سؤال 1
یک مدیر ملک در کلرادو به نمایندگی از مالک، یک ملک مسکونی اجارهای را مدیریت میکند. در حالی که قرارداد مدیریت هنوز به قوت خود باقی است، پروانه (لایسنس) مدیر ملک به وضعیت غیرفعال (inactive) منتقل میشود. طبق قوانین کلرادو، کدام یک از موارد زیر صحیح است؟
- A. مدیر ملک میتواند تا ۹۰ روز در حین پیگیری برای فعالسازی مجدد پروانهاش، به مدیریت ملک ادامه دهد
- B. مدیر ملک میتواند به دریافت اجارهبها ادامه دهد، اما تا زمان فعالسازی مجدد پروانه، نمیتواند اجارهنامههای جدید امضا کند
- C. مدیر ملک باید فوراً تمام فعالیتهای مدیریت ملکی که نیازمند پروانه هستند را متوقف کند ✓ پاسخ
- D. مدیر ملک میتواند به مدیریت ملک ادامه دهد، مشروط بر اینکه کارگزار کارفرما (employing broker) تمام اسناد را همزمان امضا کند
توضیح: طبق بند C.R.S. 12-10-201 و مواد بعدی آن و مقررات DORA، یک پروانه غیرفعال هیچگونه مجوزی برای فعالیتهایی که نیازمند پروانه املاک هستند، از جمله وظایف مدیریت ملک نظیر اجاره دادن، دریافت اجارهبها و مذاکره در مورد قراردادها به نمایندگی از دیگری، اعطا نمیکند. یک دارنده پروانه غیرفعال باید فوراً تمام فعالیتهای دارای مجوز را متوقف کند؛ هیچ دوره معافیتی (grace period) برای ادامه مدیریت وجود ندارد و امضای مشترک کارگزار کارفرما نیز مشکل وضعیت غیرفعال را برطرف نمیکند.
سؤال 2
طبق قوانین DORA که برای کارگزاران املاک و مستغلات کلرادو که مدیریت ملک انجام میدهند اعمال میشود، کدام یک از رویدادهای زیر کارگزار را ملزم میکند که فوراً به صورت کتبی DORA را مطلع سازد؟
- A. کارگزار نام شرکت مدیریت ملک خود را تغییر میدهد
- B. کارگزار به جرم سنگین (فلونی) محکوم میشود ✓ پاسخ
- C. کارگزار یک مشتری جدید مدیریت ملک با بیش از ۱۰ واحد میپذیرد
- D. کارگزار یک دستیار اداری جدید بدون مجوز استخدام میکند
توضیح: طبق قانون مجوز املاک و مستغلات کلرادو و قوانین DORA، یک کارگزار دارای مجوز موظف است محکومیت به جرم سنگین (فلونی) یا برخی محکومیتهای کیفری دیگر را به سرعت به صورت خودگزارشی به DORA اعلام کند. محکومیت به جرم سنگین بر اساس C.R.S. 12-10-217 از موارد اقدام انضباطی محسوب میشود و افشای اجباری را فعال میکند. تغییر نام تجاری، افزودن مشتریان جدید، یا استخدام کارکنان اداری، الزام اطلاعرسانی فوری اجباری مشابهی را فعال نمیکنند.
سؤال 3
یک مدیر املاک مسکونی در کلورادو در ماه ژانویه یک شکایت کتبی مربوط به قابلیت سکونت (habitability) از مستأجری دریافت میکند که در آن به خرابی سیستم گرمایشی اشاره شده است. طبق C.R.S. 38-12-505، خرابی گرمایش در زمستان به عنوان یک وضعیت اضطراری تلقی میشود. پس از دریافت اعلان کتبی مناسب، موجر به طور کلی حداکثر چه مدت زمانی برای شروع رفع وضعیت اضطراری قابلیت سکونت دارد؟
- A. ۷۲ ساعت
- B. ۲۴ ساعت ✓ پاسخ
- C. ۴۸ ساعت
- D. ۹۶ ساعت
توضیح: طبق قانون سلامت و ایمنی مستأجران مسکونی کلورادو، C.R.S. 38-12-505، در شرایط اضطراری — از جمله قطع گرمایش در زمستان — موجر موظف است ظرف ۲۴ ساعت پس از دریافت اعلان کتبی مناسب از مستأجر، اقدام به رفع مشکل کند. برای تخلفات غیراضطراری مربوط به قابلیت سکونت، مدت زمان بیشتری برای رفع مشکل مجاز است.
