السؤال 1
بموجب قانون المالك والمستأجر في ولاية بنسلفانيا لعام 1951، أجّر مالك وحدة سكنية ووقّع الطرفان على عقد إيجار مكتوب لمدة سنة واحدة. لا يتضمن عقد الإيجار أي بند للتجديد. ظل المستأجر في الوحدة بعد انتهاء عقد الإيجار ودفع الإيجار لشهر آخر، فقبله المالك. وفقاً لقانون ولاية بنسلفانيا، ما نوع حق الإيجار الذي نشأ؟
- A. عقد إيجار جديد لمدة سنة بنفس شروط العقد الأصلي
- B. إيجار بالتسامح دون حق في إشعار قبل الإخلاء
- C. إيجار شهري ✓ الإجابة
- D. إيجار إرادي يحق لأي من الطرفين إنهاؤه دون إشعار
الشرح: بموجب قانون المالك والمستأجر في ولاية بنسلفانيا لعام 1951، عندما يبقى المستأجر في الوحدة بعد انتهاء عقد الإيجار السنوي ويقبل المالك الإيجار دون إبرام اتفاقية مكتوبة جديدة، تقضي المحاكم في بنسلفانيا عموماً بأن عقد إيجار شهري قد نشأ، وليس مدة سنوية جديدة. إن قبول المالك للإيجار الشهري يُرسّخ شهراً واحداً بوصفه مدة عقد الإيجار الجديد، مع ضرورة توجيه إشعار قانوني صحيح عند الرغبة في الإنهاء.
السؤال 2
مستأجر سكني في بنسلفانيا ملتزم بدفع الإيجار في مواعيده، غير أن العقار صدر بشأنه شهادة عدم الصلاحية للسكن البشري بموجب قانون حجب الإيجار (Rent Withholding Act). قام المستأجر بإيداع الإيجار المحجوب في حساب ضمان (إسكرو). وفقاً لقانون ولاية بنسلفانيا، ماذا يحدث لأموال الإسكرو إذا أخفق المالك في معالجة الأوضاع خلال المدة القانونية المحددة وأصدرت المحكمة أمراً بمصادرة العقار؟
- A. تُعاد أموال الإسكرو إلى المستأجر كاملةً ✓ الإجابة
- B. تُدفع أموال الإسكرو إلى المالك لتمويل أعمال الإصلاح اللازمة
- C. يجوز استخدام أموال الإسكرو لتغطية نفقات إعادة توطين المستأجر أو أعمال الإصلاح وفقاً لما تأمر به المحكمة
- D. تُصادَر أموال الإسكرو لصالح البلدية التي أصدرت الشهادة
الشرح: بموجب قانون حجب الإيجار في بنسلفانيا، حين يُشهَد على وحدة سكنية بعدم صلاحيتها للسكن البشري، يجوز حجب الإيجار وإيداعه في حساب الإسكرو. وإذا لم تُعالَج حالة عدم الصلاحية خلال المدة القانونية المحددة، فإن إيجار الإسكرو يُرد في العادة إلى المستأجر أو المودِع، مع مراعاة أي استخدام مشروع تأمر به المحكمة لجعل العقار صالحاً حيثما ينطبق ذلك. ولا يُرسي القانون قاعدةً عامة تُجيز استخدام إيجار الإسكرو لتغطية نفقات إعادة توطين المستأجر عند مصادرة العقار.
السؤال 3
بموجب قانون حماية الفائدة على القروض في ولاية بنسلفانيا وقانون المالك والمستأجر لعام 1951، عندما يحتفظ المالك بوديعة ضمان سكنية في حساب يدرّ فائدة، من يحق له الحصول على الفائدة المتراكمة على تلك الوديعة؟
- A. يحتفظ المالك بجميع الفوائد كتعويض له على إدارة الحساب
- B. تُقسَّم الفائدة بالتساوي بين المالك والمستأجر في نهاية كل سنة من سنوات عقد الإيجار
- C. يحق للمستأجر الح��ول على الفائدة، مخصومًا منها رسم إداري سنوي بنسبة 1% يجوز للمالك الاحتفاظ به ✓ الإجابة
- D. تُحوَّل الفائدة سنويًا إلى وكالة تمويل الإسكان في ولاية بنسلفانيا
الشرح: بموجب قانون المالك والمستأجر في ولاية بنسلفانيا لعام 1951 (68 P.S. § 250.511b)، تعود الفائدة المتراكمة على وديعة الضمان المحتفظ بها في حساب ضمان إلى المستأجر، غير أنه يُسمح للمالك بالاحتفاظ بنسبة 1% سنويًا كرسم إداري. وهذا التوزيع المحدد — حصول المستأجر على الفائدة مطروحًا منها الرسم الإداري البالغ 1% للمالك — يُعدّ قاعدة خاصة بولاية بنسلفانيا كثيرًا ما يُختبر فيها المرشحون.
