📝
توافقنامه های کتبی برای جبران خسارت الزامی
contracts تمام قرارداد ها، تعهدات و توافقنامه های بین یک دلال (یا دارنده مجوز استخدام شده توسط دلال) و مجری اصلی/مصرف کننده که باید هزینه، کمیسیون یا عوض دیگری را بپردازد، باید به صورت کتبی باشد و حاوی اطلاعات مورد نیاز توسط §35.331 باشد. دارنده مجوز می تواند قبل از امضای توافقنامه خدمات ارائه دهد، اما بدون توافقنامه امضا شده نمی تواند هزینه/کمیسیون را دریافت کند.
قوانین کلیدی
- ✓توافقنامه های جبران خسارت باید به صورت کتبی باشند و حاوی اطلاعات §35.331 باشند
- ✓توافقنامه های فهرست باز یا توافقنامه های نمایندگی خریدار غیر انحصاری می توانند به صورت شفاهی باشند اگر طرف نسخه ای کتبی از شرایط دریافت کند
- ✓دارندگان مجوز معاملات/مأموران فرعی که با دلالان فهرستی همکاری می کنند نیازی به بدست آوردن توافقنامه کتبی از فروشنده/موجر ندارند
- ✓هیچ هزینه، کمیسیون یا عوضی بدون توافقنامه امضا شده قابل دریافت نیست
📌
افشای منافع و تضادهای منافع
disclosures مالک پروانه باید هرگونه منفعت مالکیتی در ملک درگیر در معامله را به تمام طرفین به صورت کتبی قبل از شرکت افشا کند و نمیتواند بدون رضایت کتبی تمام طرفین بیش از یک طرف را نمایندگی کند. کارگزار مدیریت اموال اجارهای نمیتواند بدون رضایت کتبی کمیسیون/تخفیف/سود را بر هزینههای اجاره‌دهنده ب��ذیرد. مالکان پروانه نمی‌توانند مصرفکننده را ملزم کنند از خدمات کمکی خود (مالی، سند، بیمه، ساخت و ساز، تعمیر، بازرسی) استفاده کنند و باید منفعت مالی در چنین خدماتی را هنگام توصیه افشا کنند.
قوانین کلیدی
- ✓باید منفعت مالکیت را به صورت کتبی به تمام طرفین قبل از شرکت افشا کند
- ✓نمیتواند بدون رضایت کتبی تمام طرفین بیش از یک طرف را نمایندگی کند
- ✓کارگزار مدیریت اموال اجارهای نمیتواند بدون رضایت کتبی کمیسیون/تخفیف/سود را بر هزینههای اجاره‌دهنده بپذیرد
- ✓نمیتواند مصرفکننده را ملزم کند از خدمات کمکی مالک پروانه استفاده کند؛ باید منفعت مالی (مثلاً حق ارجاع) را در آن خدمات افشا کند
- ✓تکلیف مستمر برای افشای تضادهای منافع در مدت معقول
📌
زمان افشای رابطه تجاری (اطلاعیه مصرفکننده)
disclosures دارندۀ مجوز باید خلاصۀ افشای اطلاعیۀ مصرفکننده (§35.336) را در مصاحبۀ اولیه به خریداران/فروشندگان ارائه دهد اگر به صورت حضوری انجام شود. اگر مصاحبۀ اولیه حضوری نباشد، دارندۀ مجوز افشای شفاهی (§35.339) را در مصاحبۀ اولیه انجام میدهد و اطلاعیۀ کتبی را تا زودتر از برگزاری اولین جلسۀ حضوری یا نمایش اول ملک ارائه میدهد. دارندگان مجوزی که ب��ای مستأجران کار میکنند از §35.336 استفاده میکنند؛ آنانی که برای مالکان کار میکنند از §35.337 استفاده میکنند؛ فروشندگان تایم‌شیر §35.338 دریافت میکنند.
