سؤال 1
طبق قانون RLTA ایالت واشنگتن، موجر تنها در صورت تحقق کدام یک از شرایط زیر مجاز به دریافت جریمه دیرکرد برای اجارهبهای پرداختنشده است؟
- A. قرارداد اجاره بهصورت ماهبهماه باشد و جریمه پس از ۳ روز عدم پرداخت اعمال شود
- B. جریمه دیرکرد در قرارداد اجاره کتبی بهصراحت قید شده باشد و اجارهبها پس از گذشت حداقل ۵ روز از تاریخ سررسید همچنان پرداخت نشده باشد ✓ پاسخ
- C. موجر حداقل ۳۰ روز پیش از اعمال جریمه، اخطاریه کتبی به مستأجر ارائه دهد
- D. مبلغ جریمه دیرکرد از ۱۰٪ اجاره ماهانه تجاوز نکند و نزد ارزیاب شهرستان ثبت شده باشد
توضیح: طبق RCW 59.18.170، موجر تنها در صورتی مجاز به دریافت جریمه ��یرکرد است که این جریمه بهصراحت در قرارداد اجاره کتبی پیشبینی شده باشد و اجارهبها حداقل ۵ روز پس از تاریخ سررسید پرداخت نشده باشد. قانون واشنگتن اعمال جریمههای دیرکردی را که در قرارداد اجاره افشا نشدهاند ممنوع میکند و دوره معافیت ۵ روزه را بدون توجه به هر مفاد قراردادی که بخواهد آن را کوتاهتر کند، الزامی میداند.
سؤال 2
طبق قانون RLTA ایالت واشنگتن، اگر موجری بخواهد اجاره ماهبهماه را به این دلیل فسخ کند که قصد تخریب واحد یا انجام بازسازیای را دارد که نیازمند تخلیه واحد است، طبق RCW 59.18.650 معمولاً چه مدت اعلان کتبی قبلی لازم است؟
- A. ۳۰ روز
- B. ۶۰ روز
- C. ۹۰ روز
- D. ۱۲۰ روز ✓ پاسخ
توضیح: طبق قانون فسخ با دلیل موجه RLTA ایالت واشنگتن، یعنی RCW 59.18.650، موجری که اجاره را به این دلیل فسخ میکند که قصد دارد واحد مسکونی را تخریب کند یا بازسازی/نوسازی اساسیای انجام دهد که نیازمند خالی بودن واحد است، معمولاً باید حداقل ۱۲۰ روز قبل اعلان کتبی بدهد. بنابراین پاسخ صحیح ۱۲۰ روز است، نه ۹۰ روز.
سؤال 3
طبق قانون موجر-مستأجر مسکونی ایالت واشنگتن (Residential Landlord-Tenant Act)، مستأجری که بیش از ۱۲ ماه در یک واحد سکونت داشته است، اخطاریه تخلیهای بر اساس یکی از دلایل موجه (just cause) مندرج در RCW 59.18.650 دریافت میکند. موجر دعوای تصرف غیرقانونی (unlawful detainer) را در دادگاه مطرح میکند. طبق اصلاحات سال ۲۰۲۱ قانون RLTA، موجر پیش از آنکه دادگاه جلسه رسیدگی تعیین کند، باید چه الزام رویهای را برآورده سازد؟
- A. موجر باید مدرکی دال بر اینکه به مستأجر کمک هزینه جابجایی (relocation assistance) معادل سه ماه اجاره پیشنهاد شده است، ارائه دهد
- B. موجر باید همزمان با تقدیم دادخواست تصرف غیرقانونی، گواهی رعایت الزامات اخطاریه (certificate of compliance) را به دادگاه تسلیم کند ✓ پاسخ
- C. موجر باید پیش از طرح دعوا در دادگاه عالی، ابتدا حکم استرداد ملک (writ of restitution) را از دفتر ارزیاب شهرستان دریافت کند
- D. موجر باید ثابت کند که پیش از تقدیم دادخواست تخلیه، حداقل دو بار فرصت جبران نقض به مستأجر داده شده است
توضیح: طبق RCW 59.18.365 اصلاحشده، موجری که دعوای تصرف غیرقانونی مطرح میکند، موظف است همزمان با تقدیم دادخواست، گواهی رعایت الزامات اخطاریه قانونی مربوطه (certificate of compliance) را به دادگاه ارائه دهد. این الزام رویهای تضمین میکند که موجر پیش از آغاز رسیدگی قضایی، اخطاریه قانونی لازم را به شکل صحیح ابلاغ کرده باشد، و عدم ضمیمه کردن آن میتواند منجر به رد دعوا شود.
