US Real Estate (National) 2026 — دليل مجاني

على مدى أكثر من 30 عامًا، كان القانون الفيدرالي يتطلب نماذج إفصاح منفصلة بموجب TILA وRESPA وكانت متداخلة ومربكة. وجّه قانون Dodd-Frank مكتب CFPB إلى دمج إفصاحات الرهن العقاري هذه في نموذجين مدمجين: Loan Estimate وClosing Disclosure. نشر CFPB القاعدة النهائية TILA-RESPA Final Rule (المعروفة عادةً باسم TRID) في 31 ديسمبر 2013.

• ✓بموجب القانون الفيدرالي، دمج CFPB (مكتب حماية المستهلك المالي) إفصاحات TILA وRESPA بموجب سلطة قانون Dodd-Frank، القسم 1032(f)
• ✓تم دمج Good Faith Estimate (GFE) وإفصاح Truth-in-Lending الأولي في Loan Estimate
• ✓تم دمج HUD-1 وإفصاح Truth-in-Lending النهائي في Closing Disclosure
• ✓يتم إدارة القاعدة المتكاملة وإنفاذها من قبل CFPB

للنموذجين الخاصين بـTRID جداول زمنية مختلفة للتسليم. يساعد تقدير القرض المستهلكين على فهم الميزات الرئيسية والتكاليف والمخاطر الخاصة بالقرض، ويجب تسليمه مبكرًا في العملية. ويساعد إفصاح الإغلاق المستهلكين على فهم جميع التكاليف النهائية للمعاملة، ويجب تسليمه قبل إتمام القرض.

• ✓بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA, CFPB)، يجب تقديم تقدير القرض في موعد لا يتجاوز ثالث يوم عمل بعد أن يقدم المستهلك طلب قرض
• ✓بموجب القانون الفيدرالي، يجب تقديم إفصاح الإغلاق إلى المستهلك قبل ثلاثة أيام عمل على الأقل من إتمام القرض
• ✓إتمام القرض هو عندما يصبح المستهلك ملزمًا تعاقديًا بالقرض، وهو ليس بالضرورة نفس الشيء مثل الإغلاق أو التسوية

ينطبق TRID على معظم قروض الرهن العقاري الاستهلاكية المغلقة. وهناك أنواع معينة من القروض مستثناة تحديدًا من التغطية، وغالبًا ما يختبر الامتحان أي القروض تقع خارج القاعدة.

• ✓بموجب القانون الفيدرالي (CFPB)، ينطبق TRID على معظم معاملات الائتمان الاستهلاكي المغلقة المضمونة بعقار
• ✓لا ينطبق TRID على خطوط ائتمان ملكية المنازل (HELOCs)، أو الرهون العقارية العكسية، أو الرهون العقارية المضمونة بمنزل متنقل أو مسكن غير متصل بعقار
• ✓مددت تعديلات 2017 التغطية لتشمل القروض المغلقة المضمونة بوحدات تعاونية، بغض النظر عما إذا كان قانون الولاية يصنفها كعقار
• ✓لا تنطبق القاعدة عمومًا على القروض الممنوحة من أشخاص ليسوا “creditors” بموجب TILA

بموجب القانون الفيدرالي (Regulation Z § 1026.19(e)(2))، تقيد قاعدة TRID بعض أنشطة الدائن قبل أن يتلقى المستهلك تقدير القرض ويبدي نيته للمضي قدماً. غالباً ما تُختبر هذه الحمايات للمستهلك.

• ✓لا يجوز للدائن فرض رسوم على المستهلك (بخلاف رسوم تقرير ائتماني حقيقية) قبل أن يتلقى المستهلك تقدير القرض ويبدي نيته للمضي قدماً.
• ✓لا يجوز للدائن أن يطلب تقديم مستندات للتحقق من المعلومات قبل تقديم تقدير القرض.
• ✓يجوز للمستهلك إبداء نيته للمضي قدماً بأي طريقة يختارها، ما لم يشترط الدائن طريقة اتصال معينة.

لأكثر من 30 عامًا، تطلب القانون الاتحادي نموذجين منفصلين للإفصاح بموجب قانونين اتحاديين: قانون الحقيقة في الإقراض (TILA) وقانون إجراءات تسوية العقارات لعام 1974 (RESPA). ولأن هذه النماذج كانت متداخلة واستخدمت لغة غير متسقة، وجّه قانون دود-فرانك مكتب حماية المستهلك المالي (CFPB) إلى دمجها. والنتيجة هي قاعدة الإفصاح المتكامل TILA-RESPA (TRID)، التي أنشأت نموذجين جديدين: تقدير القرض وإفصاح الإغلاق.

• ✓بموجب القانون الاتحادي، تدمج TRID الإفصاحات التي كان TILA وRESPA يطلبانها سابقًا بشكل منفصل
• ✓أصدر CFPB (وكالة اتحادية) قاعدة TRID بموجب سلطة قانون دود-فرانك
• ✓استبدلت TRID إفصاحات GFE وTIL الأولي وHUD-1 الأقدم بتقدير القرض وإفصاح الإغلاق

يجب استخدام تقدير القرض (Loan Estimate) وإفصاح الإغلاق (Closing Disclosure) لمعظم الرهون العقارية الاستهلاكية المغلقة (closed-end consumer mortgages). تبقى بعض القروض معفاة وتستمر في استخدام نماذج TILA/RESPA الأقدم: خطوط ائتمان ملكية المنزل (HELOCs)، والرهون العقارية العكسية، والرهون العقارية المضمونة بمنزل متحرك أو بمسكن غير مثبت في عقار حقيقي (أرض). كما لا تنطبق القاعدة على الدائنين الذين يقدمون خمسة رهون عقارية أو أقل سنويًا.

• ✓بموجب القانون الاتحادي، ينطبق TRID على معظم قروض الرهن العقاري الاستهلاكية المغلقة
• ✓HELOCs والرهون العقارية العكسية والرهون العقارية على منزل متحرك/مسكن غير مثبت في الأرض معفاة من TRID
• ✓لا تنطبق القاعدة على الأشخاص الذين يقدمون خمسة رهون عقارية أو أقل سنويًا (وليس “الدائنين”)

بموجب القانون الفيدرالي، يجب على الدائنين الاحتفاظ بالأدلة على الامتثال لقاعدة TILA-RESPA لفترات محددة. ولإفصاح الإغلاق (Closing Disclosure) متطلبه الخاص للاحتفاظ، وتستمر الالتزامات حتى عند نقل القروض أو بيعها.

• ✓بموجب القانون الفيدرالي (Regulation Z, § 1026.25)، يجب على الدائنين الاحتفاظ بالسجلات التي تثبت الامتثال لمتطلبات الإفصاح.
• ✓يجب الاحتفاظ بإفصاح الإغلاق (Closing Disclosure) والمستندات ذات الصلة لمدة خمس سنوات بعد إتمام المعاملة (consummation).
• ✓تستمر التزامات الاحتفاظ بالسجلات حتى بعد نقل القرض أو بيعه.

بموجب القانون الفيدرالي، بدأت قاعدة TRID سريانها عمومًا في 3 أكتوبر 2015. يجب تقديم الإفصاحات المتكاملة للطلبات المستلمة في ذلك التاريخ أو بعده؛ أما الطلبات الأسبق فتستخدم نماذج GFE وHUD-1 وTIL الأقدم.

• ✓تنطبق الإفصاحات المتكاملة على الطلبات المستلمة في 3 أكتوبر 2015 أو بعده
• ✓بالنسبة للطلبات المستلمة قبل 3 أكتوبر 2015، يجب على الدائنين استخدام نماذج GFE وHUD-1 وTruth-in-Lending
• ✓لا يجوز للدائن استخدام الإفصاحات المتكاملة للطلبات المستلمة قبل 3 أكتوبر 2015

بموجب القانون الفيدرالي، تظل بعض القروض الخاضعة لقانون TILA ولكن ليس لقانون RESPA مشمولة بمتطلبات الإفصاح المتكاملة الخاصة بـ TRID. وهذا يميز التغطية عن قواعد الاقتصار على RESPA الأقدم.

• ✓القروض المخصصة للإنشاء فقط تخضع لمتطلبات الإفصاح المتكاملة الخاصة بـ TRID
• ✓القروض المضمونة بأرض خالية أو بـ 25 فدانًا أو أكثر تخضع لمتطلبات TRID
• ✓لا ينطبق TRID عمومًا على القروض المقدمة من شخص أو كيان لا يُعتبر دائنًا بموجب اللائحة Z

عند حدوث تغير في الظروف بعد تقديم تقدير القرض، يجوز للدائن إصدار تقدير قرض معدل. بموجب القانون الفيدرالي (اللائحة Z § 1026.19(e)(4))، يجب على الدائن تسليم أو إرسال تقدير القرض المعدل خلال ثلاثة أيام عمل من استلام معلومات كافية لإثبات تغير الظروف، ويجب أن يستلمه المستهلك في موعد لا يتجاوز أربعة أيام عمل قبل إتمام المعاملة. لا يجوز تقديم تقدير قرض معدل في تاريخ تقديم بيان الإفصاح الختامي أو بعده.

• ✓يجب تسليم أو إرسال تقدير القرض المعدل خلال 3 أيام عمل من معرفة تغير الظروف
• ✓يجب أن يستلم المستهلك تقدير القرض المعدل في موعد لا يتجاوز 4 أيام عمل قبل إتمام المعاملة
• ✓لا يجوز إصدار تقدير قرض معدل في تاريخ تقديم بيان الإفصاح الختامي أو بعده

بموجب القانون الفيدرالي (اللائحة Z §§ 1026.19(e) و1026.37)، يجب على الدائن أن يقدم للمستهلك تقدير قرض بحسن نية لمعظم المعاملات المغلقة المضمونة بعقار حقيقي (باستثناء الرهون العقارية العكسية). وهو يحل محل GFE و TIL الأولي.

