هر آنچه برای قبولی در آزمون املاک Ohio نیاز دارید: موضوعات کلیدی، قوانینی که آزمون می‌گیرند و سؤالات تمرینی به سبک آزمون.
Ohio Real Estate Salesperson License Exam · 80 موضوع · به‌روزرسانی 2026-10-24
📋 سلب مسئولیت: این راهنما صرفاً برای اهداف آموزشی از مواد رسمی و منابع عمومی تهیه شده است. مشاوره حقوقی یا حرفهای نیست. قوانین تغییر میکنند — همیشه به مواد رسمی مرجع صدور مجوز مراجعه کنید. Test4X هیچ مسئولیتی نمی‌پذیرد. Test4X مستقل است و به هیچ مرجع آزمونی وابسته نبوده و مورد تأیید یا حمایت آن نیست؛ همه علائم تجاری متعلق به مالکان مربوطه است.
هنگامی که ناظر تعیین کند که یک دارنده پروانه مفاد عدم انطباق را نقض کرده است، ناظر دو مسیر عمل ممکن دارد. ناظر میتواند اقدام انضباطی رسمی را آغاز کند یا یک نقل به همراه تحریم صادر کند.
هر نوتیفیکیشنی که تسلیم میشود باید لاسنسیار را از تخلفات ادعایی مطلع کند و حق درخواست برگزاری جلسه بر اساس فصل 119 را اطلاع دهد. هر نوتیفیکیشن باید میزان جریمه را بیان کند و جریمه‌های جمع‌آوری‌شده به صندوق خاصی هدایت می‌شوند. حداکثر جریمه تا دویست دلار در هر تخلف است.
دارنده مجوز که در یک دوره دوازده ماهه چندین نقض انباشت کند، با عواقب تشدید شده مواجه میشود. پس از سه نقض در دوازده ماه متوالی، ریاست‌جمهور ملزم است که اقدام انضباطی رسمی را برای هرگونه نقض بعدی در همان دوره آغاز کند.
پس از نهایی شدن نقل قول، دارنده مجوز باید تمام الزامات را در بازه زمانی مشخص شده انجام دهد. عدم تطابق باعث تعلیق خودکار مجوز توسط ناظر میشود.
مجاز یا دلال نمیتواند در رابطه نمایندگی دوگانه شرکت کند (همانطور که در ORC 4735.70 توضیح داده شده است) مگر اینکه فروشنده و خریدار هردو از نمایندگی دوگانه آگاهی کامل داشته باشند و به صورت کتبی در بیانیه افشای نمایندگی که در ORC 4735.57 توضیح داده شده است رضایت بدهند. رضایت باید آگاهانه باشد—مجاز باید پیش از کسب رضایت تمامی اطلاعات مرتبط ضروری را که برای هر طرف به منظور تصمیم‌گیری آگاهانه لازم است افشا کند.
وقتی یک کارگزاری در رابطه نمایندگی دوگانه بر اساس بند (C) ORC 4735.70 شرکت میکند (دو مجوز دارنده مختلف از یک کارگزاری که نمایندگی کلاینتهای مختلف را بر عهده دارند)، کارگزاری باید بر اساس ORC 4735.54 یک رویه تأسیس کند تا مجوز داران، از جمله مجوز داران سطح مدیریتی، که یک کلاینت را نمایندگی میکنند، نتوانند به اطلاعات محرمانه کلاینت دیگر دسترسی پیدا کنند یا بدست آورند. علاوه براین، هر مجوز دار باید صرفاً برای کلاینت خود تعهدات خود را انجام دهد.
یک فروشنده یا کارگزار نمیتواند در رابطه نمایندگی دوگانه‌ای که دارنده مجوز طرف معامله است شرکت کند—چه به صورت شخصی یا به عنوان افسر یا عضو یک مؤسسه، انجمن، شرکت با مسئولیت محدود، شرکت سهامی محدود، یا شرکتی که سهام در ملک مورد نظر دارد، یا یک نهادی که قصد خریداری، اجاره یا تبادل ملک را دارد.
بر اساس ORC 4735.62، هنگام نمایندگی از هر کلاینت در رابطه دالالی یا زیردالالی، مجاز امین دارایی است و باید از تمام تلاش برای پیشبرد منافع کلاینت استفاده کند. این قانون وظایف اجباری خاصی را که به کلاینت تعلق دارد، فهرست میکند. داوطلبان آزمون باید بشناسند که این مسئله چارچوب اساسی امانت قانونی در حقوق دالالی اوهایو را تعیین میکند.
دارنده مجوز باید از مهارت معقول و مراقبت در نمایندگی مشتری و انجام مسئولیت‌های رابطه نمایندگی استفاده کند، و تمام وظایف فصل 4735 را به گونه‌ای وفادارانه نسبت به منافع مشتری انجام دهد. اینها اجزای کلاسیک مهارت و وفاداری از وظایف fiduciary هستند.
دارنده مجوز باید با تمام الزامات فصل 4735 و سایر قوانین، قوانین و مقررات قابل اجرا، از جمله قانون مسکن منصفانه اوهایو (بخش (H) از ORC 4112.02) و قانون مسکن منصفانه فدرال (42 U.S.C.A. 3601، همانطور که تعدیل شده است) انطباق داشته باشد. این وظیفه اعتماد انطباق را مستقیماً به تعهدات مسکن منصفانه پیوند میدهد.
