السؤال 1
بموجب قانون واشنطن للإيجار السكني (RLTA)، يجوز للمالك فرض رسوم التأخير على الإيجار المتأخر فقط إذا تحقق أيٌّ من الشروط التالية؟
- A. أن يكون عقد الإيجار شهرياً وأن تُفرض الرسوم بعد 3 أيام من عدم السداد
- B. أن تكون رسوم التأخير منصوصاً عليها في عقد الإيجار المكتوب وأن يظل الإيجار غير مسدد بعد انقضاء فترة سماح لا تقل عن 5 أيام من تاريخ الاستحقاق ✓ الإجابة
- C. أن يزود المالك المستأجر بإشعار كتابي بشأن رسوم التأخير قبل 30 يوماً على الأقل من فرضها
- D. أن لا تتجاوز رسوم التأخير 10% من الإيجار الشهري وأن تكون مسجلة لدى مقيّم المقاطعة
الشرح: بموجب القانون RCW 59.18.170، لا يجوز للمالك فرض رسوم التأخير إلا إذا كانت منصوصاً عليها صراحةً في عقد الإيجار المكتوب، ويجب أن يكون الإيجار متأخراً 5 أيام على الأقل عن موعد استحقاقه قبل فرض أي رسوم تأخير. يحظر قانون واشنطن فرض رسوم التأخير غير المُفصَح عنها في عقد الإيجار، ويُلزم بتطبيق فترة السماح المدتها 5 أيام بصرف النظر عن أي بند في العقد يحاول تقليصها.
السؤال 2
بموجب قانون RLTA في ولاية واشنطن، إذا أراد المالك إنهاء عقد إيجار شهري بسبب نيته هدم الوحدة أو إجراء أعمال تأهيل تستلزم إخلاءها، فكم من الإشعار الكتابي المسبق يُشترط عموماً وفق RCW 59.18.650؟
- A. 30 يوماً
- B. 60 يوماً
- C. 90 يوماً
- D. 120 يوماً ✓ الإجابة
الشرح: بموجب قانون إنهاء عقد الإيجار بسبب مشروع المعمول به في قانون RLTA بولاية واشنطن، وتحديداً RCW 59.18.650، يتعين على المالك الذي ينهي عقد الإيجار بسبب خطط هدم الوحدة السكنية أو إجراء أعمال تأهيل أو تجديد جوهرية تستلزم إخلاءها، تقديم إشعار كتابي مسبق لا يقل عن 120 يوماً في الغالب. وبناءً على ذلك، فإن الإجابة الصحيحة هي 120 يوماً وليس 90 يوماً.
السؤال 3
بموجب قانون العلاقة بين الملاك والمستأجرين السكنيين في ولاية واشنطن، يتلقى المستأجر الذي أقام في الوحدة لأكثر من 12 شهراً إشعاراً بالإخلاء استناداً إلى سبب مشروع مُدرج في RCW 59.18.650. يرفع المالك دعوى الاستيلاء غير المشروع. وفقاً لتعديلات عام 2021 على قانون RLTA، ما الشرط الإجرائي الذي يجب على المالك استيفاؤه قبل أن تحدد المحكمة موعد الجلسة؟
- A. يجب على المالك تقديم دليل على أن المستأجر عُرض عليه مساعدة في الانتقال تعادل ثلاثة أشهر من الإيجار
- B. يجب على المالك تقديم شهادة الامتثال لمتطلبات الإشعار المنطبقة إلى المحكمة عند تقديم شكوى الاستيلاء غير المشروع ✓ الإجابة
- C. يجب على المالك الحصول أولاً على أمر الرد من مكتب مُقيّم المقاطعة قبل رفع الدعوى أمام المحكمة العليا
- D. يجب على المالك إثبات أن المستأجر أُتيحت له فرصة تصحيح المخالفة مرتين على الأقل قبل تقديم طلب الإخلاء
الشرح: بموجب RCW 59.18.365 المعدّل، يتعين على المالك الذي يرفع دعوى الاستيلاء غير المشروع أن يقدم شهادة الامتثال لمتطلبات الإشعار المنطبقة عند تقديم الشكوى. يكفل هذا الشرط الإجرائي أن يكون الملاك قد أبلّغوا بصورة صحيحة بالإشعار القانوني المطلوب قبل الشروع في الإجراءات القضائية، وقد يؤدي الإخفاق في تضمينه إلى رفض الدعوى.
