سؤال 1
طبق قوانین فلوریدا، یک دلال وام مسکن دارای مجوز، وامی را برای یک وامگیرنده مذاکره میکند و از وامدهنده کارمزدی دریافت مینماید. وامگیرنده بعداً متوجه میشود که دلال همچنین یک «یلد اسپرد پریمیوم» (YSP) از وامدهنده دریافت کرده که افشا نشده بود. طبق Chapter 494، F.S.، کدام گزینه تکلیف دلال را در قبال این دریافتی به بهترین شکل توصیف میکند؟
- A. دلال موظف است تمام دریافتیهای خود از هر منبعی، از جمله یلد اسپرد پریمیوم، را به صورت کتبی به وامگیرنده افشا کند. ✓ پاسخ
- B. یلد اسپرد پریمیومهایی که وامدهندگان به دلالان پرداخت میکنند از الزامات افشای فلوریدا معاف هستند، زیرا توسط وامدهنده پرداخت میشوند، نه وامگیرنده.
- C. قانون فلوریدا فقط افشای کارمزدهایی را که مستقیماً توسط وامگیرنده پرداخت میشود الزامی میداند؛ دریافتیهایی که وامدهنده به دلال میپردازد نیازی به افشا ندارد.
- D. یک دلال وام مسکن میتواند دریافتیهای افشانشده از وامدهنده را قبول کند، به شرطی که از دو درصد مبلغ وام تجاوز نکند.
توضیح: طبق Section 494.0038، F.S.، یک دلال وام مسکن موظف است تمام دریافتیهایی را که در ارتباط با وام دریافت کرده یا انتظار دریافت آنها را دارد، صرفنظر از اینکه از وامگیرنده باشد یا وامدهنده، به صورت کتبی به وامگیرنده افشا کند. عدم انجام این افشای کتبی نقض Chapter 494 محسوب میشود و میتواند منجر به تعلیق، ابطال مجوز یا جریمههای مدنی شود. هیچ معافیتی برای یلد اسپرد پریمیوم یا کارمزدهای پرداختی توسط وامدهنده از این الزام افشا وجود ندارد.
سؤال 2
یک فروشنده ملک مسکونی در فلوریدا بهطور همزمان دو پیشنهاد کتبی رقیب دریافت میکند. فروشنده پیشنهاد خریدار الف را میپذیرد و قرارداد FAR/BAR را اجرا میکند. سپس فروشنده پیشنهاد خریدار ب ��ا بهعنوان قرارداد پشتیبان با استفاده از FAR/BAR Residential Contract with Backup Addendum میپذیرد. خریدار الف متعاقباً قرارداد را نقض میکند و فروشنده بهصورت کتبی خریدار الف را در وضعیت نکول اعلام میکند. طبق Backup Contract Addendum، چه رویدادی باعث میشود قرارداد خریدار ب به قرارداد اصلی تبدیل شود؟
- A. دوره بازرسی خریدار الف بدون لغو قرارداد به پایان میرسد
- B. فروشنده اعلامیه کتبی به خریدار ب ارسال میکند مبنی بر اینکه قرارداد اصلی فسخ شده است ✓ پاسخ
- C. خریدار ب اعلامیه کتبی به فروشنده ارسال میکند و انتخاب میکند به وضعیت اصلی منتقل شود
- D. تاریخ اصلی بستن معامله مندرج در قرارداد خریدار الف بدون انجام معامله سپری میشود
توضیح: طبق FAR/BAR Residential Contract Backup Addendum، قرارداد پشتیبان بهطور خودکار زمانی به قرارداد اصلی تبدیل میشود که فروشنده اعلامیه کتبی به خریدار پشتیبان ارسال کند مبنی بر اینکه قرارداد اصلی فسخ شده است. قرارداد خریدار ب صرفاً با نکول خریدار الف بهخودیخود فعال نمیشود؛ فروشنده باید اعلامیه کتبی فسخ قرارداد اصلی را ارسال کند تا قرارداد خریدار ب به قرارداد اصلی و لازمالاجرا تبدیل شود.
