Tanong 1
Sa ilalim ng Tennessee Human Rights Act, ang isang may-ari ng isang pamilyang tahanan na nagbebenta sa pamamagitan ng isang lisensyadong ahente ng real estate sa Tennessee:
- A. Nananatiling may ganap na exemption sa ilalim ng THRA dahil ang mga single-family na tahanan ay kategorikong hindi saklaw ng THRA.
- B. Napapailalim sa mga probisyon ng THRA laban sa diskriminasyon at hindi maaaring utusan ang ahente na mangatuwiran nang may diskriminasyon, dahil ang paggamit ng isang lisensyado ay nag-aalis ng exemption ng may-ari na maaaring mailapat sa ibang pagkakataon. ✓ Sagot
- C. Maaaring legal na limitahan ang mga mamimili batay sa relihiyon o pinagmulan sa bansa hangga't ang paghihigpit ay isinasaad sa kasunduan sa listahan.
- D. Exempt sa THRA kung ang tahanan ay pangunahing tirahan ng may-ari, anuman ang paggamit o hindi paggamit ng lisensyado.
Paliwanag: Sa ilalim ng THRA, ang limitadong exemption ng may-ari para sa pagbebenta ng isang pamilyang tahanan ay nalalapat lamang kung ang may-ari ay hindi gumagamit ng broker o lisensyado ng real estate at hindi nakikibahagi sa diskriminatoryong advertising. Kapag nakuha na ang isang lisensyadong ahente, nalalapat ang buong proteksyon ng THRA laban sa diskriminasyon, at hindi maaaring mangatuwiran nang may diskriminasyon ang alinman sa may-ari o lisensyado batay sa anumang protektadong uri. Ang lisensyadong sumusunod sa mga diskriminatoryong tagubilin ng nagbebenta ay lumalabag din sa mga patakaran ng TREC at sa THRA.
Tanong 2
Ang isang property manager sa Tennessee ay namamahala ng isang apartment complex na may 50 unit at sinabi sa isang prospective na nangungupahan, 'Mayroon na kaming sapat na mga taong katulad mo dito,' bago tanggihan ang aplikasyon. Sa ilalim ng Tennessee Human Rights Act, ang pahayag na ito ay pinaka-mahalaga dahil:
- A. Hindi ito legal na mahalaga maliban kung isulat ng property manager ang dahilan ng pagtanggi.
- B. Maaari itong magsilbing direktang katibayan ng discriminatory na intensyon kahit na ang property manager ay mag-angkin ng neutral na dahilan sa negosyo para sa pagtanggi. ✓ Sagot
- C. Maaari lamang itong idemanda kung mapapatunayan din ng aplikante na ang complex ay may statistically measurable na kawalan ng balanse sa lahi sa mga kasalukuyang nangungupahan.
- D. Ito ay bumubuo ng defamation sa halip na diskriminasyon sa pabahay at dapat ituloy sa pamamagitan ng hiwalay na legal na aksyon.
Paliwanag: Sa ilalim ng THRA, ang mga pasalitang pahayag na nagpapakita ng discriminatory na intensyon ay legal na mahalaga at maaaring maging direktang katibayan ng diskriminasyon sa pabahay. Ang isang discriminatory na pahayag na ginawa sa oras ng o malapit sa pagtanggi ay maaaring magtatag ng elemento ng discriminatory na motibo ng isang reklamo, at ang isang tagapagbigay ng pabahay ay hindi maaaring maiwasan ang pananagutan sa pamamagitan lamang ng paghahandog ng isang mapanlinlang na neutral na dahilan sa ibang pagkakataon. Itinuturing ng Tennessee Human Rights Commission at ng mga hukuman ang mga ganitong pahayag bilang probative na katibayan ng labag sa batas na gawi.
Tanong 3
Sa ilalim ng Tennessee Human Rights Act, alin sa mga sumusunod ang pinakamahusay na naglalarawan ng pamantayan para matukoy kung ang isang hiniling na makatwirang akomodasyon para sa isang taong may kapansanan ay 'makatuwiran'?
- A. Ang isang akomodasyon ay makatuwiran lamang kung walang gastos sa nagbibigay ng pabahay at hindi nangangailangan ng anumang pagbabago sa mga kasalukuyang panuntunan o patakaran.
- B. Ang isang akomodasyon ay makatuwiran sa lahat ng pagkakataon kapag nagbigay ang nangungupahan ng nakasulat na liham ng doktor, anuman ang pasanin na idudulot nito sa nagbibigay ng pabahay.
- C. Ang isang akomodasyon ay makatuwiran kung hindi ito nagdudulot ng labis na pinansyal o administratibong pasanin sa nagbibigay ng pabahay at hindi pundamental na binabago ang likas na katangian ng programa ng pabahay. ✓ Sagot
- D. Ang isang akomodasyon ay makatuwiran lamang kung ito ay tahasang nakalista sa mga nailathala na administratibong alituntunin ng TREC bilang isang aprubadong pagbabago.
Paliwanag: Sa ilalim ng THRA, naaayon sa mga pamantayan ng pederal na patas na pabahay na isinasama ng batas ng Tennessee, ang isang makatwirang akomodasyon para sa isang taong may kapansanan ay hindi dapat magdulot ng labis na kahirapan — ibig sabihin ay labis na pinansyal o administratibong pasanin — sa nagbibigay ng pabahay, at hindi dapat mangailangan ng pundamental na pagbabago sa programa ng pabahay ng nagbibigay. Ang interactive na proseso sa pagitan ng nangungupahan at ng nagbibigay ng pabahay ang nagtatakda ng katwiran sa bawat kaso.
