💰
الزامات عمومی برای برآورد وام
financing بر اساس قانون فدرال (Regulation Z §§ 1026.19(e) و 1026.37)، طلبکار باید برای اکثر معاملات بسته (closed-end) که با اموال غیرمنقول تضمین میشوند (به‌جز وامهای مسکن معکوس)، برآورد وام با حسن نیت را به مصرفکننده ارائه دهد. این برآورد جایگزین GFE و TIL اولیه میشود.
قوانین کلیدی
- ✓برآورد وام معمولاً باید ظرف سه روز کاری پس از دریافت درخواست مصرفکننده ارائه شود.
- ✓برآورد وام باید شامل برآوردی با حسن نیت از هزینههای اعتباری و شرایط معامله باشد و در صورت نامعلوم بودن اطلاعات دقیق، بر بهترین اطلاعات بهطور معقول در دسترس مبتنی باشد.
- ✓یا طلبکار یا کارگزار وام مسکن که درخواست را دریافت میکند میتواند برآورد وام را ارائه دهد.
💰
زمانبندی کلی برای تحویل برآورد وام
financing بر اساس قانون فدرال (TILA/RESPA، که توسط CFPB تحت قاعده TRID اجرا میشود)، طلبکار باید برآورد وام را حداکثر تا سومین روز کاری پس از دریافت درخواست مصرفکننده تحویل دهد یا به پست بسپارد. همچنین باید حداکثر تا هفتمین روز کاری پیش از نهایی شدن معامله تحویل داده شود یا به پست سپرده شود.
قوانین کلیدی
- ✓برآورد وام باید ظرف ۳ روز کاری پس از درخواست تحویل داده شود یا به پست سپرده شود
- ✓برآورد وام باید حداکثر تا ۷ روز کاری پیش از نهایی شدن معامله تحویل داده شود یا به پست سپرده شود
- ✓دوره انتظار ۷ روز کاری برای برآورد وام اولیه اعمال میشود، اما برای برآوردهای وام اصلاح‌شده اعمال نمیشود
💰
تعریف یک درخواست (شش جزء)
financing بر اساس قانون فدرال (TILA/RESPA)، الزام ارائه برآورد وام (Loan Estimate) زمانی آغاز میشود که مصرفکننده شش قلم اطلاعات را که تشکیل‌دهندهٔ یک «درخواست» هستند ارائه کند: (۱) نام مصرفکننده، (۲) درآمد، (۳) شماره تأمین اجتماعی برای گزارش اعتباری، (۴) نشانی ملک، (۵) برآورد ارزش ملک، و (۶) مبلغ وام رهنی درخواستی.
قوانین کلیدی
- ✓یک درخواست از شش جزء تشکیل میشود: نام، درآمد، شماره تأمین اجتماعی، نشانی ملک، ارزش برآوردی ملک، و مبلغ وام مورد درخواست
- ✓CFPB عنصر هفتم قدیمی «همه‌شمول» را از تعریف پیشین RESPA حذف کرد
- ✓اطلاعات صرفاً به این دلیل که در پرونده‌ها یا سیستم طلبکار وجود دارد، «ارائه‌شده» تلقی نمیشود
💰
نحوه اعلام قصد ادامه توسط مصرفکننده
financing بر اساس قانون فدرال (TILA/RESPA، CFPB)، مصرفکننده پس از تحویل برآورد وام (Loan Estimate) با هر شیوه‌ای (شفاهی، کتبی، ایمیل، یا امضای فرم) قصد ادامه را اعلام میکند، مگر اینکه طلبکار شیوه خاصی را الزامی کرده باشد. سکوت هرگز نشانه قصد ادامه نیست، و طلبکار باید آن ارتباط را مستند کند.
قوانین کلیدی
- ✓قصد ادامه میتواند پس از تحویل برآورد وام با هر شیوه‌ای اعلام شود، مگر اینکه شیوه خاصی الزامی شده باشد
- ✓سکوت مصرفکننده نشان‌دهنده قصد ادامه نیست
- ✓طلبکار باید ارتباط مربوط به قصد ادامه را برای نگهداری سوابق تحت § 1026.25 مستند کند
💰
تحویل کتابچه اطلاعات ویژه
financing بر اساس قانون فدرال (بخش 5 RESPA، 12 U.S.C. 2604، و Regulation Z § 1026.19(g)، که CFPB آن را اجرا میکند)، اعتباردهندگان باید کتابچه اطلاعات ویژه («Your Home Loan Toolkit: A Step-by-Step Guide») را به مصرف‌کنندگانی ارائه دهند که برای معامله اعتباری مصرفی تضمین‌شده با املاک واقعی یا واحد تعاونی درخواست می‌دهند. این کتابچه به مصرفکنندگان کمک میکند معاملات املاک و هزینههای تسویه را درک کنند. باید حداکثر تا سه روز کاری پس از دریافت درخواست وام مصرفکننده توسط اعتباردهنده، تحویل داده شود یا به پست سپرده شود.
قوانین کلیدی
- ✓کتابچه اطلاعات ویژه باید ظرف 3 روز کاری پس از دریافت درخواست وام تحویل داده شود یا پست شود (§ 1026.19(g)(1)(i))
- ✓برای معاملات اعتباری مصرفی تضمین‌شده با املاک واقعی یا واحد تعاونی الزامی است
- ✓کتابچه فعلی «Your Home Loan Toolkit: A Step-by-Step Guide» است که جایگزین Settlement Cost Booklet اداره مسکن و شهرسازی (HUD) شد
💰
افشاهای الزامی جدول شرایط وام
financing جدول شرایط وام در صفحه ۱، مبلغ وام، نرخ بهره اولیه، مبلغ اولیه اصل و بهره ماهانه، هرگونه تعدیل در این مبالغ پس از نهایی شدن وام، اینکه آیا وام شامل جریمه پیشپرداخت است، و اینکه آیا وام شامل پرداخت بالونی است را افشا میکند. در بخش «آیا این مبلغ میتواند پس از بسته شدن افزایش یابد؟»، طلبکار برای هر مورد بله یا خیر را افشا میکند و در صورت بله جزئیات را ارائه میدهد.
