📝
الاتفاقيات المكتوبة المطلوبة للتعويض
contracts يجب أن تكون جميع العقود والالتزامات والاتفاقيات بين وسيط (أو رخصة توظيفها الوسيط) ورئيس/مستهلك يجب أن يدفع رسوم أو عمولة أو اعتبار ذو قيمة أخرى مكتوبة وتحتوي على المعلومات المطلوبة بموجب §35.331. يجوز للرخصة توفير الخدمات قبل التوقيع على الاتفاقية، لكن لا يمكن استرجاع الرسم/العمولة بدون اتفاقية موقعة.
القواعد الرئيسية
- ✓يجب أن تكون اتفاقيات التعويض مكتوبة وتحتوي على معلومات §35.331
- ✓قد تكون اتفاقيات القوائم المفتوحة أو اتفاقيات الوكالة غير الحصرية للمشتري شفهية إذا تم منح الطرف مذكرة مكتوبة للشروط
- ✓لا يلزم الموظفين المرخصين للمعاملات/الوكلاء الفرعيين الذين يتعاونون مع وسطاء الإدراج الحصول على اتفاقية مكتوبة من البائع/المالك
- ✓لا يمكن استرجاع أي رسم أو عمولة أو اعتبار بدون اتفاقية موقعة
📌
الإفصاح عن المصالح والتنازعات
disclosures يجب على المرخص له أن يفصح كتابة عن أي مصلحة ملكية في العقار المتضمن في معاملة لجميع الأطراف قبل المشاركة، وقد لا يمثل أكثر من طرف واحد بدون موافقة مكتوبة من جميع الأطراف. لا يجوز لسمسار العقارات الذي يدير الممتلكات المؤجرة أن يقبل عمولات/خصومات/أرباح على نفقات المؤجر بدون موافقة مكتوبة. قد لا يطلب المرخصون من المستهلكين استخدام خدماتهم الإضافية (مالية أو ملكية أو تأمين أو بناء أو إصلاح أو تفتيش) ويجب أن يفصحوا عن المصلحة المالية في هذه الخدمات عند التوصية بها.
القواعد الرئيسية
- ✓يجب الإفصاح كتابة عن مصلحة الملكية لجميع الأطراف قبل المشاركة
- ✓قد لا يمثل أكثر من طرف واحد بدون موافقة مكتوبة من جميع الأطراف
- ✓سمسار العقارات الذي يدير الممتلكات المؤجرة لا يجوز له قبول عمولات/خصومات/أرباح على نفقات المؤجر بدون موافقة مكتوبة
- ✓قد لا يطلب من المستهلك استخدام الخدمات الإضافية للمرخص له؛ يجب الإفصاح عن المصلحة المالية (مثل رسوم الإحالة) في تلك الخدمات
- ✓واجب مستمر بالإفصاح عن تنازعات المصالح في غضون وقت معقول قابل للتطبيق
📌
توقيت الإفصاح عن علاقة العمل (إشعار المستهلك)
disclosures يجب على صاحب الترخيص تقديم ملخص إفصاح إشعار المستهلك (§35.336) للمشترين/البائعين في المقابلة الأولية إذا حدثت وجهاً لوجه. إذا لم تكن المقابلة الأولية وجهاً لوجه، يقدم صاحب الترخيص الإفصاح الشفهي (§35.339) في المقابلة الأولية والإشعار الخطي في موعد لا يتجاوز الأسبق من الاجتماع الشخصي الأول أو الوقت الذي يتم فيه عرض العقار لأول مرة. يستخدم صاحب الترخيص العامل للمستأجرين §35.336؛ والعاملون للمالكين يستخدمون §35.337؛ وبائعو الوقت المشترك يحصلون على §35.338.
