سؤال 1
بر اساس قانون مبارزه با تبعیض نیوجرسی (LAD)، کدام یک از اقدامات زیر توسط یک موجر مسکونی در قبال مستأجران احتمالی به روشنترین شکل ممنوع است؟
- A. الزام همه متقاضیان به ارائه گزارش اعتباری از یک آژانس گزارشدهی معتبر در سطح ملی.
- B. امتناع از اجاره دادن به خانوادهای با فرزندان صغیر در ساختمانی که موجر خود یکی از دو واحد آن را اشغال میکند.
- C. رد درخواست متقاضی که نمیتواند توانایی قانونی خود را برای انعقاد قرارداد اثبات کند.
- D. امتناع از اجاره دادن به یک مستأجر احتمالی صرفاً به این دلیل که دارای کوپن انتخاب مسکن (سکشن ۸) است. ✓ پاسخ
توضیح: قانون LAD نیوجرسی (N.J.S.A. 10:5-1 et seq.) تبعیض بر اساس “منبع درآمد قانونی” را ممنوع میکند، که دادگاهها و اداره حقوق مدنی نیوجرسی آن را شامل کوپنهای انتخاب مسکن سکشن ۸ نیز دانستهاند. امتناع از اجاره دادن صرفاً به این دلیل، طبق قانون نیوجرسی غیرقانونی است — حمایتی که در قانون فدرال مسکن منصفانه وجود ندارد. معافیت ساختمان دو واحدی مالک-ساکن یک استثنای محدود برای ادعاهای مربوط به وضعیت خانوادگی فراهم میکند، نه برای تبعیض بر اساس منبع درآمد.
سؤال 2
طبق قانون ودیعه اجاره نیوجرسی (N.J.S.A. 46:8-19 و مواد بعدی)، اگر موجری ودیعه مستأجر را در یک حساب بهرهدار سرمایهگذاری کند، موجر باید با سودِ حاصل از آن ودیعه چه کار کند؟
- A. سود را به عنوان دستمزد اضافی برای مدیریت حساب ودیعه نزد خود نگه دارد.
- B. سود را سالانه به حساب مستأجر واریز کند یا در صورت درخواست مستأجر، به صورت نقدی به وی پرداخت نماید. ✓ پاسخ
- C. سود را سالانه به اداره امور اجتماعات ایالت نیوجرسی واریز کند.
- D. سود را به طور خودکار به اجارهبهای ماه بعد مستأجر تخصیص دهد.
توضیح: N.J.S.A. 46:8-19 مقرر میدارد که سودِ حاصل از ودیعه نگهداریشده در حساب ب��رهدار باید سالانه به حساب مستأجر واریز شود یا، در صورت درخواست مستأجر، به صورت نقدی پرداخت گردد. موجر نمیتواند سود را به عنوان درآمد شخصی نگه دارد، آن را به یک نهاد دولتی واریز کند، یا بدون دستور مستأجر آن را بابت اجارهبها لحاظ نماید.
سؤال 3
یک مستاجر مسکونی در نیوجرسی به دلیل اینکه موجر برای مدت طولانی اجازه داده خدمات ضروری — گرمایش و آب گرم — قطع بمانند، بهطور سازنده از ملک اخراج شده است. طبق حقوق عرفی نیوجرسی و ضمانت ضمنی قابل سکونت بودن، مهمترین راهحل قانونی مستاجر چیست؟
- A. مستاجر میتواند اجاره را بهطور کامل متوقف کند و موجر تا زمان بازگشت خدمات، حق پیگیری تخلیه را ندارد.
- B. مستاجر میتواند ملک را تخلیه کند، قرارداد اجاره را فسخ کند، و بدون مسئولیت در قبال اجارههای آینده، برای مطالبه خسارت اقامه دعوا کند. ✓ پاسخ
- C. مستاجر باید پیش از تخلیه، ابتدا از دادگاه حکم اعلام اخراج سازنده دریافت کند.
- D. تنها راهحل مستاجر تسلیم شکایت به اداره بازرسی مسکن است.
توضیح: طبق دکترین اخراج سازنده که در دادگاههای نیوجرسی به رسمیت شناخته شده، هنگامی که بیتوجهی موجر در تأمین خدمات ضروری، ملک را غیرقابل سکونت میکند، مستاجر میتواند ملک را تخلیه کند، قرارداد اجاره را فسخشده تلقی کند، و برای نقض ضمانت ضمنی قابل سکونت بودن خسارت مطالبه کند — بدون اینکه مسئولیتی در قبال اجارههای آینده داشته باشد. مستاجر ملزم به دریافت حکم دادگاه پیش از تخلیه نیست و محدود به راهحلهای اداری نمیباشد.