قوانین کلیدی
- ✓جدول شرایط وام، مبلغ وام، نرخ بهره و اصل و بهره ماهانه را افشا میکند
- ✓همچنین افشا میکند که آیا وام دارای جریمه پیشپرداخت یا پرداخت بالونی است
- ✓هر مورد نشان میدهد که آیا مبلغ میتواند پس از بسته شدن افزایش یابد (بله/خیر)
💰
تعاریف جریمه پیشپرداخت و پرداخت بالونی
financing جریمه پیشپرداخت هزینهای است که برای پرداخت تمام یا بخشی از اصل وام پیش از موعد سررسید اعمال میشود؛ اما شامل هزینه شخص ثالثِ بخشیدهشده که طلبکار در صورت پیشپرداخت تمام اصل توسط مصرفکننده در ظرف ۳۶ ماه پس از بستن معامله اعمال میکند، نمیشود. پرداخت بالونی پرداختی است که بیش از دو برابر یک پرداخت دورهای منظم باشد. وقتی هر یک از این ویژگیها وجود داشته باشد، افشاگری ‘بله’ را بیان میکند و حداکثر مبلغ و تاریخ/دوره مربوطه را ارائه میدهد.
قوانین کلیدی
- ✓جریمه پیشپرداخت هزینهای برای پرداخت زودهنگام اصل وام (پیش از سررسید) است
- ✓پرداخت بالونی پرداختی بیش از دو برابر یک پرداخت دورهای منظم است
- ✓در صورت وجود، افشاگری حداکثر مبلغ و تاریخ یا دوره قابل اعمال را بیان میکند
💰
محتوای جدول پرداخت‌های پیش‌بینی‌شده
financing جدول پرداخت‌های پیش‌بینی‌شده در برآورد وام، برآوردهایی از پرداخت‌های دورهای را نشان میدهد که مصرفکننده در طول عمر وام انجام خواهد داد. طبق قانون فدرال (TILA/RESPA، که توسط CFPB تحت مقررات Z اجرا میشود)، بستانکاران باید اجزای مشخصی از پرداخت‌های دورهای را افشا کنند تا وام‌گیرندگان بتوانند درک کنند که پرداخت‌ها چگونه ممکن است تغییر کنند.
قوانین کلیدی
- ✓جدول پرداخت‌های پیش‌بینی‌شده باید اصل و بهره، بیمه وام مسکن، حساب امانی برآوردشده، و مجموع پرداخت ماهانه برآوردشده را افشا کند.
- ✓مالیات، بیمه و عوارض برآوردشده باید نشان داده شوند، حتی اگر از محل وجوه حساب امانی پرداخت نشوند.
- ✓جدول نشان میدهد که آیا مالیات‌ها، بیمه و عوارض از حساب امانی مصرفکننده پرداخت خواهند شد یا خیر (§ 1026.37(c)(2)).
💰
چهار دسته اصلی در صفحه ۲ برآورد وام
financing بر اساس قانون فدرال (TILA/RESPA، CFPB)، صفحه ۲ برآورد وام حداکثر چهار دسته را افشا میکند: ریزتفکیک با حسن نیت هزینههای وام و سایر هزینه‌ها، جدول محاسبه وجه نقد لازم برای بستن معامله، جدول پرداخت قابل تعدیل (AP)، و جدول نرخ بهره قابل تعدیل (AIR).
قوانین کلیدی
- ✓هزینههای وام به طلبکار و ارائه‌دهندگان شخص ثالثی که طلبکار در طول ایجاد وام الزامی می‌داند پرداخت میشود (§ 1026.37(f))
- ✓سایر هزینه‌ها شامل مالیات‌ها، هزینههای ثبت دولتی، و سایر پرداخت‌های بستن معاملات املاک است (§ 1026.37(g))
- ✓جدول AP برای وامهای با پرداخت ماهانه قابل تعدیل اعمال میشود؛ جدول AIR برای وامهای با نرخ بهره قابل تعدیل اعمال میشود
- ✓مبالغ هزینههای وام و سایر هزینه‌ها به نزدیک‌ترین دلار کامل گرد میشوند
💰
سه زیرعنوان هزینههای وام
financing هزینههای وام در برآورد وام (Loan Estimate) تحت سه زیرعنوان دارای جمع جزء افشا میشوند و مجموع آنها کل هزینههای وام است. این سازمان‌دهی به وام‌گیرندگان کمک میکند ببینند کدام کارمزدها قابل انتخاب هستند.
قوانین کلیدی
- ✓سه زیرعنوان عبارت‌اند از هزینههای آغازین، خدماتی که امکان انتخاب آنها را ندارید، و خدماتی که امکان انتخاب آنها را دارید
- ✓کل هزینههای وام = مجموع سه جمع جزء (§ 1026.37(f)(4))
- ✓اقلام باید با اصطلاحاتی افشا شوند که خدمت را به‌وضوح توصیف کند و، در مورد خدمات، به ترتیب حروف الفبا باشند.
💰
اجزای کل هزینههای تسویه در برآورد وام
financing در برآورد وام، کل هزینههای تسویه مجموع کل هزینههای وام، کل هزینههای دیگر، و اعتبارات وامدهنده است. تحت قانون فدرال (TILA/RESPA، CFPB)، این رقم خلاصه‌ای از آنچه وام‌گیرنده در ارتباط با وام پرداخت میکند ارائه میدهد.