قوانین کلیدی
- ✓اطلاعیۀ مصرفکننده §35.336 را در مصاحبۀ اولیه اگر حضوری باشد ارائه دهید
- ✓اگر حضوری نباشد، افشای شفاهی (§35.339) را در مصاحبۀ اولیه انجام دهید و اطلاعیۀ کتبی را تا زودتر از اولین جلسۀ حضوری یا نمایش اول ملک ارائه دهید
- ✓دارندۀ مجوز برای مستأجر از §35.336 استفاده میکند؛ برای مالک از §35.337 استفاده میکند؛ تایم‌شیر از §35.338 استفاده میکند
- ✓نسخۀ افشای امضا شده را ارائه دهید و هر نوع امتناع را در تصدیق یادداشت کنید
📌
وظایف افشای اموال فروشنده طبق قانون افشای اموال فروشنده
disclosures دارندهٔ مجوز/دارندهٔ مجوز معامله برای فروشنده باید فروشندگان را در مورد وظیفهٔ افشای عیوب مادی شناخته‌شده، ارائهٔ بیانیهٔ افشای اموال مطابق با §35.335a، و تحویل بیانیهٔ تکم��ل‌شده (یا «رد‌شده») به طرف خریدار قبل از اجرای قرارداد فروش مشاوره دهد. دارندهٔ مجوز برای خریداران باید خریداران را در مورد وظیفهٔ فروشنده مشاوره دهد و اطمینان حاصل کند که بیانیه قبل از اجرا تحویل داده شده است. همهٔ افراد باید عیوب مادی شناخته‌شده را که به طریقی دیگر افشا نشده‌اند، افشا کنند؛ هیچ‌کس نباید تحقیق مستقل انجام دهد.
قوانین کلیدی
- ✓دارندهٔ مجوز فروشنده باید فروشنده را در مورد وظیفهٔ افشای عیوب مادی و ارائهٔ بیانیهٔ افشای قانونی مشاوره دهد
- ✓بیانیهٔ افشای تکمیل‌شده یا «رد‌شده» باید قبل از اجرای قرارداد فروش به خریدار تحویل داده شود
- ✓دارندگان مجوز باید تمام عیوب مادی را که دارای دانش واقعی آنها هستند، به صورت کتبی افشا کنند
- ✓دارندگان مجوز نیاز ندارند تحقیق مستقل انجام دهند تا افشاهای فروشنده را تایید کنند
📌
وظایف مستحق به تمام مصرف‌کنندگان (غیرقابل‌استثنا)
agency تمام نمایندگان دارای وظایف غیرقابل‌استثنایی نسبت به هر مصرفکننده هستند: مهارت حرفهای معقول و مراقبت؛ صادقانگی و حسن‌نیت؛ ارائه بهموقع تمام پیشنهادات/مکاتبات به صورت کتبی (قابل‌استثنا کتبی زمانی‌که ملک تحت قرارداد است)؛ تطبیق قانون افشای فروشنده؛ حسابداری صحیح عملیات امانت؛ ارائه اطلاعات §608 در مصاحبه اولیه؛ افشای بهموقع تضادهای منافع/علاقات مالی؛ توصیه به طلب مشاوره تخصصی؛ خدمات شایسته؛ نگه‌داشتن مصرفکننده مطلع؛ کمک به تهیه اسناد؛ و مشاوره درباره تطبیق قانونی بدون ارائه مشاوره حقوقی. یک نماینده مجبور نیست ملک را به صورت مستقل بازرسی کند یا نمایندگیهای مصرفکننده را تأیید کند که بهطور معقول دقیق تلقی می‌شوند.
قوانین کلیدی
- ✓مهارت حرفهای معقول و مراقبت را اعمال کنید؛ صادقانه و با حسن‌نیت معامله کنید
- ✓تمام پیشنهادات/مکاتبات را به صورت کتبی در یک زمان معقول ارائه دهید (تنها زمانی قابل‌استثنا است که کتبی باشد و تحت قرارداد)
- ✓برای وجوه امانت/سپرده حسابداری کنید و قانون افشای فروشنده را رعایت کنید
- ✓اطلاعات §608 را در مصاحبه اولیه ارائه دهید و تضادهای منافع را بهموقع افشا کنید
- ✓یک نماینده مجبور نیست ملک را به صورت مستقل بازرسی کند یا نمایندگیهای مصرفکننده را تأیید کند که بهطور معقول دقیق تلقی می‌شوند
📌
روابط نمایندگی مجاز – قوانین عمومی
agency یک دارنده مجوز و مصرفکننده میتوانند روابط نمایندگی مشخص‌شده در قانون را برقرار کنند. یک دلال نمیتواند رابطه نمایندگی را بدون رضایت کتبی موکل تمدید یا واگذار کند. پرداخت غرامت توسط یک دلال به دلال دیگر به تنهایی رابطه نمایندگی با مصرفکننده را ایجاد نمیکند. اطلاعات محرمانه نمیتواند در طول یا پس از نمایندگی فاش شود مگر در شرایط محدود (رضایت، افشا به نمایندگی دیگری که برای موکل عمل میکند، دستور فرعی/دستور دادرسی، برای جلوگیری از جنایت، یا برای دفاع در برابر تخلف).