دارنده مجوز باید برای کلیent هر حقیقت مادی معاملات را که آن را می‌داند یا باید با استفاده از مهارت و احتیاط معقول بداند افشا کند، به استثنای حقایقی که اطلاعات محرمانه در برابر رابطه نمایندگی جاری یا پیشین یا نمایندگی دوگانه هستند. دارنده مجوز همچنین باید کلیent را مشورت دهد که در مورد مسائل مادی هنگامی‌که لازم یا مناسب باشد، نظر متخصصان را جلب کند.
دارندۀ مجوز باید تمام اطلاعات محرمانه را محرمانه نگاه دارد، مگر اینکه تحت ORC 4735.74(B) اجازۀ افشاء داده شده باشد. این وظیفه بهطور خاص شامل عدم افشاء اطلاعات محرمانه به هیچ‌یک از دارندگان مجوز است که نماینده کلاینت نیستند.
قانون اصلاحشده اوهایو §4735.20(A) از دلال رسانه‌ای دارای مجوز یا معامله‌گر رسانه‌ای خارجی دارای مجوز ممانعت میکند که کمیسیون، هزینه یا دیگر جبران‌خسارت را برای انجام اعمال مشخص‌شده در §4735.01 به هر فردی که دارای مجوز دلال رسانه‌ای یا فروشنده رسانه‌ای نیست (یا معامله‌گر رسانه‌ای خارجی/فروشنده دارای مجوز نیست) پرداخت کند. این قانون بنیادی است که جلوگیری از پرداخت به افراد بدون مجوز را تضمین میکند. استثنائات تنها در قسمت‌های (B)، (C) و (G) وجود دارند.
اگر ابزار بازگردانده شده توسط دارنده مجوز ارائه شود، مدیر کل دارنده مجوز را مطلع میکند که مجوز به حالت تعلیق درخواهد آمد مگر اینکه ظرف پانزده روز پس از ارسال اطلاعیه، دارنده مجوز هم هزینه اصلی و هم یک هزینه صد دلاری اضافی را ارائه دهد. عدم ارائه هر دو هزینه در موقع یا ابزار بازگردانده شده دوم منجر به تعلیق فوری بدون رسیدگی میشود، و دارنده مجوز باید تمام فعالیتها را متوقف کند.
اگر سند برگشتخورده توسط متقاضی مجوز ارسال شده بود، درخواست به طور خودکار رد میشود یا تصویب لغو میشود، مگر اینکه در ظرف پانزده روز پس از ارسال اطلاعیه، متقاضی هزینه اصلی به اضافه هزینه یکصد دلاری را ارسال کند. عدم ارسال هر دو هزینه در موقع یا ارسال سند برگشتخورده دیگری منجر به رد یا لغو تصویب درخواست میشود.
کمیسیون ملک و مستغلات اوهایو میتواند برای اجرای مقررات قانون مجوز، قوانین معقول را مطابق با فصل 119 قانون مراجعه‌شده (قانون آیین اداری اوهایو) تصویب کند. این اختیار اختیاری شامل فرم‌های درخواست مجوز، زمان‌های آزمون، تغییرات وضعیت مجوز، و روشن‌سازی فعالیتهای دارای مجوز است.
دلال تجاری خارج از ایالت میتواند اقدامات مستلزم پروانه اهایو را انجام دهد—برای دستمزد، کمیسیون یا سایر اعتبارات—در خصوص ملک تجاری، اما تنها در صورتی که دلال تمام هفت شرط بخش (الف) را برآورده کند. نیاز اساسی همکاری با دلال اهایو فعال دارای پروانه معتبر و ورود به توافق نامه همکاری کتبی است. این اجازه میدهد به دلالان غیرساکن بدون داشتن پروانه کامل اهایو، معاملات تجاری در اهایو انجام دهند، به شرط همکاری با دلال ساکن اهایو.
تمام صندوق‌های در حساب ودیعی، سپرده‌های تضمینی و سایر پول‌های دریافت‌شده توسط کارگزار خارج از ایالت یا کارگزار اوهایو باید در حساب‌های ودیعی یا خاص حفظ‌شده توسط کارگزار اوهایو واریز شوند. کارگزار اوهایو—نه ساکن غیربومی—حساب‌های ودیعی را کنترل میکند و اطمینان میدهد که استانداردهای حفاظت مصرف‌کننده اوهایو برای صندوق‌های ارائه‌دهندگان اعمال شود.
طبق ORC 4735.74، پس از اینکه دارندهٔ مجوز تمام وظایف خود را انجام داده است یا قرارداد نمایندگی خاتمه یافته یا انقضا شده است، دارندهٔ مجوز به طور کلی هیچ وظیفهٔ دیگری نسبت به کلاینت ندارد. با این حال، دو وظیفهٔ خاص پس از پایان رابطه باقی میماند مگر اینکه طرفین به صورت کتبی بر خلاف آن توافق کنند: ارائهٔ حسابداری تمام پول و اموال، و حفظ محرمانگی اطلاعات دریافت شده در طول معامله. داوطلبان امتحان باید بدانند که این تنها تعهدات جاری پس از بستن قرارداد هستند.
وظیفه حفاظت از رازداری تمام اطلاعات دریافت شده در طول معامله، بعد از بسته شدن به طور نامحدود باقی میماند. با این حال، ORC 4735.74(B) شش استثنا را فهرست میکند که در آن افشاء مجاز یا الزامی است. داوطلبین باید این استثناءات را به خاطر بسپارند، زیرا آنها معمولا در مورد زمانی که یک دارنده پروانه میتواند رازداری را نقض کند، در آزمون مط��ح می‌شوند.
