1. طبق قوانین ایالت جورجیا، کدام آژانس دولتی مسئول صدور مجوز و نظارت بر دارندگان مجوز املاک و مستغلات است؟
- A. اداره بانکداری و امور مالی جورجیا
- B. کمیسیون املاک و مستغلات جورجیا ✓
- C. دبیر ایالت جورجیا
- D. اداره امور مصرفکنندگان جورجیا
کمیسیون املاک و مستغلات جورجیا (GREC) آژانس دولتی است که بر اساس عنوان 43، فصل 40 قانون O.C.G.A. تأسیس شده و وظیفه صدور مجوز و نظارت بر رفتار دارندگان مجوز املاک و مستغلات در ایالت جورجیا را بر عهده دارد.
2. یک متقاضی مجوز فروشندگی ملک در جورجیا باید پیش از شرکت در آزمون مجوز دهی ایالتی، چند ساعت آموزش پیش از صدور مجوز را تکمیل کند؟
- A. ۴۰ ساعت
- B. ۶۰ ساعت
- C. ۷۵ ساعت ✓
- D. ۹۰ ساعت
بر اساس مقررات GREC، ایالت جورجیا تکمیل ۷۵ ساعت آموزش تأییدشده پیش از صدور مجوز فروشندگی را به عنوان پیشنیاز شرکت در آزمون مجوز دهی ایالتی الزامی میداند.
3. در جورجیا، هنگامی که برای اولین بار مجوز فروشندگی املاک و مستغلات به یک دارنده مجوز جدید که هنوز با هیچ کارگزاری همکاری نکرده است اعطا میشود، این مجوز در چه وضعیتی صادر میگردد؟
- A. فعال
- B. غیرفعال ✓
- C. مشروط
- D. موقت
بر اساس قوانین ایالت جورجیا و مقررات GREC، مجوز فروشندگی که به تازگی صادر شده و هنوز با یک کارگزار فعال همکاری ندارد، در وضعیت غیرفعال قرار میگیرد. دارنده مجوز تا زمانی که مجوز وی تحت نظر یک کارگزار حامی فعال نشده باشد، مجاز به انجام هیچگونه فعالیت املاک و مستغلات نیست.
4. دارندگان مجوز املاک و مستغلات جورجیا موظفند به عنوان شرط تمدید مجوز، آموزش مستمر را تکمیل کنند. یک فروشنده باید در هر دوره تمدید چند ساعت آموزش مستمر را تکمیل کند؟
- A. ۱۲ ساعت
- B. ۲۴ ساعت
- C. ۳۶ ساعت ✓
- D. ۴۸ ساعت
GREC از فروشندگان املاک و مستغلات جورجیا میخواهد که در هر دوره چهارساله تمدید مجوز، ۳۶ ساعت آموزش مستمر مورد تأیید را برای تمدید مجوز خود تکمیل کنند.
5. طبق قانون جورجیا، کدامیک از فعالیتهای زیر مستلزم داشتن مجوز املاک و مستغلات جورجیا است؟
- A. فردی که محل سکونت شخصی خود را میفروشد
- B. مدیر ملکی که به نمایندگی از شخص دیگری در ازای دریافت حقالزحمه اجاره وصول میکند ✓
- C. وکیلی که در چارچوب فعالیت حقوقی خود سند مالکیت ملک را منتقل میکند
- D. امین منصوبشده توسط دادگاه که تحت دستور قضایی ملکی را مدیریت میکند
طبق O.C.G.A. § 43-40-1، وصول اجاره یا مدیریت ملک برای شخص دیگری در ازای دریافت حقالزحمه، فعالیت دلالی املاک محسوب میشود و نیازمند مجوز است. فروش ملک شخصی توسط مالک، وکلا در چارچوب نقش حقوقی خود، و امنای منصوبشده توسط دادگاه از جمله معافیتهای قانونی هستند.
6. یک فروشنده املاک و مستغلات در ایالت جورجیا میخواهد کارگزار (بروکر) شود. علاوه بر قبولی در آزمون کارگزاری، کدام یک از شرایط تجربه زیر باید احراز شود؟
- A. حداقل یک سال تجربه فعال به عنوان فروشنده در سه سال گذشته
- B. حداقل سه سال تجربه فعال به عنوان فروشنده در پنج سال گذشته ✓
- C. حداقل دو سال تجربه فعال به عنوان فروشنده در هفت سال گذشته
- D. حداقل پنج سال تجربه فعال به عنوان فروشنده بدون هیچ محدودیت زمانی
بر اساس مقررات GREC، متقاضی دریافت مجوز کارگزاری که پیش از این فروشنده بوده است، باید حداقل سه سال تجربه فعال دارندگی مجوز را در پنج سال بلافاصله پیش از تاریخ درخواست کارگزاری داشته باشد، که نشاندهنده حضور پیوسته در بازار است.