قوانین کلیدی
- ✓کل هزینههای تسویه = کل هزینههای وام + کل هزینههای دیگر + اعتبارات وامدهنده (§ 1026.37(g)(6))
- ✓اعتبارات وامدهنده بهصورت عدد منفی افشا میشوند زیرا هزینههای وام‌گیرنده را کاهش می‌دهند
💰
ساختار جدول محاسبه وجه نقد تا بستن (Cash to Close)
financing بر اساس قانون فدرال (TILA/RESPA، CFPB)، جدول Calculating Cash to Close در Loan Estimate نشان میدهد که Estimated Cash to Close چگونه به دست می‌آید. Estimated Cash to Close مجموع هفت مبلغ دیگر افشاشده در جدول است: کل هزینههای تسویه (Total Closing Costs)، هزینههای تسویه تأمین‌مالی‌شده (Closing Costs Financed)، پیشپرداخت/وجوه از وام‌گیرنده (Down Payment/Funds from Borrower)، سپرده (Deposit)، وجوه برای وام‌گیرنده (Funds for Borrower)، اعتبارهای فروشنده (Seller Credits)، و تعدیل‌ها و سایر اعتبارها (Adjustments and Other Credits).
قوانین کلیدی
- ✓کل هزینههای تسویه (Total Closing Costs) در این جدول بهصورت عددی مثبت افشا میشود و برابر با مجموع جدول سایر هزینه‌ها (Other Costs) است (§ 1026.37(h)(1)(i))
- ✓Estimated Cash to Close مجموع هفت مبلغ دیگر در جدول است (§ 1026.37(h)(1)(viii))
💰
جدول مقایسه‌ها: در 5 سال، APR، و TIP
financing بر اساس قانون فدرال (TILA/RESPA، CFPB)، جدول مقایسه‌ها در صفحه 3 برآورد وام به مصرفکنندگان کمک میکند وام‌ها را مقایسه کنند. این جدول «در 5 سال» (کل پرداخت‌شده و اصل پرداخت‌شده تا ماه شصتم)، «نرخ درصد سالانه» (APR)، و «درصد کل بهره» (TIP) را افشا میکند. APR هزینه‌ها را در طول مدت وام بهصورت یک نرخ بیان میکند و نرخ بهره نیست.
قوانین کلیدی
- ✓APR هزینه‌ها را در طول مدت وام بهصورت یک نرخ بیان میکند و با نرخ بهره یکسان نیست (§ 1026.37(l)(2))
- ✓TIP کل بهره پرداخت‌شده در طول مدت وام است که بهصورت درصدی از مبلغ وام بیان میشود (§ 1026.37(l)(3))
💰
امضای برآورد وام به معنای پذیرش نیست
financing بر اساس قانون فدرال (TILA/RESPA, CFPB)، مصرفکننده ملزم به امضای برآورد وام (Loan Estimate) نیست. وامدهنده میتواند فقط برای تأیید دریافت، یک خط امضا اضافه کند، با استفاده از متن دقیق فرم نمونه. امضا فقط دریافت را تأیید میکند و مصرفکننده را به پذیرش وام ملزم نمی‌کند.
قوانین کلیدی
- ✓مصرفکننده ملزم به امضای برآورد وام (Loan Estimate) نیست (§ 1026.37(n)(1))
- ✓اگر جدول Confirm Receipt استفاده نشود، باید یک بیانیه Loan Acceptance ظاهر شود که بیان کند مصرفکننده نیازی به پذیرش وام ندارد زیرا فرم را دریافت کرده یا درخواست را امضا کرده است (§ 1026.37(n)(2))
💰
استفاده از فرم برآورد وام دفتر
financing بر اساس قانون فدرال، CFPB فرم‌های استاندارد و نمونه برآورد وام را ارائه میکند. اینکه استفاده از آن اجباری باشد به این بستگی دارد که وام، وام مسکن مرتبط با فدرال باشد یا نه.
قوانین کلیدی
- ✓برای وامهای مسکن مرتبط با فدرال (بیشتر وامهای مسکن)، برآورد وام یک فرم استاندارد است که اعتباردهندگان باید با همه عناصر آن (اندازه فونت، پررنگ‌سازی، سایه‌زنی، زیرخط‌گذاری) استفاده کنند
- ✓برای وام‌هایی که مرتبط با فدرال نیستند، این فرم یک فرم نمونه است که لازم نیست دقیقاً استفاده شود، اما افشاها باید از نظر محتوا و قالب بهطور اساسی مشابه باشند
- ✓استفاده از فرم نمونه مناسب برآورد وام، در صورت تکمیل درست با محتوای دقیق، پناهگاه امن فراهم میکند
💰
محتوای برآورد وام (Loan Estimate): هزینههای وام در مقابل سایر هزینه‌ها
financing بر اساس قانون فدرال (Regulation Z §§ 1026.37(f) و (g))، صفحه ۲ برآورد وام، هزینه‌ها را در دو دسته کلی مورد به مورد فهرست میکند. درک این تفاوت قابل آزمون است.
قوانین کلیدی
- ✓هزینههای وام توسط مصرفکننده به طلبکار و ارائه‌دهندگان شخص ثالث خدماتی که طلبکار الزام کرده است پرداخت میشود، معمولاً در جریان فرآیند اعطای وام.
- ✓سایر هزینه‌ها شامل مالیات‌ها، هزینههای ثبت دولتی، و برخی پرداخت‌های دیگر مرتبط با فرآیند تسویه املاک است.
- ✓نام‌گذاری N/A نباید در برآورد وام استفاده شود؛ افشاهای غیرقابل‌اعمال حذف میشوند یا خالی گذاشته میشوند.