قانون اصلاح‌شدهٔ اوهایو §4735.70 دسته‌بندی اشخاص و نهادهایی را که در یک معامله رایج‌الاستعمال در مسکن به عنوان نماینده دوگانه در نظر گرفته می‌شوند، تعریف میکند. نمایندگی دوگانه زمانی به وجود می‌آید که یک مجوزدار یا کارگزاری یکسان هر دو طرف یک معامله را به عنوان کلاینت نمایندگی کند، یا زمانی که یک مجوزدار سطح مدیریت یک معامله درون شرکتی را نظارت کند. درک این تعاریف ضروری است زیرا نمایندگی دوگانه الزامات افشای و رضایت خاصی را تحت قانون مجوز اوهایو برای رایج‌الاستعمال در مسکن فعال میکند.
دارندهٔ مجوز سطح مدیریتی که در یک معامله درون شرکتی نماینده مشتری است (جایی که خریدار و فروشنده هر دو توسط نمایندگان درون یک دلالی نمایندگی می‌شوند) معمولاً طبق §4735.70(C) به عنوان نماینده دوگانه در نظر گرفته میشود. این موضع نظارتی دارندهٔ مجوز مدیریت بر نمایندگان هر دو طرف معامله را منعکس میکند.
هر شرکت کاسبی املاک در اوهایو باید یک سیاست نوشتاری شرکت تدوین و حفظ کند که انواع روابط نمایندگی را شناسایی کند که اعضای آن (مجوزداران وابسته) مجاز به برقراری آن با مشتریان هستند. این سیاست یک الزام اجباری سطح کاسبی است، نه اختیاری.
سیاست کتبی شرکت باید مشخص کند که آیا روابط نهادهای دوگانه مطابق ORC 4735.70 در داخل کارگزاری مجاز هستند. همچنین باید رویه‌هایی برای حفاظت از اطلاعات محرمانه و اطمینان از اینکه تعهدات محرمانگی به تمام نمایندگان مجاز وابسته به کارگزاری تعمیم یافته باشد، تعیین کند.
دلالی که اختیار انحصاری برای نمایندگی از یک کارفرما بر اساس قرارداد نمایندگی انحصاری کتبی، قرارداد حق انحصاری فروش، یا قرارداد نمایندگی خریدار انحصاری دارد، میتواند دارندگان مجوز دیگری را برای مذاکره مستقیم با آن کارفرما مجاز کند. این اختیار باید به صورت کتبی باشد، و دلال باید الزامات ORC 4735.621 را رعایت کند. این امکان را به دارندگان مجوز همکار میدهد که مستقیماً با کارفرمایی که قبلاً نمایندگی شده است بدون نقض قانون صدور مجوز تعامل داشته باشند.
دارندۀ مجوز که مستقیماً با فروشنده، خریدار، اجاره‌دهنده یا مستأجر مطابق با مجوز کتبی تحت بند (الف) مذاکره میکند، نقض ORC 4735.18(A)(19) را مرتکب نمی‌شود (که عموماً مذاکره با طرفی که قبلاً نمایندگی انحصاری دارد را ممنوع میکند). بهطور مهم، مذاکرات انجام‌شده تحت این مجوز نمایندگی یا نشانۀ نمایندگی بین آن دارندۀ مجوز و کلاینت کارگزار انحصاری ایجاد نمی‌کنند.
هنگام نمایندگی از خریدار، یک دارندۀ مجوز باید ملکی را در قیمت و شرایط خرید یا اجاره قابل قبول برای خریدار جستجو کند. با این حال، مگر اینکه کلاینت تعلیمات دیگری دهد، دارندۀ مجوز بعد از اینکه خریدار طرف قرارداد خرید شده است، وارد اجاره شده است، یا نامۀ قصد اجاره را ارائه داده است، مکلف نیست تا امکانات خرید یا اجاره اضافی را جستجو کند.
نماینده خریدار باید خریدار را در توسعه، ارتباط و ارائه پیشنهادها یا پیشنهادهای متقابل کمک کند. نماینده باید هر گونه پیشنهاد برای خرید یا اجاره را به فروشنده یا نماینده فروشنده به طور به موقع ارائه دهد—حتی اگر ملک قبلاً مشمول قرارداد فروش، اجاره، یا نامه قصد اجاره باشد—و باید دریافت و ارائه هر گونه پیشنهاد متقابل را به خریدار به طور به موقع قبول کند.
هیچ فردی نمیتواند دارایی‌های نامی معادلهای خارج از ایالات متحده را در اوهایو بفروشد، اجاره دهد یا به نحو دیگری انجام دهد مگر اینکه آن فرد دارایی‌های نامی معادلهای خارج از ایالات متحده را با دبیر کل امور ملکی واجد شرایط کرده باشد و یکی از شرایط صدور مجوز را برآورده کرده باشد. این قانون اساسی حاکم بر فروش دارایی‌های نامی معادلهای خارج از ایالات متحده در اوهایو است.
کمیسیون ملک و مستغلات اوهایو به منظور اداری بخشی از وزارت تجارت است. مدیر تجارت به صورت پدید عام به عنوان افسر اجرایی کمیسیون عمل میکند، اما مدیر میتواند یک کارمند وزارتخانه را به عنوان ناظر ملک و مستغلات و صدور مجوز حرفهای منصوب کند.
