سؤال 1
طبق قانون موجر و مستأجر پنسیلوانیا مصوب ۱۹۵۱، موجری یک واحد مسکونی را اجاره میدهد و طرفین یک قرارداد اجاره یکساله کتبی امضا میکنند. قرارداد فاقد هرگونه بند تمدید است. پس از انقضای قرارداد، مستأجر همچنان در ملک باقی میماند و اجاره ماه بعد را پرداخت میکند که موجر آن را میپذیرد. طبق قانون پنسیلوانیا، چه نوع رابطه اجارهای ایجاد میشود؟
- A. یک اجاره یکساله جدید با همان شرایط قرارداد اصلی
- B. اجاره از روی اغماض بدون حق دریافت اخطار پیش از تخلیه
- C. اجاره ماه به ماه ✓ پاسخ
- D. اجارهای بنا به اراده طرفین که هر یک از طرفین بدون اخطار میتوانند آن را فسخ کنند
توضیح: طبق قانون موجر و مستأجر پنسیلوانیا مصوب ۱۹۵۱، هنگامی که مستأجر پس از انقضای اجاره سالانه همچنان در ملک باقی میماند و موجر بدون انعقاد قرارداد کتبی جدید اجاره را میپذیرد، دادگاههای پنسیلوانیا بهطور کلی حکم میکنند که یک رابطه اجاره ماه به ماه ایجاد شده است، نه یک دوره سالانه جدید. پذیرش اجاره ماهانه توسط موجر، مدت اجاره جدید را یک ماه تعیین میکند که مشروط به ارائه اخطار مناسب برای فسخ است.
سؤال 2
یک مستأجر مسکونی در پنسیلوانیا اجارهبها را بهموقع پرداخت میکند، اما ملک تحت قانون توقف اجارهبها (Rent Withholding Act) به عنوان نامناسب برای سکونت انسانی تأیید شده است. مستأجر اجارهبهای نگهداشتهشده را به حساب امانی (اسکرو) واریز میکند. طبق قوانین پنسیلوانیا، اگر موجر در مدت مقرر قانونی شرایط را اصلاح نکند و دادگاه دستور تخریب ملک را صادر کند، وجوه امانی چه سرنوشتی خواهند داشت؟
- A. وجوه امانی به طور کامل به مستأجر بازگردانده میشود ✓ پاسخ
- B. وجوه امانی به موجر برای تأمین هزینههای تعمیرات لازم پرداخت میشود
- C. وجوه امانی ممکن است به دستور دادگاه برای هزینههای جابجایی مستأجر یا تعمیرات استفاده شود
- D. وجوه امانی به نفع شهرداری صادرکننده گواهی مصادره میشود
توضیح: طبق قانون توقف اجارهبهای پنسیلوانیا، هنگامی که واحد مسکونی به عنوان نامناسب برای سکونت انسانی تأیید میشود، اجارهبها میتواند نگه داشته شده و به حساب امانی واریز گردد. چنانچه شرایط نامناسب در مدت مقرر قانونی برطرف نشود، وجوه امانی عموماً به مستأجر یا واریزکننده بازگردانده میشود، با این پیششرط که دادگاه میتواند در موارد مقتضی، استفاده قانونی از این وجوه را برای مناسبسازی ملک هدایت کند. این قانون قاعدهای کلی مبنی بر امکان استفاده از وجوه امانی برای هزینههای جابجایی مستأجر در صورت تخریب ملک ایجاد نمیکند.
سؤال 3
طبق قانون بهره وام و حمایت پنسیلوانیا و قانون موجر و مستأجر ۱۹۵۱، هنگامی که موجر ودیعه مسکونی را در یک حساب بهرهدار نگه میدارد، چه کسی مستحق بهره حاصل از آن ودیعه است؟
- A. موجر تمام بهره را به عنوان جبران خدمت مدیریت حساب نزد خود نگه میدارد
- B. بهره در پایان هر سال اجاره به طور مساوی بین موجر و مستأجر تقسیم میشود
- C. مستأجر مستحق بهره است، منهای کارمزد اداری سالانه ۱٪ که موجر میتواند نزد خود نگه دارد ✓ پاسخ
- D. بهره هر سال به آژانس مسکن و مالی پنسیلوا��یا واریز میشود
توضیح: طبق قانون موجر و مستأجر پنسیلوانیا ۱۹۵۱ (68 P.S. § 250.511b)، بهره حاصل از ودیعهای که در حساب امانی نگهداری میشود متعلق به مستأجر است، اما موجر مجاز است سالانه ۱٪ را به عنوان کارمزد اداری نزد خود نگه دارد. این تخصیص خاص — مستأجر بهره را دریافت میکند منهای ۱٪ کارمزد اداری موجر — یک قاعده ویژه پنسیلوانیا است که در آزمونها به کرات مورد سنجش قرار میگیرد.