• ✓يجب عمومًا تقديم تقدير القرض خلال ثلاثة أيام عمل من استلام طلب المستهلك
• ✓يجب أن يحتوي تقدير القرض على تقدير بحسن نية لتكاليف الائتمان وشروط المعاملة، استنادًا إلى أفضل المعلومات المتاحة بشكل معقول إذا كانت المعلومات الدقيقة غير معروفة
• ✓يجوز للدائن أو لوسيط الرهن العقاري الذي يتلقى الطلب تقديم تقدير القرض

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA، الذي تنفذه CFPB بموجب قاعدة TRID)، يجب على الدائن تسليم أو إرسال تقدير القرض بالبريد في موعد لا يتجاوز يوم العمل الثالث بعد استلام طلب المستهلك. كما يجب تسليمه أو إرساله بالبريد في موعد لا يتجاوز يوم العمل السابع قبل إتمام المعاملة.

• ✓يجب تسليم أو إرسال تقدير القرض بالبريد خلال 3 أيام عمل من تقديم الطلب
• ✓يجب تسليم أو إرسال تقدير القرض بالبريد في موعد لا يتجاوز 7 أيام عمل قبل إتمام المعاملة
• ✓تنطبق فترة الانتظار البالغة 7 أيام عمل على تقدير القرض الأولي ولكن لا تنطبق على تقديرات القرض المعدلة

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA)، ينشأ الالتزام بتقديم تقدير القرض (Loan Estimate) عندما يقدم المستهلك ستة عناصر من المعلومات تشكل «طلبًا»: (1) اسم المستهلك، (2) الدخل، (3) رقم الضمان الاجتماعي لتقرير الائتمان، (4) عنوان العقار، (5) تقدير قيمة العقار، و(6) مبلغ قرض الرهن العقاري المطلوب.

• ✓يتكون الطلب من ستة عناصر: الاسم، والدخل، ورقم الضمان الاجتماعي (SSN)، وعنوان العقار، وقيمة العقار المقدرة، ومبلغ القرض المطلوب
• ✓أزالت CFPB العنصر السابع القديم «الشامل» من تعريف RESPA السابق
• ✓لا تُعد المعلومات «مقدمة» لمجرد وجودها في ملفات الدائن أو نظامه

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA, CFPB)، يعرب المستهلك عن نيته للمضي قدمًا من خلال التواصل بأي طريقة (شفهيًا، كتابيًا، بالبريد الإلكتروني، أو بتوقيع نموذج) بعد تسليم تقدير القرض، ما لم يطلب الدائن طريقة محددة. الصمت لا يمثل أبدًا إشارة إلى النية للمضي قدمًا، ويجب على الدائن توثيق التواصل.

• ✓يمكن الإعراب عن النية للمضي قدمًا بأي طريقة بعد تسليم تقدير القرض، ما لم يطلب الدائن طريقة محددة
• ✓صمت المستهلك ليس مؤشرًا على النية للمضي قدمًا
• ✓يجب على الدائن توثيق التواصل المتعلق بالنية للمضي قدمًا للاحتفاظ بالسجلات بموجب § 1026.25

بموجب القانون الفيدرالي (القسم 5 من RESPA، و12 U.S.C. 2604، واللائحة Z § 1026.19(g)، التي ينفذها CFPB)، يجب على الدائنين تزويد المستهلكين الذين يتقدمون بطلب للحصول على معاملة ائتمان استهلاكي مضمونة بعقار حقيقي أو وحدة تعاونية بالكتيب الخاص بالمعلومات (“Your Home Loan Toolkit: A Step-by-Step Guide”). يساعد الكتيب المستهلكين على فهم معاملات العقارات الحقيقية وتكاليف التسوية. ويجب تسليمه أو إرساله بالبريد في موعد أقصاه ثلاثة أيام عمل بعد استلام الدائن لطلب قرض المستهلك.

• ✓يجب تسليم كتيب المعلومات الخاص أو إرساله بالبريد خلال 3 أيام عمل من استلام طلب القرض (§ 1026.19(g)(1)(i))
• ✓مطلوب لمعاملات الائتمان الاستهلاكي المضمونة بعقار حقيقي أو وحدة تعاونية
• ✓الكتيب الحالي هو “Your Home Loan Toolkit: A Step-by-Step Guide”، الذي حل محل كتيب تكاليف التسوية الصادر عن HUD

يكشف جدول شروط القرض في الصفحة 1 عن مبلغ القرض، وسعر الفائدة الأولي، ومبلغ أصل الدين والفائدة الشهري الأولي، وأي تعديلات على هذه المبالغ بعد إتمام القرض، وما إذا كان القرض يتضمن غرامة السداد المسبق، وما إذا كان القرض يتضمن دفعة بالون. تحت عبارة “هل يمكن أن يزيد هذا المبلغ بعد الإغلاق؟”، يكشف الدائن عن نعم أو لا لكل بند، مع التفاصيل إذا كانت الإجابة نعم.

• ✓يكشف جدول شروط القرض عن مبلغ القرض، وسعر الفائدة، ومبلغ أصل الدين والفائدة الشهري
• ✓كما يكشف عما إذا كان القرض يتضمن غرامة السداد المسبق أو دفعة بالون
• ✓يوضح كل بند ما إذا كان المبلغ يمكن أن يزيد بعد الإغلاق (نعم/لا)

غرامة الدفع المسبق هي رسوم تُفرض عند سداد كل أو جزء من أصل القرض قبل حلول موعد استحقاقه؛ ولا تتضمن رسوم طرف ثالث متنازلًا عنها يفرضها الدائن إذا سدد المستهلك كامل أصل القرض خلال 36 شهرًا من الإغلاق. الدفعة المتضخمة (Balloon Payment) هي دفعة تزيد عن ضعف الدفعة الدورية العادية. وعند وجود أي من هاتين الخاصيتين، يفيد الإفصاح بـ “نعم” ويذكر الحد الأقصى للمبلغ والتاريخ أو الفترة ذات الصلة.

• ✓غرامة الدفع المسبق هي رسوم على سداد أصل القرض مبكرًا (قبل استحقاقه)
• ✓الدفعة المتضخمة هي دفعة تزيد عن ضعف الدفعة الدورية العادية
• ✓إذا وُجدت، يذكر الإفصاح الحد الأقصى للمبلغ والتاريخ أو الفترة المطبقة

يوضح جدول الدفعات المتوقعة في تقدير القرض تقديرات الدفعات الدورية التي سيقوم بها المستهلك على مدار مدة القرض. بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA، الذي تنفذه CFPB بموجب Regulation Z)، يجب على الدائنين الإفصاح عن مكونات محددة للدفعات الدورية حتى يتمكن المقترضون من فهم كيفية تغير الدفعات.

• ✓يجب أن يفصح جدول الدفعات المتوقعة عن أصل الدين والفوائد، وتأمين الرهن العقاري، والحجز الاحتياطي التقديري، وإجمالي الدفعة الشهرية التقديري
• ✓يجب إظهار الضرائب والتأمين والرسوم التقديرية حتى إذا لم تُدفع من أموال الحجز الاحتياطي
• ✓يوضح الجدول ما إذا كانت الضرائب والتأمين والرسوم ستُدفع من حساب الحجز الاحتياطي للمستهلك (§ 1026.37(c)(2))

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA، CFPB)، تكشف الصفحة 2 من تقدير القرض عن ما يصل إلى أربع فئات: تفصيل بحسن نية لتكاليف القرض والتكاليف الأخرى، جدول حساب النقد اللازم للإغلاق، جدول الدفعة القابلة للتعديل (AP)، وجدول معدل الفائدة القابل للتعديل (AIR).

• ✓تُدفع تكاليف القرض للدائن ومقدمي الخدمات من الأطراف الثالثة الذين يطلبهم الدائن أثناء إنشاء القرض (§ 1026.37(f))
• ✓تشمل التكاليف الأخرى الضرائب ورسوم التسجيل الحكومية ومدفوعات إغلاق العقارات الأخرى (§ 1026.37(g))
• ✓ينطبق جدول AP على القروض ذات الدفعات الشهرية القابلة للتعديل؛ وينطبق جدول AIR على القروض ذات معدل الفائدة القابل للتعديل
• ✓يتم تقريب مبالغ تكاليف القرض والتكاليف الأخرى إلى أقرب دولار كامل

تُفصح عن تكاليف القرض في تقدير القرض (Loan Estimate) ضمن ثلاثة عناوين فرعية لها مجاميع فرعية، ويكون مجموعها هو إجمالي تكاليف القرض. يساعد هذا التنظيم المقترضين على معرفة الرسوم التي يمكنهم اختيار مزوّدها.

• ✓العناوين الفرعية الثلاثة هي رسوم إنشاء القرض (Origination Charges)، والخدمات التي لا يمكنك اختيار مزوّدها (Services You Cannot Shop For)، والخدمات التي يمكنك اختيار مزوّدها (Services You Can Shop For)
• ✓إجمالي تكاليف القرض = مجموع المجاميع الفرعية الثلاث (§ 1026.37(f)(4))
• ✓يجب الإفصاح عن البنود باستخدام مصطلحات تصف الخدمة بوضوح، وبالنسبة للخدمات، بالترتيب الأبجدي

في تقدير القرض، إجمالي تكاليف الإغلاق هو مجموع إجمالي تكاليف القرض وإجمالي التكاليف الأخرى وائتمانات المُقرض. بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA، CFPB)، يلخّص هذا الرقم ما سيدفعه المقترض فيما يتعلق بالقرض.

• ✓إجمالي تكاليف الإغلاق = إجمالي تكاليف القرض + إجمالي التكاليف الأخرى + ائتمانات المُقرض (§ 1026.37(g)(6))
• ✓يتم الإفصاح عن ائتمانات المُقرض كرقم سالب لأنها تقلل تكاليف المقترض.

