السؤال 1
يقوم مدير عقارات في نيفادا بتحصيل إيجار الشهر الأول وإيجار الشهر الأخير وتأمين الضمان من مستأجر جديد. وفقاً للمادة NRS 118A.242، كيف يجب توصيف تأمين ��لضمان بالنسبة إلى الدفعة المقدمة لإيجار الشهر الأخير؟
- A. يمكن التبادل بينهما قانونياً؛ إذ يجوز للمالك تطبيق أي من المبلغين على أي التزام غير مسدد عند انتهاء عقد الإيجار.
- B. لا تُعدّ الدفعة المقدمة لإيجار الشهر الأخير تأميناً للضمان، ولا يجوز تطبيقها إلا على إيجار الشهر الأخير من فترة الإيجار.
- C. يُعدّ كلا المبلغين تأميناً للضمان ويخضعان معاً للحد الأقصى المنصوص عليه في القانون، وهو ثلاثة أضعاف الإيجار الشهري. ✓ الإجابة
- D. تتحول الدفعة المقدمة لإيجار الشهر الأخير تلقائياً إلى تأمين ضمان إذا غادر المستأجر دون إشعار مسبق.
الشرح: بموجب المادة NRS 118A.242، تُقيّد نيفادا إجمالي الضمانات التي يحق للمالك المطالبة بها أو تلقيها — بما في ذلك تأمين الضمان وأي مبلغ مدفوع مقدماً لإيجار الشهر الأخير — بما لا يتجاوز ثلاثة أشهر من الإيجار الدوري. وبناءً على ذلك، يُدرج المبلغ المدفوع مقدماً لإيجار الشهر الأخير ضمن الحد الأقصى القانوني لتأمين الضمان، بدلاً من اعتباره منفصلاً تماماً عنه لأغراض تطبيق هذا الحد.
السؤال 2
يتلقى مستأجر سكني في نيفادا يعمل بعقد إيجار شهري إشعاراً بإنهاء العقد لمدة 30 يوماً من المالك. وقد بلغت مدة الإيجار 8 أشهر فقط. بموجب NRS 40.251، أي من العبارات التالية صحيحة؟
- A. الإشعار صحيح لأن 30 يوماً كافية لأي عقد إيجار شهري بصرف النظر عن مدته. ✓ الإجابة
- B. الإشعار غير صحيح لأن نيفادا تشترط 45 يوماً لجميع حالات إنهاء عقود الإيجار الشهرية.
- C. الإشعار صحيح فقط إذا قدّم المالك سبباً محدداً لإنهاء العقد.
- D. الإشعار غير صحيح لأن نيفادا تشترط إشعاراً مدته 60 يوماً لعقود الإيجار التي استمرت أكثر من 6 أشهر.
الشرح: بموجب NRS 40.251، يجوز للمالك إنهاء عقد الإيجار الشهري دون إبداء سبب بشرط تقديم إشعار خطي لا تقل مدته عن 30 يوماً إذا كانت مدة الإيجار أقل من سنة واحدة. أما إذا استمر عقد الإيجار لمدة سنة أو أكثر، فإن الإشعار المطلوب يكون في الغالب 60 يوماً. ولأن مدة هذا الإيجار لم تتجاوز 8 أشهر، فإن إشعار الـ 30 يوماً يُعدّ كافياً، غير أنه من غير الصحيح القول بأن 30 يوماً كافية بصرف النظر عن مدة الإيجار.
السؤال 3
بموجب الفصل 645 من قانون ولاية نيفادا الإداري (NAC)، كم عدد السنوات الدنيا التي يجب على مدير العقارات خلالها الاحتفاظ بسجلات إدارة العقارات كاملةً ودقيقةً بعد انتهاء عقد الإدارة؟
- A. سنة واحدة
- B. 3 سنوات
- C. 5 سنوات ✓ الإجابة
- D. 7 سنوات
الشرح: تشترط المادة NAC 645.845 على الوسيط العقاري المنخرط في إدارة العقارات الاحتفاظ بجميع السجلات المتعلقة بإدارة العقار لمدة لا تقل عن 5 سنوات بعد انتهاء عقد الإدارة. ويشمل ذلك جميع الإيصالات والمدفوعات ودفاتر الأستاذ وسجلات حسابات الضمان. ويحق للهيئة التنظيمية العقارية في نيفادا (NRED) تدقيق هذه السجلات خلال فترة الاحتفاظ بها.