بر اساس ORC 4735.53(A)، یک دارندۀ مجوز در یک معامله ملک میتواند تنها چهار نوع خاص از روابط نمایندگی را برقرار کند. هیچ ترتیب نمایندگی دیگری مجاز نیست. داوطلبان باید این چهار رابطۀ تعریف‌شده را بشناسند و بتوانند نمونه‌هایی مانند نمایندگی فروشنده، نمایندگی خریدار، نمایندگی دوگانه و نمایندگی فرعی را شناسایی کنند.
طبق ORC 4735.53(B)، زمانی که یک دارنده مجوز رابطه نمایندگی را با یک کلاینت برقرار میکند، افراد دیگری نیز بهطور خودکار نماینده آن کلاینت محسوب می‌شوند. این تعریف میکند که چه کسانی وظایفی نسبت به کلاینت دارند و چه کسانی با رابطه نمایندگی در درون کارگزاری مرتبط می‌شوند.
براساس ORC 4735.53(C)، قانون پیش‌فرض این است که مجوز دارندگان دیگری که با یک دفتر کارگزاری مرتبط هستند، نماینده مشتری نیستند. این مبنای نمایندگی منصوب (تعیین‌شده) است، که به نمایندگان مختلف در یک دفتر کارگزاری اجازه میدهد تا طرف‌های مختلفی را نمایندگی کنند. تنها کسانی که شرایط (B)(1)–(4) را برآورده میکنند، نماینده هستند.
قانون بازنگری‌شدهٔ اوهایو §4735.80 از رئیس اداره املاک میخواهد که قوانینی را تصویب کند که مقتضی است دارنده مجوز، قبل از ثبت ملک مسکونی برای فروش، تبادل یا خریداری، برای فروشنده فرم افشایی را که توسط بخش املاک تهیه و نگهداری میشود، تهیه کند. این فرم قوانین ضد تبعیض فدرالی و ایالتی که در فرایند خریداری خانه اعمال می‌شوند (از جمله قوانین مذکور در بخش‌های (C)(2) و (3) از بند 4735.55) و مج��زات‌های نقض این قوانین را شرح میدهد. این موضوع وظایف منصفانهٔ مسکن دارنده مجوز را به الزامات فروشنده متصل میکند.
طبق §4735.80(B)، صاحب مجوز ممنوع است که قبل از وقوع دو چیز، ملک مسکونی فروشنده را بازاریابی یا نمایش دهد: (1) صاحب مجوز افشای ممنوع از تبعیض مورد نیاز را برای فروشنده فراهم کند، و (2) صاحب مجوز یک نسخه از آن افشا را که توسط فروشنده امضا و تاریخ گذاری شده است دریافت کند. نسخه امضا شده و تاریخ گذاری شده باید توسط صاحب مجوز برای مدت معینی نگهداری شود.
هر دلال مسکن مجاز تحت فصل 4735 باید یک نشانه را در محل کسب‌و‌کار خود نصب یا نگهداری کند که به وضوح بیان کند که دارندهٔ مجوز یک دلال مسکن است. اگر دلال یک یا چند دفتر شعبه داشته باشد، یک نشانهٔ مشابه باید در هر دفتر شعبه نصب یا نگهداری شود.
سوپروایزر بخش امور ملک و معاملات در حق ثابت میتواند هر فردی را که مشکوک به نقض بخش‌های ORC 4735.02 (فعالیت بدون مجوز/اعمال ممنوع)، 4735.023 یا 4735.25 باشد، تحقیق کند. تحقیق ممکن است به دلیل شکایت کتبی یا از طریق ابتکار خود سوپروایزر آغاز شود. با این حال، سوپروایزر نمیتواند علیه هر فردی که در تاریخ ادعای تخلف، مجوز معلق یا غیرفعال موجود در فصل 4735 داشته است، بر اساس این بخش تحقیق آغاز کند.
اگر پس از تحقیق، مدیر کل شاهدی معقول برای نقض قانون پیدا کند، مدیر کل باید طی چهارده روز کاری پس از آن تعیین، طی نامه عادی به طرف تحت تحقیق اطلاعیه کتبی ارسال کند. این اطلاعیه باید فعالیت مورد ادعای نقض را توضیح دهد، قانون مرتبط مورد ادعای نقض را نقل کند، و طرف را آگاه کند که جلسه ای پیش روی یک بررسی‌کننده طبق فصل 119 بر اساس درخواست طرف برگزار خواهد شد.
کمیسیون امور مشاورین املاک اهایو تصمیم می گیرد که آیا تحریمات انضباطی را برای نقض بخش 4735.02 یا 4735.023 اعمال کند. اگر نقضی کشف شود، کمیسیون می تواند جریمه ای مدنی را به مبلغی که خود تعیین می کند و نه بیش از یک هزار دلار به ازای هر نقض، اعمال کند. هر روزی که نقض رخ دهد یا ادامه یابد، یک نقض جداگانه محسوب می شود. کمیسیون شرایط پرداخت را تعیین می کند، سوابق مرافعات را نگهداری می کند، و نظری کتبی صادر می کند که یافته ها و دلایل اقدام خود را ذکر می کند.
مأمور امور ملک و مستغلات، با تصویب کمیسیون ملک و مستغلات اوهایو، موظف است که طی آیین‌نامه، بیانیه افشای نمایندگی را تأسیس کند. این فرم استاندارد شده باید شامل جایی برای امضا و تاریخ‌گذاری توسط دارنده پروانه و تمام طرف‌های معامله باشد، و باید دارای بخش‌هایی برای افشا یا توضیح اطلاعات خاص مورد نیاز درباره روابط نمایندگی در معامله باشد.
