سؤال 1
یک سهامدار کو-آپ در شهر نیویورک، سهام و اجارهنامه انحصاری خود را میفروشد. کدام یک از گزینههای زیر، تخفیف مالیاتی کوآپراتیو و کاندومینیوم شهر نیویورک را در زمینه این فروش بهدرستی توصیف میکند؟
- A. تخفیف مالیاتی بهطور خودکار و بدون نیاز به هیچ اقدامی در زمان بستن معامله به خریدار منتقل میشود
- B. تخفیف مالیاتی، کاهشی در قبض مالیات بر دارایی واقعی شرکت کو-آپ است که بهصورت اعتبار در هزینههای نگهداری به مالکان واجد شرایط واحد منتقل میشود؛ این تخفیف همراه با سهام منتقل نمیشود و مالک جدید باید مجدداً برای آن درخواست دهد ✓ پاسخ
- C. تخفیف مالیاتی فقط برای کاندومینیومها اعمال میشود، نه برای آپارتمانهای کوآپراتیو
- D. فروشنده باید در زمان بستن معامله، بهعنوان شرط انتقال، تمام مبالغ تخفیف سالهای قبل را به شهر بازپرداخت کند
توضیح: تخفیف مالیاتی کوآپراتیو و کاندومینیوم شهر نیویورک (عنوان ۱۱ آییننامه اداری) مالیات بر دارایی واقعی ارزیابیشده برای ساختمان کو-آپ بهعنوان یک کل را کاهش میدهد؛ این مزیت بهصورت کاهش در هزینههای نگهداری به سهامداران واحدهای انفرادی منتقل میشود. این تخفیف به وضعیت واحد و واجد شرایط بودن مالک-ساکن گره خورده است، نه به سهامدار فردی، و بهطور خودکار در زمان بستن معامله منتقل نمیشود — مالک جدید باید واجد شرایط باشد و درخواست دهد. هیچ تعهدی برای بازپرداخت در زمان بستن معامله وجود ندارد.
سؤال 2
در چارچوب نظام نرخ تعادلسازی نیویورک که توسط اداره خدمات مالیات بر املاک (ORPTS) اداره میشود، هدف از «نرخ تعادلسازی ایالتی» یک شهرداری چیست؟
- A. این نرخ، حداکثر نرخ مالیاتی را که یک شهرداری میتواند بر ارزشهای ا��زیابیشده املاک وضع کند، تعیین میکند
- B. این نرخ نسبت کل ارزش ارزیابیشده یک شهرداری به کل ارزش کامل (بازار) تمام املاک مشمول مالیات را نشان میدهد و برای اطمینان از توزیع عادلانه عوارض مالیاتی شهرستان و مدارس در میان شهرداریها به کار میرود ✓ پاسخ
- C. این نرخ آستانههای واجد شرایط بودن درآمد برای معافیت STAR را در هر شهرداری تعیین میکند
- D. این نرخ، میزانی را که فروشندگان غیرمقیم باید از عواید فروش ملک به عنوان مالیات بر درآمد تخمینی کسر کنند، مشخص میسازد
توضیح: بر اساس ماده 12 قانون RPTL، اداره ORPTS نرخهای تعادلسازی ایالتی را برای هر واحد ارزیابی تعیین میکند که نسبت ارزش ارزیابیشده محلی به ارزش کامل بازار را نشان میدهد. این نرخها برای تقسیم عادلانه مالیاتهای شهرستان و ناحیه آموزشی در میان شهرداریهایی که ممکن است املاک را در کسرهای متفاوتی از ارزش بازار ارزیابی کنند، استفاده میشوند. این نرخها نه سقف وضع مالیات هستند، نه آستانههای درآمدی STAR و نه نرخهای کسر مالیات.
سؤال 3
یک تراست، مالکیت ملک غیرمنقول واقع در نیویورک را به عنوان بخشی از توزیع معمول تراست، بدون هیچگونه عوض مالی به ذینفع خود منتقل میکند. طبق بخش 1405 قانون مالیاتی نیویورک، کدام گزینه وضعیت مال��ات انتقال را به درستی توصیف میکند؟
- A. این انتقال کاملاً مشمول مالیات است، زیرا تمام نقل و انتقالات صرفنظر از وجود عوض، مشمول مالیات انتقال میشوند
- B. این انتقال ممکن است معاف از مالیات باشد، چنانچه به عنوان توزیع از تراست به ذینفع واجد شرایط باشد و هیچ عوضی پرداخت نشده باشد، بر اساس معافیت مقرر در بخش 1405 قانون مالیاتی ✓ پاسخ
- C. این انتقال تنها در صورتی معاف از مالیات است که ذینفع همسر واگذارکننده باشد
- D. این انتقال با نرخ کاهشیافته 0.5 درصد مشمول مالیات است، زیرا عوض کمتر از ارزش کامل ملک است
توضیح: بخش 1405(b) قانون مالیاتی نیویورک معافیتهای خاصی از مالیات انتقال املاک و مستغلات پیشبینی کرده است، از جمله برخی انتقالات به یا از تراست که در آنها هیچ عوضی پرداخت نمیشود و انتقال با اساسنامه حاکم بر تراست مطابقت دارد. برای اعمال مالیات، وجود عوض مشمول مالیات ضروری است؛ توزیع بلاعوض به ذینفع بدون دریافت عوض میتواند واجد شرایط معافیت باشد. در چنین شرایطی مالیات با نرخ کاهشیافته اعمال نمیشود.