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA، CFPB)، يوضح جدول حساب النقد المطلوب عند الإغلاق (Calculating Cash to Close) في تقدير القرض (Loan Estimate) كيفية اشتقاق النقد المطلوب عند الإغلاق المقدَّر (Estimated Cash to Close). النقد المطلوب عند الإغلاق المقدَّر هو مجموع المبالغ السبعة الأخرى المفصح عنها في الجدول: إجمالي تكاليف الإغلاق (Total Closing Costs)، وتكاليف الإغلاق الممولة (Closing Costs Financed)، والدفعة المقدمة/الأموال من المقترض (Down Payment/Funds from Borrower)، والوديعة (Deposit)، والأموال للمقترض (Funds for Borrower)، وائتمانات البائع (Seller Credits)، والتعديلات والائتمانات الأخرى (Adjustments and Other Credits).

• ✓إجمالي تكاليف الإغلاق (Total Closing Costs) في هذا الجدول يُفصح عنه كرقم موجب ويساوي إجمالي جدول التكاليف الأخرى (Other Costs) (§ 1026.37(h)(1)(i))
• ✓النقد المطلوب عند الإغلاق المقدَّر (Estimated Cash to Close) هو مجموع المبالغ السبعة الأخرى في الجدول (§ 1026.37(h)(1)(viii))

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA، CFPB)، يساعد جدول المقارنات في الصفحة 3 من نموذج تقدير القرض المستهلكين على مقارنة القروض. ويكشف عن خلال 5 سنوات (إجمالي المدفوع وأصل الدين المدفوع حتى الشهر الستين)، ومعدل النسبة السنوي (APR)، ونسبة إجمالي الفوائد (TIP). يعبر APR عن التكاليف على مدار مدة القرض كمعدل، وهو ليس معدل الفائدة.

• ✓يعبر APR عن التكاليف على مدار مدة القرض كمعدل، وليس هو نفسه معدل الفائدة (§ 1026.37(l)(2))
• ✓TIP هو إجمالي الفائدة المدفوعة على مدار مدة القرض معبرًا عنه كنسبة مئوية من مبلغ القرض (§ 1026.37(l)(3))

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA، CFPB)، لا يُطلب من المستهلك التوقيع على تقدير القرض. يجوز للدائن إضافة سطر للتوقيع لتأكيد الاستلام فقط، باستخدام الصيغة النموذجية الدقيقة. التوقيع يؤكد الاستلام فقط ولا يُلزم المستهلك بقبول القرض.

• ✓لا يُطلب من المستهلك التوقيع على تقدير القرض (§ 1026.37(n)(1))
• ✓إذا لم يُستخدم جدول تأكيد الاستلام، فيجب أن يظهر بيان قبول القرض ينص على أن المستهلك ليس بحاجة إلى قبول القرض لأنه تلقى النموذج أو وقّع على طلب (§ 1026.37(n)(2))

بموجب القانون الفيدرالي، يوفر CFPB نماذج تقدير القرض القياسية والنموذجية. وتعتمد إلزامية الاستخدام على ما إذا كان القرض قرضًا عقاريًا مرتبطًا فيدراليًا.

• ✓بالنسبة للقروض العقارية المرتبطة فيدراليًا (معظم الرهون العقارية)، يكون تقدير القرض نموذجًا قياسيًا يجب على الدائنين استخدامه بكل عناصره (أحجام الخطوط، والخط العريض، والتظليل، والتسطير)
• ✓بالنسبة للقروض غير المرتبطة فيدراليًا، يكون النموذج نموذجًا استرشاديًا لا يلزم استخدامه تمامًا، لكن يجب أن تكون الإفصاحات مشابهة بشكل جوهري في المحتوى والتنسيق
• ✓يوفر استخدام نموذج تقدير قرض مناسب ملاذًا آمنًا إذا تم استكماله بشكل صحيح بمحتوى دقيق

بموجب القانون الفيدرالي (Regulation Z §§ 1026.37(f) و(g))، تُدرج الصفحة 2 من تقدير القرض الرسوم في فئتين عامتين. إن فهم هذا التمييز قابل للاختبار.

• ✓تكاليف القرض (Loan Costs) يدفعها المستهلك للدائن ومقدمي الخدمات من الأطراف الثالثة الذين يطلبهم الدائن، وعادةً أثناء إنشاء القرض.
• ✓تشمل التكاليف الأخرى (Other Costs) الضرائب ورسوم التسجيل الحكومية وبعض المدفوعات الأخرى المتعلقة بعملية إغلاق العقار.
• ✓لا يجوز استخدام التسمية ‘N/A’ في تقدير القرض؛ إذ تُحذف الإفصاحات غير المنطبقة أو تُترك فارغة.

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA)، يجوز للمستهلك تعديل أو التنازل عن فترة الانتظار البالغة سبعة أيام عمل إذا وُجدت حالة طارئة مالية شخصية حقيقية (مثل بيع الرهن العقاري الوشيك). يجب على المستهلك تقديم بيان كتابي مؤرخ يصف الحالة الطارئة وموقّع من جميع المستهلكين المسؤولين بشكل أساسي. لا يجوز للدائن تقديم نموذج تنازل مطبوع مسبقًا.

• ✓يتطلب التنازل وجود حالة طارئة مالية شخصية حقيقية
• ✓يجب على المستهلك تقديم بيان كتابي مؤرخ يصف الحالة الطارئة، وموقّع من جميع المستهلكين المسؤولين بشكل أساسي
• ✓لا يجوز للدائن تقديم نموذج تنازل مطبوع مسبقًا

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA)، يجوز لوسيط الرهن العقاري الذي يتلقى طلب المستهلك أن يقدم تقدير القرض نيابة عن الدائن، مما يفي بالتزام الدائن. ومع ذلك، يظل الدائن مسؤولاً قانونياً عن أي أخطاء أو عيوب، وتنطبق متطلبات الاحتفاظ بالسجلات.

• ✓يجوز لوسيط الرهن العقاري تقديم تقدير القرض نيابة عن الدائن
• ✓يظل الدائن مسؤولاً قانونياً عن أي أخطاء أو عيوب حتى إذا قام الوسيط بالتسليم
• ✓يجب على الوسيط الالتزام بمتطلبات الاحتفاظ بالسجلات لمدة ثلاث سنوات

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA)، إذا لم يتم تسليم تقدير القرض شخصيًا، يُعتبر المستهلك قد استلمه بعد ثلاثة أيام عمل من تسليمه أو إيداعه في البريد. يجوز تسليم تقدير القرض شخصيًا، أو بالبريد، أو بالتسليم الإلكتروني (رهنًا لمتطلبات الموافقة بموجب قانون E-SIGN).

• ✓يُفترض أن المستهلك يستلم تقدير القرض بعد 3 أيام عمل من الإرسال بالبريد إذا لم يتم تسليمه شخصيًا
• ✓يجوز أن يكون التسليم شخصيًا، أو بالبريد، أو إلكترونيًا
• ✓يجب أن يتوافق التسليم الإلكتروني مع أحكام موافقة المستهلك بموجب قانون E-SIGN

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA)، لا يجوز للدائن أن يشترط تقديم تقدير القرض على قيام المستهلك بتقديم مستندات تتحقق من المعلومات. يجوز للدائن طلب المعلومات شفهيًا، لكن لا يجوز له اشتراط مستندات داعمة (مثل اتفاقية الشراء، كشوف الحسابات البنكية) قبل إصدار تقدير القرض.

• ✓لا يجوز للدائن اشتراط مستندات تحقق قبل تقديم تقدير القرض
• ✓لا يجوز للدائن أن يصرح بأنه لن يقدم تقدير القرض دون مستندات تحقق
• ✓لا يجوز لنظام إلكتروني رفض الطلبات التي تحتوي على العناصر الستة فقط لأن المعلومات الإضافية المفضلة مفقودة

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA)، إذا قدم المستهلك خمسة فقط من الأجزاء الستة (على سبيل المثال، دون عنوان العقار)، فلا يُشترط تقديم Loan Estimate ويجوز إصدار موافقة مبدئية. وبمجرد تقديم الأجزاء الستة كاملة، يصبح Loan Estimate مطلوبًا. وإذا انسحب المستهلك أو تعذرت الموافقة على الطلب خلال 3 أيام عمل، فلا يُشترط تقديم Loan Estimate — لكنه مطلوب إذا اكتملت المعاملة لاحقًا وفق الشروط الأصلية.

• ✓تقديم 5 فقط من 6 أجزاء لا يستوجب الالتزام بتقديم Loan Estimate
• ✓تقديم الأجزاء الستة كاملة يستوجب تقديم Loan Estimate حتى لطلبات الموافقة المبدئية/التأهيل المبدئي
• ✓إذا انسحب المستهلك خلال 3 أيام عمل، فلا يُشترط تقديم Loan Estimate، ولكن يجب تقديمه إذا اكتملت المعاملة وفق الشروط الأصلية

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA)، ولتسليم Loan Estimate، يُقصد بـ “يوم العمل” أي يوم تكون فيه مكاتب الدائن مفتوحة للجمهور لممارسة جميع وظائفه التجارية جوهريًا. وينطبق تعريف آخر أكثر دقة (جميع أيام التقويم باستثناء أيام الأحد والعطلات الفيدرالية) عند حساب الأيام لاستلام Closing Disclosure.