💰
چشمپوشی از دوره انتظار هفت روز کاری
financing طبق قانون فدرال (TILA/RESPA)، مصرفکننده میتواند دوره انتظار هفت روز کاری را اصلاح کند یا از آن چشمپوشی کند، در صورتی که یک اضطرار مالی شخصی واقعی وجود داشته باشد (مثلاً فروش قریبالوقوع ملک در فرآیند وصول وام مسکن). مصرفکننده باید یک اظهارنامه کتبی تاریخدار ارائه دهد که اضطرار را توصیف کند و توسط همه مصرفکنندگان دارای مسئولیت اصلی امضا شده باشد. طلبکار نمیتواند فرم چشمپوشی از پیش چاپشده ارائه کند.
قوانین کلیدی
- ✓چشمپوشی مستلزم وجود یک اضطرار مالی شخصی واقعی است
- ✓مصرفکننده باید اظهارنامه کتبی تاریخداری ارائه دهد که اضطرار را توصیف کند و توسط همه مصرفکنندگان دارای مسئولیت اصلی امضا شده باشد
- ✓طلبکار نباید فرم چشمپوشی از پیش چاپشده ارائه کند
💰
کارگزار وام مسکن ممکن است برآورد وام را ارائه دهد
financing بر اساس قانون فدرال (TILA/RESPA)، کارگزار وام مسکن که درخواست مصرفکننده را دریافت میکند، میتواند از طرف طلبکار برآورد وام را ارائه دهد و بدین ترتیب تعهد طلبکار را برآورده کند. با این حال، طلبکار از نظر قانونی در قبال هرگونه خطا یا نقص مسئول باقی می‌ماند و الزامات نگهداری سوابق اعمال میشود.
قوانین کلیدی
- ✓کارگزار وام مسکن میتواند از طرف طلبکار برآورد وام را ارائه دهد
- ✓حتی اگر کارگزار ارائه دهد، طلبکار از نظر قانونی در قبال هرگونه خطا یا نقص مسئول است
- ✓کارگزار باید الزام نگهداری سوابق سه‌ساله را رعایت کند
💰
دریافت مفروض و روش‌های تحویل
financing بر اساس قانون فدرال (TILA/RESPA)، اگر برآورد وام (Loan Estimate) حضوری تحویل داده نشود، مصرفکننده فرض میشود آن را سه روز کاری پس از تحویل یا قرار گرفتن در پست دریافت کرده است. برآورد وام ممکن است حضوری، از طریق پست، یا از طریق تحویل الکترونیکی ارائه شود (مشروط به الزامات رضایت مصرفکننده در قانون E-SIGN).
قوانین کلیدی
- ✓اگر حضوری تحویل نشود، مصرفکننده فرض میشود برآورد وام را 3 روز کاری پس از ارسال پستی دریافت کرده است
- ✓تحویل میتواند حضوری، از طریق پست، یا به صورت الکترونیکی باشد
- ✓تحویل الکترونیکی باید با مقررات رضایت مصرفکننده در قانون E-SIGN مطابقت داشته باشد
💰
پیش از برآورد وام، مدارک تأییدکننده الزامی نیست
financing بر اساس قانون فدرال (TILA/RESPA)، طلبکار نمیتواند ارائه برآورد وام را به ارسال مدارک تأییدکننده اطلاعات از سوی مصرفکننده مشروط کند. طلبکار میتواند اطلاعات را شفاهی درخواست کند، اما نمیتواند پیش از صدور برآورد وام، مستندات پشتیبان (مثلاً قرارداد خرید، صورت‌حساب‌های بانکی) را الزامی کند.
قوانین کلیدی
- ✓طلبکار نمیتواند پیش از ارائه برآورد وام، مدارک تأییدکننده را الزامی کند
- ✓طلبکار نمیتواند اظهار کند که بدون مدارک تأییدکننده، برآورد وام ارائه نخواهد کرد
- ✓سامانه آنلاین نمیتواند درخواست‌هایی را که شامل شش عنصر هستند، تنها به این دلیل که اطلاعات اضافی ترجیحی موجود نیست، رد کند
💰
پیش‌تأیید / پیش‌ارزیابی و انصراف
financing بر اساس قانون فدرال (TILA/RESPA)، اگر مصرفکننده فقط پنج مورد از شش مورد را ارائه کند (مثلاً بدون نشانی ملک)، هیچ برآورد وامی لازم نیست و ممکن است پیش‌تأیید صادر شود. وقتی هر شش مورد ارائه شد، برآورد وام الزامی است. اگر مصرفکننده انصراف دهد یا درخواست نتواند ظرف ۳ روز کاری تأیید شود، برآورد وام لازم نیست — اما اگر معامله بعداً با همان شرایط اولیه نهایی شود، ارائه آن الزامی است.
قوانین کلیدی
- ✓ارائه فقط ۵ مورد از ۶ مورد، تعهد به برآورد وام را فعال نمی‌کند
- ✓همه شش مورد حتی برای درخواست‌های پیش‌تأیید/پیش‌ارزیابی، برآورد وام را الزامی میکنند
- ✓اگر مصرفکننده ظرف ۳ روز کاری انصراف دهد، برآورد وام لازم نیست، اما در صورت نهایی شدن معامله با شرایط اولیه باید ارائه شود
💰
تعریف روز کاری برای برآورد وام
financing تحت قانون فدرال (TILA/RESPA)، برای تحویل برآورد وام، «روز کاری» هر روزی است که دفاتر طلبکار برای انجام تقریباً تمامی کارکردهای تجاری خود به روی عموم باز باشند. تعریفی متفاوت و دقیقتر (همه روزهای تقویمی به‌جز یکشنبه‌ها و تعطیلات فدرال) برای شمارش روزهای دریافت افشای تسویه (Closing Disclosure) اعمال میشود.