القواعد الرئيسية
- ✓تقديم §35.336 إشعار المستهلك في المقابلة الأولية إذا كانت وجهاً لوجه
- ✓إذا لم تكن وجهاً لوجه، قدم الإفصاح الشفهي (§35.339) في المقابلة الأولية والإشعار الخطي بحلول الأسبق من الاجتماع الشخصي الأول أو عرض العقار الأول
- ✓صاحب الترخيص للمستأجر يستخدم §35.336؛ صاحب الترخيص للمالك يستخدم §35.337؛ الوقت المشترك يستخدم §35.338
- ✓توفير نسخة من الإفصاح الموقع وتدوين أي رفض على الإقرار
📌
التزامات الإفصاح عن الممتلكات من قبل البائع بموجب قانون إفصاح البائع
disclosures يجب على الوكيل/وكيل المعاملات للبائع أن ينصح البائعين بواجبهم في الإفصاح عن العيوب الجوهرية المعروفة، وتقديم بيان إفصاح الممتلكات المتوافق مع §35.335a، وتسليم البيان المكتمل (أو 'المرفوض') إلى جانب المشتري قبل تنفيذ عقد البيع. يجب على الوكيل للمشترين أن ينصح المشترين بواجب البائع والتأكد من تسليم البيان قبل التنفيذ. على جميع الأطراف أن تفصح كتابةً عن جميع العيوب الجوهرية التي لديها معرفة فعلية بها؛ لا يجوز لأحد إجراء تحقيق مستقل.
القواعد الرئيسية
- ✓يجب على وكيل البائع أن ينصح البائع بواجب الإفصاح عن العيوب الجوهرية وتقديم بيان إفصاح متوافق
- ✓يجب تسليم بيان الإفصاح المكتمل أو 'المرفوض' إلى المشتري قبل تنفيذ عقد البيع
- ✓يجب على الوكلاء الإفصاح كتابةً عن جميع العيوب الجوهرية التي لديهم معرفة فعلية بها
- ✓لا يتعين على الوكلاء إجراء تحقيق مستقل للتحقق من إفصاحات البائع
📌
الواجبات المستحقة لجميع المستهلكين (غير قابلة للتنازل)
agency يتحمل جميع الحاملين للترخيص واجبات غير قابلة للتنازل تجاه كل مستهلك: المهارة المهنية المعقولة والعناية؛ الصدق والنية الحسنة؛ تقديم جميع العروض/الاتصالات كتابة بشكل فوري (قابلة للتنازل كتابة عندما تكون الممتلكات تحت عقد)؛ الامتثال لقانون إفصاح البائع؛ محاسبة الضمان المناسبة؛ توفير معلومات §608 في المقابلة الأولى؛ الإفصاح الفوري عن تضارب المصالح/المصالح المالية؛ تقديم المشورة للسعي للحصول على مشورة الخبراء؛ الخدمة المختصة؛ إبقاء المستهلك مُطلعاً؛ المساعدة في إعداد المستندات؛ وتقديم المشورة بشأن الامتثال القانوني دون تقديم المشورة القانونية. لا يلزم المرخص له القيام بفحص مستقل للممتلكات أو التحقق من تمثيل المستهلك الذي يُعتقد بشكل معقول أنه دقيق.
القواعد الرئيسية
- ✓ممارسة المهارة المهنية المعقولة والعناية؛ التعامل بصدق والنية الحسنة
- ✓تقديم جميع العروض/الاتصالات كتابة في الوقت المعقول الممكن (قابلة للتنازل كتابة فقط عندما تكون تحت عقد)
- ✓محاسبة أموال الضمان/الإيداع والامتثال لقانون إفصاح البائع
- ✓توفير معلومات §608 في المقابلة الأولى والإفصاح عن تضارب المصالح في الوقت المناسب
- ✓لا يُطلب من المرخص له القيام بفحص مستقل أو التحقق من تمثيل المستهلك الذي يُعتقد بشكل معقول أنه دقيق
📌
علاقات الوكالة المسموحة - القواعد العامة
agency يجوز لصاحب الترخيص والمستهلك الدخول في علاقات وكالة محددة في القانون. لا يجوز للوسيط توسيع أو تفويض علاقة الوكالة دون موافقة خطية من الموكل. التعويض المدفوع من وسيط إلى آخر لا ينشئ بحد ذاته علاقة وكالة مع المستهلك. لا يجوز الكشف عن المعلومات السرية أثناء الوكالة أو بعدها إلا في ظروف محدودة (الموافقة، الكشف لوسيط آخر يع��ل للموكل، استدعاء/أمر المحكمة، لمنع الجريمة، أو للدفاع ضد السلوك الخاطئ).