سؤال 4
یک مستأجر در یک آپارتمان در کلرادو که توسط یک شرکت کارگزاری دارای مجوز مدیریت میشود، اخطار کتبی به شرکت تحویل میدهد مبنی بر اینکه او قربانی خشونت خانگی است، یک نسخه از حکم حمایت مدنی معتبر را ضمیمه میکند، و واحد را با هشت ماه باقیمانده از قرارداد اجارهاش تخلیه میکند. طبق C.R.S. 38-12-402، تعهد اجاره باقیمانده مستأجر پس از تخلیه چقدر است؟
- A. اجاره برای باقیمانده مدت قرارداد اجاره یا تا زمانی که واحد مجدداً اجاره داده شود، هر کدام که اول اتفاق بیفتد
- B. اجاره یک ماه پس از تخلیه محل، که ظرف 90 روز پس از تخلیه قابل پرداخت است ✓ پاسخ
- C. هیچ اجاره دیگری؛ مستأجر از تاریخ اخطار کتبی خود از تمام تعهدات مالی آزاد میشود
- D. اجاره دو ماه به عنوان هزینه خاتمه زودهنگام، که شرکت میتواند مستقیماً از ودیعه تضمین کسر کند
توضیح: C.R.S. 38-12-402(2) به یک مستأجر مسکونی که قربانی رفتار جنسی غیرقانونی، تعقیب، خشونت خانگی، یا سوءاستفاده خانگی است اجازه میدهد پس از ارائه اخطار کتبی و شواهدی مانند گزارش پلیس نوشتهشده در 60 روز گذشته، حکم حمایت معتبر، یا اظهارنامه از یک متخصص پزشکی واجد شرایط یا وکیل قربانی، قرارداد اجاره را زودتر خاتمه دهد. این قانون مسئولیت مستأجر را به اجاره یک ماه پس از تاریخ تخلیه محدود میکند، که ظرف 90 روز پس از تخلیه قابل پرداخت است؛ مالک موظف نیست ودیعه تضمین را تا زمانی که این تعهد برآورده شود بازگرداند. مستأجر برای باقیمانده مدت قرارداد اجاره مسئول نیست، به طور کامل از تمام اجاره آزاد نمیشود، و قانون هزینه خاتمه دو ماه را مجاز نمیداند.
سؤال 5
طبق قوانین کمیسیون کلرادو، اگر حساب امانی یک کارگزار کارفرما به دلیل کارمزد یا هزینهای که مستقیماً توسط بانک به حساب امانی تعلق گرفته، در معرض خطر موجودی منفی باشد، کدامیک از گزینههای زیر تکلیف کارگزار را به بهترین شکل توصیف میکند؟
- A. کارگزار میتواند بهطور موقت اجازه دهد حساب منفی شود، مشروط بر اینکه ظرف ۳۰ روز اصلاح شود.
- B. کارمزدهای بانکی که به حساب امانی تعلق میگیرند، بهطور خودکار توسط صندوق بازیابی املاک و مستغلات ایالت جبران میشوند.
- C. کارگزار باید فوراً وجوه شخصی یا عملیاتی را به میزانی که فقط برای پوشش همان کارمزد بانکی خاص کافی است، به حساب امانی واریز کند تا از منفیشدن موجودی حساب جلوگیری شود. ✓ پاسخ
- D. کارگزار باید حساب امانی را ببندد و در موسسه دیگری حساب جدید باز کند تا از کارمزدهای آتی اجتناب شود.
توضیح: قوانین کمیسیون کلرادو منفیشدن موجودی حساب امانی را ممنوع میکند. تنها دلیل مجاز برای واریز وجوه شخصی به حساب امانی، پوشش کارمزدها یا هزینههای خدمات بانکی است که در غیر این صورت موجب کسری در حساب میشوند. مبلغ واریزی باید محدود به همان مقداری باشد که برای پوشش کارمزد لازم است — واریز وجوه شخصی اضافی برای هر هدف دیگری، اختلاط وجوه (کامینگلینگ) محسوب میشود.
سؤال 6
طبق قوانین کلرادو، یک کارگزار املاک و مستغلات وجه امانی (earnest money) را در امانت نگه میدارد که در آن فروشنده پیش از تکمیل معامله فوت میکند. وارث فروشنده با کارگزار تماس میگیرد و خواستار آزادسازی وجه امانی به نفع ترکه میشود. خریدار هیچ ادعای رقیبی ندارد و میخواهد معامله را نهایی کند. مناسبترین اقدام کارگزار چیست؟
- A. وجه امانی را فوراً به ترکه پرداخت کنید، زیرا وارث جانشین تمامی حقوق فروشنده است.
- B. وجه امانی را فوراً به خریدار بازگردانید، زیرا فروشنده درگذشته و قادر به اجرای قرارداد نیست.
- C. وجوه را نگه دارید و بدون دریافت رضایتنامه کتبی و توافقی که توسط نمایندگان مجاز هر دو طرف امضا شده باشد یا حکم دادگاه، به هیچ طرفی پرداخت نکنید، و با مشاور حقوقی مشورت کنید. ✓ پاسخ
- D. وجه امانی را تا زمان تعیین نماینده رسمی ترکه، نزد اداره کل املاک و مستغلات کلرادو (Colorado Division of Real Estate) تودیع کنید.
توضیح: فوت فروشنده به طور خودکار به کارگزار اجازه نمیدهد که وجوه امانی را به ترکه یا هر شخص ثالثی پرداخت کند. طبق مقررات کمیسیون کلرادو، پرداخت وجوه مستلزم دریافت رضایتنامه کتبی و توافقی از سوی تمامی طرفهای مجاز یا صدور حکم دادگاه است. تا زمانی که ترکه به درستی مجاز شناخته نشده باشد (مانند صدور وصینامه رسمی) و هر دو طرف بر سر یک مسیر عمل توافق نکنند، کارگزار باید وجوه را نگه دارد، با مشاور حقوقی مشورت کند و به صورت یکجانبه اقدام به پرداخت نکند.