سؤال 1
طبق آییننامه شیکاگو درباره موجر و مستأجر مسکونی (RLTO)، یک موجر قصد دارد اجاره ماهبهماه مستأجری را که دقیقاً ۱۸ ماه در واحد سکونت داشته است، فسخ کند. حداقل مدت اطلاعرسانی کتبی که موجر باید طبق RLTO ارائه دهد چقدر است؟
- A. اخطار کتبی ۳۰ روزه.
- B. اخطار کتبی ۶۰ روزه. ✓ پاسخ
- C. اخطار کتبی ۹۰ روزه.
- D. اخطار کتبی ۱۲۰ روزه.
توضیح: طبق آییننامه شیکاگو درباره موجر و مستأجر مسکونی، مدت اخطار کتبی پیشین موجر برای فسخ یا عدم تمدید اجاره به مدت اقامت مستأجر بستگی دارد: بهطور کلی ۳۰ روز برای کمتر از ۶ ماه، ۶۰ روز برای حداقل ۶ ماه تا کمتر از ۳ سال، و ۱۲۰ روز برای ۳ سال یا بیشتر. مستأجری که دقیقاً ۱۸ ماه در واحد سکونت داشته است در دسته میانی قرار میگیرد، بنابراین موجر باید حداقل ۶۰ روز اخطار کتبی ارائه دهد.
سؤال 2
یک بروکر تحت حمایت در ایلینوی، بر اساس یک توافقنامه مدیریتی مکتوب میان مالک ملک و دفتر بروکری حامی او، مدیریت روزانه یک ساختمان آپارتمانی ۱۶ واحدی را بر عهده دارد. اگر او بدون نظارت بروکر حامی/مدیر خود و بهطور مستقل کدام یک از اقدامات زیر را انجام دهد، ناقض قانون مجوز املاک و مستغلات ایلینوی مصوب ۲۰۰۰ خواهد بود؟
- A. نشان دادن واحدهای خالی به مستأجران بالقوه و جمعآوری فرمهای تکمیلشده درخواست اجاره
- B. مذاکره درباره شرایط اجارهنامه با متقاضیان در محدوده تعیینشده در توافقنامه مدیریتی
- C. باز کردن یک حساب امانی به نام خود و واریز کردن ودیعههای امنیتی مستأجران و اجارهبها به آن ✓ پاسخ
- D. هماهنگ کردن تعمیرات معمول با پیمانکاران نگهداری مورد تأیید مالک
توضیح: بر اساس 225 ILCS 454، تمام فعالیتهای دارای مجوز توسط یک بروکر تحت حمایت (مجوزی که جایگزین مجوز فروشنده پیشین شده است) باید از طریق بروکر حامی و تحت نظارت او انجام شود، و ماده ۱۰-۵ مقرر میدارد که دارنده مجوز میتواند غرامت برای فعالیتهای دارای مجوز را تنها از بروکر حامی خود بپذیرد. مقررات IDFPR در 68 Ill. Adm. Code 1450.750 الزام میکند که وجوه امانی (از جمله ودیعههای امنیتی مستأجران و اجارهبهای جمعآوریشده از طرف مالک) در حساب امانیای واریز شود که توسط بروکر حامی ایجاد و نگهداری میشود و او مسئول آن حساب است؛ یک بروکر تحت حمایت نمیتواند حساب امانی یا امانی خود را برای وجوه مشتری نگهداری کند. نشان دادن واحدها، گرفتن درخواستها، مذاکره درباره اجارهنامهها در چارچوب توافقنامه مدیریتی، و هماهنگ کردن تعمیرات تأییدشده، وظایف عادی مدیریت ملک هستند که یک بروکر تحت حمایت میتواند تحت نظارت بروکر حامی انجام دهد.