Tanong 4
Ang isang lisensyadong ahente ng real estate sa Tennessee na naghihinala na ang isang nagpapautang ay nag-aangkop ng pag-apruba ng mortgage loan batay sa lahi ng kapitbahayan kung saan matatagpuan ang ari-arian ay dapat na maunawaan na ang ganitong gawain ay:
- A. Pinahihintulutan sa ilalim ng batas ng Tennessee hangga't ang nagpapautang ay nag-aaplay ng parehong pamantayan sa kapitbahayan sa lahat ng aplikante anuman ang lahi ng aplikante.
- B. Ipinagbabawal lamang ng pederal na batas ngunit hindi hiwalay na tinutugunan ng anumang batas ng Tennessee.
- C. Ipinagbabawal sa ilalim ng Tennessee Human Rights Act bilang isang uri ng diskriminatoryong pagpopondo, at ang lisensyado ay may obligasyon sa ilalim ng mga patakaran ng TREC na huwag mapadali o lumahok sa naturang gawain. ✓ Sagot
- D. Pinahihintulutan dahil ang mga nagpapautang ay exempt mula sa mga probisyon ng THRA tungkol sa diskriminasyon sa pabahay, na nalalapat lamang sa mga nagbebenta at nagpapaupa.
Paliwanag: Ang Tennessee Human Rights Act ay nagbabawal ng mga diskriminatoryong termino, kondisyon, o pribilehiyo sa pagpopondo ng real estate batay sa mga katangian ng protektadong klase, kabilang ang mga desisyon sa pagpapautang batay sa lokasyon (lahi ng kapitbahayan) na karaniwang tinatawag na redlining. Bukod dito, hinihiling ng mga patakaran ng TREC sa mga lisensyado na iwasan ang pagpapadali ng anumang gawain na lumalabag sa THRA, at ang isang lisensyadong sadyang nakikipagtulungan sa isang diskriminatoryong nagpapautang ay maaaring maparusahan.
Tanong 5
Sa ilalim ng Tennessee Human Rights Act, ang isang nagbibigay ng pabahay na nagnanais tanggihan ang isang prospektibong nangungupahan batay sa nakaraang kriminal na paniniwala ay dapat malaman na:
- A. Ang anumang nakaraang kriminal na paniniwala, anuman ang oras ng pangyayari o uri nito, ay isang legal na batayan para tanggihan ang pabahay sa ilalim ng THRA nang walang karagdagang pagsusuri.
- B. Ang mga pangkalahatang patakaran na nagtatanggal ng lahat ng aplikante na may kriminal na rekord ay maaaring bumubuo ng ilegal na diskriminasyon kung ang mga ito ay may disparate na epekto sa isang protektadong uri at hindi maingat na iniayon sa isang lehitimong alalahanin sa kaligtasan. ✓ Sagot
- C. Ang THRA ay tahasang naglilista ng nakaraang kriminal na kasaysayan bilang isang protektadong uri, na ginagawang awtomatikong ilegal ang anumang pagtanggi batay sa kriminal na kasaysayan.
- D. Tanging ang pederal na batas lamang, hindi ang THRA, ang namamahala sa kung paano maaaring gamitin ang kriminal na kasaysayan sa mga desisyon sa pagsusuri ng nangungupahan sa Tennessee.
Paliwanag: Bagaman ang kriminal na kasaysayan ay hindi isang hiwalay na pinangalanang protektadong uri sa ilalim ng THRA, ang mga pangkalahatang patakaran na walang kriminal na rekord ay maaaring lumaabag sa pagbabawal ng disparate impact ng THRA kung ang mga ito ay hindi proporsyonal na nag-aalis ng mga miyembro ng isang protektadong uri (hal., lahi o pinagmulan ng bansa) at hindi makatwiran ng isang lehitimo, indibidwal na pagsusuri ng kaligtasan o pangangailangan ng negosyo. Ang mga nagbibigay ng pabahay sa Tennessee ay dapat umiwas sa malalawak na mga patakaran na epektibong gumaganap bilang mga kapalit para sa diskriminasyon batay sa protektadong uri.
Tanong 6
Sa ilalim ng URLTA ng Tennessee, kung ang isang landlord sa isang sakop na county ay nagbenta ng rental property habang may kasalukuyang tenancy, ano ang mangyayari sa security deposit ng tenant?
- A. Tinatanggap ng bagong may-ari ang property nang may obligasyon na ibalik ang deposito, at ang nagbentang landlord ay dapat ilipat ang deposito sa bagong may-ari o ibalik ito sa tenant ✓ Sagot
- B. Ang deposito ay awtomatikong inilalabas sa tenant sa sandaling maibenta ang property
- C. Pinapanatili ng orihinal na landlord ang deposito dahil natatapos ang obligasyon kapag naililipat na ang pagmamay-ari
- D. Ang deposito ay inilalagay sa escrow ng closing attorney hanggang sa matapos ang kasalukuyang lease
Paliwanag: Sa ilalim ng URLTA ng Tennessee, kapag naibenta ang isang rental property, ang nagbentang landlord ay dapat ilipat ang security deposit sa bagong may-ari o ibalik ito sa tenant. Inaako ng bagong may-ari ang pananagutan para sa deposito sa sandaling matanggap ito. Ang obligasyon sa security deposit ng tenant ay sumusunod sa property at hindi maaaring mapawi dahil lamang sa pagbabago ng pagmamay-ari, na nagpoprotekta sa karapatang ng tenant na mabawi ang deposito sa pagtatapos ng lease.