القواعد الرئيسية
- ✓لا يجوز للوسيط توسيع أو تفويض علاقة الوكالة دون موافقة خطية من الموكل
- ✓التعويض بين الوسطاء لا ينشئ علاقة وكالة مع المستهلك
- ✓يجوز الكشف عن المعلومات السرية فقط بموافقة، بموجب استدعاء أو أمر محكمة، لمنع جريمة، أو للدفاع ضد اتهام بسلوك خاطئ
📌
واجبات وكيل البائع
agency بموجب واجبات §35.292، يمتلك وكيل البائع الإخلاص للبائع/المالك، والسرية (باستثناء يجب الإفصاح عن العيوب الجوهرية المعروفة)، والجهد الدؤوب المستمر للعثور على مشترٍ (ما لم تكن تحت عقد)، والإفصاح للآخرين عن كونه وكيل البائع. عرض الممتلكات البديلة أو المنافسة ليس بانتهاك. يمكن لوكيل البائع أن يعوض الوكلاء الفرعيين (الذين يتشاركون نفس الواجبات) وكذلك يمكنه أن يعوض وكلاء المشترين وحاملي رخص المعاملات (الذين لا يعملون بنفس الطريقة). بموجب اتفاقية مكتوبة، يعمل كل حامل ترخيص كوكيل البائع ما لم تنطبق الوكالة المعينة.
القواعد الرئيسية
- ✓وكيل البائع يمتلك الإخلاص والسرية (ما عدا العيوب الجوهرية المعروفة) والجهد المستمر بحسن نية والإفصاح عن الدور
- ✓الوكلاء الفرعيون يتشاركون واجبات وكيل البائع؛ وكلاء المشترين وحاملو رخص المعاملات الذين يتقاضون رواتبهم من البائع لا يفعلون ذلك
- ✓في غياب الوكالة المعينة، جميع حاملي رخص الوسيط يعملون كوكلاء البائع بموجب اتفاقية البائع المكتوبة
📌
واجبات وكيل المشتري
agency بالإضافة إلى واجبات §35.292، يكون لوكيل المشتري التزام بالولاء للمشتري/المستأجر والسرية والسعي المستمر بحسن نية للعثور على العقار (ما لم يكن هناك عقد)، والإفصاح عن كونه وكيل المشتري. يمثل وكيل المشتري مصالح المشتري حتى لو كان يتقاضى من البائع/المالك. إظهار العقار لمشترين آخرين ليس خرقا. عند التوقيع على اتفاقية مشتري كتابية، يعمل كل مرخص كوكيل مشتري ما لم تكن الوكالة المحددة سارية.
القواعد الرئيسية
- ✓لوكيل المشتري الولاء والسرية والسعي المستمر بحسن نية والإفصاح عن الدور
- ✓يمثل وكيل المشتري المشتري حتى لو كان يتقاضى من البائع/المالك
📌
واجبات الوكيل الثنائي
agency يجوز للمرخص له أن يعمل كوكيل ثنائي فقط برضا مكتوب من الطرفين. يجب على الوكيل الثنائي عدم اتخاذ أي إجراء ضار أو مؤذٍ لأي من الطرفين، والسعي المستمر بحسن نية لكليهما (ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك أو يكون أحد الطرفين موقعاً على عقد)، والحفاظ على السرية باستثناء أنه يجب الكشف عن العيوب المادية المعروفة. عرض الممتلكات المنافسة أو غيرها لا يعتبر انتهاكاً.
القواعد الرئيسية
- ✓الوكالة الثنائية تتطلب موافقة مكتوبة من الطرفين
- ✓يجب على الوكيل الثنائي عدم اتخاذ أي إجراء ضار أو مؤذٍ لأي من الطرفين ولكن يجب الكشف عن العيوب المادية المعروفة
📌
واجبات الوكيل المعين
agency بموافقة خطية من المموّل، قد يعين الوسيط رخصة الإمساك لتصرف حصري للبائع/المؤجر والآخرين للمشتري/المستأجر في نفس المعاملة؛ يصبح الوسيط تلقائياً وكيلاً مزدوجاً. قد يحدث التعيين في أي وقت لكن التعيين اللاحق يتطلب موافقة خطية و، عند الانطباق، التخلي عن الوكالة السابقة. الرخصة غير المعينة لا تملك وكالة مع أي من الطرفين. الوكلاء المعينون مدينون بالولاء والجهد حسن النية والإفصاح بأن الطرف الآخر لديه وكيل معين من نفس الوسيط، وتأكيد الوكالة المزدوجة للوسيط؛ يجب على الوسيط حماية المعلومات السرية والإشراف دون التصرف بشكل معاكس لأي طرف.