سؤال 3
طبق قرارداد استاندارد FAR/BAR برای فروش و خرید مسکونی (نسخه استاندارد، نه AS IS)، طرفین توافق میکنند که فروشنده چمنزن سواری را به عنوان اموال شخصی مشمول فروش در ملک باقی بگذارد. قرارداد در مورد اینکه آیا درج چمنزن مشروط به وجود هیچ حق رهنی (lien) است یا خیر، ساکت است. پیش از بستن معامله (closing) مشخص میشود که چمنزن مشمول یک اظهاریه تأمین مالی UCC (UCC financing statement) ثبتشده توسط یک وامدهنده است. طبق قرارداد، مسئولیت تسویه این حق رهنی بر عهده کیست؟
- A. خریدار، زیرا اموال شخصی به صورت “همانطور که هست” (as is) فروخته میشود مگر آنکه قرارداد بهطور خاص مالکیت اموال شخصی را تضمین کند
- B. فروشنده، زیرا قرارداد FAR/BAR ملزم میکند که فروشنده اموال شخصی مشمول فروش را بدون هیچگونه حق رهنی و بار مالی (encumbrance) منتقل کند ✓ پاسخ
- C. هیچکدام از طرفین؛ وامدهنده باید طبق رویههای ماده ۹ UCC فلوریدا، حق رهنی را بهطور خودکار در زمان بستن معامله آزاد کند
- D. شرکت ثبت سند (title company)، زیرا بیمهنامه سند مالکیت آن به اموال شخصی مندرج در قرارداد ملکی تسری مییابد
توضیح: قرارداد مسکونی FAR/BAR از فروشنده میخواهد که اموال شخصی مشمول معامله را بدون هیچگونه حق رهنی، بار مالی یا منافع دیگران منتقل کند. اگر یک اظهاریه تأمین مالی UCC بر اموال شخصی مشمول فروش بار ایجاد کرده باشد، این تکلیف فروشنده است که آن حق رهنی را پیش از بستن معامله یا در زمان بستن معامله تسویه یا آزاد کند. بیمهنامههای سند مالکیت منافع مربوط به ملک غیرمنقول را پوشش میدهند و بهطور کلی به حقوق رهنی اموال شخصی تسری نمییابند.
سؤال 4
یک فروشنده و خریدار مسکونی در فلوریدا یک قرارداد FAR/BAR AS IS با دوره بازرسی ۱۰ روزه منعقد کردند. در روز هشتم، بازرس خریدار یک نقص اساسی را شناسایی کرد. نماینده خریدار در ساعت ۱۱:۵۹ شب روز دهم اعلامیه فسخ را از طریق ایمیل ارسال کرد، اما نماینده فروشنده تا صبح روز یازدهم آن ایمیل را باز نکرد یا نخواند. طبق قرارداد FAR/BAR AS IS، آیا این فسخ به موقع بود؟
- A. خیر، زیرا فسخ تنها زمانی مؤثر است که فروشنده یا نماینده فروشنده آن را واقعاً دریافت کرده و بخواند
- B. بله، زیرا قرارداد FAR/BAR مقرر میدارد که اعلامیهای که به صورت الکترونیکی ارسال میشود، از لحظه ارسال به آدرس ایمیل صحیح مؤثر است، صرف نظر از اینکه چه زمانی خوانده شود ✓ پاسخ
- C. خیر، زیرا فسخ در دوره بازرسی باید فقط از طریق پست سفارشی یا تحویل حضوری صورت گیرد
- D. بله، اما تنها در صورتی که نماینده خریدار بتواند ثابت کند که ایمیل قبل از نیمه شب توسط فیلتر اسپم مسدود نشده است
توضیح: قرارداد مسکونی FAR/BAR AS IS دارای مفاد مربوط به اعلامیه است که تحویل از طریق ابزارهای الکترونیکی، از جمله ایمیل، را مجاز میداند. طبق بند اعلامیه قرارداد، تحویل الکترونیکی از لحظه ارسال به آدرس ایمیل تعیینشده مؤثر تلقی میشود. از آنجا که نماینده خریدار اعلامیه فسخ را قبل از نیمه شب روز دهم ارسال کرده بود، این فسخ به موقع انجام شده محسوب میشود، صرف نظر از اینکه نماینده فروشنده ایمیل را چه زمانی باز کرده یا خوانده باشد.