قوانین کلیدی
- ✓برای تحویل برآورد وام، روز کاری = روزی که دفاتر طلبکار برای تقریباً تمامی کارکردهای تجاری باز باشند
- ✓برای افشای تسویه، روز کاری = همه روزهای تقویمی به‌جز یکشنبه‌ها و تعطیلات قانونی فدرال
- ✓این دو تعریف روز کاری را نباید با هم اشتباه گرفت
💰
برآوردهای کتبی پیش از برآورد وام (Loan Estimate)
financing بر اساس قانون فدرال (TILA/RESPA، CFPB)، طلبکاران می‌توانند پیش از برآورد وام (Loan Estimate) به مصرفکنندگان برآوردهایی بدهند، اما هر برآورد کتبی از شرایط/هزینههای مختص مصرفکننده باید بیانیه سلب مسئولیت الزامی را در بالای صفحه اول نمایش دهد: «نرخ، پرداخت و هزینههای واقعی شما ممکن است بیشتر باشد. پیش از انتخاب وام، یک برآورد وام رسمی دریافت کنید.» اندازه آن باید حداقل فونت ۱۲ پوینت باشد و نباید شبیه برآورد وام یا افشای پایانی (Closing Disclosure) باشد.
قوانین کلیدی
- ✓برآورد کتبی پیش از برآورد وام باید بیانیه سلب مسئولیت الزامی را در بالای صفحه اول ذکر کند.
- ✓بیانیه سلب مسئولیت نباید با قلم کوچک‌تر از ۱۲ پوینت باشد.
- ✓برآورد نباید عناوین، محتوا یا قالبی داشته باشد که بهطور اساسی مشابه برآورد وام یا افشای پایانی (فرم نمونه H-26) باشد.
💰
استثناهای الزام جزوه
financing بر اساس قانون فدرال (آیین‌نامه Z، CFPB)، جزوه اطلاعات ویژه در برخی معاملات الزامی نیست. برای HELOC مشمول § 1026.40، طلبکار یا کارگزار وام مسکن میتواند در عوض بروشور «When Your Home is On the Line» را ارائه دهد. این جزوه برای معاملاتی که با هدف خرید ملک مسکونی یک تا چهار خانوادگی نیستند، مانند تأمین مالی مجدد، وامهای بسته با وثیقه ثانویه، یا وامهای رهنی معکوس، الزامی نیست.
قوانین کلیدی
- ✓برای HELOCهای مشمول § 1026.40، بروشور «When Your Home is On the Line» میتواند در عوض ارائه شود (§ 1026.19(g)(1)(ii))
- ✓برای تأمین مالی مجدد، وامهای بسته با وثیقه ثانویه، یا وامهای رهنی معکوس الزامی نیست (§ 1026.19(g)(1)(iii))
- ✓الزام جزوه برای خرید ملک مسکونی یک تا چهار خانوادگی اعمال میشود
💰
متقاضیان متعدد و کارگزاران وام مسکن
financing بر اساس قانون فدرال (مقرره Z، CFPB)، هنگامی که دو یا چند نفر با هم برای وامی درخواست می‌دهند، طلبکار میتواند تنها یک نسخه از کتابچه اطلاعات ویژه را فقط به یکی از آنان ارائه دهد. اگر مصرفکننده از کارگزار وام مسکن استفاده کند، کارگزار وام مسکن باید کتابچه را ارائه دهد و طلبکار نیازی به انجام این کار ندارد.
قوانین کلیدی
- ✓هنگامی که چندین نفر بهطور مشترک درخواست می‌دهند، فقط یک کتابچه باید ارائه شود (تفسیر 19(g)(1)-2)
- ✓هنگامی که از کارگزار وام مسکن استفاده میشود، کارگزار باید کتابچه را ارائه دهد و طلبکار از این وظیفه معاف میشود (§ 1026.19(g)(1)(i))
💰
انتشار در وبسایت الزام تحویل را برآورده نمی‌کند
financing بر اساس قانون فدرال (Regulation Z، CFPB)، در دسترس قرار دادن دفترچه اطلاعات ویژه در وبسایت طلبکار الزام تحویل را برآورده نمی‌کند. طلبکار باید واقعاً دفترچه را تحویل دهد یا حداکثر تا سه روز کاری پس از دریافت درخواست مصرفکننده آن را با پست ارسال کند.
قوانین کلیدی
- ✓قرار دادن دفترچه در وبسایت، الزام تحویل قاعده TILA-RESPA را برآورده نمی‌کند.
- ✓تحویل واقعی یا ارسال با پست ظرف 3 روز کاری الزامی است.
📌
قیمت فروش در برابر ارزش ارزیابی‌شده یا برآوردی
valuation برای رهن خرید، طلبکار قیمت فروش ملک را افشا میکند. اگر اموال منقول در قیمت فروش گنجانده شده باشد، همان قیمت کامل بدون کسر بابت ارزش اموال منقول استفاده میشود. برای معامله‌ای بدون فروشنده (مانند تأمین مالی مجدد یا ساخت‌وساز جدید)، طلبکار در عوض ارزش ارزیابی‌شده یا ارزش برآوردی ملک را افشا میکند.
قوانین کلیدی
- ✓معاملات خرید قیمت فروش ملک را افشا میکنند
- ✓معاملات بدون فروشنده ارزش ارزیابی‌شده یا ارزش برآوردی را افشا میکنند
- ✓ملک باید شامل کد پستی باشد؛ اگر نشانی در دسترس نیست، از توصیف موقعیت مکانی استفاده میشود
💰
چهار دسته هدف وام
financing فرم برآورد وام استفاده مورد نظر مصرفکننده از وام را با یکی از چهار هدف افشا میکند: خرید (تأمین مالی تحصیل ملک)، ریفاینانس (تأمین مالی مجدد تعهد موجودی که با ملک تضمین شده است، حتی اگر طلبکار دارنده یا خدمات‌دهنده تعهد اصلی نباشد)، ساخت‌وساز (تأمین مالی ساخت اولیه یک واحد مسکونی در ملک)، یا وام سهام مسکن (هر هدف دیگر).