قوانین کلیدی
- ✓دلال نمیتواند نمایندگی را بدون رضایت کتبی موکل تمدید یا واگذار کند
- ✓پرداخت غرامت بین دلالا�� روابط نمایندگی با مصرفکننده را ایجاد نمیکند
- ✓اطلاعات محرمانه تنها با رضایت، دستور فرعی/دستور دادرسی، برای جلوگیری از جنایت، یا برای دفاع در برابر متهم‌کردن به تخلف میتواند فاش شود
📌
تکالیف نماینده فروشنده
agency فراتر از تکالیف §35.292، نماینده فروشنده مدیون وفاداری به فروشنده/مالک، محرمانگی (با استثنای لزوم افشای عیوب مادی شناخته شده)، تلاش مداوم بر حسن نیت برای یافتن خریدار (مگر اینکه تحت قرارداد باشد)، و افشای نقش نماینده فروشنده به دیگران است. نشان دادن ملک‌های جایگزین یا رقیب نقض نیست. نماینده فروشنده میتواند زیرنمایندگان (که تکالیف یکسانی دارند) و همچنین نمایندگان خریدار و دارندگان پروانه معاملات (که ندارند) را پاداش دهد. بر اساس توافق کتبی، هر دارنده پروانه به عنوان نماینده فروشنده عمل میکند، مگر اینکه نمایندگی تعیین شده اعمال شود.
قوانین کلیدی
- ✓نماینده فروشنده مدیون وفاداری، محرمانگی (به استثنای عیوب مادی شناخته شده)، تلاش مداوم بر حسن نیت، و افشای نقش است
- ✓زیرنمایندگان تکالیف نماینده فروشنده را به اشتراک می‌گذارند؛ نمایندگان خریدار و دارندگان پروانه معاملات پاداش داده شده توسط فروشنده این‌گونه نیستند
- ✓در غیاب نمایندگی تعیین شده، تمام دارندگان پروانه کارگزار بر اساس توافق کتبی فروشنده به عنوان نماینده فروشنده عمل میکنند
📌
وظایف نماینده خریدار
agency فراتر از وظایف §35.292، نماینده خریدار مسئول وفاداری به خریدار/مستاجر، محرمانگی، تلاش مستمر و نیک‌نیت برای یافتن ملک (مگر اینکه تحت قرارداد باشد)، و افشای نقش نماینده خریدار است. نماینده خریدار منافع خریدار را نمایندگی میکند حتی اگر از سوی فروشنده/صاحب ملک پرداخت شود. نمایش ملک به خریداران دیگر نقض نیست. با توافق نامه نوشتاری خریدار، هر دارندۀ مجوز به عنوان نماینده خریدار عمل میکند مگر اینکه نمایندگی معین اعمال شود.
قوانین کلیدی
- ✓نماینده خریدار مسئول وفاداری، محرمانگی، تلاش مستمر و نیک‌نیت، و افشای نقش است
- ✓نماینده خریدار منافع خریدار را نمایندگی میکند حتی اگر از سوی فروشنده/صاحب ملک پرداخت شود
📌
وظایف نماینده دوگانه
agency یک دارندۀ مجوز تنها با رضایت کتبی هر دو طرف میتواند به عنوان نماینده دوگانه عمل کند. یک نماینده دوگانه نباید اقدام مخالف یا زیان‌بخشی نسبت به هیچ‌یک از طرفین انجام دهد، تلاش مستمر و نیک‌نیتانه برای هر دو انجام دهد (مگر آنکه به صورت دیگری توافق شده یا یک طرف تحت قرارداد باشد)، و رازداری را حفظ کند به استثنای افشای عیوب موادی شناخته‌شده. نمایش ملک‌های رقابتی یا دیگر عیب‌هایی نیست.
قوانین کلیدی
- ✓نمایندگی دوگانه نیازمند رضایت کتبی هر دو طرف است
- ✓نماینده دوگانه نمیتواند اقدام مخالف یا زیان‌بخشی نسبت به هیچ‌یک از طرفین انجام دهد اما افشای عیوب موادی شناخته‌شده الزامی است
📌
وظایف نماینده تعیین شده
agency با رضایت کتبی موکل، یک دلال میتواند مجوزداران را برای عمل انحصاری برای فروشنده/موجر و دیگری برای خریدار/مستاجر در یک معاملۀ واحد تعیین کند؛ دلال بهطور خودکار یک نماینده دوگانه میشود. تعیین میتواند هر زمانی اتفاق بیفتد، اما تعیین بعدی نیاز به رضایت کتبی و در صورت لزوم، نفی نمایندگی قبلی دارد. مجوزدارانی که تعیین نشده‌اند هیچ نمایندگی با هیچ طرفی ندارند. نمایندگان تعیین شده مسئول وفاداری، تلاش حسن‌نیت، افشای آنکه طرف دیگر یک نماینده تعیین شده از همان دلال دارد، و تأیید نمایندگی دوگانۀ دلال هستند؛ دلال باید اطلاعات محرمانه را محافظت کند و بدون عمل مخالف با هیچ طرفی نظارت کند.