بیانیه افشاگری سازمان باید طرفین و ملک درگیر در معامله را شناسایی کند. این باید شامل نام تمام طرفین معامله (مگر اینکه محرمانه باشد)، آدرس ملک منقول یا اجاره شده، نام هر نمایندگی مجاز و سازمان موسسه‌ای که هر نمایندگی با آن وابسته است، و طرفی که هر نمایندگی مجاز در معامله نمایندگی میکند، باشد.
این بیانیه باید ترتیبات نمایندگی را در سناریوهای مختلف روشن کند. اگر مجوزدارندۀ خریدار و مجوزدارندۀ فروشنده از یک کارگزاری وابسته باشند، باید مشخص کند که آیا آنها به عنوان نمایندگان دوگانه عمل میکنند یا کلاینتهای خود را به طور جداگانه نمایندگی میکنند. اگر تنها یک مجوزدارنده درگیر باشد، باید مشخص کند که آیا این مجوزدارنده یک نماین��ه دوگانه است یا تنها یک طرف را نمایندگی میکند. اگر خریدار و فروشنده هر دو توسط مجوزدارندگانی که به یک کارگزاری وابسته‌اند نمایندگی شوند، کارگزاری یک نماینده دوگانه است.
هنگامی که یک کارگزار یا نمایندگی ملکی نام یک بازرس خانه را به خریدار یا فروشنده ملک ارائه میدهد، الزام دارد که به جای یک نام، حداقل سه نام بازرس خانه را فراهم کند. این امر جلوگیری از هدایت به یک بازرس واحد است. علاوه بر این، هر بازرس خانه‌ای که توسط دارنده مجوز نام برده شود باید تحت فصل 4764 قانون اصلاحشده مجوز داشته باشد.
یک دارندهٔ مجوز که به عنوان نماینده خریدار یا زیرنماینده فروشندهای که با خریدار کار میکند، باید بیانیهٔ افشای نمایندگی (که در ORC 4735.57 توضیح داده شده است) را برای خریدار ارائه دهد و از خریدار درخواست کند که آن را امضا و تاریخ‌گذاری کند، و این کار نباید دیرتر از تهیهٔ پیشنهاد خرید یا اجاره یا درخواست نوشتاری برای پیشنهاد اجاره انجام شود. این امر اطمینان میدهد که خریدار قبل از تعهد به پیشنهاد، رابطهٔ نمایندگی را درک میکند.
پس از امضای بیانیه افشای نمایندگی توسط خریدار، دارنده مجوز باید بیانیه امضا شده را به نماینده فروشنده تحویل دهد، یا مستقیماً به فروشنده اگر فروشنده توسط نماینده نمایندگی نشده باشد. قبل از ارائه پیشنهاد کتبی، اجاره یا درخواست کتبی برای اجاره به فروشنده، نماینده فروشنده (یا نماینده خریدار اگر فروشنده نماینده ندارد) باید بیانیه افشای نمایندگی را برای فروشنده ارائه دهد و از فروشنده بخواهد که آن را امضا و تاریخ گذاری کند.
دارنده‌ی مجوز باید رابطه‌ی نمایندگی دقیق را در بیانیه‌ی افشاء نمایندگی نشان دهد. این امر اطمینان میدهد که تمام طرف‌ها درک میکنند که هر دارنده‌ی مجوز در معامله چه کسی را نمایندگی میکند.
الزامات افشای اطلاعات این بخش در چهار موقعیت اعمال نمی‌شود: (1) اجاره یا کرایه کردن محل سکونی (همانطور که در ORC 5321.01 تعریف شده است) اگر قرارداد اجاره/کرایه میتواند در هجده ماه یا کمتر انجام شود؛ (2) ارجاع خریدار یا فروشنده احتمالی به دارنده مجوز دیگری؛ (3) معاملات مربوط به فروش، کرایه یا مبادله ملک غیرمنقول خارجی (همانطور که در ORC 4735.01(E) تعریف شده است)؛ و (4) معاملات مربوط به فروش قطعه قبرستان یا حق دفن در قبرستان.
هنگام نمایندگی از فروشنده در رابطه نمایندگی، دارنده مجوز باید به طور فعال به دنبال پیشنهاد خریداری در قیمت و شرایطی باشد که برای فروشنده قابل قبول است. با این حال، پس از اینکه ملک تحت قرارداد فروش، اجاره، یا نامه قصد اجاره قرار گیرد، دارنده مجوز ملزم نیست به دنبال پیشنهادهای اضافی باشد، مگر اینکه فروشنده به طور خاص دارنده مجوز را به این کار دستور دهد.
نماینده فروشنده باید هر پیشنهاد خریدی را دریافت کند و به طور به‌موقع به فروشنده ارائه دهد. این تعهد حتی در صورتی که ملک قبلاً تحت قرارداد فروش، استیجاره یا نامه قصد استیجاره باشد، ادامه می‌یابد. تکلیف ارائه پیشنهادها صرف نظر از وضعیت قرارداد ملک اجباری است.
درخواست برای مجوز کارگزار امور مسکن باید به ریاست امور مسکن ارائه شود. این درخواست باید بر روی فرم‌هایی که توسط ریاست تهیه شده است، تکمیل و ارائه گردد. درخواست باید توسط متقاضی یا در صورتی که متقاضی یک نهاد حقوقی باشد، توسط اعضای یا مسئولان آن امضا شود. درخواست باید نام فرد متقاضی و محل واقع‌شدن مکان تجاری که مجوز برای آن مطلوب است را بیان کند، علاوه بر هر اطلاعات دیگری که ریاست امور مسکن نیاز داشته باشد.