القواعد الرئيسية
- ✓الوكالة المعينة تتطلب موافقة خطية من المموّل؛ يصبح الوسيط تلقائياً وكيلاً مزدوجاً
- ✓الرخصة غير المعينة للوسيط ليس لديها علاقة وكالة مع أي من الطرفين
- ✓يجب على الوسيط/الوكلاء المعينين استخدام العناية المعقولة لحماية المعلومات السرية
📌
واجبات حامل رخصة المعاملة
agency يقدم حامل رخصة المعاملة الخدمات بدون علاقة وكالة ويجب أن ينصح المستهلك بأن حامل الرخصة ليس وكيلاً/محامياً ولا يجب أن يتلقى معلومات سرية. يتمتع حامل رخصة المعاملة بسرية محدودة: قد لا يفصح عن أن البائع/المالك سيقبل أقل من السعر المطلوب، أو أن المشتري/المستأجر سيدفع أكثر من العرض المكتوب، أو أن أياً منهما سيقبل شروط تمويل أخرى غير تلك المعروضة. مثل جميع حاملي الرخص، يجب الإفصاح عن العيوب المادية المعروفة.
القواعد الرئيسية
- ✓حامل رخصة المعاملة ليس وكيلاً/محامياً ولا يجب أن يتلقى معلومات سرية
- ✓قد لا يفصح عن استعداد البائع لقبول أقل أو استعداد المشتري لدفع أكثر أو قبول شروط تمويل أخرى
- ✓يجب الإفصاح عن العيوب المادية المعروفة
📌
واجب إيداع أموال الضمان
escrow يجب على الوسيط إيداع الأموال المملوكة لشخص آخر في حساب ضمان في بنك أو مستودع مؤمن من قبل الحكومة الفيدرالية أو الولاية، وتحتفظ به في انتظار الإكمال أو الإنهاء السابق غير المتنازع عليه، ثم دفعه إلى الطرف المستحق. الإيجارات المستلمة كمدير عقار تذهب إلى حساب إدارة الإيجار منفصل، وليس ضمان. يتم دفع الودائع الأمنية عند انتهاء الإيجار؛ في حالة البيع / تغيير الإدارة، قد يتم نقل الإيداع إلى ضمان المؤجر / وسيط المؤجر مع إخطار كتابي لكل مستأجر. بالنسبة للشراكات / الشركات، يضمن وسيط السجل تنفيذ واجب الضمان.
القواعد الرئيسية
- ✓يجب إيداع الأموال المملوكة لشخص آخر في حساب ضمان مؤمن ودفعها إلى الطرف المستحق عند الإكمال أو الإنهاء غير المتنازع عليه
- ✓الإيجارات المستلمة كمدير عقار تذهب إلى حساب إدارة الإيجار منفصل، وليس ضمان
- ✓وسيط السجل مسؤول عن واجب الضمان في شركة وساطة الكيانات
📌
الموعد النهائي لإيداع أموال الضمان
escrow يجب على الوسيط إيداع الأموال التابعة لشخص آخر في حساب الضمان قبل نهاية يوم العمل التالي بعد استلامها في المكتب الذي يحتفظ بسجلات الضمان. إذا تم تقديم شيك بموجب عرض، بموافقة مكتوبة من كلا الطرفين، يجوز للوسيط الاحتفاظ به في انتظار القبول، ثم يجب إيداعه في غضون يوم عمل واحد من قبول البائع/المؤجر.
القواعد الرئيسية
- ✓إيداع أموال الضمان قبل نهاية يوم العمل التالي بعد الاستلام
- ✓بموافقة مكتوبة من كلا الطرفين، يجوز الاحتفاظ بالشيك في انتظار القبول، ثم إيداعه في غضون يوم عمل واحد من القبول
📌
متطلبات حساب الضمان
escrow يجب أن يكون حساب الضمان في بنك أو مستودع مؤمّن من الحكومة الفيدرالية أو الولاية، وتعيين الوسيط كأمين، والسماح بالسحب بدون إشعار مسبق، واستخدامه حصرياً لأغراض الضمان. إذا تم الاحتفاظ بالأموال لأكثر من 6 أشهر، يُشجع الوسيط على استخدام حساب يحمل فائدة؛ يتم الاحتفاظ بالفائدة أو صرفها بنسبة مئوية مثل رأس المال ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك، والوسيط لا يجوز له المطالبة بالفائدة (ما عدا المالك بموجب قانون المالك والمستأجر). يجب على الوسيط تقديم خطاب تفويض بنكي للجنة عند الطلب أو الفحص.