سؤال 3
یک مدیر املاک دارای مجوز، نظارت بر یک ساختمان آپارتمانی مسکونی ۱۲ واحدی در ایلینوی را بر عهده دارد. مستأجری که ۱٬۲۰۰ دلار ودیعه تضمین پرداخت کرده بود، در ۱۰ آوریل اسبابکشی کرده و کلیدها را بازمیگرداند. مدیر واحد را بازرسی میکند اما هرگز هیچ صورتحساب تفصیلی خسارات را برای مستأجر ارسال نمیکند. بر اساس قانون بازگشت ودیعه تضمین ایلینوی (765 ILCS 710)، آخرین روزی که میتوان کل ودیعه را بدون نقض این قانون به مستأجر بازگرداند کدام است؟
- A. ۲۵ آوریل
- B. ۱۰ مه
- C. ۲۵ مه ✓ پاسخ
- D. ۹ ژوئن
توضیح: قانون بازگشت ودیعه تضمین ایلینوی (765 ILCS 710/1) بر املاک مسکونی دارای ۵ واحد یا بیشتر اعمال میشود، بنابراین ساختمان ۱۲ واحدی مشمول آن است. اگر موجر قصد دارد هر بخشی از ودیعه را نگه دارد، باید ظرف ۳۰ روز پس از تخلیه مستأجر، صورتحساب تفصیلی خسارات (همراه با رسیدهای پرداختشده یا برآوردهای کتبی) ارائه کند. اگر در آن دوره ۳۰ روزه هیچ صورتحسابی ارائه نشود، موجر باید کل ودیعه را ظرف ۴۵ روز از تاریخ تخلیه مستأجر بازگرداند. شمارش ۴۵ روز از ۱۰ آوریل به ۲۵ مه میرسد. ۲۵ آوریل (۱۵ روز) و ۱۰ مه (۳۰ روز) زودتر از موعد مقرر هستند؛ ۱۰ مه مهلت ارائه صورتحساب تفصیلی است، نه مهلت بازگشت کامل. ۹ ژوئن (۶۰ روز) بسیار دیر است. موجری که با سوءنیت از اجرای قانون سر باز زند، مسئول پرداخت دو برابر ودیعه بهعلاوه هزینههای دادگاه و حقالوکاله معقول وکیل است.
سؤال 4
بر اساس قانون پیشدستی کنترل اجاره ایلینوی (50 ILCS 825)، کدام یک از گزینههای زیر در مورد اختیار شهرداریهای دارای خودمختاری محلی (home-rule) برای وضع کنترل اجاره مسکونی در ایلینوی صحیح است؟
- A. شهرداریهای دارای خودمختاری محلی میتوانند آییننامه کنترل اجاره را فقط در صورت تأیید از طریق همهپرسی رأیدهندگان محلی تصویب کنند.
- B. قانون پیشدستی کنترل اجاره ایلینوی هر واحد دولت محلی — از جمله شهرداریهای دارای خودمختاری محلی — را از تصویب آییننامه کنترل اجاره منع میکند. ✓ پاسخ
- C. شهرداریهای فاقد خودمختاری محلی میتوانند کنترل اجاره را وضع کنند، اما شهرداریهای دارای خودمختاری محلی از انجام این کار محروم هستند.
- D. کنترل اجاره بر اساس مقررات IDFPR در سراسر ایالت مجاز است، اما باید توسط کارگزار مدیریتی هر ملک اجرا شود.
توضیح: قانون پیشدستی کنترل اجاره ایلینوی (50 ILCS 825/5) صریحاً هر واحد دولت محلی — از جمله شهرداریهای دارای خودمختاری محلی — را از تصویب، حفظ یا اجرای هرگونه آییننامه یا قطعنامهای که اثر آن کنترل میزان اجاره دریافتی برای اجاره ملک مسکونی یا تجاری خصوصی باشد، منع میکند. از این رو، ایلینوی ایالتی است که قوانین کنترل اجاره محلی را به طور کامل بیاثر میکند و هیچ شهرداریای در ایلینوی، صرفنظر از وضعیت خودمختاری محلی خود، نمیتواند مقررات اجاره را اعمال کند.