هر شرکت وساطت در اهایو باید یک سیاست وساطه گری کتبی را توسعه دهد. این سیاست باید مطابق الزامات ORC 4735.56 به فروشندگان، مستاجران و خریداران احتمالی ارائه شود.
خط‌مشی ملکرت درباره نمایندگی باید شامل افشاگری‌های اجباری خاصی باشد که روابط نمایندگی، خط‌مشی نمایندگی ملکرت، احتمالات نمایندگی دوگانه، نمایندگی درون‌شرکتی هر دو طرف، خط‌مشی‌های همکاری و جبران‌خساره، و تصدیق به امضا را توضیح میدهند.
دارنده مجوز که مستقيماً با فروشنده کار میکند، باید سياست دفتری درباره نمايندگی را در زمان انعقاد قرارداد نمايندگی (در صورتی که براساس ORC 4735.55 قرارداد الزامی باشد) تهيه کند، يا اگر قرارداد الزامی نباشد، قبل از تبليغ يا نمايش ملک فروشنده. دارنده مجوز باید امضای فروشنده را اخذ کند که تأييد دريافت را بيان کند.
یک دارنده مجوز که مستقیماً با خریدار کار میکند — چه به عنوان نماینده خریدار، نماینده فروشنده، یا نماینده فرعی فروشنده — باید سیاست کارگزاری در مورد نمایندگی را ارائه دهد و امضایی که دریافت را تأیید کند به دست آورد. این سیاست باید قبل از اولین مورد از چندین اقدام مشخص شده تحویل داده شود.
کمیسیون امور ملک و مستغلات اوهایو یا معاون رئیس امور ملک و مستغلات می‌توانند در مورد رفتار دارندۀ مجوز (کارگزار ملک و مستغلات، فروشندۀ ملک و مستغلات، معامله‌گر خارجی ملک و مستغلات، یا فروشندۀ خارجی ملک و مستغلات) یا شخص/نهادی بدون مجوز، تنها در طول سه سال از تاریخ وقوع تخلف ادعایی، تحقیق را آغاز کنند. این محدودیت زمانی، تحقیقات انضباطی را طبق فصل 4735 قانون اصلاح‌شدۀ اوهایو و بخش‌های مرتبط کنترل میکند.
اگر تحقیق در طی دوره سه ساله آغاز نشود، آن ممنوع است. کمیسیون و رئیس‌نظارت نمی‌توانند مجوز هیچ دارندهٔ مجوز، شخص غیرمجاز، یا نهادی غیرمجاز را معلق یا ملغی کنند یا اقدام انضباطی دیگری علیه آنها انجام دهند بر اساس نقضی ادعایی که می‌توانست موضوع تحقیق ممنوع شده باشد.
مدیر امور مالکیت و فروش ملک میتواند به طور خودجوش هر گونه رفتار دارنده مجوز را بررسی کند. کمیسیون مالکیت و فروش ملک اهایو باید بر هر دارنده مجوزی که به جرم جنایت یا جرم خیانت اخلاقی محکوم شود، تحریمات انضباطی اجباری اعمال کند — صرف نظر از اینکه دارنده مجوز در ظرفیت مالکیت و فروش ملک عمل می‌کرد یا از ملک خود مراقبت می‌کرد. برای سایر اعمال ممنوعه فهرست‌شده، کمیسیون میتواند زمانی که دارنده مجوز در ظرفیت دلال/فروشنده عمل میکند یا از ملک خود مراقبت میکند، تحریمات را اعمال کند.
یک دارنده مجوز میتواند مورد انضباط قرار گیرد اگر عمداً هر گونه بیان غلطی مرتکب شود، وعده های دروغین را با قصد تأثیرگذاری، قانع‌سازی یا تحریک مطرح کند، یا از طریق نمایندگان، فروشندگان، تبلیغات یا سایر وسایل به طور مستمر در بیان غلط یا وعده های دروغ مشغول باشد.
دارندگان مجوز نمی‌توانند برای بیش از یک طرف در یک معامله عمل کنند، مگر اینکه طبق §4735.71 (قوانین نمایندگی دوگانه) مجاز باشد. آنها باید هر گونه پول متعلق به دیگران که در اختیار آنها قرار می‌گیرد را در دفاتر خود ثبت کنند و در مدت معقولی آن را تسویه کنند.
بر اساس تصمیم نهایی دادگاه، نقض قوانین حقوق شهروندی شهری یا فدرال و یا شیوه‌های تبعیض‌آمیز غیرقانونی مطابق فصل 4112 که مربوط به خرید/فروش ملک است، عمل ممنوعی است، مشروط بر اینکه از تلاش‌های حسن‌نیت برای خرید، فروش یا اجاره ملک ناشی شود. نقض دوم یا بعدی نیازی به تصمیم نهایی دادگاه ندارد و مجازات‌های اجباری تشدیدشده را به همراه دارد.
دلالان/افراد فروش باید تمام طرفین را فوری پس از امضا، نسخه های واقعی از فهرست ها و توافقنامه ها را ارائه دهند. دلالان باید یک حساب بانکی اعتماد/ویژه بدون بهره، جداگانه از حساب های شخصی، در یک مودی واقع در ایالت برای صندوق های ضمانت، سپرده های امنیتی و سایر پول های امانی را حفظ کنند؛ یک حساب اعتماد جداگانه پرباز است برای صندوق های مدیریت ملک (اجاره بها، سپرده ها) مورد نیاز است که سود به صورت تناسبی به مالکان پرداخت شود.
