 4112, na pinamamahalaan at ipinapatupad ng Ohio Civil Rights Commission (OCRC). Imbestigahan ng OCRC ang mga reklamo tungkol sa diskriminasyon sa pabahay batay sa mga protektadong kategorya sa ilalim ng batas ng estado, kasama na ang katayuan ng pamilya. Ang Ohio Division of Real Estate & Professional Licensing ay humahawak ng mga usapin tungkol sa pag-uugali ng mga lisensyado, hindi sa mga reklamo ng nangungupahan sa fair housing. Ang Attorney General at mga lupon ng REALTORS® ay walang pangunahing papel sa pagpapasya ng mga indibidwal na reklamo sa fair housing sa ilalim ng ORC Chapter 4112.
Tanong 2
Sa ilalim ng mga panuntunan ng Ohio Administrative Code na namamahala sa mga lisensyadong broker ng real estate, alin sa mga sumusunod ang pinakamahusay na naglalarawan sa obligasyon ng broker kapag ang isang trust account para sa pamamahala ng ari-arian ay naglalaman ng parehong security deposits at advance na pagbabayad ng upa na kabilang sa maraming kliyente?
- A. Ang broker ay dapat magpanatili ng isang pinagsama-samang trust account at ipamahagi ang mga pondo sa mga may-ari buwan-buwan nang walang indibidwal na ledger para sa bawat kliyente
- B. Ang broker ay dapat magpanatili ng magkakahiwalay na mga bank account na may pangalan para sa bawat indibidwal na may-ari ng ari-arian na pinamamahalaan
- C. Ang broker ay dapat magpanatili ng isang trust account na may indibidwal na ledger para sa bawat may-ari upang ang mga pondo ng bawat kliyente ay matukoy at maipagkasundo sa anumang oras ✓ Sagot
- D. Maaaring pagsamahin ng broker ang mga security deposit at advance na upa sa mga operating funds hangga't isinasagawa ang isang rekonsiliasyon tuwing quarter
Paliwanag: Ayon sa Ohio Administrative Code Rule 1301:5-6-14, kinakailangan ng broker na magpanatili ng isang trust account para sa mga pondo ng pamamahala ng ari-arian at panatilihin ang mga rekord na sapat upang matukoy ang mga pondong kabilang sa bawat kliyente. Kinakailangan ang mga indibidwal na ledger upang ang balanse ng sinumang kliyente ay matukoy sa anumang oras. Ang isang pinagsama-samang account nang walang indibidwal na rekord, magkakahiwalay na mga account para sa bawat may-ari, o pagsasama ng mga pondo sa operating funds ay paglabag sa mga obligasyon ng broker sa trust account at pagpapanatili ng rekord sa ilalim ng mga panuntunan ng Ohio Division of Real Estate.
Tanong 3
Sa ilalim ng ORC 5321.11, kapag ang isang nakasulat na residential lease sa Ohio ay walang sinasabi tungkol sa mangyayari sa katapusan ng itinakdang termino nito at ang nangungupahan ay nananatili sa pag-aari nang may pahintulot ng may-ari, ang tenancy ay nagiging anong uri?
- A. Isang tenancy at sufferance, na nangangailangan ng agarang proseso ng pagpapaalis
- B. Isang bagong fixed-term tenancy na may parehong tagal ng orihinal na lease, na awtomatikong na-renew
- C. Isang month-to-month tenancy sa parehong mga tuntunin at kondisyon ng nag-expire na lease ✓ Sagot
- D. Isang week-to-week tenancy, na maaaring wakasan ng alinmang partido sa pamamagitan ng pitong araw na abiso
Paliwanag: Ang napiling resulta ay karaniwang alituntunin ng Ohio para sa residential holdover kapag ang isang fixed-term residential tenant ay nananatili sa pag-aari nang may pahintulot ng may-ari at ang lease ay walang sinasabing probisyon: ang tenancy ay nagpapatuloy bilang isang month-to-month tenancy sa parehong mga tuntunin, sa halip na maging isang tenancy at sufferance o awtomatikong pag-renew para sa orihinal na fixed term. Gayunpaman, hindi ito tama na iniuugnay sa ORC 5321.11, na tumutukoy sa mga lunas ng may-ari laban sa hindi pagsunod ng nangungupahan.
Tanong 4
Ang isang lisensyadong broker sa Ohio ay namamahala ng isang residential rental complex at nais kumuha ng isang unlicensed independent contractor upang makipag-negotiate ng mga pagpapatuloy ng lease at magpakita ng mga bakanteng unit sa mga prospective na nangungupahan. Sa ilalim ng batas sa paglisensiyo ng real estate sa Ohio, alin sa mga pahayag ang tama?