سؤال 4
یک کارگزار دارای مجوز پنسیلوانیا یک مجتمع آپارتمانی مسکونی را مدیریت میکند و اجارهبها دریافت مینماید. طبق مقررات کمیسیون املاک و مستغلات پنسیلوانیا، کدام یک از گزینههای زیر به دقیقترین شکل توضیح میدهد ��ه یک کارگزار در چه زمانی مجاز است وجوه شخصی خود را با وجوه امانی (escrow) مدیریت اموال درهم بیامیزد؟
- A. کارگزار میتواند تا سقف ۵۰۰ دلار از وجوه شخصی خود را برای پوشش کارمزدهای بانکی به حساب امانی واریز کند ✓ پاسخ
- B. کارگزار تحت هیچ شرایطی مجاز به واریز هیچگونه وجه شخصی به حساب امانی نیست
- C. کارگزار در صورت دریافت مجوز کتبی از مالک ملک میتواند وجوه را درهم بیامیزد
- D. کارگزار میتواند بهطور موقت وجوه شخصی واریز کند در صورتی که چک یک مستأجر هنوز پاس نشده باشد
توضیح: طبق مقررات کمیسیون املاک و مستغلات پنسیلوانیا (49 Pa. Code § 35.326)، کارگزار تنها به منظور پوشش کارمزدهای خدمات بانکی میتواند مبلغ ناچیزی از وجوه شخصی یا عملیاتی را به حساب امانی واریز کند. بهجز این استثنای محدود، درهمآمیختن وجوه شخصی یا عملیاتی با وجوه امانی ممنوع است. مجاز بودن واریز مبلغ اندک برای پوشش کارمزدها یک مستثنیات نظارتی خاص است که داوطلبان آزمون باید از آن آگاه باشند.
سؤال 5
طبق قانون موجر و مستاجر پنسیلوانیا مصوب 1951، مدت اطلاعیهای که موجر باید برای خاتمه دادن به اجاره سالانه به مستاجر مسکونی بدهد کدام است؟
- A. حداقل 30 روز اطلاعیه کتبی قبل از پایان سال اجاره ✓ پاسخ
- B. حداقل 3 ماه اطلاعیه کتبی قبل از پایان سال اجاره
- C. حداقل 60 روز اطلاعیه کتبی قبل از پایان سال اجاره
- D. هیچ اطلاعیهای لازم نیست زیرا اجاره به طور خودکار در پایان سال اجاره خاتمه مییابد
توضیح: طبق قانون جاری موجر و مستاجر پنسیلوانیا در خصوص اطلاعیه تخلیه، بند 68 P.S. § 250.501، مدت اطلاعیه سه ماه نیست. در صورت انقضای مدت یا نقض قرارداد، برای اجارههای یک سال یا کمتر یا برای مدت نامعین، 15 روز اطلاعیه لازم است، در حالی که برای اجارههای بیش از یک سال، 30 روز اطلاعیه الزامی است. بنابراین، قاعده سهماهه مذکور بیان صحیحی از مدت اطلاعیه قانونی جاری نیست.
سؤال 6
یک معامله املاک در پنسیلوانیا به دلیل مصادره ملک توسط شهرداری پس از امضای قرارداد فروش اما پیش از تسویه نهایی، به نتیجه نمیرسد. قرارداد فروش در مورد مصادره ساکت است. خریدار خواهان بازگشت پول بیعانه است و فروشنده ادعا میکند که ودیعه باید نزد او باقی بماند. طبق قوانین امانتداری (اسکرو) کمیسیون املاک پنسیلوانیا، اقدام صحیح کارگزار چیست؟
- A. بیعانه را به خریدار بازگردانید زیرا مصادره یک غیرممکنسازی محسوب میشود که بهطور خودکار قرارداد را باطل کرده و خریدار را مستحق استرداد وجه میکند
- B. بیعانه را به فروشنده بپردازید زیرا فروشنده هیچ کنترلی بر مصادره نداشته و نباید متحمل زیان شود
- C. وجوه را در حساب امانی (اسکرو) نگه دارید و به هر دو طرف توصیه کنید که با وکیل مشورت کنند، چون مصادره در میانه قرارداد یک سوال حقوقی مورد اختلاف ایجاد میکند که کارگزار نمیتواند بهتنهایی آن را حل کند ✓ پاسخ
- D. بیعانه را تا زمان حلوفصل اختلاف به یک عامل امانی بیطرف خارج از کارگزاری واگذار کنید
توضیح: کارگزار مجاز نیست تصمیمات حقوقی در مورد اینکه آیا مصادره قرارداد فروش را باطل میکند یا خیر، و یا اینکه کدام طرف هنگام سکوت قرارداد مستحق ودیعه است، اتخاذ کند. این یک سوال حقوقی مورد اختلاف است که نیاز به حلوفصل قضایی یا توافق دوجانبه دارد. طبق 49 Pa. Code § 35.327، کارگزار باید وجوه را نگه دارد، طرفین را از وجود اختلاف مطلع سازد، و پیش از پرداخت هر گونه وجه، یا یک رسید کتبی امضاشده از تمام طرفین و یا حکم دادگاه دریافت کند. کارگزار باید به طرفین توصیه کند که با وکیل مشورت نمایند.