سؤال 1
یک مدیر ملک در نوادا از یک مستأجر جدید اجاره ماه اول، اجاره ماه آخر و ودیعه امنیتی دریافت میکند. طبق NRS 118A.242، ودیعه امنیتی در مقایسه با پیشپرداخت اجاره ماه آخر چگونه باید تعریف شود؟
- A. این دو از نظر قانونی قابل تعویض هستند؛ موجر میتواند هر یک از مبالغ را در پایان اجارهنامه برای هر تعهد پرداختنشدهای بهکار گیرد.
- B. پیشپرداخت اجاره ماه آخر ودیعه امنیتی محسوب نمیشود و تنها میتواند برای اجاره ماه آخر دوره اجاره استفاده شود.
- C. هر دو مبلغ ودیعه امنیتی محسوب میشوند و در مجموع مشمول سقف قانونی سه برابر اجاره ماهانه هستند. ✓ پاسخ
- D. اگر مستأجر بدون اطلاع قبلی ملک را تخلیه کند، پیشپرداخت اجاره ماه آخر بهطور خودکار به ودیعه امنیتی تبدیل میشود.
توضیح: طبق NRS 118A.242، نوادا کل وجه تضمینی را که موجر میتواند مطالبه یا دریافت کند — شامل ودیعه امنیتی و اجاره ماه آخر — به حداکثر سه ماه اجاره دورهای محدود میکند. بنابراین، پیشپرداخت اجاره ماه آخر برای اعمال این سقف، بخشی از سقف قانونی ودیعه امنیتی محسوب میشود و کاملاً جدا از آن تلقی نمیگردد.
سؤال 2
یک مستأجر مسکونی در نوادا با قرارداد اجاره ماهبهماه، اخطاریهای ۳۰ روزه برای فسخ قرارداد از طرف موجر دریافت میکند. این اجاره تنها ۸ ماه است که در جریان بوده است. بر اساس NRS 40.251، کدام گزینه صحیح است؟
- A. اخطاریه معتبر است، زیرا ۳۰ روز برای هر نوع اجاره ماهبهماه، صرفنظر از مدت آن، کافی است. ✓ پاسخ
- B. اخطاریه نامعتبر است، زیرا نوادا برای تمام فسخهای ماهبهماه ۴۵ روز مهلت الزامی دارد.
- C. اخطاریه تنها در صورتی معتبر است که موجر دلیل مشخصی برای فسخ ارائه دهد.
- D. اخطاریه نامعتبر است، زیرا نوادا برای اجارههایی که بیش از ۶ ماه ادامه داشتهاند، اخطاریه ۶۰ روزه الزامی میداند.
توضیح: بر اساس NRS 40.251، موجر میتواند بدون ذکر دلیل، با ارائه حداقل ۳۰ روز اخطاریه کتبی، اجاره ماهبهماهای را که کمتر از ۱ سال ادامه داشته فسخ کند. اگر اجاره ۱ سال یا بیشتر ادامه داشته باشد، اخطاریه موردنیاز معمولاً ۶۰ روز است. از آنجا که این اجاره تنها ۸ ماه بوده، اخطاریه ۳۰ روزه کافی است؛ اما این ادعا که ۳۰ روز صرفنظر از مدت اجاره همیشه کافی است، صحیح نیست.
سؤال 3
طبق فصل 645 آییننامه اداری نوادا (NAC)، یک مدیر ملک موظف است سوابق کامل و دقیق مدیریت ملک را حداقل چند سال پس از پایان قرارداد مدیریت نگهداری کند؟
- A. 1 سال
- B. 3 سال
- C. 5 سال ✓ پاسخ
- D. 7 سال
توضیح: NAC 645.845 الزام میکند که کارگزاری (broker) که در مدیریت ملک فعالیت میکند، تمام سوابق مربوط به مدیریت ملک را حداقل 5 سال پس از پایان قرارداد مدیریت نگهداری نماید. این سوابق شامل تمام رسیدها، پرداختها، دفاتر حساب (ledgers) و سوابق حساب امانی (trust account) میشود. NRED میتواند این سوابق را در طول دوره نگهداری مورد حسابرسی قرار دهد.
