سؤال 1
یک مستاجر مسکونی در اوهایو شکایتی در زمینه مسکن منصفانه تسلیم کرده و ادعا میکند که موجر بر اساس وضعیت خانوادگی تبعیض قائل شده است. طبق قوانین اوهایو، کدام سازمان صلاحیت اولیه را برای رسیدگی به شکایات مسکن منصفانه تحت قانون ایالتی در حوزه اجاره مسکونی دارد؟
- A. اداره املاک و مستغلات و صدور مجوز حرفهای اوهایو
- B. کمیسیون حقوق مدنی اوهایو (OCRC) ✓ پاسخ
- C. بخش حمایت از مصرفکننده دادستان کل اوهایو
- D. کمیته اخلاق هیئت محلی REALTORS®
توضیح: قانون مسکن منصفانه اوهایو در فصل 4112 مجموعه قوانین تجدیدنظر شده اوهایو (ORC) تدوین شده و توسط کمیسیون حقوق مدنی اوهایو (OCRC) اجرا و نظارت میشود. OCRC شکایات تبعیض مسکن بر اساس طبقات تحت حمایت قانون ایالتی، از جمله وضعیت خانوادگی، را بررسی میکند. اداره املاک و مستغلات و صدور مجوز حرفهای اوهایو به رفتار دارندگان مجوز رسیدگی میکند، نه به شکایات مسکن منصفانه مستاجران. دادستان کل و هیئتهای REALTORS® هیچ نقش اولیهای در رسیدگی به شکایات فردی مسکن منصفانه تحت فصل 4112 ORC ندارند.
سؤال 2
بر اساس قوانین آییننامه اداری اوهایو که بر کارگزاران مجاز املاک و مستغلات حاکم است، کدام یک از گزینههای زیر بهترین توصیف را از تکلیف کارگزار ارائه میدهد، زمانی که یک حساب امانی مدیریت املاک هم ودیعههای تضمینی و هم پیشپرداختهای اجاره متعلق به چندین موکل را در بر داشته باشد؟
- A. کارگزار باید یک حساب امانی مشترک واحد نگهداری کند و بدون دفاتر جداگانه برای هر موکل، وجوه را به صورت ماهانه به مالکان توزیع نماید
- B. کارگزار باید برای هر مالک دارایی به صورت جداگانه، حسابهای بانکی با نام مشخص نگهداری کند
- C. کارگزار باید یک حساب امانی با دفاتر جداگانه برای هر مالک نگهداری کند تا وجوه هر موکل در هر زمان قابل شناسایی و تطبیق باشد ✓ پاسخ
- D. کارگزار میتواند ودیعههای تضمینی و پیشپرداختهای اجاره را با وجوه عملیاتی درهم آمیزد، به شرط آنکه هر سه ماه یکبار تطبیق انجام شود
توضیح: قانون 1301:5-6-14 آییننامه اداری اوهایو از کارگزار میخواهد که یک حساب امانی برای وجوه مدیریت املاک نگهداری کند و سوابقی را حفظ نماید که برای شناسایی وجوه متعلق به هر موکل کافی باشد. نگهداری دفاتر جداگانه الزامی است تا موجودی هر موکل در هر زمان قابل تعیین باشد. حساب مشترک واحد بدون سوابق جداگانه، حسابهای مجزا به ازای هر مالک، یا درهم آمیختن وجوه با هزینههای عملیاتی، همگی ناقض تکالیف کارگزار در زمینه حساب امانی و نگهداری سوابق طبق مقررات اداره املاک و مستغلات اوهایو هستند.
سؤال 3
طبق ORC 5321.11، هنگامی که یک قرارداد اجاره مسکونی کتبی در اوهایو درباره وضعیت پس از پایان دوره مشخص خود ساکت باشد و مستأجر با رضایت موجر همچنان در ملک بماند، این اجاره به چه نوعی تبدیل میشود؟
- A. اجاره از روی اجبار (tenancy at sufferance)، که نیازمند اقدام فوری برای تخلیه است
- B. اجاره جدید با دوره مشخص برابر با قرارداد اصلی، که بهطور خودکار تمدید می��شود
- C. اجاره ماهبهماه (month-to-month) با همان شرایط و مقررات قرارداد منقضیشده ✓ پاسخ
- D. اجاره هفتهبههفته (week-to-week)، که هر یک از طرفین با اطلاع هفت روزه میتواند آن را فسخ کند
توضیح: گزینه انتخابشده بهطور کلی قانون اوهایو درباره مستأجر باقیمانده (holdover) در اجاره مسکونی است — هنگامی که مستأجر با دوره مشخص با رضایت موجر در ملک باقی بماند و قرارداد ساکت باشد، اجاره بهصورت ماهبهماه با همان شرایط ادامه مییابد، نه بهصورت اجاره از روی اجبار یا تمدید خودکار برای دوره اصلی. با این حال، انتساب این قاعده به ORC 5321.11 صحیح نیست، زیرا آن بخش به راهکارهای موجر در برابر عدم تطابق مستأجر مربوط میشود.