• ✓لتسليم Loan Estimate، يوم العمل = اليوم الذي تكون فيه مكاتب الدائن مفتوحة لممارسة جوهريًا جميع الوظائف التجارية
• ✓بالنسبة إلى Closing Disclosure، يوم العمل = جميع أيام التقويم باستثناء أيام الأحد والعطلات الفيدرالية القانونية
• ✓يجب عدم الخلط بين تعريفي يوم العمل

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA، CFPB)، يجوز للدائنين تقديم تقديرات للمستهلكين قبل Loan Estimate، ولكن أي تقدير مكتوب لشروط/تكاليف خاصة بالمستهلك يجب أن يعرض إخلاء مسؤولية مطلوب في أعلى الصفحة الأولى: “قد يكون معدل الفائدة والدفعة والتكاليف الفعلية الخاصة بك أعلى. احصل على Loan Estimate رسمي قبل اختيار القرض.” ويجب أن يكون بخط لا يقل عن 12 نقطة ولا يجوز أن يشبه Loan Estimate أو Closing Disclosure.

• ✓يجب أن يذكر التقدير المكتوب السابق لـ Loan Estimate إخلاء المسؤولية المطلوب في أعلى الصفحة الأولى
• ✓يجب ألا يقل إخلاء المسؤولية عن خط بحجم 12 نقطة
• ✓لا يجوز أن يحتوي التقدير على عناوين أو محتوى أو تنسيق مشابه بشكل جوهري لـ Loan Estimate أو Closing Disclosure (النموذج H-26)

بموجب القانون الفيدرالي (Regulation Z, CFPB)، لا يُشترط الكتيّب الخاص بالمعلومات في معاملات معينة. بالنسبة لـ HELOC الخاضع للمادة § 1026.40، يجوز للدائن أو وسيط الرهن العقاري أن يقدم بدلاً منه كتيّب “When Your Home is On the Line”. لا يُشترط الكتيّب للمعاملات التي لا تكون بغرض شراء عقار سكني لعائلة واحدة إلى أربع عائلات، مثل إعادة التمويل، أو القروض المضمونة برهن ثانوي مغلقة، أو الرهون العقارية العكسية.

• ✓بالنسبة لحسابات HELOC الخاضعة للمادة § 1026.40، يجوز تقديم كتيّب “When Your Home is On the Line” بدلاً منه (§ 1026.19(g)(1)(ii))
• ✓لا يُشترط في حالات إعادة التمويل، أو القروض المضمونة برهن ثانوي مغلقة، أو الرهون العقارية العكسية (§ 1026.19(g)(1)(iii))
• ✓ينطبق شرط الكتيّب على عمليات شراء العقارات السكنية لعائلة واحدة إلى أربع عائلات

بموجب القانون الفيدرالي (اللائحة Z، CFPB)، عندما يتقدم شخصان أو أكثر معًا بطلب للحصول على قرض، يجوز للدائن تقديم نسخة واحدة فقط من الكتيب الإعلامي الخاص إلى واحد منهم فقط. إذا استخدم المستهلك وسيط رهن عقاري، فيجب على وسيط الرهن العقاري تقديم الكتيب ولا يلزم الدائن بذلك.

• ✓يجب تقديم كتيب واحد فقط عندما يتقدم عدة أشخاص بطلب مشترك (تعليق 19(g)(1)-2)
• ✓عند استخدام وسيط رهن عقاري، يجب على الوسيط تقديم الكتيب ويُعفى الدائن من الواجب (§ 1026.19(g)(1)(i))

بموجب القانون الفيدرالي (Regulation Z، CFPB)، فإن إتاحة الكتيب الإعلامي الخاص على موقع الدائن الإلكتروني لا تفي بمتطلبات التسليم. يجب على الدائن أن يقوم فعليًا بتسليم الكتيب أو إيداعه في البريد في موعد لا يتجاوز ثلاثة أيام عمل بعد استلام طلب المستهلك.

• ✓نشر الكتيب على موقع إلكتروني لا يفي بمتطلبات التسليم في قاعدة TILA-RESPA
• ✓يجب التسليم الفعلي أو الإرسال بالبريد خلال 3 أيام عمل

بالنسبة للرهن العقاري لأموال الشراء (purchase money mortgage)، يفصح الدائن عن سعر بيع العقار. إذا كانت الممتلكات الشخصية مشمولة في سعر البيع، يُستخدم السعر الكامل دون تخفيض مقابل قيمة الممتلكات الشخصية. وبالنسبة لمعاملة بدون بائع (مثل إعادة التمويل أو البناء الجديد)، يفصح الدائن بدلاً من ذلك عن القيمة المُثمَّنة أو القيمة المُقدَّرة للعقار.

• ✓معاملات الشراء يفصح فيها عن سعر بيع العقار
• ✓المعاملات بدون بائع يفصح فيها عن القيمة المُثمَّنة أو القيمة المُقدَّرة
• ✓يجب أن يتضمن العقار الرمز البريدي؛ إذا لم يتوفر عنوان، يُستخدم وصف للموقع

يكشف تقدير القرض عن الاستخدام المقصود للقرض من قبل المستهلك باستخدام أحد الأغراض الأربعة: الشراء (تمويل الحصول على العقار)، إعادة التمويل (إعادة تمويل التزام قائم مضمون بالعقار، حتى لو لم يكن الدائن هو الحائز أو جهة خدمة القرض الأصلية)، الإنشاء (تمويل الإنشاء الأولي لمسكن على العقار)، أو قرض حقوق الملكية العقارية (أي غرض آخر).

• ✓بموجب القانون الفيدرالي، يُفصح عن غرض القرض كشراء، إعادة تمويل، إنشاء، أو قرض حقوق الملكية العقارية
• ✓تنطبق إعادة التمويل حتى لو لم يكن الدائن هو حائز الالتزام الأصلي أو جهة خدمة القرض الخاصة به
• ✓قرض حقوق الملكية العقارية هو الفئة الجامعة التي يُفصح عنها لأي غرض آخر

يكشف تقدير القرض عن نوع القرض على أنه أحد ما يلي: تقليدي إذا لم يكن القرض مضموناً أو مؤمناً عليه من قبل وكالة حكومية فيدرالية أو حكومة الولاية؛ FHA إذا كان مؤمناً عليه من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية؛ VA إذا كان مضموناً من قبل وزارة الشؤون الفيدرالية للمحاربين القدماء؛ أو آخر (مع وصف موجز) إذا كان مؤمناً عليه أو مضموناً من قبل وكالة حكومية فيدرالية أو حكومة الولاية أخرى.

• ✓التقليدي يعني أن القرض غير مؤمن أو مضمون من قبل الحكومة
• ✓FHA يعني المؤمن عليه من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية؛ VA يعني المضمون من قبل وزارة الشؤون الفيدرالية للمحاربين القدماء
• ✓النوع الآخر مع وصف موجز يُستخدم للقروض المدعومة من قبل وكالات فيدرالية أو حكومية أخرى

يوضح تقدير القرض ما إذا كان سعر الفائدة مثبتًا (نعم أو لا). إذا تم تثبيت السعر عند التسليم، فيجب الإفصاح عن التاريخ والوقت (بما في ذلك المنطقة الزمنية) اللذين تنتهي فيهما فترة التثبيت. في كل تقدير قرض، يجب الإفصاح عن التاريخ والوقت (بما في ذلك المنطقة الزمنية) اللذين تنتهي فيهما تكاليف الإغلاق المقدرة.

• ✓يفصح تقدير القرض عما إذا كان سعر الفائدة مثبتًا (نعم/لا)
• ✓إذا كان مثبتًا، فيجب الإفصاح عن التاريخ والوقت (مع المنطقة الزمنية) اللذين تنتهي فيهما فترة التثبيت
• ✓يجب أن يفصح كل تقدير قرض عن التاريخ والوقت اللذين تنتهي فيهما تكاليف الإغلاق المقدرة

إذا لم يكن سعر الفائدة الابتدائي معروفًا عند إتمام العقد (كما في القرض ذي سعر الفائدة القابل للتعديل)، يفصح الدائن عن سعر الفائدة المفهرس بالكامل — وهو سعر الفائدة المحسوب باستخدام قيمة المؤشر والهامش في وقت إتمام العقد. ويُحسب الدفع الابتدائي لأصل الدين والفائدة باستخدام سعر الفائدة المفهرس بالكامل نفسه.

• ✓عندما لا يكون السعر الابتدائي معروفًا، يتم الإفصاح عن سعر الفائدة المفهرس بالكامل (المؤشر + الهامش عند إتمام العقد)
• ✓يُحسب الدفع الابتدائي لأصل الدين والفائدة باستخدام سعر الفائدة المفهرس بالكامل
• ✓ينطبق هذا على القروض ذات السعر القابل للتعديل حيث لا يكون السعر الابتدائي ثابتًا بعد

عندما قد تحدث أحداث محفزة معينة خلال مدة القرض، يجب إضافة أعمدة إضافية لإظهار مبالغ الدفع بعد الحدث. وهذا ينبه المقترضين إلى تغييرات الدفع المستقبلية في القروض ذات السعر القابل للتعديل، والقروض التي تدفع الفائدة فقط، والقروض ذات الإطفاء السلبي، والقروض البالونية.

• ✓تشمل الأحداث المحفزة تغييرًا في أصل الدين والفائدة (مثل القروض ذات السعر القابل للتعديل)، ودفعة بالونية مجدولة، والإنهاء التلقائي لتأمين الرهن العقاري
• ✓قد يحتوي جدول المدفوعات المتوقعة على أربعة أعمدة كحد أقصى
• ✓الدفعة البالونية المجدولة كدفعة نهائية تتطلب دائمًا عمودًا خاصًا بها بعنوان “Final Payment”

لكل عمود، يُفصح عن إجمالي الدفعة الشهرية المقدرة كمجموع أصل الدين والفوائد، وتأمين الرهن العقاري، والضمان المقدر. يمنح هذا المقترض تقديرًا كاملًا لدفعة الإسكان الشهرية.