السؤال 4
مدير عقارات في لاس فيغاس يصوغ عقد إيجار سكني جديد لمدة 12 شهرًا لمجمع شقق. أيٌّ من البنود التالية، إذا أُدرج، يكون باطلًا وغير قابل للتنفيذ بموجب NRS 118A.220 لأنه مخالف للسياسة العامة في نيفادا؟
- A. بند ينص على أنه إذا رفع أي من الطرفين دعوى بشأن عقد الإيجار، يجوز للطرف المنتصر استرداد أتعاب محامٍ معقولة
- B. بند يخوّل محامي المالك الإقرار بحكم ضد المستأجر عن أي مطالبة تنشأ عن اتفاقية الإيجار ✓ الإجابة
- C. بند يفرض رسم تأخير بنسبة 4 في المائة من الإيجار الشهري عندما يتأخر دفع الإيجار أكثر من ثلاثة أيام
- D. بند يلزم المستأجر بحمل تأمين للمستأجرين وإدراج المالك كشخص مؤمَّن إضافي
الشرح: تحظر المادة NRS 118A.220(1) على اتفاقية إيجار سكني أن تنص على أن المستأجر (أ) يتنازل أو يخلي عن حقوقه أو سبل انتصافه بموجب الفصل 118A، أو (ب) يخوّل أي شخص بالإقرار بحكم في مطالبة تنشأ عن اتفاقية الإيجار، أو (ج) يوافق على دفع أتعاب محامي المالك (بخلاف بند متبادل لأتعاب الطرف المنتصر)، أو (د) يعفي المالك أو يضمنه ضد مسؤولية تنشأ عن أفعال المالك أو إغفالاته. وتعلن الفقرة الفرعية 2 أن أي حكم من هذا القبيل باطل لمخالفته السياسة العامة وغير قابل للتنفيذ. ويقع بند الإقرار بالحكم مباشرة ضمن البند (ب). وبند أتعاب المحامي المتبادل للطرف المنتصر مسموح به صراحة بموجب البند (ج)؛ ورسم التأخير الذي لا يتجاوز 5 في المائة من الإيجار الدوري مسموح به بموجب NRS 118A.210؛ وشرط تأمين المستأجر ليس من بين الأحكام المحظورة.
السؤال 5
تدير شركة إدارة عقارات في نيفادا مجمعًا سكنيًا، وتوفي مالك الشركة الوسيط بشكل مفاجئ. وفقًا للفصل 645 من المراجعة القانونية لنيفادا (NRS)، ماذا يحدث لعقود إدارة العقارات التي تحتفظ بها تلك الشركة العقارية؟
- A. تنتقل جميع العقود تلقائيًا إلى مندوب المبيعات المشرف الأعلى أقدمية.
- B. تظل العقود سارية المفعول إلى أجل غير مسمى حتى يتخذ أصحاب العقارات إجراءً لإلغائها.
- C. تنتهي العقود بحكم القانون لأن عقد إدارة العقارات هو عقد خدمات شخصية مرتبط بترخيص الوسيط. ✓ الإجابة
- D. تتولى هيئة العقارات في نيفادا (NRED) السيطرة المؤقتة على العقود حتى يتم تعيين وسيط مؤهل جديد.
الشرح: وفقًا للفصل 645 من المراجعة القانونية لنيفادا (NRS)، يُعدّ عقد إدارة العقارات عقد خدمات شخصية مرتبطًا قانونيًا بالوسيط المرخص الذي أبرمه. عند وفاة الوسيط، يسقط ترخيص الشركة العقارية وتنتهي العقود تلقائيًا بحكم القانون. ويتعين على أصحاب العقارات إبرام عقود جديدة مع وسيط مرخص آخر. ولا يحق لمندوبي المبيعات أو الوسطاء من فئة مندوبي المبيعات الاحتفاظ بعقود الإدارة أو تولّيها باستقلالية.
السؤال 6
بموجب الفصل 118A من NRS، إذا أراد المالك في نيفادا الدخول إلى وحدة المستأجر السكنية لإجراء إصلاحات غير طارئة، فكم عدد الساعات التي يجب أن يُقدِّم فيها إشعاراً كتابياً مسبقاً كحد أدنى قبل الدخول؟
- A. 12 ساعة
- B. 24 ساعة ✓ الإجابة
- C. 48 ساعة
- D. 72 ساعة
الشرح: يشترط NRS 118A.330 على المالك تقديم إشعار كتابي مسبق لا يقل عن 24 ساعة قبل الدخول إلى الوحدة السكنية لأغراض الإصلاحات أو عمليات التفتيش غير الطارئة، ويجب أن يتم الدخول في وقت معقول. ويُعدّ هذا الحد الأدنى البالغ 24 ساعة متطلباً قانونياً خاصاً بولاية نيفادا، يختلف عن المبادئ العامة للعلاقة بين المالك والمستأجر المعمول بها في الولايات الأخرى.