سؤال 4
یک کارگزار دارای مجوز اوهایو یک مجتمع مسکونی اجارهای را مدیریت میکند و میخواهد یک پیمانکار مستقل فاقد مجوز را برای مذاکره در مورد تمدید اجارهنامه و نشان دادن واحدهای خالی به مستأجران احتمالی استخدام کند. طبق قانون صدور مجوز املاک و مستغلات اوهایو، کدام گزینه صحیح است؟
- A. یک پیمانکار مستقل فاقد مجوز میتواند واحدها را نشان دهد و درباره اجارهنامه مذاکره کند، مشروط بر اینکه کارگزار تمام قراردادهای نهایی را بررسی و امضا کند
- B. نشان دادن واحدها و مذاکره درباره شرایط اجارهنامه، فعالیتهای دارای مجوز تحت فصل 4735 قانون اصلاحشده اوهایو (ORC) هستند؛ کارگزار نمیتواند این وظایف را به شخص فاقد مجوز واگذار کند، صرفنظر از نحوه طبقهبندی وی ✓ پاسخ
- C. شخص فاقد مجوز میتواند واحدها را نشان دهد، اما نمیتواند درباره مبلغ اجاره یا شرایط اجارهنامه با مستأجران احتمالی بحث کند
- D. اوهایو وظایف مدیریت ملک را از الزامات صدور مجوز معاف میکند، در صورتی که پیمانکار صرفاً برای یک مالک ملک کار کند
توضیح: بند ORC 4735.01 «کارگزار املاک» و «فروشنده» را به عنوان اشخاصی تعریف میکند که در ازای دریافت حقالزحمه، اجارهنامه مذاکره میکنند یا ملک را نشان میدهند. انجام این اعمال بدون مجوز، نقض ORC 4735.02 محسوب میشود. عنوان پیمانکار مستقل هیچ معافیتی از الزام مجوز ایجاد نمیکند؛ خود فعالیتها هستند که الزام اخذ مجوز را به وجود میآورند. معافیت تکمالکی مندرج در ORC 4735.01(A)(6) تنها برای کارمند حقوقبگیر مالک اعمال میشود، نه پیمانکار مستقل، و مستلزم آن است که کارمند صرفاً وظایف مدیریتی روتین در محل را انجام دهد، نه مذاکره درباره اجارهنامه.
سؤال 5
بر اساس قانون اوهایو، کدام قانون از مستأجر مسکونی که به دلیل خدمت نظامی واجد شرایط میخواهد اجارهنامه با مدت معین را زودتر فسخ کند، حمایت میکند؟
- A. ORC 5321.17، که به هر مستأجری اجازه میدهد صرفنظر از مدت اجارهنامه، با ارائه اخطار کتبی ۳۰ روزه اجارهنامه را فسخ کند ✓ پاسخ
- B. صرفاً قانون فدرال تسهیلات مدنی اعضای نیروهای مسلح (SCRA)؛ اوهایو هیچ حمایت جداگانهای در قانون ایالتی ندارد
- C. ORC 5321.05، که مستأجر را هرگاه واحد مسکونی غیرقابل سکونت شود از تعهدات اجارهبها معاف میکند
- D. ORC 5321.16، که موجر را ملزم میکند پس از دریافت اخطار فسخ نظامی، ودیعه را فوراً بازگ��داند
توضیح: اوهایو در ORC 5321.17(C) حمایت ایالتی برای فسخ اجارهنامه به دلایل نظامی پیشبینی کرده است. این مقرره مختص خدمت نظامی واجد شرایط است و به معنای آن نیست که هر مستأجری میتواند اجارهنامه با مدت معین را با اخطار ۳۰ روزه فسخ کند. ORC 5321.05 به تعهدات مستأجر مربوط میشود و ORC 5321.16 به ودیعه مربوط است.
سؤال 6
یک خریدار و فروشنده در اوهایو قراردادی برای خرید امضا میکنند که شامل بندی است مبنی بر اینکه هرگونه اختلاف در مورد پول بیعانه (earnest money) از طریق داوری لازمالاجرا حل و فصل خواهد شد و کارگزار مجاز است وجوه را مطابق با هر رأی داوری پرداخت کند. خریدار از انجام تعهد امتناع میکند و داور بیعانه را به فروشنده میدهد. آیا طبق قانون اوهایو، کارگزار میتواند صرفاً بر اساس رأی داوری وجوه را پرداخت کند؟
- A. بله، زیرا قرارداد به صراحت کارگزار را مجاز دانسته که مطابق رأی داوری وجه را پرداخت کند، که این خود دستورالعمل کتبی از سوی هر دو طرف محسوب میشود. ✓ پاسخ
- B. خیر، زیرا قانون اوهایو بندهای داوری را در قراردادهای خرید مسکونی ممنوع میکند.
- C. خیر، زیرا کارگزار فقط میتواند وجوه امانی را بر اساس دستور دادگاه یا رضایتنامه کتبی مشترکی که همزمان با درخواست پرداخت امضا شده باشد پرداخت کند، نه بر اساس مجوز قراردادی پیشامضاشده.
- D. بله، اما تنها در صورتی که داوری توسط داوری مجاز از سوی اداره املاک و مستغلات و صدور مجوز حرفهای اوهایو انجام شده باشد.
توضیح: هنگامی که هر دو طرف از طریق یک بند قراردادی لازمالاجرا، از قبل به صورت کتبی مجوز دادهاند که کارگزار بیعانه را مطابق رأی داوری پرداخت کند، آن مقرره قراردادی همان دستورالعمل کتبی از سوی هر دو طرف است که قانون اوهایو پیش از پرداخت وجوه امانی مورد اختلاف توسط کارگزار الزامی میداند. رأی داوری صادره بر اساس چنین بندی، اختیار قانونی روشنی به کارگزار میدهد تا بدون نیاز به رضایت کتبی جداگانه در زمان پرداخت، وجه را پرداخت کند. اوهایو چنین بندهایی را ممنوع نمیکند و هیچ الزامی مبنی بر داور دارای مجوز از اداره مربوطه وجود ندارد.