• ✓إجمالي الدفعة الشهرية المقدرة = أصل الدين والفوائد + تأمين الرهن العقاري + الضمان المقدر (§ 1026.37(c)(2)(iv))
• ✓إذا لم يكن تأمين الرهن العقاري مطلوبًا، يُفصح عن 0؛ وإذا لم يتم إنشاء حساب ضمان، يُفصح عن 0 للضمان المقدر

تلخّص الصفحة 1 من تقدير القرض تكاليف الإغلاق المقدّرة والنقد المقدّر المطلوب للإغلاق. تكاليف الإغلاق المقدّرة هي إجمالي تكاليف الإغلاق من الصفحة 2، مفصّلة لتُظهر إجمالي تكاليف القرض، وإجمالي التكاليف الأخرى، وائتمانات المُقرض.

• ✓تشمل تكاليف الإغلاق المقدّرة إجمالي تكاليف القرض زائد إجمالي التكاليف الأخرى ناقص ائتمانات المُقرض (§ 1026.37(d)(1)(i))
• ✓يتطابق النقد المقدّر المطلوب للإغلاق في الصفحة 1 مع المبلغ الوارد في جدول حساب النقد المطلوب للإغلاق في الصفحة 2 (§ 1026.37(d)(1)(ii))
• ✓بالنسبة للمعاملات التي لا يوجد فيها بائع، يجوز استخدام جدول التكاليف البديلة عند الإغلاق مع خانات اختيار من/إلى المقترض

رسوم إنشاء القرض هي البنود التي يدفعها المستهلك لكل دائن ومنشئ قرض مقابل إنشاء الائتمان وتمديده. يتم عرض النقاط المدفوعة لخفض سعر الفائدة كنسبة مئوية من مبلغ القرض وبمبلغ بالدولار.

• ✓يتم الإفصاح عن النقاط كنسبة مئوية من مبلغ القرض وبمبلغ بالدولار؛ إذا لم يتم فرض نقاط، اترك كلا الحقلين فارغين (§ 1026.37(f)(1)(i))
• ✓التعويض المدفوع بشكل غير مباشر لمنشئ القرض من خلال سعر الفائدة لا يتم الإفصاح عنه كرسوم إنشاء القرض
• ✓يمكن تفصيل ما يصل إلى 13 بندًا؛ البنود الزائدة عن 12 تظهر كـ “رسوم إضافية”

الخدمات التي لا يمكنك التسوق لاختيار مزودها يقدمها أطراف ثالثة يختارها الدائن؛ الخدمات التي يمكنك التسوق لاختيار مزودها تسمح للمستهلك باختيار مقدم الخدمة. ويسمح الدائن باختيار المزود عندما يجوز للمستهلك اختيار مقدم الخدمة وفقًا لمتطلبات معقولة.

• ✓الخدمات التي لا يمكنك التسوق لاختيار مزودها (مثل: التقييم، تقرير الائتمان، تحديد مخاطر الفيضانات، تأمين ملكية المُقرض) — يتم الإفصاح عن ما لا يزيد عن 13، ويظهر الفائض كـ 'Additional Charges' مع عدم السماح بأي ملحق
• ✓الخدمات التي يمكنك التسوق لاختيار مزودها (مثل: فحص الحشرات، مسح الأراضي، وكيل إتمام نقل الملكية) — يتم الإفصاح عن ما لا يزيد عن 14، ويجوز استخدام ملحق لتقدير القرض للبنود الإضافية
• ✓يجب أن تبدأ البنود المتعلقة بسند الملكية بـ 'Title –'؛ ويتم الإفصاح عن قسط تأمين سند الملكية الخاص بالمُقرض دون أي خصم للشراء المتزامن

يتم الإفصاح عن التكاليف الأخرى ضمن أربعة عناوين فرعية ذات مجاميع فرعية، وتُجمع لتكوّن إجمالي التكاليف الأخرى. وهذه التكاليف تُحدد إلى حد كبير من خلال إجراءات حكومية أو التزامات على المقترض مستقلة عن الدائن.

• ✓العناوين الفرعية الأربعة هي الضرائب ورسوم حكومية أخرى، والمدفوعات المسبقة، ودفعة الضمان الأولية عند الإغلاق، وأخرى
• ✓إجمالي التكاليف الأخرى = مجموع المجاميع الفرعية الأربعة (§ 1026.37(g)(5))
• ✓لا يجوز استخدام ملحق للتكاليف الأخرى؛ وتُعرض البنود الزائدة بوصفها “رسوم إضافية” في السطر الأخير من العنوان الفرعي

ضمن الضرائب والرسوم الحكومية الأخرى، يتم الإفصاح عن رسوم التسجيل والضرائب الأخرى أولاً ثم ضرائب نقل الملكية ثانياً. هذا التمييز مهم لأنها تُحسب بطريقة مختلفة.

• ✓رسوم التسجيل والضرائب الأخرى هي رسوم حكومية لتسجيل/فهرسة المستندات ولا تعتمد على سعر البيع أو مبلغ القرض.
• ✓ضرائب نقل الملكية تُحتسب على أساس مبلغ القرض أو سعر بيع العقار؛ والاسم المستخدم بموجب قانون الولاية/المحلي ليس هو العامل الحاسم.
• ✓لا يتم الإفصاح في تقدير القرض إلا عن ضرائب نقل الملكية التي يدفعها المستهلك؛ أما الضرائب التي يدفعها البائع فلا تظهر.

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA، CFPB)، اعتمادات المُقرض هي عبارة عن مدفوعات من المُقرض إلى المستهلك لا تدفع رسماً معيناً وتظهر كرقم سالب. في القروض ذات التكلفة 'الصفرية'، يجب الإفصاح عن الاعتماد أو الخصم الذي يعوض تكاليف الإغلاق كاعتمادات المُقرض، وأن يكون كافياً لتغطية البنود التي مثّل المُقرض أنها لن يدفعها المستهلك.

• ✓يتم الإفصاح عن اعتمادات المُقرض كرقم سالب (التعليق 37(g)(6)(ii)-1)
• ✓في القروض ذات التكلفة 'الصفرية'، يجب الإفصاح عن اعتماد أو خصم المُقرض كاعتمادات المُقرض وأن يكون كافياً لتغطية البنود الممثلة التي لم يتم تحصيلها (التعليق 37(g)(6)(ii)-2)

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA، CFPB)، لا يتم الإفصاح عن جدول AIR إلا عندما يكون سعر الفائدة على القرض قابلاً للارتفاع بعد إتمام المعاملة؛ ولا يظهر إذا لم يكن سعر الفائدة سيرتفع. ويكشف عن المؤشر + الهامش، وسعر الفائدة الأولي، والحد الأدنى/الأقصى لسعر الفائدة، وتكرار التغيير، وحدود تغييرات سعر الفائدة.

• ✓لا يتم الإفصاح عن جدول AIR إلا عندما يكون سعر الفائدة قابلاً للارتفاع بعد إتمام المعاملة (§ 1026.37(j))
• ✓يتم الإفصاح عن الهامش كنسبة مئوية (مثال: إضافة 4.25 إلى LIBOR تظهر على أنها 4.25%) (تعليق 37(j)(1)-1)

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA، CFPB)، تساوي TIP إجمالي الفائدة المدفوعة على مدى مدة القرض مقسومًا على مبلغ القرض، معبرًا عنها بنسبة مئوية. مثال: قرض بقيمة 100,000 دولار مع إجمالي فائدة 50,000 دولار تكون TIP فيه 50%.

• ✓TIP = (إجمالي الفائدة على مدى مدة القرض ÷ مبلغ القرض) × 100
• ✓خلال 5 سنوات، يُفصح عن المبالغ المدفوعة حتى نهاية الشهر الستين بعد تاريخ استحقاق أول دفعة (§ 1026.37(l)(1))

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA، CFPB)، يكشف جدول الاعتبارات الأخرى في تقدير القرض عن التقييم، والافتراض (ما إذا كان يمكن لمشترٍ لاحق أن يتحمل القرض)، وبيان اختياري عن تأمين مالك المنزل، ورسوم الدفع المتأخر، وطبيعة إعادة التمويل، ونية خدمة القرض، و(في حالات إعادة التمويل) حمايات المسؤولية بعد حبس الرهن.

• ✓يكشف الجدول عن معلومات التقييم، والافتراض، وتأمين مالك المنزل، والدفع المتأخر، وإعادة التمويل، وخدمة القرض (§ 1026.37(m))
• ✓يُدرج بيان حول حمايات المسؤولية بعد حبس الرهن بموجب قانون الولاية للمعاملات المتعلقة بإعادة التمويل (§ 1026.37(m))

بموجب القانون الفيدرالي، يُعد تقدير القرض نموذجًا من ثلاث صفحات بعدد محدد من السطور. ولا يجوز للدائنين تغيير هيكل السطور.

• ✓لا يجوز للدائن تغيير عدد السطور الخاصة بالتكاليف؛ ويتم تجميع الرسوم الزائدة ووصفها بأنها «رسوم إضافية».
• ✓تعرض الصفحة 1 معلومات عامة، وشروط القرض، والمدفوعات المتوقعة، والتكاليف عند الإغلاق؛ وتعرض الصفحة 3 معلومات الاتصال، والمقارنات، واعتبارات أخرى.
• ✓يجوز إدراج الخدمات المُفصح عنها باعتبارها «رسومًا إضافية» في قسم «الخدمات التي يمكنك التسوق لاختيارها» ضمن ملحق.

بموجب القانون الفيدرالي (اللائحة Z § 1026.19(g)(1)(i)، CFPB)، إذا رفض الدائن طلب المستهلك أو سحب المستهلك الطلب قبل نهاية فترة الثلاثة أيام عمل، فلا يلزم الدائن بتقديم كتيب المعلومات الخاص.