قوانین کلیدی
- ✓نمایندگی تعیین شده نیاز به رضایت کتبی موکل دارد؛ دلال بهطور خودکار یک نماینده دوگانه میشود
- ✓مجوزدارانی که توسط دلال تعیین نشده‌اند هیچ رابطۀ نمایندگی با هیچ طرفی ندارند
- ✓دلال/نمایندگان تعیین شده باید از مراقبت معقول برای محافظت اطلاعات محرمانه استفاده کنند
📌
وظایف دارنده مجوز معاملات
agency دارنده مجوز معاملات خدمات را بدون رابطه نمایندگی ارائه میدهد و باید مصرفکننده را مطلع کند که دارنده مجوز نماینده یا وکیل نیست و نباید اطلاعات محرمانه دریافت کند. دارنده مجوز معاملات مسئولیت محدود محرمانگی دارد: نمیتواند فاش کند که فروشنده/موجر کمتر از قیمت درخواستی را قبول میکند، خریدار/مستأجر بیشتر از پیشنهاد نوشتاری پرداخت میکند، یا هر دو شرایط تأمین مالی دیگری را قبول میکنند. مانند تمام دارندگان مجوز، باید نقائص جسمانی شناخته‌شده را فاش کند.
قوانین کلیدی
- ✓دارنده مجوز معاملات نماینده یا وکیل نیست و نباید اطلاعات محرمانه دریافت کند
- ✓نمیتواند میل فروشنده برای قبول کمتر، می�� خریدار برای پرداخت بیشتر، یا قبول شرایط تأمین مالی دیگری را فاش کند
- ✓باید نقائص جسمانی شناخته‌شده را فاش کند
📌
وظیفه واریز پول در حساب عهده‌دار
escrow دلال باید پولی که متعلق به شخص دیگری است را در حساب عهده‌دار در بانک یا ذخیره‌گاهی که تحت بیمه فدرال یا دولتی است، واریز کند و آن را برای تکمیل یا خاتمه غیر منازعه‌ای قبلی در نظر بگیرد، سپس آن را به طرف مستحق پرداخت کند. اجارههای دریافتی به عنوان مدیر ملک به حساب مدیریت اجارهای جداگانه‌ای وارد میشود، نه در عهده‌دار. سپرده‌های تضمین پس از پایان اجاره پرداخت میشود؛ در صورت فروش یا تغییر مدیریت، سپرده ممکن است با اطلاع کتبی به هر مستاجر به عهده‌دار مالک/دلال مالک منتقل شود. برای شرکاء/شرکت‌ها، دلال ثبت‌شده اطمینان میدهد که وظیفه عهده‌دار انجام میشود.
قوانین کلیدی
- ✓پول متعلق به شخص دیگری باید در حساب عهده‌دار بیمه‌شده واریز و پس از تکمیل یا خاتمه غیر منازعه‌ای به طرف مستحق پرداخت شود
- ✓اجارههای دریافتی به عنوان مدیر ملک به حساب مدیریت اجارهای جداگانه وارد میشود، نه در عهده‌دار
- ✓در بروکرهای نهادی، دلال ثبت‌شده مسئول انجام وظیفه عهده‌دار است
📌
مهلت زمانی برای سپردن پول در حساب ضمانت
escrow دلال باید پول متعلق به شخص دیگری را در حساب ضمانت تا پایان روز کاری بعدی پس از دریافت در اداره‌ای که رکوردهای ضمانت را نگهداری میکند، سپرد. اگر چک بر اساس یک پیشنهاد ارائه شود، با اجازه نوشتاری از هر دو طرف، دلال میتواند آن را در انتظار قبول نگه دارد، سپس باید در عرض 1 روز کاری از قبول فروشنده/موجر سپرد.
قوانین کلیدی
- ✓پول ضمانت را تا پایان روز کاری بعدی پس از دریافت سپرد
- ✓با اجازه نوشتاری از هر دو طرف، چک میتواند در انتظار قبول نگهداری شود، سپس در عرض 1 روز کاری از قبول سپرد
📌
الزامات حساب اعتماد
escrow حساب اعتماد باید در بانک/انبار بیمه‌شده فدرالی یا ایالتی باشد، دلال را به عنوان امین مشخص کند، اجازه برداشت بدون اطلاع قبلی بدهد، و انحصاری برای اعتماد مورد استفاده قرار گیرد. اگر پول برای بیش از 6 ماه نگهداری شود، دلال تشویق میشود از حسابی با بهره استفاده کند؛ بهره به صورت متناسب مانند اصل سرمایه نگهداری/توزیع میشود مگر اینکه طرفین در غیر این صورت توافق کنند، و دلال نمیتواند بهره را ادعا کند (به استثنای مالک ملک تحت قانون مالک و مستاجر). دلال باید حروف اعتماد بانک را برای کمیسیون در صورت درخواست یا بازرسی ارائه دهد.