سؤال 4
یک موجر در واشنگتن هنگام ورود مستأجر، اجاره ماه آخر را دریافت میکند. طبق RLTA، اجاره ماه آخر چگونه باید تلقی شود؟
- A. باید در همان حساب امانی ودیعه تأمینی واریز شود و در همان رسید بهتفصیل ذکر گردد ✓ پاسخ
- B. بهعنوان ودیعه تأمینی تلقی میشود و مشمول تمامی قوانین ودیعه تأمینی از جمله الزام بازگشت ۲۱ روزه است
- C. میتوان آن را در هر حسابی که موجر انتخاب میکند نگهداری کرد، زیرا اجاره است نه ودیعه، و برای مستأجر سودی ایجاد نمیکند
- D. باید در یک حساب جداگانه سودده نگهداری شود و سود آن سالانه به مستأجر پرداخت گردد
توضیح: طبق RLTA واشنگتن، مبلغی که بهصورت پیشپرداخت برای اجاره ماه آخر دریافت میشود، بهعنوان اجاره پیشپرداخت تلقی میگردد نه ودیعه خسارت یا تأمینی؛ بنابراین مشمول همان قوانین تسویهحساب بازگشت ودیعه پس از پایان اجارهنامه نیست. با این حال، RCW 59.18.270 الزام میکند که اجاره پیشپرداخت و ودیعه تأمینی در یک حساب امانی نگهداری شوند و موجر باید بهصورت کتبی اطلاعات مؤسسه مالی و محل حساب را به مستأجر اعلام کند. سود حساب معمولاً متعلق به موجر است مگر اینکه خلاف آن توافق شده باشد.
سؤال 5
طبق قانون RLTA واشنگتن، کدامیک از اقدامات زیر توسط مستأجر به موجر این حق را میدهد که اخطاریهی ۱۰ روزهی «رعایت مفاد قرارداد یا تخلیه» صادر کند؟
- A. مستأجر در تاریخ سررسید مندرج در اجارهنامه اجارهبها را پرداخت نمیکند
- B. مستأجر در نقض اجارهنامه، حیوان خانگی غیرمجاز در واحدی که نگهداری حیوان خانگی ممنوع است نگه میدارد ✓ پاسخ
- C. مستأجر بدون اجازهی موجر، کل واحد را به شخص ثالثی اجاره فرعی میدهد
- D. مستأجر خسارت قابل توجهی به واحد اجارهای وارد میکند
توضیح: طبق قانون واشنگتن، اخطاریهی ۱۰ روزهی «رعایت مفاد قرارداد یا تخلیه» معمولاً در مواردی صادر میشود که مستأجر یکی از شروط اساسی قرارداد اجاره یا تعهدات مستأجر را — به جز عدم پرداخت اجارهبها — نقض کرده باشد. نگهداری حیوان خانگی غیرمجاز در واحدی که نگهداری حیوان خانگی ممنوع است، نمونهای کلاسیک از این نوع نقض است؛ همچنین اجارهی فرعی غیرمجاز در نقض اجارهنامه نیز میتواند نقض تعهدات قراردادی محسوب شود و مشمول همین اخطاریه گردد. عدم پرداخت اجارهبها با اخطاریهی ۱۴ روزهی «پرداخت یا تخلیه» رسیدگی میشود، و خسارت قابل توجه یا تخریب ملک ممکن است موجب صدور اخطاریهی کوتاهتر ۳ روزهی «تخلیه» گردد.
سؤال 6
طبق مقررات DOL ایالت واشنگتن، یک کارگزار املاک و مستغلات که یک حساب امانی را مدیریت میکند، باید کدام یک از مدارک زیر را در تمام اوقات برای بازرسی DOL در دسترس نگه دارد؟
- A. فقط صورتحسابهای بانکی ماهانه برای ۱۲ ماه گذشته
- B. دفاتر روزنامه، دفاتر کل، صورتحسابهای بانکی، برگههای واریز، چکهای ابطالشده یا تصاویر چکها، و سوابق تطبی�� ماهانه برای دوره مورد نیاز در WAC 308-124C ✓ پاسخ
- C. فقط یک دفتر کل خلاصه، به شرط آنکه سالانه توسط یک CPA دارای مجوز تأیید شده باشد
- D. فقط سوابق سال تقویمی جاری، چون سالهای قبل میتوانند خارج از محل بایگانی شوند و نیازی نیست ظرف ۲۴ ساعت ارائه شوند
توضیح: WAC 308-124C از کارگزاران میخواهد که سوابق کامل حساب امانی را نگهداری کنند — از جمله دفاتر روزنامه، دفاتر کل انفرادی مشتریان، صورتحسابهای بانکی، برگههای واریز، چکهای ابطالشده یا تصاویر چکها، و تطبیق سهجانبه ماهانه — برای دوره نگهداری مشخصشده در WAC 308-124C (معمولاً سه سال). تمامی این سوابق باید در صورت درخواست برای بازرسی DOL در دسترس باشند. تنها داشتن دفتر کل خلاصه کافی نیست، و نمیتوان با استناد به بایگانی خارج از محل از ارائه مدارک برای بازرسی امتناع کرد.