السؤال 4
قام مالك عقار في ولاية واشنطن بتحصيل إيجار الشهر الأخير عند انت��ال المستأجر. وفقاً لقانون RLTA، كيف يجب التعامل مع إيجار الشهر الأخير؟
- A. يجب إيداعه في نفس حساب الضمان الخاص بوديعة الضمان وإدراجه بشكل مفصّل في نفس الإيصال ✓ الإجابة
- B. يُعدّ وديعة ضمان ويخضع لجميع قواعد وديعة الضمان بما في ذلك شرط الإعادة خلال 21 يوماً
- C. يجوز للمالك الاحتفاظ به في أي حساب يختاره لأنه إيجار وليس وديعة، ولا يُدرّ فائدة للمستأجر
- D. يجب الاحتفاظ به في حساب منفصل يحمل فائدة وتُدفع الفائدة للمستأجر سنوياً
الشرح: بموجب قانون RLTA في ولاية واشنطن، تُعامَل المبالغ المدفوعة مقدماً لتُطبَّق كإيجار للشهر الأخير باعتبارها إيجاراً مدفوعاً مسبقاً (prepaid rent) وليست وديعة ضمان أو وديعة أضرار، وبالتالي لا تخضع لنفس قواعد إعادة الوديعة بعد انتهاء عقد الإيجار. غير أن المادة RCW 59.18.270 تشترط إيداع الإيجار المدفوع مسبقاً ووديعة الضمان في حساب ضمان (trust account)، ويجب على المالك تزويد المستأجر بإشعار خطي يُحدّد المؤسسة المالية وموقع الحساب. وتعود الفائدة في الغالب للمالك ما لم يُتفق على خلاف ذلك.
السؤال 5
بموجب قانون RLTA لولاية واشنطن، أيٌّ من الإجراءات التالية التي يتخذها المستأجر يمنح المالك الحق في إصدار إشعار م��ته 10 أيام للامتثال أو الإخلاء؟
- A. يتخلف المستأجر عن سداد الإيجار في تاريخ الاستحقاق المحدد في عقد الإيجار
- B. يحتفظ المستأجر بحيوان أليف غير مرخَّص في وحدة سكنية تحظر الحيوانات الأليفة مخالفةً لعقد الإيجار ✓ الإجابة
- C. يؤجر المستأجر الوحدة بالكامل من الباطن لطرف ثالث دون إذن المالك
- D. يتسبب المستأجر في أضرار جسيمة للوحدة المؤجَّرة
الشرح: بموجب قانون ولاية واشنطن، يُستخدم إشعار الـ 10 أيام للامتثال أو الإخلاء عمومًا في حالات إخلال المستأجر بشرط جوهري من شروط عقد الإيجار أو التزاماته، بخلاف حالات التأخر في سداد الإيجار. ويُعدّ الاحتفاظ بحيوان أليف غير مرخَّص في وحدة تحظر ذلك مثالًا كلاسيكيًا، غير أن التأجير من الباطن غير المرخَّص بما يخالف العقد قد يُعدّ هو الآخر إخلالًا ببنود العقد يستوجب إصدار هذا الإشعار. أما التأخر في سداد الإيجار فيُعالَج بإشعار مدته 14 يومًا للسداد أو الإخلاء، في حين أن الأضرار الجسيمة أو الإتلاف المتعمد قد يسوّغ إشعارًا أقصر مدته 3 أيام لإخلاء المكان.
السؤال 6
بموجب لوائح واشنطن DOL، ما السجلات التي يجب على وسيط العقارات الذي يدير حساب الضمان الاحتفاظ بها متاحةً لتفتيش DOL في جميع الأوقات؟
- A. كشوف الحساب البنكية الشهرية فقط للاثني عشر شهرًا السابقة
- B. دفاتر ال��ومية، ودفاتر الأستاذ، وكشوف الحساب البنكية، وإيصالات الإيداع، والشيكات المصروفة أو صور الشيكات، وسجلات التسوية الشهرية للفترة المطلوبة بموجب WAC 308-124C ✓ الإجابة
- C. دفتر أستاذ ملخّص فقط، شريطة أن يصادق عليه محاسب قانوني معتمد ومرخّص سنويًا
- D. سجلات السنة التقويمية الحالية فقط، إذ يجوز أرشفة سنوات سابقة خارج الموقع ولا يلزم تقديمها خلال 24 ساعة
الشرح: يشترط WAC 308-124C على الوسطاء الاحتفاظ بسجلات حساب الضمان كاملةً — بما فيها دفاتر اليومية، ودفاتر أستاذ العملاء الأفراد، وكشوف الحساب البنكية، وإيصالات الإيداع، والشيكات المصروفة أو صور الشيكات، والتسويات الثلاثية الشهرية — طوال فترة الاحتفاظ المحددة في WAC 308-124C (ثلاث سنوات في الغالب). ويجب أن تكون جميع هذه السجلات متاحةً للتفتيش من قِبل DOL عند الطلب. ولا يُعدّ دفتر الأستاذ الملخّص وحده كافيًا، كما لا يجوز الامتناع عن تقديم السجلات للتفتيش بحجة أنها مؤرشفة خارج الموقع.