القواعد الرئيسية
- ✓يجب أن يكون حساب الضمان مؤمناً، وتعيين الوسيط كأمين، والسماح بالسحب بدون إشعار مسبق، واستخدامه حصرياً لأغراض الضمان
- ✓يتم صرف الفائدة على حساب الضمان بنسبة مئوية مثل رأس المال؛ لا يجوز للوسيط المطالبة بالفائدة (ما عدا المالك بموجب قانون المالك والمستأجر)
📌
الحظر على مزج الأموال أو الاختلاس
escrow لا يجوز للسمسار أن يمزج أموال الضمان أو الفائدة مع أموال الأعمال أو الشخصية أو الأموال الأخرى، باستثناء إيداع أموال الأعمال/الشخصية لتغطية رسوم خدمة البنك أو الحفاظ على الحد الأدنى المطلوب من الرصيد. لا يجوز للسمسار أن يختلس أموال الضمان أو الفائدة لأغراض العمل أو الشخصية أو غيرها.
القواعد الرئيسية
- ✓عدم مزج أموال الضمان إلا لتغطية رسوم الخدمة أو الحفاظ على الحد الأدنى المطلوب من الرصيد
- ✓عدم الاختلاس أموال الضمان أو الفائدة لأي غرض
📝
المحتويات المطلوبة للاتفاقيات المكتوبة (§35.331)
contracts يجب أن تتضمن اتفاقية الوسيط والمستهلك المكتوبة التي تلزم المستهلك بالدفع ما يلي: إشعار صندوق استرجاع العقارات؛ إشعار بأن الدفعات محتفظ بها في حساب الضمان؛ إشعار بأن العمولة والمدة تم التفاوض عليها؛ وصف للخدمات والرسوم؛ إشعار بشأن التمثيل المحتمل متعدد الأطراف والواجبات/الرسوم؛ الواجب المستمر في الإفصاح عن تضارب المصالح؛ والإفصاحات الخاصة بالدور لاتفاقيات البائع (تعاون الوكيل الفرعي/وكيل المشتري، احتمالية الوكالة المزدوجة) واتفاقيات المشتري (أساس التعويض، سياسة التعاون، احتمالية الوكالة المزدوجة). يجوز دمج المعلومات الواردة في ملخصات الإفصاح بالإحالة.
القواعد الرئيسية
- ✓يجب أن تتضمن الاتفاقيات المكتوبة إشعار صندوق الاسترجاع وإشعار الضمان وإشعار العمولة المتفاوض عليها والخدمات/الرسوم وإشعار التمثيل متعدد الأطراف وإشعار الإفصاح المستمر عن الصراعات
- ✓يجب أن تفصح اتفاقيات البائع والمشتري عن شروط التعاون وأي احتمال للوكالة المزدوجة
- ✓يجوز دمج المعلومات الواردة في ملخصات الإفصاح بالإحالة
📝
متطلبات وحظور اتفاقية القائمة الحصرية
contracts قد تكون القائمة الحصرية وكالة حصرية أو حق بيع/تأجير حصري. بالإضافة إلى §35.331، يجب أن تنص على سعر البيع/التأجير والعمولة والمدة و(بالنسبة للحق الحصري في البيع/التأجير) بيان بخط غامق مفاده أن الوسيط يحصل على عمولة خلال فترة الإدراج من قبل أي شخص يقوم بالبيع/التأجير، بما في ذلك المالك. لا يجوز أن يحتوي على: فترة إدراج تتجاوز سنة واحدة؛ بند تجديد تلقائي؛ متطلب إشعار بالإلغاء للانتهاء في نهاية فترة الإدراج؛ سلطة تنفيذ عملية بيع/تأجير للمالك؛ خيار وسيط لشراء العقار؛ أو سلطة الاعتراف بالحكم ضد المالك.