• ✓لا يلزم تقديم الكتيب إذا رُفض الطلب أو سُحب خلال فترة 3 أيام عمل
• ✓ينطبق على رفض الدائن وسحب المستهلك معًا (التعليق 19(g)(1)(i)-3)

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA)، يجب إعداد الأرقام في تقدير القرض (Loan Estimate) بحسن نية باستخدام أفضل المعلومات المتاحة بشكل معقول. يُقاس حسن النية بمقارنة الرسوم المقدرة في تقدير القرض (Loan Estimate) بالرسوم الفعلية في بيان الإفصاح الختامي (Closing Disclosure). بشكل عام، إذا تجاوز المبلغ المفروض التقدير، فلا يُعد ذلك حسن نية — بغض النظر عن خطأ يُكتشف لاحقًا.

• ✓يتم تحديد حسن النية بمقارنة الرقم في تقدير القرض (Loan Estimate) بالرسوم الفعلية في بيان الإفصاح الختامي (Closing Disclosure)
• ✓فرض مبلغ أعلى من التقدير لا يُعد عمومًا حسن نية، حتى لو كان بسبب خطأ تقني أو سوء حساب
• ✓فرض مبلغ أقل على المستهلك مما تم الإفصاح عنه يُعد دائمًا حسن نية، دون النظر إلى هوامش التفاوت (tolerances)

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA)، قد تزيد بعض الرسوم دون أي حد للتسامح إذا كان التقدير الأصلي مبنيًا على أفضل المعلومات المتاحة بشكل معقول: الفائدة المدفوعة مقدمًا، وأقساط تأمين الممتلكات، والمبالغ الموضوعة في حسابات الضمان/الحجز/الاحتياطي، والخدمات التي يتسوق المستهلك من أجلها ويختار فيها مزودًا غير مدرج في القائمة المكتوبة للدائن، والضرائب العقارية / الرسوم الأخرى من أطراف ثالثة مقابل خدمات لا يطلبها الدائن.

• ✓الرسوم التي ليس لها حد للتسامح: الفائدة المدفوعة مقدمًا، وأقساط تأمين الممتلكات، ومبالغ الضمان/الحجز/الاحتياطي
• ✓الرسوم مقابل الخدمات التي يتسوق المستهلك من أجلها ويختار فيها مزودًا غير مدرج في قائمة الدائن ليس لها حد للتسامح
• ✓الضرائب العقارية ورسوم الأطراف الثالثة مقابل الخدمات غير المطلوبة ليس لها حد للتسامح إذا كانت مبنية على أفضل المعلومات المتاحة بشكل معقول

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA)، تُجمَّع رسوم التسجيل والرسوم المفروضة على خدمات الأطراف الثالثة (التي لا تُدفع للدائن/الشركة التابعة، وحيث قام المستهلك بالبحث واختيار مقدم خدمة من قائمة الدائن المكتوبة) وتخضع لهامش تسامح تراكمي بنسبة 10%. لا يجوز أن يتجاوز إجمالي هذه الرسوم الإجمالي المُفصح عنه في تقدير القرض (Loan Estimate) بأكثر من 10%، حتى إذا ارتفعت رسوم فردية بأكثر من 10%.

• ✓تخضع رسوم التسجيل ورسوم خدمات الأطراف الثالثة المؤهلة لهامش تسامح تراكمي بنسبة 10%
• ✓لا يجوز أن يتجاوز الإجمالي (المجموع) لهذه الرسوم المجموع المُقدَّر بأكثر من 10%
• ✓يجوز أن ترتفع رسوم فردية بأكثر من 10% طالما بقي إجمالي الفئة ضمن 10%

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA)، تشمل رسوم عدم التسامح (التي لا يجوز أن تتجاوز تقدير القرض في غياب ظرف متغير) ما يلي: الرسوم المدفوعة للدائن أو وسيط الرهن العقاري أو الشركة التابعة لهم والتي لا تكون معفاة؛ الرسوم المدفوعة لطرف ثالث غير تابع عندما لا يسمح الدائن بالتسوق؛ وضرائب نقل الملكية.

• ✓تشمل رسوم عدم التسامح الرسوم المدفوعة للدائن أو الوسيط أو الشركة التابعة، وضرائب نقل الملكية
• ✓الرسوم المدفوعة لطرف ثالث غير تابع عندما لا يُسمح للمستهلك بالتسوق هي رسوم عدم تسامح
• ✓لا يجوز أن تزيد رسوم عدم التسامح إلا عند وجود ظرف متغير صالح أو حدث مُحفّز

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA، قاعدة TRID الصادرة عن CFPB)، إذا تجاوزت المبالغ التي يدفعها المستهلك عند الإغلاق المبالغ المعلنة في تقدير القرض (Loan Estimate) بأكثر من حد التسامح المعمول به، فيجب على الدائن تقديم إفصاح الإغلاق المصحح (Closing Disclosure) ومعالجة المخالفة بإعادة المبلغ الزائد إلى المستهلك في موعد لا يتجاوز 60 يومًا تقويميًا بعد إتمام المعاملة. ولا يلزم أن تكون إعادة المبلغ نقدًا.

• ✓يجب على الدائن تقديم إفصاح الإغلاق المصحح ومعالجة المخالفة في موعد لا يتجاوز 60 يومًا تقويميًا بعد إتمام المعاملة
• ✓الرسوم ذات التسامح الصفري: يجب تعويض المستهلك عن أي مبلغ يُفرض بما يتجاوز المبلغ المعلن
• ✓الرسوم ذات التسامح التراكمي 10%: يجب إعادة المبلغ الذي يتجاوز به المجموع الكلي المجموع المعلن بأكثر من 10%
• ✓يمكن تقديم المعالجات عن طريق استرداد مباشر، أو تخفيض أصل الدين، أو ائتمانات المقرض (محددة أو عامة)

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA, CFPB)، يجوز للدائنين استخدام تقدير القرض المعدل لإعادة ضبط هوامش التسامح في ست حالات محددة فقط: (1) الظروف المتغيرة التي تؤدي إلى زيادة رسم مُقدَّر بما يتجاوز الحدود المسموح بها؛ (2) الظروف المتغيرة التي تؤثر على الجدارة الائتمانية أو قيمة العقار مما يجعل المستهلك غير مؤهل؛ (3) التغييرات التي يطلبها المستهلك على شروط الائتمان أو التسوية والتي تزيد رسمًا ما؛ (4) تثبيت سعر الفائدة بعد تقديم LE؛ (5) إشارة المستهلك إلى نيته المضي قدمًا بعد أكثر من 10 أيام عمل من تقديم LE؛ و(6) قروض البناء الجديد حيث تتأخر التسوية أكثر من 60 يومًا (إذا كان LE قد نص على ذلك بوضوح).

• ✓فقط ستة أحداث محفزة محددة تسمح بإعادة ضبط هوامش التسامح باستخدام تقدير قرض معدل
• ✓لا يمكن استخدام المراجعات المعلوماتية لتحقيق حسن النية إلا إذا وُجد أيضًا ظرف معيد للضبط
• ✓يجوز الاستناد إلى حسن النية على الرسوم المتزايدة فقط بالقدر الذي يبرره فعليًا سبب المراجعة
• ✓يجب على الدائنين الاحتفاظ بسجلات تثبت الامتثال لـ § 1026.19(e)

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA)، إذا كان يُسمح للمستهلك بالتسوق للحصول على خدمة تسوية، فيجب على الدائن تقديم قائمة مكتوبة بمقدمي الخدمات (منفصلة عن تقدير القرض) خلال 3 أيام عمل من تقديم الطلب. ويجب أن تحدد القائمة مزودًا واحدًا على الأقل لكل خدمة، وأن تنص على أن المستهلك قد يختار مزودًا مختلفًا.

• ✓يجب تقديم قائمة مكتوبة بمقدمي الخدمات خلال 3 أيام عمل من تقديم الطلب عندما يُسمح للمستهلك بالتسوق.
• ✓يجب أن تحدد القائمة مزودًا واحدًا متاحًا على الأقل لكل خدمة وأن تنص على أن المستهلك قد يختار مزودًا آخر.
• ✓لا يُعتبر المستهلك قادرًا على التسوق إذا قيّد الدائن الخيارات بقائمة خاصة به يختارها.

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA)، إذا فشل الدائن في تقديم القائمة المكتوبة ولكن سُمح للمستهلك بالبحث عن مقدمي الخدمة، فإن الرسوم تخضع للتسامح التراكمي بنسبة 10% — إلا إذا دُفعت للدائن أو لشركة تابعة، وفي هذه الحالة تخضع للتسامح الصفري. الأخطاء أو الإغفالات التي تمنع البحث عن مقدمي الخدمة تنقل الرسوم إلى التسامح الصفري.

• ✓يُبقي عدم تقديم القائمة المكتوبة (عند السماح بالبحث عن مقدمي الخدمة) الرسوم عند تسامح 10%، إلا إذا دُفعت للدائن أو لشركة تابعة
• ✓الرسوم المدفوعة للدائن أو لشركة تابعة تنتقل إلى التسامح الصفري
• ✓إذا منع خطأ أو إغفال البحث عن مقدمي الخدمة، يصبح الرسم خاضعًا للتسامح الصفري

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA)، يجوز أن تزيد ائتمانات المقرض (العامة أو المحددة) دائمًا، لكنها لا يجوز أن تنقص إلا مع ظرف متغير مصاحب. يقارن حسن النية إجمالي ائتمانات المقرض المقدمة فعليًا عند الإغلاق بالمبلغ المُفصح عنه في تقدير القرض؛ وتقديم أقل مما تم الإفصاح عنه يُعد مخالفة بسياسة عدم التسامح مطلقًا (zero-tolerance).