سؤال 4
یک مدیر دارایی در لاس وگاس برای مجتمع آپارتمانی، یک قرارداد اجاره مسکونی جدید 12 ماهه تهیه میکند. کدام یک از شروط زیر، اگر شامل شود، بر اساس NRS 118A.220 منحل و غیرقابل اجرا خواهد بود زیرا مخالف سیاست عمومی نوادا است؟
- A. بندی که بیان میدارد اگر هر یک از طرفین درخصوص قرارداد اجاره شکایت کند، طرف پیروز میتواند هزینههای منطقی وکیل را مسترد کند
- B. بندی که وکیل مالک را برای کسبوکار دادخواهی علیه مستاجر برای هر مطالبهای که از قرارداد اجاره ناشی شود، صلاحیت میدهد ✓ پاسخ
- C. بندی که جریمه تأخیر 4 درصد از کرایه ماهانه را هنگامی که کرایه بیش از سه روز تأخیر داشته باشد، تعیین میکند
- D. بندی که مستاجر را برای خریدن بیمه مستاجر و نامنویسی مالک به عنوان بیمهشده اضافی ملزم میکند
توضیح: NRS 118A.220(1) از قرارداد اجاره مسکونی ممانعت میکند که مستاجر (الف) از حقوق یا راهحلهای فصل 118A صرفنظر کند، (ب) به هر فردی اجازه دهد که در مطالبهای که از قرارداد اجاره ناشی شود دادخواهی را اعترافی اعلام کند، (ج) با پرداخت هزینه وکیل مالک موافقت کند (بهجز شرط هزینههای متقابل طرف پیروز)، یا (د) مالک را از مسئولیت حاصل از اقدامها یا غفلتهای خود معاف کند. بند 2 هر چنین شرطی را خلاف سیاست عمومی و غیرقابل اجرا اعلام میکند. شرط اعترافی دادخواهی دقیقاً تحت بند (ب) قرار میگیرد. شرط هزینههای متقابل وکیل طرف پیروز بهصراحت توسط (ج) مجاز است؛ جریمه تأخیر کرایه دورهای که از 5 درصد تجاوز نکند توسط NRS 118A.210 مجاز است؛ و الزام بیمه مستاجر در میان شروط ممنوع نیست.
سؤال 5
یک شرکت مدیریت ملک در نوادا یک مجتمع مسکونی را مدیریت میکند و مالک-کارگزار آن بهطور ناگهانی فوت می��ند. طبق فصل 645 NRS، چه اتفاقی برای قراردادهای مدیریت ملک که در اختیار آن کارگزاری است میافتد؟
- A. تمام قراردادها بهطور خودکار به فروشندهای که بیشترین سابقه را دارد منتقل میشوند.
- B. قراردادها تا زمانی که مالکان ملک اقدام به فسخ آنها نکنند، بهطور نامحدود معتبر باقی میمانند.
- C. قراردادها به حکم قانون فسخ میشوند، زیرا قرارداد مدیریت ملک یک قرارداد خدمات شخصی است که به پروانه کارگزار گره خورده است. ✓ پاسخ
- D. NRED تا زمان تعیین یک کارگزار واجد شرایط جدید، کنترل موقت قراردادها را به عهده میگیرد.
توضیح: طبق فصل 645 NRS، قرارداد مدیریت ملک یک قرارداد خدمات شخصی است که از نظر قانونی به کارگزار دارای پروانهای که آن را منعقد کرده گره خورده است. با فوت کارگزار، پروانه کارگزاری منقضی میشود و قراردادها به حکم قانون فسخ میگردند. مالکان ملک باید قراردادهای جدیدی با کارگزار دارای پروانه دیگری منعقد کنند. فروشندگان و کارگزار-فروشندگان نمیتوانند بهطور مستقل قراردادهای مدیریت را نگه داشته یا به عهده بگیرند.
سؤال 6
طبق فصل 118A از NRS، موجری در نوادا که قصد ورود به واحد مسکونی مستأجر برای تعمیرات غیراضطراری دارد، باید حداقل چند ساعت قبل از ورود اعلامیه کتبی ارائه دهد؟
- A. 12 ساعت
- B. 24 ساعت ✓ پاسخ
- C. 48 ساعت
- D. 72 ساعت
توضیح: بر اساس NRS 118A.330، موجر موظف است حداقل 24 ساعت قبل از ورود به واحد مسکونی برای انجام تعمیرات یا بازرسیهای غیراضطراری، اعلامیه کتبی پیشاپیش ارائه دهد. ورود باید در زمان مناسبی صورت گیرد. این حداقل 24 ساعت یک الزام قانونی خاص ایالت نواداست که با اصول کلی روابط موجر و مستأجر در سایر ایالتها متفاوت است.