سؤال 5
یک خریدار و فروشنده قرارداد مسکونی FAR/BAR را امضا میکنند. قرارداد حاوی بندی است که مقرر میدارد: «اگر فروشنده در انتقال سند مالکیت قابل عرضه در بازار (marketable title) ناکام بماند، تنها راه جبران خسارت خریدار، استرداد سپرده خواهد بود.» آیا این بند محدودیت جبران خسارت طبق قانون فلوریدا قابل اجراست؟
- A. بله، دادگاههای فلوریدا بهطور مستمر محدودیتهای قراردادی جبران خسارت را در قراردادهای املاک و مستغلات اجرا میکنند و خریدار ملزم است استرداد سپرده را بهعنوان تنها راه جبران بپذیرد
- B. خیر، ماده ۴۷۵ قانون فلوریدا دارندگان مجوز را از درج بندهای محدودیت جبران خسارت در قراردادهای املاک و مستغلات منع میکند
- C. ممکن است قابل اجرا باشد، اما دادگاههای فلوریدا چنین بندهایی را با دقت بررسی میکنند و در صورتی که بهطور مؤثر خریدار را از دریافت جبران خسارت معنادار محروم سازند، بهویژه در مواردی که فروشنده با سوءنیت عمل کرده باشد، ممکن است آنها را ناعادلانه (unconscionable) یا مغایر با نظم عمومی تشخیص دهند ✓ پاسخ
- D. بله، اما تنها در صورتی که بند بهطور برجسته مشخص شده باشد یا هر دو طرف طبق قانون تقلب فلوریدا (Statute of Frauds) آن را جداگانه پاراف زده باشند
توضیح: دادگاههای فلوریدا بهطور کلی به طرفین اجازه میدهند تا جبران خسارت را بهصورت قراردادی در معاملات املاک و مستغلات محدود کنند؛ با این حال، چنین بندهایی تحت نظارت قضایی قرار دارند. بند محدودیت جبران خسارت در مواردی که اجرای آن ناعادلانه باشد یا طرف غیرناقض را بدون جبران خسارت معنادار رها کند، اجرا نخواهد شد، بهویژه اگر طرف ناقض با سوءنیت یا عمداً عمل کرده باشد. دادگاههای فلوریدا اصول کلی حقوق قراردادها را برای ارزیابی قابلیت اجرا بر اساس هر پرونده بهصورت موردی اعمال میکنند.
سؤال 6
بر اساس قرارداد استاندارد FAR/BAR برای فروش و خرید مسکونی، طرفین توافق میکنند که فروشنده مالیات تمبر اسنادی مربوط به سند (deed) را پرداخت کند و خریدار مالیات تمبر اسنادی مربوط به سفته (note) را بپردازد. این معامله در شهرستان Miami-Dade واقع شده است. کدام گزینه در مورد این تخصیص هزینه، تحت قانون فلوریدا دقیقترین است؟
- A. این تخصیص باطل است زیرا قانون فلوریدا الزام میکند که در شهرستان Miami-Dade تمام مالیاتهای تمبر اسنادی توسط خریدار پرداخت شود
- B. طرفین میتوانند به صورت قراردادی هزینههای پایان معامله را به شکلی متفاوت از پیشفرض قانونی تخصیص دهند، اما این تخصیص تنها میان طرفین الزامآور است و بر توانایی دولت در وصول مالیات از هر یک از طرفین تأثیری ندارد ✓ پاسخ
- C. شهرستان Miami-Dade به جای تمبر اسنادی، مالیات اضافی (surtax) بر اسناد وضع میکند و بنابراین تخصیص استاندارد FAR/BAR در اینجا اعمال نمیشود
- D. مالیات تمبر اسنادی بر اسناد انتقال در فلوریدا، صرف نظر از هر مفاد قراردادی، همواره توسط خریدار پرداخت میشود
توضیح: فصل 201 قوانین فلوریدا مالیات تمبر اسنادی را وضع میکند و تکلیف قانونی پرداخت این مالیات از هر دو طرف سند به دولت تعلق میگیرد. اگرچه قرارداد FAR/BAR به طرفین اجازه میدهد که مسئولیت پرداخت را به صورت قراردادی میان خود تقسیم کنند، این توافق بینالطرفین برای اداره درآمد فلوریدا الزامآور نیست. دولت میتواند برای وصول تمبرهای اسنادی پرداختنشده از هر یک از طرفین اقدام قانونی کند. شهرستان Miami-Dade مالیات اضافی (surtax) وضع میکند، اما چارچوب تخصیص مندرج در قرارداد استاندارد FAR/BAR همچنان بر توافق طرفین حاکم است.