سؤال 1
هنگامی که یک دارنده مجوز املاک و مستغلات تگزاس نماینده خریداری است که در محلهای تحت پوشش Tax Increment Reinvestment Zone (TIRZ) خانه میخرد، چگونه باید دارنده مجوز خریدار را در مورد تأثیر TIRZ بر قبض مالیات بر دارایی او راهنمایی کند؟
- A. خریدار در طول مدت TIRZ هیچ مالیات بر دارایی به شهر پرداخت نمیکند، زیرا تمام درآمد مالیاتی شهر به صندوق منطقه منحرف میشود.
- B. خریدار مالیات بر دارایی را به نرخ معمول به طور کامل پرداخت میکند؛ درآمد مالیاتی افزایشی بالاتر از ارزش سال پایه به جای صندوق واحد مالیاتی عمومی به صندوق TIRZ اختصاص مییابد، اما کل بدهی مالیاتی خریدار تغییر نمیکند. ✓ پاسخ
- C. تعیین TIRZ به خریدار حق کاهش دائمی ۱۰ درصدی در ارزش ارزیابیشده ملک را میدهد.
- D. خریدار از مالیاتهای شهرستان معاف است، اما باید دو برابر نرخ ناحیه آموزشی را برای جبران درآمد شهر که به TIRZ منحرف شده پرداخت کند.
توضیح: Tax Increment Reinvestment Zone (TIRZ) قبض مالیاتی مالک ملک را کاهش نمیدهد. مالک مالیات را با نرخ کامل مربوطه پرداخت میکند. این سازوکار با ثابت نگه داشتن پایه مالیاتی در ارزش سال پایه عمل میکند؛ با افزایش ارزش ملک، درآمد مالیاتی «افزایشی» اضافی بالاتر از پایه در صندوق TIRZ برای بهبود منطقه واریز میشود. کل تعهد مالیاتی خریدار به خودی خود تحت تأثیر تعیین TIRZ قرار نمیگیرد.
سؤال 2
یک مالک ملک در تگزاس که 70 ساله است و واجد شرایط معافیت هومستد بالای 65 سال میباشد، قصد دارد پرداخت مالیات بر ملک را طبق بخش 33.06 قانون مالیاتی تگزاس به تعویق بیندازد. کدام یک از گزینههای زیر یک پیامد کلیدی ثبت سند تعویق مالیاتی را به درستی توصیف میکند؟
- A. مالیاتها به طور دائم بخشیده میشوند و در سالهای آینده ارزیابی نخواهند شد.
- B. مالیاتهای معوق به صورت یک حق رهن بر ملک تبدیل میشوند و سالانه 8% بهره تعلق میگیرد، و هنگامی که ملک دیگر هومستد مالک نباشد، سررسید میشوند. ✓ پاسخ
- C. در طول دوره تعویق، ملک از فهرست مالیاتی شهرستان حذف میشود.
- D. واحد مالیاتی نمیتواند ملک را در حراج توقیف مالیاتی بفروشد، و در طول دوره تعویق هیچ بهرهای تعلق نمیگیرد.
توضیح: طبق بخش 33.06 قانون مالیاتی تگزاس، یک مالک خانه واجد شرایط میتواند وصول مالیاتهای معوق بر ملک مسکونی هومستد خود را به تعویق انداخته یا متوقف کند. مالیاتها بخشیده نمیشوند و حق رهن مالیاتی بر ملک باقی میماند. مالیاتهای معوق در طول دوره تعویق سالانه 5% بهره تعلق میگیرد، و مالیاتهای معوق و بهره تجمیعشده معمولاً پس از آنکه ملک دیگر به عنوان هومستد مسکونی مالک واجد شرایط نباشد، سررسید میشوند، که این امر مشمول قوانین زمانبندی و اطلاعرسانی قانونی است.
سؤال 3
بر اساس بخش 11.252 قانون مالیاتی تگزاس، یک وسیله نقلیه موتوری که برای تولید درآمد استفاده میشود و در جریان عادی کسبوکار برای فروش نگهداری میشود، ممکن است واج�� شرایط معافیت فریپورت باشد. با این حال، در مورد اموال غیرمنقول، کدام دسته از اموال شخصی مشهود بیشترین ارتباط را با معافیت فریپورت تگزاس تحت بخش 11.251 دارد؟
- A. موجودی کالایی که در حال عبور از تگزاس است و ظرف 175 روز از تاریخ ورود، ایالت را ترک خواهد کرد. ✓ پاسخ
- B. تجهیزات کشاورزی که به طور دائم به یک مزرعه در تگزاس متصل شدهاند و برای تولید محصول استفاده میشوند.
- C. اموال شخصی مسکونی یک مالک خانه که واجد شرایط معافیت بالای 65 سال است.
- D. بهسازیهای املاک تجاری واقع در یک منطقه ویژه اقتصادی تعیینشده.
توضیح: بخش 11.251 قانون مالیاتی تگزاس برخی اموال شخصی مشهود — از جمله کالاها، لوازم، محصولات تجاری، سنگمعدنها و برخی قطعات هواپیما — را از مالیات بر ارزش (ad valorem) معاف میکند، مشروط بر اینکه این اموال با هدف خروج از ایالت به تگزاس وارد یا در آن تحصیل شده باشند و ظرف 175 روز از تاریخ ورود، تگزاس را ترک کنند. این همان معافیت فریپورت است؛ این معافیت به اموال شخصی در حال ترانزیت تعلق میگیرد، نه به بهسازیهای اموال غیرمنقول یا اقلام مربوط به مسکن اصلی.