سؤال 5
یک قرارداد املاک و مستغلات در ایلینوی شامل یک شرط تأمین مالی (financing contingency) است. خریدار موفق به دریافت تأمین مالی نمیشود و بهموقع اخطار کتبی فسخ قرارداد را به همراه مدارک پشتیبان از وامدهنده به کارگزار حامی تحویل میدهد. فروشنده از امضای رضایتنامه آزادسازی بیعانه خودداری میکند. طبق قوانین ایلینوی، کدام یک از گزینههای زیر بهترین توصیف از اقدام صحیح کارگزار است؟
- A. بلافاصله پس از دریافت اخطار فسخ، بیعانه را به خریدار بازگردانید، زیرا عدم تحقق شرط تأمین مالی بهموجب قانون، حق استرداد وجه را به خریدار میدهد.
- B. وجه را نگه دارید و آن را به هیچیک از طرفین پرداخت نکنید، مگر اینکه توافق کتبی مشترک همه طرفین یا حکم دادگاه صادر شود، حتی اگر کارگزار معتقد باشد که خریدار از نظر قانونی حق استرداد وجه را دارد. ✓ پاسخ
- C. بیعانه را به فروشنده بازگردانید، زیرا خودداری فروشنده از امضای رضایتنامه بهمنزله یک مطالبه متقابل (counter-demand) است که اخطار فسخ خریدار را بیاثر میکند.
- D. وجه را به مدت ۶۰ روز نگه دارید و در صورتی که فروشنده در این مدت دعوایی مطرح نکرده باشد، بهطور خودکار آن را به خریدار بازگردانید.
توضیح: طبق قانون مجوز املاک و مستغلات ایلینوی مصوب سال ۲۰۰۰، کارگزار حامی نمیتواند صرفاً بر اساس تفسیر حقوقی شخصی خود درباره اینکه کدام طرف مستحق دریافت وجه است، بیعانه را پرداخت کند. حتی زمانی که عدم تحقق یک شرط کاملاً آشکار به نظر میرسد، کارگزار باید بدون توافق کتبی مشترک همه طرفین یا حکم دادگاه، وجه را نگه دارد. نقش کارگزار داوری در اختلافات نیست. راهحل خریدار این است که همکاری فروشنده را جلب کند یا از طریق اقدام قانونی پیگیری نماید.
سؤال 6
طبق قوانین IDFPR، یک کارگزار حامی ایالت ایلینوی که فعالیتهای مدیریت املاک انجام میدهد، ودیعههای تضمینی از مستأجران مسکونی دریافت میکند. کدام یک از گزینههای زیر به درستی توضیح میدهد که این ودیعههای تضمینی در ارتباط با حساب امانی فروش کارگزار چگونه باید مدیریت شوند؟
- A. ودیعههای تضمینی را میتوان در همان حساب امانی پول پیش قرارداد نگه داشت، مشروط بر اینکه در سطرهای دفتر کل جداگانه ردیابی شوند.
- B. ودیعههای تضمینی و پول پیش قرارداد فروش باید در حسابهای امانی کاملاً مجزا نگهداری شوند. ✓ پاسخ
- C. ودیعههای تضمینی نیازی به نگهداری در حساب امانی ندارند، زیرا صرفاً تحت قانون موجر و مستأجر مسکونی ایلینوی اداره میشوند، نه قوانین IDFPR.
- D. ودیعههای تضمینی را میتوان در حساب عملیاتی کارگزار نگه داشت، زیرا آنها پول پیش قرارداد محسوب نمیشوند.
توضیح: قوانین IDFPR الزام میکنند که وجوهی که برای اهداف مختلف نگهداری میشوند، در حسابهای امانی مجزا نگهداری شوند. ودیعههای تضمینی حاصل از فعالیتهای مدیریت املاک و پول پیش قرارداد حاصل از معاملات فروش نباید در یک حساب مشترک با هم آمیخته شوند، حتی اگر دفاتر کل جداگانهای نگهداری شود. هر دسته از وجوه نیازمند حساب امانی مستقل خود است.