قوانین کلیدی
- ✓حساب اعتماد باید بیمه‌شده باشد، دلال را به عنوان امین مشخص کند، اجازه برداشت بدون اطلاع قبلی بدهد، و انحصاری برای اعتماد استفاده شود
- ✓بهره بر اعتماد به صورت متناسب مانند اصل سرمایه توزیع میشود؛ دلال نمیتواند آن را ادعا کند (به استثنای مالک ملک تحت قانون مالک و مستاجر)
📌
ممنوعیت مخلوط کردن یا سوء استفاده از وجوه
escrow دلال نمیتواند وجوه یا بهره سپرده را با وجوه تجاری، شخصی یا سایر وجوه مخلوط کند، به جز برای سپرده کردن وجوه تجاری/شخصی جهت پوشش هزینههای خدمات بانکی یا حفظ موجودی حداقل مورد نیاز. دلال نمیتواند وجوه یا بهره سپرده را برای هدف‌های تجاری، شخصی یا سایر اهداف سوء استفاده کند.
قوانین کلیدی
- ✓عدم مخلوط کردن وجوه سپرده به جز برای پوشش هزینههای خدمات یا حفظ موجودی حداقل مورد نیاز
- ✓عدم سوء استفاده از وجوه یا بهره سپرده برای هیچ منظوری
📝
محتویات مورد نیاز قراردادهای کتبی (§35.331)
contracts یک توافق کتبی دلال-مصرفکننده که مصرفکننده را به پرداخت متعهد میکند باید شامل موارد زیر باشد: اطلاع صندوق بازیابی املاک؛ اطلاعیه مبنی بر اینکه پرداخت‌ها در عهده قانونی نگهداری می‌شوند؛ اطلاعیه مبنی بر اینکه کمیسیون و مدت زمان مذاکره شده است؛ توضیح خدمات و هزینه‌ها؛ اطلاع درباره احتمال نمایندگی چند طرف و وظایف/هزینه‌ها؛ وظیفه مستمر افشای تضادها؛ و افشاهای مختص نقش برای توافق‌های فروشنده (همکاری عامل فروی/نماینده خریدار، احتمال نمایندگی دوگانه) و توافق‌های خریدار (مبنای جبران‌خسارت، خط‌مشی همکاری، احتمال نمایندگی دوگانه). اطلاعات در خلاصه‌های افشا میتواند به صورت ارجاع شامل شود.
قوانین کلیدی
- ✓قراردادهای کتبی باید شامل اطلاع صندوق بازیابی، اطلاع عهده قانونی، اطلاع کمیسیون مذاکره شده، خدمات/هزینه‌ها، اطلاع نمایندگی چند طرف، و اطلاع افشای تضاد مستمر باشند
- ✓توافق‌های فروشنده و خریدار باید شرایط همکاری و هر احتمال نمایندگی دوگانه را افشا کنند
- ✓اطلاعات در خلاصه‌های افشا میتواند به صورت ارجاع شامل شود
📝
الزامات و ممنوعیت‌های قرارداد فروش انحصاری
contracts یک فهرست انحصاری ممکن است یک نمایندگی انحصاری یا حق فروش/اجاره انحصاری باشد. فراتر از §35.331، باید شامل قیمت فروش/اجاره، کمیسیون، مدت زمان، و (برای حق فروش/اجاره انحصاری) یک بیان با حروف درشت باشد که در طی دوره فهرست، دلال کمیسیون کسب میکند، صرف نظر از اینکه فروش/اجاره توسط چه کسی انجام شود، از جمله مالک. نمیتواند شامل باشد: دوره فهرست بیش از 1 سال؛ بند تجدید خودکار؛ الزام اطلاع‌رسانی لغو برای پایان دادن در انتهای دوره فهرست؛ اختیار اجرای فروش/اجاره برای مالک؛ گزینه دلال برای خریداری ملک؛ یا اختیار اعترافِ قضاوت علیه مالک.