7. طبق قوانین ایالت جورجیا، هنگامی که پروانه یک فروشنده املاک به کارگزار جدیدی منتقل میشود، برای اینکه این انتقال معتبر باشد، چه اقدامی باید صورت گیرد؟
- A. فقط فروشنده باید به صورت کتبی به GREC اطلاع دهد
- B. فقط کارگزار جدید باید درخواست انتقال را ارائه دهد ✓
- C. هم کارگزار آزادکننده و هم کارگزار جدید باید انتقال را امضا کرده و به GREC ارائه دهند
- D. فروشنده باید درخواست انتقال را ارائه داده و هزینه انتقال را پرداخت کند، بدون نیاز به امضای هیچ کار��زاری
در جورجیا، یک فروشنده نمیتواند صرفاً با ارائه اطلاعیه، تحت نظر کارگزار جدید فعالیت کند. انتقال تنها زمانی معتبر میشود که GREC فرآیند انتقال لازم را از طریق کارگزار حامی جدید پردازش کند؛ این امر مستلزم آن است که فروشنده از کارگزار قبلی آزاد شده باشد و الزامات مربوط به هزینه و درخواست برآورده شده باشند. آزادسازی توسط کارگزار قبلی بخشی از این فرآیند است، اما قانون به این شکل نیست که کارگزار آزادکننده و کارگزار جدید هر دو باید بهطور مشترک انتقال را امضا کرده و ارائه دهند.
8. در جورجیا، چنانچه دارنده مجوزی اجازه دهد مجوزش منقضی شود و بخواهد آن را در یک بازه زمانی مشخص بازگردانی کند، میتواند این کار را بدون شرکت مجدد در آزمون صدور مجوز انجام دهد. پس از انقضا، حداکثر چه مدت زمانی برای بازگردانی مجوز بدون آزمون مجدد به طور کلی مجاز است؟
- A. شش ماه پس از انقضا
- B. یک سال پس از انقضا
- C. دو سال پس از انقضا ✓
- D. پنج سال پس از انقضا
طبق قوانین GREC، دارنده مجوز میتواند مجوز منقضیشده خود را بدون شرکت مجدد در آزمون صدور مجوز بازگردانی کند، مشروط بر اینکه درخواست بازگردانی ظرف دو سال از تاریخ انقضا ارائه شده باشد و هزینههای مربوطه و الزامات آموزش مستمر رعایت شده باشند.
9. قانون جورجیا به کمیسیون املاک و مستغلات جورجیا اجازه میدهد در صورتی که دارنده مجوزی مرتکب رفتار متقلبانه شده باشد، کدام یک از اقدامات انضباطی زیر را اعمال کند؟
- A. فقط تعلیق یا ابطال مجوز؛ هیچ جریمهای مجاز نیست
- B. فقط جریمه نقدی؛ پیگرد کیفری توسط سازمان دیگری انجام میشود
- C. توبیخ، جریمه نقدی، تعلیق، یا ابطال مجوز ✓
- D. جبران خسارت مدنی اجباری از طریق GREC، تا سقف ۱۰٬۰۰۰ دلار
طبق O.C.G.A. § 43-40-25، کمیسیون GREC اختیار دارد هر دارنده مجوزی را که مرتکب رفتار متقلبانه، اظهارات خلاف واقع، یا سایر نقضهای قانون مجوز شده باشد، توبیخ کند، جریمه نقدی اعمال کند، مجوزش را تعلیق کند یا ابطال نماید. GREC خود به این شیوه جبران خسارت مدنی را تحمیل نمیکند.
10. قانون مجوز جورجیا شامل مقرراتی برای مجوز «مدیر انجمن اجتماعی» (CAM) است. در جورجیا کدام نهاد مجوز CAM را صادر میکند؟
- A. بخش هیئتهای صدور مجوز حرفهای دبیر ایالت جورجیا
- B. کمیسیون املاک و مستغلات جورجیا ✓
- C. انجمن مشاوران املاک جورجیا
- D. اداره امور اجتماعی جورجیا
کمیسیون املاک و مستغلات جورجیا (GREC) بر اساس O.C.G.A. § 43-40-1 و بندهای پس از آن، مجوزهای مدیر انجمن اجتماعی را صادر میکند. این قانون اصلاح شد تا صدور مجوز CAM را تحت اختیار GREC قرار دهد.