السؤال 4
يدير وسيط عقاري مرخص في ولاية بنسلفانيا مجمعاً سكنياً ويجمع الإيجارات. وفقاً للوائح لجنة العقارات في بنسلفانيا، أيٌّ مما يلي يصف بدقة أكبر الحالات التي يجوز فيها للوسيط خلط الأموال الشخصية مع أموال الضمان الخاصة بإدارة العقارات؟
- A. يجوز للوسيط إيداع ما يصل إلى 500 دولار من الأموال الشخصية في حساب الضمان لتغطية رسوم الخدمات المصرفية ✓ الإجابة
- B. لا يجوز للوسيط بأي حال من الأحوال إيداع أي أموال شخصية في حساب الضمان
- C. يجوز للوسيط خلط الأموال إذا قدّم مالك العقار تفويضاً خطياً
- D. يجوز للوسيط إيداع أموال شخصية بصفة مؤقتة إذا لم يتم تصفية شيك المستأجر بعد
الشرح: بموجب لوائح لجنة العقارات في بنسلفانيا (49 Pa. Code § 35.326)، يجوز للوسيط إيداع مبلغ ضئيل من الأموال الشخصية أو أموال التشغيل في حساب الضمان، وذلك حصراً لتغطية رسوم الخدمات المصرفية. وبخلاف هذا الاستثناء المحدود، يُحظر خلط الأموال الشخصية أو أموال التشغيل مع أموال الضمان. ويُعدّ السماح بمبلغ رمزي لتغطية الرسوم استثناءً تنظيمياً محدداً يجب على المرشحين الإلمام به.
السؤال 5
بموجب قانون المالك والمستأجر في ولاية بنسلفانيا لعام 1951، أيٌّ مما يلي يُعبِّر بشكل صحيح عن مدة الإشعار المطلوبة التي يجب على المالك تقديمها للمستأجر السكني لإنهاء عقد إيجار سنوي متجدد؟
- A. إشعار كتابي لا يقل عن 30 يومًا قبل نهاية سنة الإيجار ✓ الإجابة
- B. إشعار كتابي لا يقل عن 3 أشهر قبل نهاية سنة الإيجار
- C. إشعار كتابي لا يقل عن 60 يومًا قبل نهاية سنة الإيجار
- D. لا يُشترط أي إشعار لأن عقد الإي��ار ينتهي تلقائيًا عند انتهاء سنة الإيجار
الشرح: بموجب قاعدة إشعار الإخلاء الحالية في قانون المالك والمستأجر في ولاية بنسلفانيا، 68 P.S. § 250.501، لا تبلغ مدة الإشعار ثلاثة أشهر. فيما يخص انتهاء مدة العقد أو الإخلال بشروطه، تستلزم عقود الإيجار التي تبلغ سنة أو أقل أو تلك ذات المدة غير المحددة إشعارًا لمدة 15 يومًا، في حين تستلزم عقود الإيجار التي تزيد مدتها على سنة إشعارًا لمدة 30 يومًا. وعليه، فإن قاعدة الثلاثة أشهر المذكورة لا تُمثِّل تعبيرًا صحيحًا عن مدة الإشعار المقررة قانونًا حاليًا.
السؤال 6
فشلت صفقة عقارية في ولاية بنسلفانيا في الإتمام لأن البلدية صادرت العقار بعد توقيع اتفاقية البيع ولكن قبل إتمام التسوية. لا تتضمن اتفاقية البيع أي نص بشأن المصادرة. يطالب المشتري باسترداد العربون، في حين يصر البائع على الاحتفاظ بالوديعة. وفقاً لقواعد الضمان المعمول بها لدى لجنة العقارات في بنسلفانيا، ما هو الإجراء الصحيح للوسيط؟
- A. إعادة العربون إلى المشتري لأن المصادرة تُشكّل استحالةً تُبطل العقد تلقائياً وتُخوّل المشتري الحق في استرداد المبلغ
- B. تسليم العربون إلى البائع لأنه لم يكن يملك أي سيطرة على قرار المصادرة ولا ينبغي أن يتحمل الخسارة
- C. الاحتفاظ بالأموال في حساب الضمان وإرشاد الطرفين إلى الاستعانة بمستشار قانوني، إذ إن المصادرة التي تقع في منتصف مدة العقد تُفضي إلى مسألة قانونية متنازع عليها لا يحق للوسيط البت فيها بصورة منفردة ✓ الإجابة
- D. تحويل العربون إلى وكيل ضمان طرف ثالث محايد خارج شركة الوساطة ريثما يتم الفصل في النزاع
الشرح: لا يملك الوسيط صلاحية إصدار أحكام قانونية بشأن ما إذا كانت المصادرة تُبطل اتفاقية البيع، أو تحديد الطرف المستحق للوديعة حين يخلو العقد من النص على ذلك. فهذه مسألة قانونية متنازع عليها تستلزم التسوية القضائية أو التسوية بالاتفاق المشترك بين الطرفين. بموجب 49 Pa. Code § 35.327، يتعين على الوسيط الاحتفاظ بالأموال في حساب الضمان، وإخطار الأطراف بوجود النزاع، واشتراط الحصول على إفراج مكتوب موقّع من جميع الأطراف أو أمر قضائي قبل صرف أي مبالغ. وينبغي للوسيط أن ينصح الأطراف بالتماس المشورة القانونية.