قوانین کلیدی
- ✓حق فروش/اجاره انحصاری باید شامل بیان‌ای با حروف درشت باشد که کمیسیون در هر فروش/اجاره در طی دوره فهرست کسب میشود، از جمله توسط مالک
- ✓نمیتواند دوره فهرست بیش از 1 سال داشته باشد یا شامل بند تجدید خودکار باشد
- ✓نمیتواند به دلال گزینه خریداری ملک، اختیار اجرای توافق‌نامه‌ها، یا اختیار اعترافِ قضاوت علیه مالک را اعطا کند
📝
محتویات الزامی توافق‌نامه‌های فروش
contracts یک توافقنامه فروش (غیر قبرستان) باید شامل موارد زیر باشد: تاریخ؛ نام خریدار و فروشنده؛ توصیف ملک و منافعی که منتقل میشود؛ قیمت فروش؛ تاریخ‌های پرداخت و انتقال؛ رده‌بندی منطقه‌ای (به استثنای خانواده‌های تک واحدی، با بیانیه قابل‌ابطال‌بودن)؛ بیانیه توانایی و خدمات دلال به دیگران؛ تعهد ضمانت ریالی؛ بیانیه صندوق بازیابی ملک؛ بیانیه مبنی بر اینکه دسترسی به راه عمومی ممکن است نیاز به مجوز اشغال راهداری PennDOT داشته باشد؛ و، برای خریدهای زمان‌مشترک/اردو، اعلان لغو 5 روزه که به وضوح درج شده باشد. توافق‌نامه‌های وام‌مشروط باید شامل نوع وام، اصل مبلغ، حداکثر نرخ بهره، حداقل مدت، سررسید و کمک دلال باشند. برخی از تعهدات حفاظتی فروشنده و مشخصات ساخت‌و‌ساز باید به صورت پررنگ نوشته شوند. توافق‌نامه‌های قبرستان نیاز به موارد (a)(1)-(5) و (9) دارند.
قوانین کلیدی
- ✓توافقنامه فروش باید شامل تاریخ، طرفین، توصیف ملک، قیمت، تاریخ‌های پرداخت/انتقال، رده‌بندی منطقه‌ای، تعهد ضمانت ریالی و بیانیه صندوق بازیابی باشد
- ✓خریدهای زمان‌مشترک/اردو نیاز به اعلان حق لغو 5 روزه‌ای دارند که به وضوح و با صورت پررنگ درج شده باشد
- ✓توافق‌نامه‌های وام‌مشروط باید شامل نوع وام، اصل مبلغ، حداکثر نرخ بهره، حداقل مدت، سررسید و کمک دلال باشند
📌
محتوای اطلاعیه مصرفکننده و توضیحات نمایندگی (§35.336)
disclosures دارندگان مجوز باید اطلاعیه مصرفکننده (با عنوان «اطلاعیه مصرفکننده»، «این یک قرارداد نیست») را در مصاحبه اولیه ارائه داده و تأیید امضاشده/رد‌شده را به مدت 6 ماه نگه دارند. این اطلاعیه روابط نمایندگی فروشنده، نمایندگی خریدار، نمایندگی دوگانه، نمایندگی تعیین‌شده و دارندگان مجوز معامله را توضیح میدهد، وظایف مربوط به تمام مصرف‌کنندگان را فهرست میکند، شرایط قابل‌مذاکره قرارداد (مدت، کارمزد، دامنه، تعاون) را بیان میکند، نیاز طبقه‌بندی منطقه‌بندی را یادآوری میکند، صندوق بازیابی را توضیح میدهد و هشدار میدهد که تا زمان امضای قرارداد کتبی، هیچ رابطه کسب‌وکاری فرض نمیشود.
قوانین کلیدی
- ✓اطلاعیه مصرفکننده باید در مصاحبه اولیه ارائه شود و تأیید باید به مدت 6 ماه نگه داشته شود
- ✓باید تمام گزینههای نمایندگی را توضیح داده و هشدار داده که رابطه کسب‌وکاری تا زمان امضای قرارداد کتبی فرض نمیشود
- ✓شرایط قابل‌مذاکره (مدت، کارمزد، دامنه فعالیت‌ها، تعاون دلال) باید در یک توافقنامه یا بیانیه افشا‌کنندگی مطرح شود
📌
توصیههای گمراهکننده و نمایندگیهای کاذب ممنوع
disclosures دارندهٔ مجوز نمیتواند تضمین یا توصیه‌ای درخصوص معامله رئیل‌استیت ارائه دهد که بداند یا بهطور منطقی باید بداند نادرست، ناصحیح یا غیرممکن است، و نمیتواند عن قصد طرف یک نمایندگی مادی کاذب یا ناصحیح در مدارک کتبی باشد درحالی‌که با صلاحیت نماینده عمل میکند.