القواعد الرئيسية
- ✓يجب أن يتضمن الحق الحصري للبيع/التأجير بيان بخط غامق مفاده أن العمولة تحصل على أي بيع/تأجير خلال فترة الإدراج، بما في ذلك من قبل المالك
- ✓لا يجوز أن تتجاوز فترة إدراج مدتها سنة واحدة أو تحتوي على بند تجديد تلقائي
- ✓لا يجوز منح خيار الوسيط للشراء أو سلطة تنفيذ الاتفاقيات أو سلطة الاعتراف بالحكم
📝
المحتويات المطلوبة لاتفاقيات البيع
contracts يجب أن تحتوي اتفاقية البيع (غير المتعلقة بالمقابر) على: التاريخ؛ أسماء المشتري والبائع؛ وصف الممتلكات والفائدة المنقولة؛ سعر البيع؛ تواريخ الدفع والنقل؛ تصنيف المناطق (باستثناء الأسرة الواحدة، مع بيان قابلية الإلغاء)؛ بيان بشأن قدرة الوسيط/الخدمات للآخرين؛ شرط الضمان؛ بيان صندوق استرجاع العقارات؛ بيان مفاده أن الوصول إلى الطريق العام قد يتطلب تصريح احتلال طريق PennDOT؛ وبالنسبة لمشتريات العقارات المشتركة/المخيمات، إشعار إلغاء لمدة 5 أيام واضح. يجب أن تنص الاتفاقيات المشروطة بالرهن العقاري على نوع الرهن والمبلغ الأساسي والحد الأقصى لسعر الفائدة والحد الأدنى للفترة والموعد النهائي والمساعدة التي يقدمها الوسيط. يجب أن تكون أحكام حماية معينة للبائع والمواصفات من البناء بخط عريض. تتطلب اتفاقيات المقابر فقط البنود (أ)(1)-(5) و(9).
القواعد الرئيسية
- ✓يجب أن تتضمن اتفاقية البيع التاريخ والأطراف ووصف الممتلكات والسعر وتواريخ الدفع/النقل وتصنيف المناطق وشرط الضمان وبيان صندوق الاسترجاع
- ✓تتطلب مشتريات العقارات المشتركة/المخيمات إشعار إلغاء صريح لمدة 5 أيام بخط عريض
- ✓يجب أن تنص الاتفاقيات المشروطة بالرهن العقاري على النوع والمبلغ الأساسي والحد الأقصى لسعر الفائدة والحد الأدنى للفترة والموعد النهائي والمساعدة من الوسيط
📌
محتوى إشعار المستهلك ووصف الوكالة (§35.336)
disclosures يجب على حاملي الرخص تقديم إشعار المستهلك (بعنوان 'إشعار المستهلك،' 'هذا ليس عقداً') في المقابلة الأولى والاحتفاظ بالإقرار الموقع/المرفوض لمدة 6 أشهر. يصف علاقات وكيل البائع ووكيل المشتري والوكيل المزدوج والوكيل ا��معين وموظف المعاملة، ويدرج الواجبات المستحقة لجميع المستهلكين، وينص على شروط العقد القابلة للتفاوض (المدة والرسوم والنطاق والتعاون)، ويلاحظ متطلب تصنيف المناطق، ويصف صندوق الاسترجاع، ويحذر من عدم افتراض أي علاقة عمل حتى يتم التوقيع على اتفاق مكتوب.
القواعد الرئيسية
- ✓يجب تقديم إشعار المستهلك في المقابلة الأولى والاحتفاظ بالإقرار لمدة 6 أشهر
- ✓يجب أن يصف جميع خيارات الوكالة وأن يحذر من عدم افتراض علاقة عمل حتى يتم التوقيع على اتفاق مكتوب
- ✓يجب معالجة الشروط القابلة للتفاوض (المدة والرسوم ونطاق الأنشطة وتعاون الوسيط) في اتفاق أو بيان إفصاح
📌
حظر النصائح المضللة والتمثيلات الكاذبة
disclosures لا يجوز للمرخص أن يقدم تأكيدات أو نصائح بشأن معاملة عقارية يعلم أو يجب أن يعلم بشكل معقول أنها غير صحيحة أو غير دقيقة أو غير محتملة، وقد لا يكون طرفاً عن قصد في تمثيل مكتوب كاذب أو غير دقيق جوهري أثناء القيام بدور وكيل.