• ✓يجوز أن تزيد ائتمانات المقرض دائمًا، لكنها لا يجوز أن تنقص إلا عند وجود ظرف متغير/حدث مُحفِّز
• ✓تقديم ائتمان من المقرض أقل مما تم الإفصاح عنه يُعد مخالفة بسياسة عدم التسامح (zero-tolerance)
• ✓الائتمانات العامة هي مدفوعات معممة؛ والائتمانات المحددة تُنسب إلى رسم معين

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA، CFPB)، يجوز للدائن (creditor) عمومًا تعديل تقدير القرض (Loan Estimate) في أي وقت قبل تقديم الإفصاح الختامي (Closing Disclosure)، إما لإعادة ضبط حدود التسامح (tolerances) لأغراض حسن النية (good faith) أو لتحديث المعلومات. يجب أن يتلقى المستهلك تقدير القرض المعدل في موعد لا يتجاوز أربعة أيام عمل قبل إتمام الاستهلاك (consummation). يجب أن تستند جميع الإفصاحات المعدلة إلى أفضل المعلومات المتاحة بشكل معقول.

• ✓يجوز للدائن تعديل تقدير القرض في أي وقت قبل تقديم الإفصاح الختامي
• ✓يجب أن يتلقى المستهلك تقدير القرض المعدل في موعد لا يتجاوز أربعة أيام عمل قبل إتمام الاستهلاك
• ✓يجب أن تستند جميع الإفصاحات المعدلة إلى أفضل المعلومات المتاحة بشكل معقول
• ✓يكون الدائنون عمومًا ملتزمين بالمبالغ الواردة في تقدير القرض الأصلي ولا يجوز لهم إعادة ضبط حدود التسامح إلا في ظروف محددة

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA، CFPB)، يُعرَّف “الظرف المتغيّر” لإعادة ضبط حدود التسامح (tolerances) بأنه: حدث استثنائي خارج عن سيطرة أي طرف أو حدث غير متوقع آخر خاص بالمستهلك/المعاملة؛ معلومات خاصة بالمستهلك/المعاملة اعتمد عليها الدائن وكانت غير دقيقة أو تغيرت؛ أو معلومات جديدة خاصة بالمستهلك/المعاملة لم يعتمد عليها الدائن عند تقديم الإفصاحات.

• ✓يشمل الأحداث الاستثنائية الخارجة عن سيطرة أي طرف (مثل، كارثة طبيعية)
• ✓يشمل المعلومات غير الدقيقة أو المتغيرة التي اعتمد عليها الدائن
• ✓يشمل المعلومات الجديدة التي لم يعتمد عليها الدائن سابقًا
• ✓يُفترض أن الدائنين قد جمعوا بنود الطلب الستة ولا يمكنهم لاحقًا الادعاء بأن استلامها يُعد ظرفًا متغيّرًا

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA، CFPB)، يؤثر الظرف المتغير على رسوم التسوية عندما يتسبب في زيادة رسوم مقدّرة بما يتجاوز هامش التسامح المعمول به، أو بالنسبة لرسوم هامش التسامح التراكمي بنسبة 10%، يتسبب في زيادة المجموع بأكثر من 10%. تتضمن الأمثلة الكوارث الطبيعية التي تلحق الضرر بالعقار، أو توقف شركة تأمين الملكية عن العمل، أو معلومات جديدة مثل نزاع على الحدود.

• ✓يجب أن يتسبب في زيادة تتجاوز هامش التسامح المعمول به ليكون مؤهلاً
• ✓بالنسبة لرسوم هامش التسامح التراكمي بنسبة 10%، يجب أن يزيد المجموع بأكثر من 10%
• ✓أمثلة: كارثة طبيعية، توقف شركة تأمين الملكية عن العمل، مطالبة جار بالحدود

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA, CFPB)، يجوز للدائن استخدام تقدير القرض المعدل لإعادة ضبط حدود التسامح عندما يطلب المستهلك تغييرات في شروط الائتمان أو التسوية تؤدي إلى زيادة رسوم مقدرة. ومع ذلك، فإن إعادة الإفصاح التي تعكس انخفاضات أو زيادات ضمن حدود التسامح لا تعيد ضبط حدود التسامح؛ ويجب على الدائن الاستمرار في القياس مقابل تقدير القرض الأصلي.

• ✓التغييرات المطلوبة من المستهلك التي تزيد رسومًا تسمح بإعادة ضبط حدود التسامح
• ✓إعادة الإفصاح وحدها لا تعيد ضبط حدود التسامح إذا كان التغيير ضمن حدود التسامح
• ✓يجب على الدائنين الاستمرار في قياس حدود التسامح مقابل تقدير القرض الأصلي في تلك الحالات

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA, CFPB)، إذا لم يكن سعر الفائدة مثبتًا عند تقديم تقدير القرض، فإن تثبيت السعر قد يغير سعر الفائدة والنقاط وائتمانات المقرض والرسوم الأخرى المعتمدة على السعر. يجب على الدائن تقديم تقدير قرض معدل في موعد لا يتجاوز ثلاثة أيام عمل بعد تثبيت السعر. ينطبق هذا الشرط مرة واحدة فقط — فلا حاجة إلى تقدير قرض معدل جديد لتمديدات تثبيت السعر اللاحقة إذا لم تتغير رسوم أخرى.

• ✓تقدير قرض معدل مطلوب في موعد لا يتجاوز ثلاثة أيام عمل بعد تثبيت السعر
• ✓يجب أن يعكس سعر الفائدة المعدل والنقاط وائتمانات المقرض والرسوم الأخرى المعتمدة على السعر وتاريخ انتهاء السعر
• ✓ينطبق شرط تقدير القرض المعدل مرة واحدة فقط، وليس على تمديدات تثبيت السعر اللاحقة

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA، CFPB)، إذا أبدى المستهلك نية المتابعة بعد أكثر من 10 أيام عمل من تسليم أو إرسال تقدير القرض بالبريد، يجوز للدائن إصدار تقدير قرض منقح دون أي مبرر آخر سوى انقضاء 10 أيام عمل. وإذا مدّ الدائن تاريخ انتهاء الصلاحية طوعًا، فذلك التاريخ الممدد هو الذي يحكم.

• ✓10 أيام عمل هي فترة انتهاء الصلاحية القياسية لتقدير القرض
• ✓لا حاجة إلى أي مبرر آخر لتعديل الرسوم بعد انقضاء 10 أيام عمل
• ✓تاريخ انتهاء الصلاحية الممدد طوعًا (شفهيًا أو كتابيًا) يصبح تاريخ انتهاء الصلاحية الحاكم

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA, CFPB)، ينطبق تعريفان مختلفان لـ “يوم العمل”. لتقديم تقدير القرض المعدل خلال ثلاثة أيام عمل من حدث محفّز، ينطبق التعريف العام (المعيار). أما بالنسبة لفترة أربعة أيام عمل قبل إتمام القرض، فينطبق التعريف الدقيق: جميع الأيام التقويمية باستثناء أيام الأحد والعطلات العامة القانونية الفيدرالية المحددة.

• ✓ينطبق تعريف يوم العمل العام/المعيار على نافذة إعادة الإفصاح البالغة ثلاثة أيام عمل
• ✓ينطبق التعريف الدقيق (جميع الأيام التقويمية باستثناء أيام الأحد والعطلات الفيدرالية) على فترة أربعة أيام عمل قبل إتمام القرض

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA, CFPB)، وكما هو الحال مع تقدير القرض المعدل، يجوز للدائن استخدام إفصاح الإغلاق أو إفصاح الإغلاق المصحح لإعادة ضبط التفاوتات عند حدوث تغير في الظروف أو حدث محفز آخر.

• ✓يجوز لإفصاح الإغلاق أو إفصاح الإغلاق المصحح إعادة ضبط التفاوتات
• ✓تتطلب إعادة الضبط حدوث تغير في الظروف أو حدث محفز آخر

بموجب القانون الفيدرالي (TILA-RESPA، CFPB)، يُعد إجمالي المدفوعات المُفصح عنه في بيان الإغلاق (Closing Disclosure) دقيقًا إذا كان منقوصًا بما لا يزيد عن 100 دولار، أو إذا كان أكبر من المبلغ المطلوب الإفصاح عنه. تنطبق حدود تسامح منفصلة لإلغاء العقد في سياقات معينة لإعادة التمويل/حبس الرهن.

• ✓إجمالي المدفوعات دقيق إذا كان منقوصًا بما لا يزيد عن 100 دولار (§ 1026.38(o)(1))
• ✓إجمالي المدفوعات دقيق إذا كان أكبر من المبلغ المطلوب الإفصاح عنه
• ✓يمتد حد التسامح الخاص بتكلفة التمويل في اللائحة Z أيضًا إلى إجمالي المدفوعات عندما ينشأ الخطأ من الإفصاح الخاطئ عن تكلفة التمويل

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA, CFPB)، بالنسبة للقروض التي تتطلب تقدير قرض وتستمر حتى الإغلاق، يجب على الدائن تقديم إفصاح الإغلاق يعكس الشروط والتكاليف الفعلية للمعاملة. وهو يدمج ويحل محل HUD-1 وإفصاح TIL النهائي. يجب أن يستلمه المستهلك في موعد لا يتجاوز ثلاثة أيام عمل قبل إتمام المعاملة. إذا تغيرت الشروط الفعلية قبل إتمام المعاملة، يلزم إفصاح مصحح، وقد يؤدي ذلك إلى فترة انتظار جديدة مدتها ثلاثة أيام عمل.