قوانین کلیدی
- ✓بدون توصیه یا تضمین‌هایی که شناخته شده یا بهطور معقول انتظار می‌رود نادرست، ناصحیح یا غیرممکن باشند
- ✓عن‌قصد طرف یک نمایندگی مادی کاذب یا ناصحیح در نوشتار نبودن
📌
نگهداری و ارائه اسناد
licensing یک دلال یا دلال قبرستان باید اسناد مربوط به معامله را حداقل 3 سال پس از تمام شدن معامله نگه دارد، به استثنای بخش‌های تایید خاص اطلاعات مصرفکننده و بیانیه افشای کتبی نماینده فرعی/دارنده مجوز معامله که به مدت 6 ماه نگهداری می‌شوند. اسناد باید به درخواست کتبی یا بازرسی اداری کمیسیون ارائه شوند.
قوانین کلیدی
- ✓اسناد معامله حداقل 3 سال پس از تمام شدن نگهداری می‌شوند
- ✓برخی موارد تایید/افشا تنها به مدت 6 ماه نگهداری می‌شوند
- ✓اسناد باید طبق §35.246 به درخواست کتبی یا بازرسی اداری ارائه شوند
📌
محدودیتهای مدیریت دارایی نماینده فروش
propmgmt نماینده فروش تنها در صورتی میتواند در مدیریت دارایی کمک کند که توسط دلال کار فرما نظارت و کنترل شود، و نمیتواند به طور مستقل شرایط اجاره را مذاکره کند یا اجارهنامه را به نام صاحب ملک اجرا کند.
قوانین کلیدی
- ✓کمک مدیریت دارایی باید توسط دلال کار فرما نظارت و کنترل شود
- ✓نماینده فروش نمیتواند به طور مستقل شرایط اجاره را برای صاحب ملک مذاکره کند یا اجارهنامه را اجرا کند
📌
وظایف هنگام فروش یا اجاره‌دهی ملک خود
disclosures یک کارگزار یا فروشنده که ملک خود را می‌فروشد یا اجاره میدهد، باید مطابق با قانون و این فصل عمل کند و باید وضعیت دارنده پروانه خود را قبل از ورود خریدار/مستأجر به قرارداد فروش یا اجاره افشا کند.
قوانین کلیدی
- ✓دارنده پروانه‌ای که ملک خود را می‌فروشد یا اجاره میدهد، باید مطابق قانون و فصل عمل کند
- ✓وضعیت دارنده پروانه باید قبل از ورود خریدار/مستأجر به قرارداد فروش یا اجاره افشا شود
📌
گزارش دادن جرائم و اقدامات انضباطی
licensing صاحب پروانه باید در مدت 30 روز پس از محکوم شدن به جرم جنایت یا تخلف یا پذیرش گناهی/نولو کنتندره، و در مدت 30 روز پس از دریافت اطلاع از اقدامات انضباطی انجام شده توسط دستگاه صدور پروانه‌های ملک در یک حوزه‌ی قضایی دیگر، کمیسیون را مطلع کند.
قوانین کلیدی
- ✓کمیسیون را در مدت 30 روز از محکومیت به جرم جنایت/تخلف یا پذیرش گناهی مطلع کنید
- ✓کمیسیون را در مدت 30 روز پس از دریافت اطلاع از اقدامات انضباطی بین‌ایالتی مطلع کنید
📌
تبلیغات و تماس‌گیری غیرمجاز
agency دارنده مجوز نمیتواند بدون اختیار فروشنده/اجاره‌دهنده یا نماینده آنها، برای فروش/اجاره‌ی ملک تبلیغ کند یا خریداران/مستاجران را تماس بگیرد. نماینده ارجاع فهرست اجاره نمیتواند اطلاعات مربوط به ملکی را منتشر کند اگر اجاره‌دهنده/مدیر ملک صریحاً اعلام کند که نباید فهرست‌شود.
قوانین کلیدی
- ✓بدون اختیار فروشنده/اجاره‌دهنده یا نماینده آنها، تبلیغ یا تماس‌گیری مجاز نیست
- ✓نماینده ارجاع فهرست اجاره نمیتواند ملکی را منتشر کند که اجاره‌دهنده/مدیر صریحاً از آن صرفنظر کرده است
📌
آزار و اکراه فروش ممنوع
fairhousing یک دارندۀ مجوز نمیتواند برای فروش یا واگذاری ملک به طور مکرر درخواست کند به گونه‌ای که برابر آزار واضح باشد. تلاش برای ایجاد فروش وحشت‌زده برای سود، عمل بدنیت مطابق قانون است؛ فروش وحشت‌زده تلاش‌های مکرر برای فروش در یک منطقه بر اساس ترس از کاهش ارزش است که مرتبط با ارزش ذاتی نیست. درخواست سیستماتیک لیست‌ها میتواند شاهدی بر تلاش برای ایجاد فروش وحشت‌زده باشد.