قوانین کلیدی
- ✓طبق قانون فدرال، هدف وام به صورت خرید، ریفاینانس، ساخت‌وساز، یا وام سهام مسکن افشا میشود
- ✓ریفاینانس حتی اگر طلبکار دارنده یا خدمات‌دهنده تعهد اصلی نباشد نیز اعمال میشود
- ✓وام سهام مسکن دسته فراگیر است که برای هر هدف دیگری افشا میشود
💰
نوع وام: متعارف (Conventional)، FHA، VA، یا سایر
financing Loan Estimate نوع وام را به یکی از صورت‌های زیر افشا میکند: متعارف (Conventional) اگر وام توسط یک نهاد دولتی فدرال یا ایالتی تضمین یا بیمه نشده باشد؛ FHA اگر توسط اداره مسکن فدرال (Federal Housing Administration) بیمه شده باشد؛ VA اگر توسط وزارت امور کهنه‌سربازان ایالات متحده (U.S. Department of Veterans Affairs) تضمین شده باشد؛ یا سایر (با توضیح مختصر) اگر توسط نهاد فدرال یا ایالتی دیگری بیمه یا تضمین شده باشد.
قوانین کلیدی
- ✓متعارف (Conventional) به این معناست که وام دولتی بیمه یا تضمین نشده است
- ✓FHA به معنای بیمه‌شده توسط اداره مسکن فدرال است؛ VA به معنای تضمین‌شده توسط وزارت امور کهنه‌سربازان است
- ✓«سایر» با توضیح مختصر برای وام‌هایی استفاده میشود که توسط سایر نهادهای فدرال یا ایالتی پشتیبانی میشوند
💰
افشای قفل نرخ و انقضا
financing برآورد وام نشان میدهد که آیا نرخ بهره قفل شده است (بله یا خیر). اگر نرخ در زمان تحویل قفل شده باشد، تاریخ و زمان (شامل منطقه زمانی) پایان دوره قفل باید افشا شود. در هر برآورد وام، تاریخ و زمان (شامل منطقه زمانی) انقضای هزینههای برآوردی بستن باید افشا شود.
قوانین کلیدی
- ✓برآورد وام نشان میدهد که آیا نرخ بهره قفل شده است (بله/خیر)
- ✓اگر قفل شده باشد، تاریخ و زمان (با منطقه زمانی) انقضای قفل باید افشا شود
- ✓هر برآورد وام باید تاریخ و زمان انقضای هزینههای برآوردی بستن را افشا کند
💰
نرخ کاملاً شاخص‌شده برای نرخ اولیه ناشناخته
financing اگر نرخ بهره اولیه در زمان نهایی شدن معامله مشخص نباشد (مانند وام با نرخ قابل تعدیل)، طلبکار نرخ کاملاً شاخص‌شده را افشا میکند — نرخ بهره‌ای که با استفاده از ارزش شاخص و حاشیه در زمان نهایی شدن معامله محاسبه میشود. پرداخت اولیه اصل و بهره با همان نرخ کاملاً شاخص‌شده محاسبه میشود.
قوانین کلیدی
- ✓وقتی نرخ اولیه مشخص نیست، نرخ کاملاً شاخص‌شده (شاخص + حاشیه در زمان نهایی شدن معامله) افشا میشود
- ✓پرداخت اولیه اصل و بهره با استفاده از نرخ کاملاً شاخص‌شده محاسبه میشود
- ✓این موضوع برای وامهای با نرخ قابل تعدیل که نرخ اولیه آنها هنوز تثبیت نشده است، اعمال میشود
💰
پرداخت‌های بعدی و رویدادهای محرک
financing هنگامی که ممکن است رویدادهای محرک خاصی در طول عمر وام رخ دهند، باید ستون‌های بیشتری اضافه شوند تا مبالغ پرداخت پس از رویداد نشان داده شوند. این موضوع وام‌گیرندگان را از تغییرات پرداخت آتی در وامهای با نرخ قابل‌تنظیم، فقط‌بهره، استهلاک منفی و بالونی مطلع میکند.
قوانین کلیدی
- ✓رویدادهای محرک شامل تغییر در اصل و بهره (Principal & Interest) (مثلاً وامهای با نرخ قابل‌تنظیم)، یک پرداخت بالونی زمان‌بندی‌شده، و خاتمه خودکار بیمه وام مسکن است.
- ✓جدول پرداخت‌های پیش‌بینی‌شده میتواند حداکثر چهار ستون داشته باشد.
- ✓پرداخت بالونی که بهعنوان پرداخت نهایی زمانبندی میشود همیشه به ستون خودش با عنوان «پرداخت نهایی» نیاز دارد.
📊
محاسبهٔ کل پرداخت ماهانهٔ برآوردشده
math برای هر ستون، کل پرداخت ماهانهٔ برآوردشده بهعنوان مجموع اصل و بهره، بیمهٔ وام مسکن، و حساب امانی برآوردشده افشا میشود. این مبلغ برآورد کامل پرداخت ماهانهٔ مسکن را به وام‌گیرنده ارائه میدهد.
قوانین کلیدی
- ✓کل پرداخت ماهانهٔ برآوردشده = اصل و بهره + بیمهٔ وام مسکن + حساب امانی برآوردشده (§ 1026.37(c)(2)(iv))
- ✓اگر بیمهٔ وام مسکن لازم نباشد، «0» افشا شود؛ اگر حساب امانی ایجاد نخواهد شد، برای حساب امانی برآوردشده «0» افشا شود
💰
هزینههای جدول تسویه در برآورد وام
financing صفحه ۱ برآورد وام، هزینههای برآوردی تسویه و پول نقد برآوردی مورد نیاز برای تسویه را خلاصه میکند. هزینههای برآوردی تسویه همان مجموع هزینههای تسویه از صفحه ۲ است که برای نشان دادن مجموع هزینههای وام، مجموع سایر هزینه‌ها و اعتبارات وامدهنده، تفکیک‌شده است.