سؤال 4
در نیویورک، هنگامی که یک سند ملکی ثبت میشود و فرم TP-584 برای انتقالی که ادعا میشود از مالیات انتقال املاک معاف است تسلیم میگردد، چه چیزی باید همراه TP-584 برای اثبات ادعای معافیت ارائه شود؟
- A. نامهای از وزارت امور خارجه نیویورک که معافیت را تأیید کند
- B. Schedule B تکمیلشده فرم TP-584 که معافیت خاص ادعاشده تحت بخش 1405 قانون مالیاتی را مشخص کند ✓ پاسخ
- C. یک نسخه از اظهارنامه مالیات بر درآمد فدرال فروشنده برای سال قبل
- D. سوگندنامه محضری از خریدار و فروشنده که بهطور جداگانه نزد اداره خدمات مالیات بر اموال واقعی تسلیم شده باشد
توضیح: فرم TP-584 شامل Schedule B است که مؤدی مالیاتی باید آن را برای ادعای معافیت از مالیات انتقال املاک ایالت نیویورک تکمیل کند. کد معافیت مربوطه تحت بخش 1405 قانون مالیاتی باید در Schedule B مشخص گردد. برای ادعای معافیت، هیچ نامه جداگانهای از DOS، اظهارنامه مالیاتی، یا سوگندنامه ORPTS لازم نیست.
سؤال 5
طبق قانون مالیات بر دارایی واقعی نیویورک، به فهرست رسمی که توسط هر ارزیاب محلی نگهداری میشود و تمام قطعات مشمول مالیات، مالکان و ارزشهای ارزیابیشده آنها را مشخص میکند و مبنای وضع مالیات بر دارایی قرار میگیرد، چه میگویند؟
- A. خلاصه رول مالیاتی
- B. رول ارزیابی ✓ پاسخ
- C. جدول تعادلسازی
- D. گزارش انتقال دارایی
توضیح: طبق ماده ۵ قانون RPTL، “roll ارزیابی” سندی رسمی است که توسط ارزیاب محلی تهیه میشود و فهرست تمام داراییهای غیرمنقول در حوزه مالیاتی، مالک ثبتشده و ارزش ارزیابیشده هر کدام را در بر میگیرد. این سند پایهای است که قبضهای مالیاتی بر اساس آن محاسبه میشوند. “خلاصه” (abstract) یک جمعبندی از رول است؛ جدول تعادلسازی به نرخهای تعادلسازی ایالتی مربوط میشود؛ و گزارش انتقال دارایی (RP-5217) هنگام ثبت سند انتقال ملک ارائه میگردد.
سؤال 6
یک خریدار یک ملک مسکونی در شهر نیویورک به قیمت ۳٬۵۰۰٬۰۰۰ دلار خریداری میکند. به ترتیب، کدام طرفها مسئول پرداخت مالیات عمارت ایالت نیویورک و مالیات عمارت تکمیلی NYC در این معامله هستند؟
- A. فروشنده هم مالیات عمارت ایالتی و هم مالیات عمارت تکمیلی NYC را پرداخت میکند
- B. خریدار هم مالیات عمارت ایالتی و هم مالیات عمارت تکمیلی NYC را پرداخت میکند ✓ پاسخ
- C. فروشنده مالیات عمارت ایالتی را پرداخت میکند و خریدار مالیات عمارت تکمیلی NYC را پرداخت میکند
- D. خریدار مالیات عمارت ایالتی را پرداخت میکند و فروشنده مالیات عمارت تکمیلی NYC را پرداخت میکند
توضیح: هر دو مالیات عمارت ایالت نیویورک (بخش 1402-a قانون مالیاتی) و مالیات عمارت تکمیلی NYC (که به عنوان بخشی از بودجه سال ۲۰۱۹ تصویب شد) بر عهده خریدار بوده و توسط وی پرداخت میشود. هیچکدام از این مالیاتها تعهد فروشنده نیست؛ هر دو مالیات غیرمستقیمی هستند که خریدار بر اساس مبلغ خرید میپردازد.