قوانین کلیدی
- ✓درخواست نمیتواند آزار واضحی برای مالک/کنترل‌کننده ایجاد کند
- ✓تلاش برای ایجاد فروش وحشت‌زده برای سود، عمل بدنیت مطابق §604(a)(20) است
- ✓فروش وحشت‌زده تلاش‌های مکرر برای فروش بر اساس ترس از کاهش ارزش است که مرتبط با ارزش ذاتی نیست
- ✓درخواست سیستماتیک لیست‌ها شاهدی (نه قطعی) بر تلاش برای ایجاد فروش وحشت‌زده است
📌
افشای مجوز در تبلیغات ملک خود
disclosures دارنده مجوزی که ملک منقول خود را فروش یا اجاره میدهد، باید در تبلیغات افشا کند که دارای مجوز نقل و انتقالات است؛ این الزام در صورتی که ملک با یک شرکت نقل و انتقالات ثبت شده باشد، اعمال نمیشود.
قوانین کلیدی
- ✓افشای وضعیت دارنده مجوز در تبلیغات ملک خود الزامی است
- ✓این الزام در صورتی که ملک با یک شرکت نقل و انتقالات ثبت شده باشد، اعمال نمیشود
📌
نام کسب و کار و کارگزار اشتغالدهنده در تبلیغات
licensing شرکت‌های کارگزاری (از جمله مالکیت انفرادی)، شرکت‌های قبرستان و آژانس‌های ارجاع فهرست‌های اجاره باید تنها تحت نام کسب و کاری که در مجوز آنها درج شده است تبلیغ کنند. تبلیغات توسط کارگزاران/فروشندگان وابسته باید نام کسب و کار و شماره تلفن کارگزار اشتغالدهنده را در اندازه برابر داشته باشند. مجاز‌الاسم‌هایی که از لقب استفاده میکنند باید آن را در درخواست‌های صدور یا تمدید مجوز درج کنند.
قوانین کلیدی
- ✓تنها تحت نام کسب و کاری که در مجوز تعیین شده است تبلیغ کنید
- ✓تبلیغات فروشندگان/کارگزاران وابسته باید نام کسب و کار و شماره تلفن کارگزار اشتغالدهنده را در اندازه برابر نمایش دهند
- ✓لقب‌ها باید در درخواست‌های صدور یا تمدید دو‌ساله مجوز درج شوند
📌
عدم حذف وظیفه تضمین
escrow وظیفه تضمین کارگزار نمیتواند توسط هیچ توافقی میان طرف‌ها، بین کارگزار و طرف‌ها، یا بین کارگزاران لغو یا تغییر داده شود. (حقوق قضائی: هیچ وظیفه تضمینی ایجاد نمیشود جایی که سپرده هرگز به نماینده سپرده نشده باشد و خریدار عالم‌انه مستقیماً به سازنده پرداخت کند.)
قوانین کلیدی
- ✓وظیفه تضمین نمیتواند توسط هیچ توافقی لغو یا تغییر داده شود
- ✓وظیفه تضمین تنها در مورد پولی که واقعاً به کارگزار سپرده شده است صدق میکند
📌
مسئولیت تسویه حساب در معاملات دلالی مشترک
escrow اگر خریدار سپرده را به دلال فهرست‌شده تقدیم کند، دلال فهرست‌شده مسئولیت تسویه حساب را بر عهده میگیرد. اگر بدون اطلاع قبلی به دلال فروش تقدیم شود، دلال فروش مسئولیت تسویه حساب را بر عهده میگیرد. اگر به دلال فروش با اطلاع قبلی که سپرده به دلال فهرست‌شده خواهد رفت تقدیم شود، دلال فهرست‌شده آن را بر عهده میگیرد (خریدار باید به صورت کتبی اقرار کند که مواد اطلاعات لازم را دریافت کرده است).
قوانین کلیدی
- ✓سپرده به دلال فهرست‌شده بدان معناست که دلال فهرست‌شده تسویه حساب را نگهدارد
- ✓سپرده به دلال فروش با اطلاع قبلی مناسب بدان معناست که دلال فهرست‌شده تسویه حساب را نگهدارد (با تأیید کتبی خریدار)
- ✓سپرده به دلال فروش بدون اطلاع قبلی بدان معناست که دلال فروش مسئولیت تسویه حساب را بر عهده میگیرد