سؤال 4
یک دارنده مجوز املاک و مستغلات تگزاس در حال کمک به یک خریدار برای خرید خانه است. فروشنده فاش میکند که یک اعلامیه Lis Pendens مرتبط با دعوای مالیات بر دارایی معوقه علیه ملک ثبت شده است. کدام یک از گزینههای زیر اهمیت این lis pendens را برای خریدار به بهت��ین شکل توصیف میکند؟
- A. هیچ تأثیر عملی ندارد، زیرا مالیاتهای دارایی در تگزاس همیشه در زمان بستن معامله تسویه میشوند.
- B. این اعلامیه اطلاعرسانی سازنده (constructive notice) را فراهم میکند که ملک تحت دعوای قضایی توقیف مالیاتی در جریان است و خریدار سند مالکیت را مشروط به نتیجه آن دعوا دریافت میکند. ✓ پاسخ
- C. صرفاً نشان میدهد که فروشنده مالیاتهای معوقه دارد که شرکت عنوان (title company) آن را از حساب امانی (escrow) بدون هیچ خطری برای خریدار پرداخت خواهد کرد.
- D. این اعلامیه یک الزام افشای خودکار TREC را فعال میکند که معامله را به مدت ۱۰ روز متوقف میسازد.
توضیح: اعلامیه Lis Pendens ثبتشده در اسناد رسمی ملک، اطلاعرسانی سازنده (constructive notice) را به عموم ارائه میدهد مبنی بر اینکه ملک موصوف موضوع دعوای قضایی در جریان است — در این مورد یک دعوای توقیف مالیاتی (tax foreclosure). خریداری که پس از ثبت lis pendens اقدام به خرید ملک میکند، سند مالکیت را مشروط به نتیجه آن دعوا دریافت میکند، که میتواند منجر به از دست دادن ملک توسط خریدار در نتیجه حکم توقیف مالیاتی شود.
سؤال 5
طبق بخش 23.46 قانون مالیاتی تگزاس، هنگامی که زمینی که تحت ارزیابی کاربری کشاورزی 1-d ارزشگذاری شده است فروخته میشود یا کاربری آن تغییر میکند، مالیاتهای اضافی — که گاهی «مالیات بازگشتی» نامیده میشوند — ممکن است اعمال شوند. دوره بازگشت مالیاتی در ارزیابی کشاورزی 1-d (در مقابل 1-d-1 فضای باز) به چند سال مالیات معوقه محدود میشود؟
- A. سه سال.
- B. پنج سال. ✓ پاسخ
- C. هفت سال.
- D. ده سال.
توضیح: طبق بخش 23.46 قانون مالیاتی تگزاس برای ارزیابی کاربری کشاورزی 1-d، فروش زمین یا تغییر کاربری آن به مصارف غیرکشاورزی موجب اعمال مالیات اضافی میشود که معادل تفاوت میان مالیاتهای اعمالشده بر اساس ارزیابی کشاورزی و مالیاتهایی است که بر اساس ارزش بازار برای هر یک از پنج سال پیش از سال فروش یا تغییر کار��ری باید پرداخت میشد، بهعلاوه بهره قابل اعمال. این قاعده با دوره بازگشت مالیاتی 1-d-1 فضای باز متفاوت است که طبق قانون جاری معمولاً سه سال است.
سؤال 6
تگزاس مالیات بر درآمد ایالتی ندارد. هنگامی که یک ساکن تگزاس ملک سرمایهگذاری خود را با سود میفروشد، کدام مرجع مالیاتی صلاحیت اصلی بر مالیات بر عایدی سرمایهای را که بابت آن معامله بدهکار است دارد؟
- A. کنترلر حسابات عمومی تگزاس، بر اساس قوانین مالیات فرانشیز تگزاس که برای اشخاص حقیقی اعمال میشود.
- B. کمیسیون املاک و مستغلات تگزاس، که سودها را به اداره درآمد ایالتی گزارش میدهد.
- C. دولت فدرال از طریق اداره درآمد داخلی (IRS)، زیرا تگزاس هیچ مالیات بر درآمد ایالتی یا مالیات بر عایدی سرمایهای ندارد. ✓ پاسخ
- D. اداره ارزیابی شهرستان، که مبنای مالیاتی ملک را تعدیل کرده و ارزیابی سود را دریافت میکند.
توضیح: تگزاس مالیات بر درآمد ایالتی ندارد و بنابراین هیچ مالیات بر عایدی سرمایهای در سطح ایالتی بر فروش املاک و مستغلات وضع نمیکند. هر گونه مالیات بر عایدی سرمایهای که ساکن تگزاس بابت فروش ملک سرمایهگذاری بدهکار است، صرفاً تحت قوانین فدرال اداره شده و توسط IRS دریافت میشود. مالیات فرانشیز کنترلر تگزاس برای اشخاص حقوقی (نهادها) اعمال میشود، نه برای عایدی سرمایهای شخصی ناشی از فروش املاک و مستغلات.