کمیسیون املاک و مستغلات اهایو تحت ORC 4735.03 تشکیل شده است. این کمیسیون از پنج نفر تشکیل یافته است که توسط فرماندار با مشورت و رضایت سنا منصوب می‌شوند. چهار نفر از این اعضا باید در ده سال قبل از انتصاب، به عنوان دلال املاک و مستغلات دارای مجوز در اهایو در کسب و کار املاک و مستغلات مشغول بوده باشند، و یک نفر باید نماینده مردم باشد. این ترکیب هم تخصص صنعتی و هم نمایندگی مردم را در کمیسیون تضمین میکند.
دارندهٔ مجوز که در تجارت ارجاع مستأجران احتمالی به واحدهای اجارهای یا مکان‌های احتمالی مشغول است و از مستأجر احتمالی کارمزد درخواست میکند، باید با مستأجر احتمالی یک قرارداد کتبی منعقد کند و نسخه‌ای از آن را به مستأجر تحویل دهد. قرارداد باید نحوهٔ به‌دست آمدن فهرست‌های واحدهای اجارهای را افشا کند.
هر قرارداد باید مقرر کند که هر هزینه‌ای بیش از ده دلار در صورت درخواست به مستاجر احتمالی بازگردانده یا برگشت داده خواهد شد، اگر مستاجر از طریق فهرست‌های ارائه شده اجارهای مطابق با مشخصات مستاجر به دست نیاورد. درخواست بازپرداخت نمیتواند در کمتر از 30 روز و بیش از 60 روز پس از انعقاد قرارداد مطالعه شود.
صاحب گواهینامه نمیتواند بدون رضایت مالک، یک مستأجر احتمالی را به هیچ ملکی ارجاع دهد و نمیتواند مستأجر احتمالی را به آدرسی که وجود ندارد ارجاع دهد.
هر فردی که تحت بند 4735.07 (فروشنده) یا 4735.09 (دلال) دارای مجوز است باید مدرکی قابل قبول برای ریاست کمیشن املاک ایالت اوهایو ارائه دهد که 30 ساعت آموزش مستمر را طبق الگوی تعیین شده توسط کمیشن امل کرده است. این مدرک باید در یا قبل از تولد دارنده مجوز که سه سال بعد از صدور مجوز اولیه است تسلیم شود، و در یا قبل از تولد دارنده مجوز هر سه سال یکبار بعد از آن. استثناهایی برای دارندگان مجوز با وضعیت استعفا و دارندگان مجوز معلول (بخش E) اعمال میشود.
اگر فردی دارای مجوز به عنوان کارشناس معامله گر یا کارشناس معامله گر واگذار شده باشد، یا به عنوان دارنده مجوز سطح مدیریت عمل کند، تحصیلات ادامه‌ای الزامی باید شامل درس سه ساعته در خصوص وظایف کارشناس معامله گر اصلی و مسائل دیگری مربوط به فعالیت یک شرکت معامله‌گری ملک باشد.
هنگامی که پول سپردهٔ مرتبط با قرارداد خرید ملک در حساب اعتماد یا حساب ویژهٔ دلال سپرده گذاری شود، دلال باید آن را مطابق با شرایط قرارداد خرید در آن حساب نگه دارد تا اینکه یک رویدادی خاص اجازهٔ پرداخت را بدهد. این یک وظیفهٔ اعتماد ماندهٔ قانون مجوز هستهٔ مربوط به صندوق های اعتماد است.
کارگزار میتواند سپردهٔ حسن‌نیت را از حساب اعتماد تنها زمانی آزاد کند که یکی از پنج رویداد قانونی رخ دهد: (1) معاملهٔ بسته شود و کارگزار به نمایندهٔ بستانی/ضامن یا طبق توافقنامه پرداخت کند؛ (2) هر دو طرف دستورالعمل‌های مکتوب جداگانه و امضا‌شدهٔ مربوط به پرداخت ارائه دهند؛ (3) کارگزار رای قطعی دادگاه را دریافت کند که مشخص میکند پول برای کی است؛ (4) صاحب ثبت شدهٔ ملک مسکونی طبق ORC 5301.95(C)(1) لغو کند و کارگزار پول را به صاحب ثبت شده پرداخت کند؛ یا (5) پول به‌عنوان وجوه بلاصاحب تلقی شود و به مدیر بازرگانی ارسال شود.
مجوز هر فروشنده و نماینده املاک خارجی در 31 دسامبر هر سال منقضی میشود. برای تجدید، دارنده مجوز باید درخواست تجدید را نزد بازرس امور املاک تقدیم کند و حق التقرير مقرر در بخش 4735.15 را پرداخت کند. درخواست تجدید و حق التقرير باید حداقل 15 روز قبل و نه بیش از 60 روز قبل از انقضای مجوز قدیمی تقدیم شود. بازرس اختیار دارد درخواست تجدیدی که ک��تر از 15 روز قبل از پایان سال تقویمی تقدیم شده باشد را بپذیرد. بازرس باید بدون تاخیر غیرمعقول اقدام خود را نسبت به هر درخواست تجدید اطلاع دهد.
شخصی که به عنوان کارگزار (تحت 4735.07) یا فروشنده (تحت 4735.09) دارای مجوز است، میتواند برای قرار دادن مجوز خود در وضعیت استعفای دائمی به رئیس اداره مالکیت و صدور مجوزهای حرفهای درخواست کند. این درخواست باید در هر زمانی قبل از تاریخی که صاحب مجوز مکلف است اطلاعیه تمدید خود را تحت بخش (B) بخش 4735.14 ارائه دهد، ارائه شود.