- A. Ang isang unlicensed independent contractor ay maaaring magpakita ng mga unit at mag-negotiate ng mga lease basta suriin at pirmahan ng broker ang lahat ng panghuling kasunduan
- B. Ang pagpapakita ng mga unit at pag-negotiate ng mga tuntunin ng lease ay mga aktibidad na nangangailangan ng lisensya sa ilalim ng ORC Chapter 4735; hindi maaaring ipagawa ng broker ang mga ito sa isang taong walang lisensya, anuman ang klasipikasyon ng manggagawa ✓ Sagot
- C. Ang isang taong walang lisensya ay maaaring magpakita ng mga unit ngunit hindi maaaring talakayin ang halaga ng renta o mga tuntunin ng lease sa mga prospective na nangungupahan
- D. Inililiban ng Ohio ang mga gawain sa pamamahala ng ari-arian mula sa mga kinakailangan sa paglisensiyo kapag ang contractor ay nagtatrabaho nang eksklusibo para sa isang may-ari ng ari-arian
Paliwanag: Tinutukoy ng ORC 4735.01 ang “real estate broker” at “salesperson” upang isama ang mga taong nag-ne-negotiate ng mga lease o nagpapakita ng ari-arian para sa kabayaran. Ang pagsasagawa ng mga gawaing ito nang walang lisensya ay lumalabag sa ORC 4735.02. Ang label na “independent contractor” ay hindi lumilikha ng exemption sa paglisensiyo; ang mismong mga aktibidad ang nagtatrigger ng kinakailangan sa lisensya. Ang exemption para sa iisang may-ari sa ilalim ng ORC 4735.01(A)(6) ay nalalapat lamang sa isang salaried employee ng isang may-ari, hindi sa isang independent contractor, at kinakailangan na ang empleyado ay magsagawa lamang ng mga on-site, karaniwang gawain sa pamamahala at hindi ng pag-negotiate ng lease.
Tanong 5
Sa ilalim ng batas ng Ohio, ang isang residenteng nangungupahan na nais wakasan nang maaga ang isang fixed-term na kasunduan sa pag-upa dahil sa kwalipikadong serbisyong militar ay protektado ng aling batas?
- A. ORC 5321.17, na nagpapahintulot sa sinumang nangungupahan na wakasan ang kasunduan sa pamamagitan ng 30 araw na nakasulat na abiso anuman ang termino ng lease ✓ Sagot
- B. Ang pederal na Servicemembers Civil Relief Act (SCRA) lamang; walang hiwalay na proteksyon sa ilalim ng batas ng estado ng Ohio
- C. ORC 5321.05, na nagpapalaya sa nangungupahan mula sa obligasyong magbayad ng upa kapag naging hindi ligtas o hindi maayos ang yunit
- D. ORC 5321.16, na nag-aatas sa may-ari ng ari-arian na ibalik kaagad ang security deposit sa pagtanggap ng abiso ng pagwawakas dahil sa serbisyong militar
Paliwanag: Nagbibigay ang Ohio ng proteksyon sa pagwawakas ng lease para sa militar sa ilalim ng batas ng estado sa ORC 5321.17(C). Ang probisyong ito ay partikular para sa kwalipikadong serbisyong militar at hindi nangangahulugang maaaring wakasan ng sinumang nangungupahan ang isang fixed-term na lease sa loob ng 30 araw na abiso. Ang ORC 5321.05 ay tungkol sa mga obligasyon ng nangungupahan, at ang ORC 5321.16 ay tungkol sa mga security deposit.
Tanong 6
Ang isang mamimili at nagbebenta sa Ohio ay pumirma ng kontrata sa pagbili na naglalaman ng sugnay na nagsasaad na ang anumang hindi pagkakaunawaan tungkol sa earnest money ay malulutas sa pamamagitan ng binding arbitration, at na ang broker ay awtorisadong mag-disbursement ng mga pondo alinsunod sa anumang arbitration award. Nag-default ang mamimili, at iginawad ng arbitrator ang earnest money sa nagbebenta. Sa ilalim ng batas ng Ohio, maaari bang mag-disburse ang broker batay lamang sa arbitration award?
- A. Oo, dahil ang kontrata ay hayagang nagbigay-awtorisasyon sa broker na mag-disburse alinsunod sa isang arbitration award, na bumubuo ng nakasulat na direksyon mula sa magkabilang partido. ✓ Sagot
- B. Hindi, dahil ipinagbabawal ng batas ng Ohio ang mga arbitration clause sa mga kontrata sa pagbili ng residential real estate.
- C. Hindi, dahil maaari lamang mag-disburse ang broker ng mga trust fund alinsunod sa isang court order o mutual na nakasulat na pahintulot na pinirmahan nang sabay-sabay sa kahilingan ng disbursement, hindi isang pre-signed na kontraktwal na awtorisasyon.
- D. Oo, ngunit tanging kung ang arbitration ay isinagawa ng isang arbitrator na lisensyado ng Ohio Division of Real Estate and Professional Licensing.
Paliwanag: Kapag parehong partido ay nag-pre-authorize nang nakasulat — sa pamamagitan ng isang binding na sugnay ng kontrata — na ang broker ay mag-di-disburse ng earnest money alinsunod sa isang arbitration award, ang probisyong kontraktwal na iyon ay bumubuo ng nakasulat na direksyon mula sa magkabilang partido na kinakailangan ng batas ng Ohio bago maaaring mag-disburse ang broker ng mga disputadong trust fund. Ang isang arbitration award alinsunod sa naturang sugnay ay nagbibigay sa broker ng malinaw na legal na awtoridad na mag-disburse nang walang karagdagang nakasulat na pahintulot sa oras ng disbursement. Hindi ipinagbabawal ng Ohio ang mga naturang sugnay, at walang kinakailangan para sa isang arbitrator na lisensyado ng Division.