القواعد الرئيسية
- ✓عدم تقديم نصائح أو تأكيدات معروفة أو يتوقع معقولاً أن تكون غير صحيحة أو غير دقيقة أو غير محتملة
- ✓عدم أن تكون طرفاً عن قصد في تمثيل مكتوب كاذب أو غير دقيق جوهري
📌
الاحتفاظ بالسجلات وإنتاجها
licensing يجب على الوسيط أو وسيط المقبرة الاحتفاظ بالسجلات المتعلقة بالمعاملة لمدة ثلاث سنوات على الأقل بعد إنجازها، باستثناء أجزاء معينة من إشعارات المستهلك والإفصاح المكتوب للوكيل الفرعي / صاحب الترخيص للمعاملة والتي يتم الاحتفاظ بها لمدة ستة أشهر. يجب تقديم السجلات للجنة بناءً على طلب مكتوب أو فحص المكتب.
القواعد الرئيسية
- ✓يتم الاحتفاظ بسجلات المعاملة لمدة ثلاث سنوات على الأقل بعد الانتهاء منها
- ✓يتم الاحتفاظ بعناصر الإقرار/الإفصاح المعينة لمدة ستة أشهر فقط
- ✓يجب تقديم السجلات بناءً على طلب مكتوب أو فحص المكتب وفقًا للقسم §35.246
📌
حدود موظف المبيعات في إدارة الممتلكات
propmgmt يجوز لموظف المبيعات أن يساعد في إدارة الممتلكات فقط إذا كان تحت إشراف ومراقبة السمسار المشغل، وقد لا يفاوض بشكل مستقل على شروط الإيجار أو ينفذ عقد الإيجار نيابة عن المؤجر.
القواعد الرئيسية
- ✓يجب أن تكون المساعدة في إدارة الممتلكات تحت إشراف ومراقبة السمسار المشغل
- ✓قد لا يفاوض موظف المبيعات بشكل مستقل على شروط الإيجار أو ينفذ عقد الإيجار للمؤجر
📌
الواجبات عند بيع أو تأجير العقارات الخاصة بك
disclosures يجب على الوسيط أو بائع العقارات الذي يبيع أو يؤجر عقاراته الخاصة أن يتوافق مع القانون وهذا الفصل وأن يكشف عن حالة الترخيص لمشتري أو مستأجر محتمل قبل توقيعهم على اتفاقية البيع أو الإيجار.
القواعد الرئيسية
- ✓يجب على صاحب الترخيص الذي يبيع أو يؤجر ممتلكاته الخاصة أن يتوافق مع القانون والفصل
- ✓يجب الكشف عن حالة الترخيص قبل أن يوقع المشتري أو المستأجر على اتفاقية البيع أو الإيجار
📌
الإبلاغ عن الجرائم والإجراءات التأديبية
licensing يجب على صاحب الترخيص إخطار اللجنة في غضون 30 يوماً من إدانته أو إقراره بارتكاب جناية أو جنحة، وفي غضون 30 يوماً من اتخاذ إجراء تأديبي من قبل سلطة ترخيص العقارات في ولاية أخرى.
القواعد الرئيسية
- ✓إخطار اللجنة بإدانة الجناية أو الجنحة أو الإقرار في غضون 30 يوماً
- ✓إخطار اللجنة بالإجراء التأديبي خارج الولاية في غضون 30 يوماً من استلام الإخطار
📌
الإعلان والاستقطاب غير المصرح به
agency لا يجوز للمرخص له الإعلان عن بيع/تأجير العقارات أو استقطاب المشترين/المستأجرين دون سلطة من البائع/المؤجر أو وكيلهم. لا يجوز لوكيل إحالة قوائم الإيجار نشر معلومات عن الممتلكات إذا أعلن المؤجر/مدير العقار صراحة بأنه لا يجب إدراجها.
القواعد الرئيسية
- ✓لا إعلان أو استقطاب دون سلطة من البائع/المؤجر أو وكيلهم
- ✓لا يجوز لوكيل إحالة قوائم الإيجار نشر ممتلكات استثناها المؤجر/مدير العقار بوضوح
📌
المضايقة والبيع الهستيري محظوران
fairhousing لا يجوز لصاحب الترخيص أن يطلب بيع أو التصرف في العقارات بتكرار كبير بحيث يشكل مضايقة واضحة. محاولة إثارة البيع الهستيري للربح تعتبر سوء نية بموجب القانون؛ البيع الهستيري هو المحاولات المتكررة للبيع في الحي بناءً على الخوف من انخفاض القيم غير المرتبط بالقيمة الجوهرية. الطلب المنهجي للقوائم قد يكون دليلاً على محاولة إثارة البيع الهستيري.