قوانین کلیدی
- ✓هزینههای برآوردی تسویه شامل مجموع هزینههای وام به‌علاوه مجموع سایر هزینه‌ها منهای اعتبارات وامدهنده است (§ 1026.37(d)(1)(i))
- ✓پول نقد برآوردی مورد نیاز برای تسویه در صفحه ۱ با مبلغ جدول محاسبه پول نقد برای تسویه در صفحه ۲ مطابقت دارد (§ 1026.37(d)(1)(ii))
- ✓برای معاملات بدون فروشنده، ممکن است از جدول جایگزین هزینه‌ها هنگام تسویه با کادرهای علامت «از/به وام‌گیرنده» استفاده شود
💰
هزینههای ایجاد وام و امتیازها
financing هزینههای ایجاد وام اقلامی هستند که مصرفکننده برای ایجاد و گسترش اعتبار به هر طلبکار و ایجادکننده وام پرداخت میکند. امتیازهایی که برای کاهش نرخ بهره پرداخت میشوند هم بهصورت درصدی از مبلغ وام و هم بهصورت مبلغ دلاری نشان داده میشوند.
قوانین کلیدی
- ✓امتیازها بهصورت درصدی از مبلغ وام و مبلغ دلاری افشا میشوند؛ اگر هیچ امتیازی دریافت نشود، هر دو را خالی بگذارید (§ 1026.37(f)(1)(i))
- ✓غرامتی که بهطور غیرمستقیم از طریق نرخ بهره به ایجادکننده وام پرداخت میشود بهعنوان هزینه ایجاد وام افشا نمیشود
- ✓حداکثر ۱۳ قلم میتواند بهصورت موردی فهرست شود؛ اقلام مازاد بر ۱۲ بهعنوان هزینههای اضافی نشان داده میشوند
💰
خدمات قابل خرید در مقابل خدمات غیرقابل خرید
financing خدماتی که نمی‌توانید برای آنها خرید کنید، توسط اشخاص ثالثی که طلبکار انتخاب میکند ارائه میشوند؛ خدماتی که می‌توانید برای آنها خرید کنید به مصرفکننده اجازه می‌دهند ارائه‌دهنده را انتخاب کند. طلبکار زمانی اجازه خرید را میدهد که مصرفکننده بتواند با رعایت شرایط معقول، ارائه‌دهنده را انتخاب کند.
قوانین کلیدی
- ✓خدماتی که نمی‌توانید برای آنها خرید کنید (مثلاً ارزیابی، گزارش اعتباری، تعیین وضعیت سیل، بیمه مالکیت وامدهنده) — بیش از ۱۳ مورد را افشا نکنید؛ موارد مازاد بهعنوان «هزینههای اضافی» نشان داده میشود و هیچ ضمیمه‌ای مجاز نیست.
- ✓خدماتی که می‌توانید برای آنها خرید کنید (مثلاً بازرسی آفات، نقشه‌برداری، نماینده بستن سند مالکیت) — بیش از ۱۴ مورد را افشا نکنید، و ممکن است از یک ضمیمه به برآورد وام (Loan Estimate) برای موارد اضافی استفاده شود.
- ✓موارد مرتبط با مالکیت باید با «Title –» آغاز شوند؛ حق بیمه بیمه مالکیت وامدهنده بدون هیچ تخفیف خرید همزمان افشا میشود.
💰
چهار زیرعنوان هزینههای دیگر
financing هزینههای دیگر تحت چهار زیرعنوان دارای جمع جزء افشا میشوند که مجموع آنها هزینههای دیگر کل را تشکیل میدهد. این هزینه‌ها عمدتاً با اقدام دولت یا تعهدات وام‌گیرنده مستقل از طلبکار تعیین میشوند.
قوانین کلیدی
- ✓چهار زیرعنوان عبارت‌اند از مالیات‌ها و سایر عوارض دولتی، پیش‌پرداخت‌ها، پرداخت اولیه حساب امانی در زمان بستن معامله، و سایر
- ✓هزینههای دیگر کل = مجموع چهار جمع جزء (§ 1026.37(g)(5))
- ✓هیچ الحاقیه‌ای نمیتواند برای هزینههای دیگر استفاده شود؛ اقلام مازاد در آخرین سطر زیرعنوان بهعنوان «هزینههای اضافی» نشان داده میشوند.
💰
مالیات نقل و انتقال در برابر هزینههای ثبت
financing در بخش مالیات‌ها و سایر هزینههای دولتی، هزینههای ثبت و سایر مالیات‌ها ابتدا و مالیات نقل و انتقال دوم افشا میشوند. این تفاوت اهمیت دارد زیرا به شکل متفاوتی محاسبه میشوند.
قوانین کلیدی
- ✓هزینههای ثبت و سایر مالیات‌ها هزینههای دولتی برای ثبت/نمایه‌سازی اسناد هستند و به قیمت فروش یا مبلغ وام بستگی ندارند.
- ✓مالیات نقل و انتقال بر اساس مبلغ وام یا قیمت فروش ملک است؛ نامی که تحت قانون ایالتی/محلی استفاده میشود تعیین‌کننده نیست.
- ✓فقط مالیات نقل و انتقالی که مصرفکننده می‌پردازد در برآورد وام افشا میشود؛ مالیات‌هایی که فروشنده می‌پردازد نشان داده نمی‌شوند.