فردی که گواهی‌نامه‌اش در وضعیت استعفای دائم است، در صورتی‌که بعداً بخواهد گواهینامه فعال یا غیرفعال دریافت کند، باید مجدداً درخواست دهد. وی باید مطابق با تمامی الزامات بخش 4735.07 (دلال) یا 4735.09 (نماینده فروش)، بهطور مناسب، یا قوانین تصویب شده توسط کمیسیون تحت 4735.10(A) درخواست دهد. هیچ راه بازگرداندن ساده‌ای وجود ندارد — فرد عملاً باید مجدداً از نو صلاحیت‌دار شود.
قانون اوهایو برخی از وظایف تأمینی اساسی را شناسایی میکند که توسط دارنده‌گواهینامه به مشتری مدیون است و الزامی بوده و قابل‌انصراف نیست. وظایفی که دارنده‌گواهینامه تحت بند 4735.62 قانون تجدیدنظرشده مکلف است تحت هیچ‌شرایطی نمیتواند توسط مشتری انصراف داده شود. این وظایف نمایندگی بنیادی را نشان میدهند که همیشه برای رابطه نمایندگی اعمال می‌شوند.
برخلاف وظایف اساسی 4735.62، وظایفی که تحت بخش‌های 4735.63 یا 4735.65 مورد نیاز است میتواند معاف شود، اما تنها در صورتی که شرایط خاصی برآورده شوند. یک دارنده مجوز باید این وظایف را انجام دهد مگر اینکه کارفرما هم موافق شود و هم بر یک اظهارنامه معافیت وظایف کتبی که مطابق با بخش (C) است امضا کند. در غیاب معافیت امضاشده درست، دارنده مجوز موظف به انجام تمام وظایف 4735.63/4735.65 میماند.
بر اساس ORC 4735.55(B)، یک صاحب مجوز باید قبل از انجام فعالیتهای خاصی به نمایندگی موکل در زمینه املاک مسکونی، وارد قرارداد نمایندگی کتبی شود. این تضمین میکند که رابطه نمایندگی قبل از آغاز نمایندگی مستند شود. 'املاک مسکونی' دارای معنایی است که در ORC 5302.30 تعریف شده، و 'محل مسکونی' و 'مستاجر' دارای معانی‌ای هستند که در ORC 5321.01 تعریف شده‌اند.
هر دلال املاک و مستغلات دارای پروانه تحت فصل 4735 باید مکان تجاری معینی را در اوهایو داشته و حفظ کند. آدرس صندوق پستی به عنوان مکان تجاری معین واجد شرایط نیست. پروانه دلال تنها کسب و کار را از محلی که در آن مشخص شده است مجاز می دارد.
مجوز دلال باید به طور برجسته در دفتر یا محل کسب و کار دلال نمایش داده شود. اگر دلالی بیش از یک مکان در اوهایو حفظ کند، دلال باید برای هر دفتر شعبه برای مجوز تکراری درخواست دهد و آن را تهیه کند، و هر مجوز دفتر شعبه باید به طور برجسته در آن مکان شعبه نمایش داده شود.
متخصص زمین نفت و گاز که در غیر این صورت مجاز به انجام فعالیتهای توصیف‌شده در ORC 4735.01(A) نیست (فعالیت‌هایی که معمولاً نیاز به مجوز املاک و مستغلات دارند) در صورت رعایت الزامات ثبت‌نام و افشای §4735.023 میتواند بدون مجوز املاک و مستغلات این فعالیتها را انجام دهد. این یک مسیر ثبت‌نام جایگزین با سرپرست امور نقل‌وانتقالات است نه پروانه کامل.
برای واجد شرایط بودن، متخصص حقوق و ملک نفت و گاز باید در تاریخ مشخص شده و بر روی فرمی که توسط کارگزار تایید شده است با کارگزار امور مسکن ثبت نام سالانه داشته باشد. فرم باید نام و آدرس متخصص را شامل شود، به علاوه اثبات عضویت نیک‌اندیش در یک سازمان حرفهای ملی، استانی یا محلی که حداقل سه سال وجود داشته و استانداردهای عملکرد و اخلاق برای متخصصان حقوق و ملک نفت و گاز را به عنوان بخشی از ماموریت خود توسعه داده است. هزینه سالانه، تعیین شده توسط کارگزار، نه��بیشتر از 100 دلار، باید همراه ثبت نام باشد.
در موقع تماس اول یا قبل از تماس اول با هر مالک زمین یا فرد دیگری که دارای منفعت در دارایی نام動ل است، برای اهداف فعالیت های حرفه ای نفت و گاز، متخصص باید (در فرمی تایید شده توسط ناظر) افشا کند: نام و آدرس ثبت شده خود؛ اینکه با ناظر ثبت شده اند و عضو برتر یک سازمان حرفه ای واجد شرایط هستند؛ اینکه دارای مجوز کارگزار یا فروشنده دارایی نامحرک تحت فصل 4735 نیستند؛ اینکه مالک زمین می تواند برای هر معاملهای مشاوره ح��وقی جستجو کند؛ و اینکه متخصص نمایندگی مالک زمین یا فرد دیگر را ندارند.
این صفحه 80 موضوع از 340 موضوع را پوشش میدهد. فایل PDF همه 340 مورد را دارد — رایگان، قابل چاپ، بدون ثبت‌نام.
⬇ دانلود PDF کاملدانش خود را با سؤالات تمرینی به سبک آزمون املاک Ohio بیازمایید.
شروع رایگان →