القواعد الرئيسية
- ✓لا يجوز أن يشكل الطلب مضايقة واضحة للمالك أو المسيطر
- ✓محاولة إثارة البيع الهستيري للربح تعتبر سوء نية بموجب §604(a)(20)
- ✓البيع الهستيري هو محاولات البيع المتكررة بناءً على الخوف من انخفاض القيم غير المرتبط بالقيمة الجوهرية
- ✓الطلب المنهجي للقوائم يعتبر دليلاً (وليس حاسماً) على محاولة إثارة البيع الهستيري
📌
الإفصاح عن الترخيص في الإعلان عن الملكية الخاصة
disclosures يجب على صاحب الرخصة الذي يبيع أو يؤجر العقارات الخاصة به أن يفصح في الإعلانات عن أنه صاحب ترخيص عقاري؛ لا ينطبق هذا إذا كان العقار مدرجًا لدى شركة عقارية.
القواعد الرئيسية
- ✓يجب الإفصاح عن حالة صاحب الرخصة في الإعلانات للعقار الخاص به
- ✓لا ينطبق هذا المطلب إذا كان العقار مدرجًا لدى شركة عقارية
📌
اسم النشاط التجاري والوسيط المستخدم في الإعلانات
licensing يجب على شركات الوساطة (بما في ذلك المؤسسات الفردية) وشركات المقابر والوكالات المرجعية لقوائم الإيجار أن تعلن فقط تحت اسم النشاط التجاري المدرج في رخصتهم. يجب أن تتضمن إعلانات وسطاء الشركاء/مندوبي المبيعات اسم النشاط التجاري ورقم هاتف الوسيط المستخدم بحجم متساوٍ. يجب على حاملي الرخص الذين يستخدمون لقباً أن يدرجوه في تطبيقات الترخيص أو التجديد.
القواعد الرئيسية
- ✓الإعلان فقط تحت اسم النشاط التجاري المعين في الرخصة
- ✓يجب أن تعرض إعلانات مندوب المبيعات/وسيط الشركة اسم ورقم هاتف الوسيط المستخدم بحجم متساوٍ
- ✓يجب إدراج الألقاب في تطبيقات الترخيص أو التجديد السنوي
📌
عدم التنازل عن واجب الضمان (Escrow)
escrow لا يجوز التنازل عن واجب الضمان للوسيط أو تعديله بموجب أي اتفاق بين الأطراف أو بين الوسيط والأطراف أو بين الوسطاء. (حكم قضائي: لا ينشأ واجب ضمان عندما لا يتم إيداع المبلغ لدى الوكيل ويدفع المشتري مبلغاً مباشرة للمقاول برضا.)
القواعد الرئيسية
- ✓لا يجوز التنازل عن واجب الضمان أو تعديله بموجب أي اتفاق
- ✓ينطبق واجب الضمان فقط على الأموال المودعة فعلاً لدى الوسيط
📌
مسؤولية الضمان في معاملات الوسيط المشترك
escrow إذا قدم المشتري الوديعة إلى وسيط الإدراج، يتحمل وسيط الإدراج مسؤولية الضمان. إذا تم تقديمها إلى وسيط البيع مع إشعار مسبق بأنها ستذهب إلى وسيط الإدراج، يتحمل وسيط الإدراج المسؤولية (يجب على المشتري الإقرار كتابياً بعناصر الإشعار المطلوبة). إذا تم تقديمها إلى وسيط البيع بدون هذا الإشعار المسبق، يتحمل وسيط البيع مسؤولية الضمان.
القواعد الرئيسية
- ✓الوديعة لدى وسيط الإدراج تعني أن وسيط الإدراج يحتفظ بالضمان
- ✓الوديعة لدى وسيط البيع مع إشعار مسبق صحيح تعني أن وسيط الإدراج يحتفظ بالضمان (مع إقرار مكتوب من المشتري)
- ✓الوديعة لدى وسيط البيع بدون إشعار مسبق تعني أن وسيط البيع يحتفظ بالضمان