سؤال 4
طبق قانون هتل و مجتمعهای مسکونی چندگانه نیوجرسی (N.J.S.A. 55:13A-1 et seq.)، کدام آژانس ایالتی مستقیماً مسئول بازرسی از مجتمعهای مسکونی چندگانه و صدور گواهی بازرسی است؟
- A. کمیسیون املاک و مستغلات نیوجرسی (NJREC)
- B. اداره امور مصرفکنندگان نیوجرسی
- C. اداره بازرسی مسکن در چارچوب وزارت امور اجتماعی ✓ پاسخ
- D. اداره ایمنی آتشنشانی نیوجرسی
توضیح: اداره بازرسی مسکن (BHI)، که یک واحد زیرمجموعه وزارت امور اجتماعی نیوجرسی (DCA) است، آژانسی است که وظیفه بازرسی از مجتمعهای مسکونی چندگانه را طبق قانون هتل و مجتمعهای مسکونی چندگانه بر عهده دارد و در صورت انطباق ملک با حداقل استانداردهای قابل سکونت بودن، گواهی بازرسی صادر میکند.
سؤال 5
طبق قانون ضد تخلیه اجباری نیوجرسی، اگر موجری بخواهد یک ساختمان مسکونی را تخریب کند یا تغییرات اساسی در آن ایجاد کند به گونهای که واحدها غیرقابل سکونت شوند، باید چه مدت قبل از جابجایی پیشنهادی، اخطار کتبی به مستاجر ارائه دهد؟
- A. ۳۰ روز
- B. ۶۰ روز
- C. ۳ ماه ✓ پاسخ
- D. ۱۸ ماه
توضیح: طبق مقررات اخطار در قانون ضد تخلیه اجباری نیوجرسی، هنگامی که موجری به دلیل تخریب دائمی، تعطیلی یا تغییر اساسی ملک به گونهای که واحد غیرقابل سکونت شود درخواست تخلیه میکند، مستاجر باید اخطار کتبی پیشرفتهای دریافت کند که معمولاً در آزمونها به عنوان ۱۸ ماه قبل از جابجایی پیشنهادی مطرح میشود. مدت ۳ ماه دوره اخطار صحیح برای این زمینه جابجایی ناشی از تخریب یا تغییر اساسی نیست.
سؤال 6
یک کارگزار (بروکر) نیوجرسی مبلغ ۲۰٬۰۰۰ دلار سپرده حسننیت (Earnest Money) را در حساب امانی نگه میدارد. وکیل خریدار با استناد به شرط وام مسکن (Mortgage Contingency)، درخواست کتبی برای استرداد سپرده ارسال کرده است. وکیل فروشنده این درخواست را رد کرده و ادعا میکند که خریدار از این شرط صرفنظر کرده است. کارگزار نه رضایتنامه مشترک و نه دستور دادگاه دریافت کرده است. طبق مقررات NJREC، تا چه مدت کارگزار مجاز است وجوه را در حساب امانی نگه دارد تا زمانی که اختلاف حل نشده است؟
- A. حداکثر ۳۰ روز پس از دریافت اولین درخواست کتبی
- B. حداکثر ۹۰ روز، که پس از آن کارگزار باید دعوای Interpleader تقدیم کند
- C. کارگزار میتواند وجوه را بهصورت نامحدود در حساب امانی نگه دارد تا زمانی که رضایت کتبی مشترک همه طرفین یا دستور دادگاه صادر شود، مشروط بر اینکه حساب بهدرستی نگهداری شود ✓ پاسخ
- D. کارگزار پس از ۶۰ روز اختلاف بدون حلوفصل، باید وجوه را به فروشنده آزاد کند
توضیح: طبق قوانین ایالت نیوجرسی و مقررات NJREC، کارگزاری که با ادعاهای متعارض بر سر وجوه امانی روبهرو میشود، از حمایت قانونی برخوردار است — و موظف است — وجوه را در حساب امانی نگه دارد تا زمانی که یا همه طرفین رضایت کتبی مشترک برای پرداخت بدهند یا دستور دادگاه در این خصوص صادر شود. هیچ مهلت اجباری برای تقدیم دعوای Interpleader وجود ندارد؛ کارگزار میتواند تا زمانی که اختلاف بهطور مشروع در جریان است، وجوه را نگه دارد، به شرط آنکه حساب بهدرستی نگهداری و تطبیق داده شود.