• ✓يحل إفصاح الإغلاق محل HUD-1 وإفصاح TIL النهائي
• ✓يجب أن يستلم المستهلك الإفصاح في موعد لا يتجاوز ثلاثة أيام عمل قبل إتمام المعاملة
• ✓يجب أن يتضمن كتابيًا الشروط والتكاليف الفعلية للمعاملة وفقًا للمادة § 1026.38
• ✓قد يؤدي الإفصاح المصحح إلى فترة انتظار إضافية مدتها ثلاثة أيام عمل

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA، CFPB)، يُعد الإتمام حدثًا مختلفًا قانونيًا عن الإغلاق أو التسوية، رغم أنهما غالبًا ما يحدثان معًا. يحدث الإتمام عندما يصبح المستهلك ملزمًا تعاقديًا للدائن بشأن القرض — وليس عندما يصبح ملزمًا للبائع. يعتمد توقيت حدوث ذلك على قانون الولاية المعمول به، ويجب تسليم إفصاح الإغلاق قبل ثلاثة أيام عمل على الأقل من الإتمام.

• ✓يحدث الإتمام عندما يصبح المستهلك ملزمًا تعاقديًا للدائن بشأن القرض
• ✓الإتمام مختلف قانونيًا عن الإغلاق/التسوية حتى إذا حدثا في الوقت نفسه
• ✓يُحدد توقيت حدوث الإتمام بموجب قانون الولاية المعمول به
• ✓يجب تسليم إفصاح الإغلاق قبل ثلاثة أيام عمل على الأقل من الإتمام

بموجب القانون الفيدرالي (TILA-RESPA، CFPB)، يتحمل الدائن مسؤولية ضمان استلام المستهلك لإفصاح الإغلاق (Closing Disclosure) في موعد لا يتجاوز ثلاثة أيام عمل قبل إتمام المعاملة. والدائن مسؤول عن محتوى الإفصاح وتسليمه وتوقيته.

• ✓يجب أن يستلم المستهلك إفصاح الإغلاق (Closing Disclosure) قبل ثلاثة أيام عمل على الأقل من إتمام المعاملة (§ 1026.19(f)(1)(ii)(A))
• ✓الدائن مسؤول قانونيًا عن ضمان الالتزام بمتطلبات المحتوى والتسليم والتوقيت (§§ 1026.19(f) و 1026.38)
• ✓على الدائن الذي يقدم شروطًا تقديرية أن يتصرف بحسن نية وبالعناية الواجبة

بموجب القانون الفيدرالي (TILA-RESPA، CFPB)، إذا تم التسليم شخصيًا، يُعد الإفصاح الختامي مستلمًا في اليوم الذي يتم فيه تقديمه. وإذا أُرسل بالبريد أو سُلّم إلكترونيًا، يُفترض أن المستهلك استلمه بعد ثلاثة أيام عمل من إرساله، ما لم يكن لدى الدائن دليل على استلامه في وقت أبكر.

• ✓التسليم شخصيًا = يُستلم في اليوم نفسه (§ 1026.19(f)(1)(iii))
• ✓الإرسال بالبريد أو التسليم الإلكتروني = يُفترض الاستلام بعد ثلاثة أيام عمل من الإرسال
• ✓يجوز للدائن الاعتماد على دليل على الاستلام الفعلي في وقت أبكر

بموجب القانون الفيدرالي (TILA-RESPA, CFPB)، يجب أن يتلقى المستهلكون إفصاح الإغلاق (Closing Disclosure) قبل ثلاثة أيام عمل على الأقل من الإتمام، وهو الوقت الذي يصبح فيه المستهلك ملتزمًا تعاقديًا (وليس بالضرورة تاريخ الإغلاق/التسوية). بالنسبة لإفصاح الإغلاق، يعني يوم العمل جميع الأيام التقويمية باستثناء أيام الأحد والعطلات القانونية الفيدرالية.

• ✓الإتمام = عندما يصبح المستهلك ملتزمًا تعاقديًا بمعاملة الائتمان (§ 1026.2(a)(13))
• ✓يوم العمل (إفصاح الإغلاق) = جميع الأيام التقويمية باستثناء أيام الأحد والعطلات القانونية الفيدرالية (§ 1026.2(a)(6))
• ✓بالنسبة لمعاملات الملكية الزمنية (timeshare)، يجب استلام إفصاح الإغلاق في موعد لا يتجاوز الإتمام

بموجب القانون الفيدرالي (TILA-RESPA، CFPB)، يجوز للمستهلك التنازل عن فترة الانتظار البالغة ثلاثة أيام عمل أو تعديلها فقط بسبب حالة طارئة مالية شخصية حقيقية، بعد استلام إفصاح الإغلاق (Closing Disclosure)، وذلك بتقديم بيان كتابي مؤرخ وموقّع إلى الدائن يصف الحالة الطارئة. ولا يجوز للدائنين تقديم نموذج تنازل مطبوع مسبقًا.

• ✓يُسمح بالتنازل فقط بسبب حالة طارئة مالية شخصية حقيقية (§ 1026.19(f)(1)(iv))
• ✓يجب أن يستلم المستهلك أولاً إفصاح الإغلاق (Closing Disclosure) وأن يقدم بيانًا كتابيًا مؤرخًا وموقّعًا من جميع المستهلكين المسؤولين مسؤولية أساسية
• ✓يُحظر على الدائن تقديم نموذج تنازل مطبوع مسبقًا

بموجب القانون الفيدرالي (TILA/RESPA، الذي تنفذه قاعدة TRID الصادرة عن CFPB بموجب Regulation Z)، فإن إفصاح الإغلاق هو بيان بشروط القرض النهائية وتكاليف الإغلاق. وهو نموذج من خمس صفحات يُعطى للمقترض ويجب مقارنته ببيان تقدير القرض السابق. ويتوازى محتواه مع بيان تقدير القرض لكنه يُحدَّث ليعكس الشروط الفعلية للالتزام القانوني عند الإتمام.

• ✓إفصاح الإغلاق نموذج مطلوب فيدراليًا بموجب TILA/RESPA (TRID) وتنفذه CFPB.
• ✓وهو بيان بشروط القرض النهائية وتكاليف الإغلاق وينبغي مقارنته ببيان تقدير القرض.
• ✓تُحدَّث المبالغ والشروط لتعكس الالتزام القانوني عند الإتمام.

بموجب القانون الفيدرالي (§ 1026.38(b))، يكشف جدول شروط القرض عن مبلغ القرض، وسعر الفائدة، والدفعة الشهرية لأصل الدين والفائدة، ويجيب عما إذا كان يمكن لهذه المبالغ أن تزيد بعد الإغلاق. كما يكشف عما إذا كان القرض يتضمن غرامة السداد المسبق أو دفعة بالون. وهو يعكس جدول شروط القرض في تقدير القرض، محدثًا ليعكس الالتزام القانوني النهائي.

• ✓يعرض جدول شروط القرض مبلغ القرض، وسعر الفائدة، والدفعة الشهرية لأصل الدين والفائدة.
• ✓يكشف عما إذا كان يمكن لهذه المبالغ أن تزيد بعد الإغلاق.
• ✓يكشف عما إذا كان القرض يتضمن غرامة السداد المسبق أو دفعة بالون.

• A. يحق للبائع الاحتفاظ فقط بعربون الجدية بغض النظر عن الخسائر الفعلية.
• B. يحق للبائع الحصول على الفرق بين سعر العقد والقيمة السوقية العادلة للعقار وقت الإخلال، بالإضافة إلى أي تعويضات عرضية. ✓ الإجابة
• C. يحق للبائع الحصول على كامل سعر العقد لأن التنفيذ العيني متاح للبائعين كحق مطلق.
• D. لا يحق للبائع الحصول على أي تعويضات لأن عقود العقارات التجارية غير قابلة للإنفاذ من قبل البائعين.

• A. يجوز للمشتري تقديم التصريحات الشفوية لأنها صدرت عن وكيل مرخص يتصرف ضمن نطاق صلاحياته.
• B. يجوز للمشتري تقديم التصريحات الشفوية لتوضيح بند غامض في العقد المكتوب.
• C. شرط الاندماج، مع قاعدة الدليل الشفوي، يمنع المشتري من تقديم تصريحات شفوية سابقة لإضافة شروط إلى العقد المكتوب المتكامل بالكامل. ✓ الإجابة
• D. شرط الاندماج غير قابل للإنفاذ لأن البائعين لا يستطيعون التنصل من تصريحات وكلائهم.

• A. اتفاق وتسوية
• B. النكول المسبق ✓ الإجابة
• C. التحول العادل
• D. الإغلاق الحكمي بالوعد

• A. التعديل الشفهي غير قابل للإنفاذ لأن أي تعديل على عقد بيع عقار يجب أن يكون مكتوبًا حتى يكون قابلًا للإنفاذ. ✓ الإجابة
• B. التعديل الشفهي قابل للإنفاذ لأنه تم الاتفاق عليه من الطرفين بعد توقيع العقد الأصلي.
• C. التعديل الشفهي لا يكون غير قابل للإنفاذ إلا إذا تجاوزت تكلفة الطلاء 500 دولار.
• D. التعديل الشفهي قابل للإنفاذ لأنه يتعلق بمال منقول، وليس بالعقار نفسه.

• A. صلاحية ضمنية، لأن قبول الودائع جزء معتاد من دور وسيط الإدراج
• B. صلاحية ظاهرية، لأن المشتري قد يعتقد على نحو معقول أن الوكيل يملك هذه السلطة
• C. صلاحية صريحة، لأن البائع منح هذه السلطات المحددة صراحةً كتابةً ✓ الإجابة
• D. صلاحية طارئة، لأن البائع لم يكن متاحًا وتصرف الوكيل للحفاظ على مصالح الأصيل

• A. نقل حماس المشترية القوي بصدق، لأن التفاوض بحسن نية يتطلب الشفافية
• B. إخبار وكيل الإدراج بأن المشترية "مهتمة إلى حد ما" لحماية موقفها التفاوضي من دون الإدلاء ببيان كاذب
• C. رفض تقديم معلومات عن دافع المشترية، لأنها معلومات سرية يحميها واجب الولاء ✓ الإجابة
• D. إحالة وكيل الإدراج إلى المشترية مباشرةً والانسحاب من المحادثة