💰
اعتبارهای وامدهنده و وامهای بدون هزینه
financing طبق قانون فدرال (TILA/RESPA، CFPB)، اعتبارهای وامدهنده پرداختهایی از سوی طلبکار به مصرفکننده هستند که هزینهٔ خاصی را پرداخت نمیکنند و بهصورت عدد منفی نشان داده میشوند. در وامهای «بدون هزینه»، اعتبار یا تخفیفی که هزینههای تسویه را جبران میکند بهعنوان اعتبارهای وامدهنده افشا میشود و باید برای پوشش مواردی کافی باشد که طلبکار اعلام کرده بود مصرفکننده آنها را پرداخت نخواهد کرد.
قوانین کلیدی
- ✓اعتبارهای وامدهنده بهصورت عدد منفی افشا میشوند (تفسیر 37(g)(6)(ii)-1)
- ✓در وامهای «بدون هزینه»، اعتبار یا تخفیف طلبکار باید بهعنوان اعتبارهای وامدهنده افشا شود و برای پوشش موارد اعلامشدهٔ بدون هزینه کافی باشد (تفسیر 37(g)(6)(ii)-2)
💰
افشای جدول نرخ بهره قابل تعدیل (AIR)
financing بر اساس قانون فدرال (TILA/RESPA، CFPB)، جدول AIR تنها زمانی افشا میشود که نرخ بهره وام ممکن است پس از نهایی‌شدن معامله افزایش یابد؛ اگر نرخ افزایش نیابد، نمایش داده نمیشود. این جدول شاخص + حاشیه، نرخ بهره اولیه، حداقل/حداکثر نرخ بهره، فراوانی تغییر، و محدودیت‌های تغییرات نرخ بهره را افشا میکند.
قوانین کلیدی
- ✓جدول AIR تنها زمانی افشا میشود که نرخ بهره وام ممکن است پس از نهایی‌شدن معامله افزایش یابد (§ 1026.37(j))
- ✓حاشیه بهصورت درصد افشا میشود (مثلاً افزودن 4.25 به LIBOR بهصورت 4.25% نشان داده میشود) (توضیح 37(j)(1)-1)
📊
محاسبه درصد کل بهره (TIP)
math بر اساس قانون فدرال (TILA/RESPA, CFPB)، TIP برابر است با کل بهره پرداخت‌شده در طول مدت وام تقسیم بر مبلغ وام، که بهصورت درصد بیان میشود. مثال: وام ۱۰۰٬۰۰۰ دلاری با ۵۰٬۰۰۰ دلار کل بهره، TIP آن ۵۰٪ است.
قوانین کلیدی
- ✓TIP = (کل بهره در طول مدت وام ÷ مبلغ وام) × ۱۰۰
- ✓بخش In 5 Years، مبالغ پرداخت‌شده تا پایان ماه شصتم پس از اولین تاریخ سررسید پرداخت را افشا میکند (§ 1026.37(l)(1))
💰
محتوای جدول سایر ملاحظات
financing بر اساس قانون فدرال (TILA/RESPA، CFPB)، جدول سایر ملاحظات در برآورد وام، ارزش‌گذاری، تقبل وام (اینکه آیا خریدار بعدی میتواند وام را تقبل کند)، بیانیه اختیاری بیمه مالک خانه، هزینههای پرداخت دیرهنگام، ماهیت ریفایننس، قصد خدمات‌رسانی، و (برای ریفایننس‌ها) حمایت‌های مسئولیت پس از سلب مالکیت را افشا میکند.
قوانین کلیدی
- ✓این جدول اطلاعات مربوط به ارزش‌گذاری، تقبل وام، بیمه مالک خانه، پرداخت دیرهنگام، ریفایننس و خدمات‌رسانی را افشا میکند (§ 1026.37(m))
- ✓برای معاملات ریفایننس، بیانیه‌ای درباره حمایت‌های مسئولیت پس از سلب مالکیت طبق قانون ایالتی گنجانده میشود (§ 1026.37(m))
💰
ساختار برآورد وام و قالب خط ثابت
financing بر اساس قانون فدرال، برآورد وام فرمی سه‌صفحه‌ای با تعداد خطوط مقرر است. بستانکاران نمی‌توانند ساختار خطوط را تغییر دهند.
قوانین کلیدی
- ✓یک بستانکار نمیتواند تعداد خطوط مربوط به هزینه‌ها را تغییر دهد؛ هزینههای مازاد تجمیع شده و با عنوان “هزینههای اضافی” توصیف میشوند
- ✓صفحه ۱ اطلاعات عمومی، شرایط وام، پرداخت‌های پیش‌بینی‌شده و هزینههای هنگام بستن را نشان میدهد؛ صفحه ۳ اطلاعات تماس، مقایسه‌ها و سایر ملاحظات را نشان میدهد
- ✓خدماتی که در بخش “خدماتی که می‌توانید برای آنها خرید کنید” به عنوان “هزینههای اضافی” افشا میشوند ممکن است در یک پیوست بهصورت موردی فهرست شوند
💰
درخواست‌های پس‌گرفته‌شده یا ردشده
financing بر اساس قانون فدرال (مقررات Z § 1026.19(g)(1)(i)، CFPB)، اگر اعتباردهنده درخواست مصرفکننده را رد کند یا مصرفکننده پیش از پایان دوره سه روز کاری درخواست را پس بگیرد، اعتباردهنده ملزم به ارائه کتابچه اطلاعات ویژه نیست.
قوانین کلیدی
- ✓اگر درخواست در دوره ۳ روز کاری رد یا پس گرفته شود، ارائه کتابچه لازم نیست
- ✓برای هر دو حالت رد توسط اعتباردهنده و پس‌گرفتن توسط مصرفکننده اعمال میشود (توضیح 19(g)(1)(i)-3)